Порядок організації житлових та житлово-будівельних кооперативів. Організація та діяльність житлових та житлово-будівельних кооперативів. Порядок створення та організація діяльності

Під час створення житлових кооперативів необхідно враховувати правила, які у ст. 112 ЖК РФ.

Особливістю житлових та житлово-будівельних кооперативів є те, що згідно зі ст. 112 ЖК РФ «кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень в багатоквартирному будинку, що будується або купується кооперативом».

Якщо кількість членів - засновників кооперативу менше п'яти, то рішення про створення кооперативу не вважається прийнятим, сам кооператив вважатиметься не створеним і державної реєстрації буде відмовлено. Якщо ж після створення ЖБК або ЖК кількість членів зменшиться, наприклад, до 4 або менше, то такий кооператив підлягає або реорганізації, або ліквідації.

Така ж ситуація і з кількістю житлових приміщень. У багатоквартирному кооперативному будинку має бути щонайменше п'ять квартир. Число членів житлово-будівельних та житлових кооперативів має дорівнювати кількості житлових приміщень. Відповідно, якщо кількість членів житлово-будівельних та житлових кооперативів перевищує кількість житлових приміщень, то новоствореному кооперативу буде відмовлено в державній реєстрації, а вже створеному кооперативу доведеться приймати рішення або про

розділ житлових приміщень, або виключення окремих членів кооперативу, або реорганізації кооперативу.

Членами житлових та житлово-будівельних кооперативів, згідно зі ст. 111 ЖК РФ, можуть бути громадянини, які досягли віку шістнадцяти років, юридична особа у разі, встановленому законодавством Російської Федерації, юридична особа, яка є власником приміщення у багатоквартирному будинку, у разі, якщо житловий кооператив здійснює управління спільним майному цьому багатоквартирному будинку.

Переважним правом на вступ у житловий або житлово-будівельний кооператив1 мають малозабезпечені громадяни, визнані за встановленими ЖК РФ (ст. 49) підстав потребують житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, а також визначені федеральним законом, указом Президента РФ або законом суб'єкта Російської Федерації інші категорії громадян, визнаних за ЖК РФ та (або) федеральним законом, указом Президента РФ або законом суб'єкта Російської Федерації підстав потребують житлових приміщеннях. Слід звернути увагу, що зазначене право виникає в таких громадян щодо будь-яких житлових і житлово-будівельних кооперативів, лише щодо тих, які організовані за сприяння федеральних чи регіональних органів структурі державної влади чи органів місцевого самоврядування. Також є певний список громадян, передбачений Постановою Уряду РФ від 9 лютого 2012р. № 108 згідно з яким до таких громадян належать:

Громадяни, для яких робота на федеральних державних унітарних підприємствах, які є науковими організаціями, у федеральних

державні установи, у тому числі наукових організаціях, є основним місцем роботи, військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, у тому числі які проходять військову службу за межами території Російської Федерації, а також громадяни, яким надаються соціальні виплати на придбання житлових приміщень, якщо є науковцяминаукових організацій зазначених у частині 4 статті 16.5 Федерального закону "Про сприяння розвитку житлового будівництва", наукові або інженернотехнічні працівники (за винятком адміністративно-технічного та обслуговуючого персоналу), для яких робота в державних академіях наук, організаціях є основним місцем роботи, науково- педагогічні працівники, для яких робота у федеральних державних освітніх установахвищого професійної освітиє основним місцем роботи.

Громадяни, які заміщають посади працівників освіти, працівників у сфері охорони здоров'я, працівників культури, передбачені єдиним кваліфікаційним довідникомпосад керівників, фахівців та службовців, і для яких робота у федеральних державних загальноосвітніх установах, федеральних державних установах охорони здоров'я або федеральних державних установах культури відповідно є основним місцем роботи, громадяни є батьками в сім'ї, яка має 1 дитину і більше, в якій вік кожного з подружжя або одного з батьків у неповній сім'ї не перевищує 35 років, громадяни, які є батьками сім'ї, що має 3 і більше дітей, громадяни, які заміщають посади федеральної державної цивільної службита (або) є працівниками федеральних державних органіві т.д.

Юридичні особи, які мають право вступати в житлові та житлово-будівельні кооперативи, можуть бути як комерційними, так і некомерційними організаціями. При цьому доцільно враховувати, що участь деяких видів юридичних осібв інших комерційних та некомерційних організаціях законом може бути поставлено у залежність від дотримання певних умов.

Наприклад, унітарні підприємства, засновані як на праві господарського відання, і на праві оперативного управління, вправі бути учасниками (членами) інших організацій лише з дозволу власників майна відповідних унітарних підприємств.

Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом вже створеного житлового кооперативу, подають до правління відповідного кооперативу заяву про прийом до членів житлового кооперативу (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ). Вказана заява має бути розглянута протягом одного місяця правлінням житлового кооперативу та затверджена рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадяни або юридичні особи, які не є засновниками даного кооперативу, визнаються членами житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття до членів житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Оскільки житлові кооперативи створюються з метою задоволення потреб громадян у житлових приміщеннях, кількість нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що будується або купується, при визначенні максимальної кількості членів житлового або житлово-будівельного кооперативу не враховується.

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників. У зборах засновників житлового кооперативу мають право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.

Рішення про створення житлового чи житлово-будівельного кооперативу приймають його засновники (особи, які бажають створити кооператив) на загальні збори.

Засновники - фізичні особиможуть брати участь у зборах особисто чи через своїх представників, уповноважених належним чином оформленими довіреностями. Представляти інтереси юридичних осіб мають право їх виконавчі органи (директор, генеральний директорта інших.), уповноважені цього законом і установчими документами, чи інші особи, наділені відповідними повноваженнями з доручення.

На зборах засновників приймається рішення про створення житлового чи житлово-будівельного кооперативу та затвердження його статуту. Визначимо послідовність дій засновників щодо створення кооперативу:

а) підготовка проектів статуту та інших рішень, необхідних створення кооперативу;

б) узгодження розбіжностей та підготовка остаточної редакції цих документів;

в) підготовка зборів засновників з питань, що належать відповідно до ЖК РФ до компетенції таких зборів, а також визначення дати, часу, місця та форми його проведення;

г) проведення зборів засновників та прийняття на них рішень із зазначених питань з дотриманням вимог Кодексу про порядок прийняття цих рішень;

д) оплата державного мита та подання установчого та інших необхідних документівдо органу, що здійснює державну реєстраціююридичних осіб.

Основним документом, який буде необхідний державної реєстрації житлового кооперативу, є його статут.

Статут кооперативу є єдиним установчим документомяк житлового, і житлово-будівельного кооперативу. При цьому юридичне значеннястатуту полягає також у тому, що статут – це локальний нормативний

документ, обов'язковий всім членів даного кооперативу і самого кооперативу як юридичної особи. Оскільки правоздатність юридичної особи (ст. 49 ЦК України) реалізується її органами (ст. 53 ЦК України), остільки статут кооперативу обов'язковий до виконання всіма його органами - загальними зборами (конференцією), правлінням, головою правління, ревізійною комісією (ревізором). Статут є обов'язковим для всіх членів відповідного кооперативу, а не тільки для тих, хто голосував за затвердження статуту при створенні житлового чи житлово-будівельного кооперативу. Законодавство та правозастосовна практика виходять із обов'язковості статуту також для третіх осіб.

На підставі свого статуту житловий чи житлово-будівельний кооператив в особі відповідного органу управління виступає учасником цивільного обігу, суб'єктом трудових, податкових та інших правовідносин. Статут із урахуванням загальних вимог законодавства індивідуалізує юридичний статус конкретного споживчого кооперативу.

Стаття 113 ЖК РФ1 встановлює обов'язкові вимоги щодо змісту статуту ЖК.

Статут - це основний документ, що містить норми про створення та діяльність ЖК.

До статуту ЖК обов'язково включаються такі відомості:

Про найменування кооперативу;

Про місце його знаходження;

Про предмет та цілі діяльності;

Про порядок вступу до членів кооперативу;

Про порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат;

Про розмір вступних та пайових внесків;

Про склад та порядок внесення вступних та пайових внесків;

Про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків;

Про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу;

Про порядок прийняття органами кооперативу рішень, у тому числі щодо

питанням, рішення з яких приймаються одноголосно або

Про порядок покриття членами кооперативу завданих кооперативом збитків;

Про порядок реорганізації та ліквідації кооперативу.

До статуту ЖК можуть бути включені й інші положення, що не суперечать законодавству

Необхідно звернути увагу на те, що такі додаткові правиланічого не винні суперечити імперативним нормам ДК РФ, ЖК РФ та інших федеральних законів. Це важливо, зокрема, тому, що при поданні необхідних документів для державної реєстрації кооперативу заявник, підписуючи заяву про державну реєстрацію, підтверджує, що поданий установчий документ відповідає встановленим законодавством України вимогам до установчих документів юридичної особи даної організаційно-правової форми (див. також ст.114 ЖК РФ). Під час підготовки статуту житлового кооперативу слід враховувати, що щодо нього пред'являються також вимоги п. 2 ст. 116 ЦК України.

Насамперед статути житлово-будівельних кооперативів приймалися відповідно до Приблизного статуту, який був затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 02.10.1965 р. N 1143. Цей правовий актбув визнаний таким, що втратив чинність, однак він може служити деяким орієнтиром при підготовці проектів статутів сучасних кооперативів у частині, що не суперечить чинному законодавству.

В даний час правові норми, що встановлюють обов'язкові вимоги до статутів житлових та житлово-будівельних кооперативів,

Місце знаходження юридичної особи визначається місцем її державної реєстрації. Державна реєстрація юридичної особи здійснюється за місцезнаходженням її постійно діючої виконавчого органу, а разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - іншого органу чи особи, мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності (п. 2 ст. 54 ДК РФ). У разі державна реєстрація кооперативу має здійснюватися за місцем знаходження його правління. При підготовці статуту житлового чи житлово-будівельного кооперативу доцільно звернути увагу на те, що такий кооператив має не загальну, а спеціальну (або статутну, цільову) правоздатність, що характерно для некомерційних організацій (п. 1 ст. 49 ДК РФ). Спеціальна правоздатність передбачає, що юридична особа, яка має таку правоздатність, може мати громадянські права, що відповідають цілям діяльності, передбаченим у його установчих документах, та нести пов'язані з цією діяльністю обов'язки. Фактично це означає, що житловий кооператив вправі здійснювати лише ті види діяльності, які прямо зазначені у його статуті та відповідають встановленим у статуті предмету та цілям діяльності даної юридичної особи. Тому ст. 113 ЖК РФ до відомостей, що у обов'язковому порядкуповинні бути зазначені у статуті будь-якого житлового чи житлово-будівельного кооперативу, відносить, зокрема, предмет та мету діяльності кооперативу.

Ще раз повторимося – мета житлових кооперативів – це задоволення потреб громадян у житлі та управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку.

Предмет діяльності житлового кооперативу - придбання, реконструкція та подальше утримання багатоквартирного будинку. Предмет діяльності житлово-будівельного кооперативу - будівництво, реконструкція та подальше утримання багатоквартирного будинку.

Крім волевиявлення засновників житлового чи житлово-будівельного кооперативу для її створення як юридична особа необхідний юридичний факт - державна реєстрація юридичної особи при її створенні.

Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб (ст. 114 ЖК РФ). Загальні правила державної реєстрації всім юридичних встановлені у ст. 51 ЦК України. Єдиний порядок державної реєстрації юридичних осіб на даний час визначено ФЗ від 08.08.2001 р. N 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємцівВказаний Федеральний закон регулює, зокрема, відносини, що виникають у зв'язку з державною реєстрацією юридичних осіб при їх створенні, реорганізації та ліквідації, при внесенні змін до їх установчих документів та при веденні єдиного державного реєструюридичних осіб. Під реорганізацією юридичної особи у цивільному законодавстві розуміються перетворення їх у нову організаційно-правову форму, злиття його з іншою юридичною особою, приєднання до іншої юридичної особи, поділ на кілька юридичних осіб, виділення з її складу нової юридичної особи.

1. Житловим чи житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями у кооперативному будинку.
2. Члени житлового кооперативу своїми коштами беруть участь у придбанні, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
3. Члени житлово-будівельного кооперативу своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні багатоквартирного будинку.
4. Житлові та житлово-будівельні кооперативи (далі також – житлові кооперативи) є споживчими кооперативами.
5. Дія положень цієї глави не поширюється інші спеціалізовані споживчі кооперативи, створювані з метою задоволення потреб громадян у житло відповідно до федеральними законами про такі кооперативи. Порядок створення та діяльності таких кооперативів, правове становище їх членів визначаються зазначеними федеральними законами.

1. Право на вступ до житлових кооперативів мають громадяни, які досягли віку шістнадцяти років, та (або) юридичні особи.
2. Категорії громадян, зазначених у статті 49 цього Кодексу, мають переважне право на вступ до житлових кооперативів, організованих за сприяння органів державної влади Російської Федерації, органів державної влади суб'єктів Російської Федерації або органів місцевого самоврядування.

1. Кількість членів житлового кооперативу не може бути меншою ніж п'ять, але не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у багатоквартирному будинку, що будується або купується кооперативом.
2. Рішення про організацію житлового кооперативу приймається зборами засновників.
3. У зборах засновників житлового кооперативу мають право брати участь особи, які бажають організувати житловий кооператив.
4. Рішення зборів засновників про організацію житлового кооперативу та про затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, якщо за це рішення проголосували особи, які бажають вступити до житлового кооперативу (засновники).
5. Членами житлового кооперативу з його державної реєстрації як юридичної особи стають особи, які проголосували за організацію житлового кооперативу.
6. Рішення зборів засновників житлового кооперативу оформляється протоколом.

1. У статуті житлового кооперативу повинні міститися відомості про найменування кооперативу, місце його знаходження, предмет та цілі діяльності, порядок вступу до членів кооперативу, порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат, розмір вступних та пайових внесків, склад та порядок внесення вступних та пайових внесків, про відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків, про склад та компетенцію органів управління кооперативу та органів контролю за діяльністю кооперативу, порядок прийняття ними рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів, порядок покриття членами кооперативу завданих ним збитків, порядку реорганізації та ліквідації кооперативу.
2. Статут житлового кооперативу може містити інші положення, що не суперечать цьому Кодексу, іншим федеральним законам.

Державна реєстрація житлового кооперативу здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб.

Стаття 115. Органи управління житлового кооперативу

Органами управління житлового кооперативу є:

1. загальні збори членів житлового кооперативу;
2. конференція, якщо кількість учасників загальних зборів членів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;
3. правління житлового кооперативу та голова правління житлового кооперативу.

1. Вищим органом управління житлового кооперативу є загальні збори членів кооперативу (конференція), які скликаються у порядку, встановленому статутом кооперативу.
2. Компетенція загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) визначається статутом кооперативу відповідно до цього Кодексу.

1. Загальні збори членів житлового кооперативу є правомочними, якщо на ньому присутні понад п'ятдесят відсотків членів кооперативу.

   Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини членів житлового кооперативу, присутніх на таких загальних зборах, а з питань, зазначених у статуті житлового кооперативу, - понад три чверті членів житлового кооперативу, присутніх на .

2. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу, прийняте у порядку, є обов'язковим всім членів житлового кооперативу.
3. Загальні збори членів житлового кооперативу обирають органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю.
4. Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу оформляється протоколом.

1. Правління житлового кооперативу обирається у складі членів житлового кооперативу загальними зборами членів житлового кооперативу (конференцією) у кількості та термін, визначені статутом кооперативу.
2. Порядок діяльності правління житлового кооперативу та порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом та внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом чи іншим документом кооперативу).
3. Правління житлового кооперативу здійснює керівництво поточною діяльністюкооперативу, обирає зі свого складу голови кооперативу та здійснює інші повноваження, не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу.
4. Правління житлового кооперативу підзвітне загальним зборам членів кооперативу (конференції).

1. Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу терміном, визначений статутом житлового кооперативу.
2. Голова правління житлового кооперативу:
   1. забезпечує виконання рішень правління кооперативу;
   2. без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та здійснює правочини;
   3. здійснює інші повноваження, не віднесені цим Кодексом чи статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) чи правління кооперативу.
3. Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконання обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.

1. Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією) обирається ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу на строк не більш як три роки. Кількість членів ревізійної комісії житлового кооперативу визначається статутом кооперативу. Члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління житлового кооперативу, а також обіймати інші посади в органах управління житлового кооперативу.
2. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.
3. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу:
   1. в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше ніж один раз на рік;
   2. представляє загальним зборам членів кооперативу (конференції) висновок про бюджет житлового кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;
   3. звітує перед загальним зборами членів кооперативу (конференцією) про свою діяльність.
4. Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу у час має право проводити перевірку фінансово-господарську діяльність кооперативу і мати доступом до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.
5. Порядок роботи ревізійної комісії (ревізора) житлового кооперативу визначається статутом кооперативу та іншими документами кооперативу.

1. Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу заяву про прийняття до членів житлового кооперативу.
2. Заява про прийом до членів житлового кооперативу має бути розглянута протягом місяця правлінням житлового кооперативу та затверджена рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції). Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття до членів житлового кооперативу загальними зборами членів кооперативу (конференцією).

Житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на товариство власників житла.

Стаття 123. Ліквідація житлового кооперативу

Житловий кооператив може бути ліквідований на підставах та в порядку, передбачених цивільним законодавством.

ЖБК - це житловий кооператив, який є добровільним об'єднанням групи людей або організацій з метою будівництва багатоквартирних будинків.

Історія виникнення та розвитку житлових кооперативів

ЖБК – це досить стара та перевірена схема будівництва Поява перших житлових кооперативів відносять до 1920-х років. Однак, незважаючи на популярність, що швидко зростає, в 1937 році даний механізм піддається ліквідації, тому що є проявом приватної власності. У 1957 році житловий кооператив відроджується і набуває масового характеру. У 80-ті роки подібне будівництво житлових багатоквартирних будинків становило близько 8%.

У суспільстві система кооперативів з новою силою набирає обертів. Найчастіше її використовують забудовники Москви, які не в змозі виконати свої зобов'язання перед пайовиками. У такому разі з ініціативи ошуканих покупців створюються житлові кооперативи, яким передаються всі права на завершення будівництва.

Правова основа

Нині правову основу діяльності ЖБК регулює житлове законодавство. Термін «житлово-будівельний кооператив» чітко визначено у ст. 110 Житлового кодексу Російської Федерації. Умови створення, організація діяльності та правила участі у ЖБК представлені:

• у розділі 5 Житлового кодексу Російської Федерації (РК РФ);
• у Статуті кооперативу, що складається згідно з основними положеннями ЖК РФ та ЦК РФ.

Однак не всі ЖБК – це організовані згідно з чинним законодавством кооперативи. Багато хто з них у своїй діяльності не дотримується навіть основних вимог, поданих у Житловому кодексі, внаслідок чого виникає порушення прав учасників таких ЖБК. Щоб уникнути подібних ситуацій, слід детально розібратися в усіх моментах діяльності кооперативів.

Порядок створення та організація діяльності

Членів ЖБК згідно із законом не може бути менше п'яти. Однак загальна кількість учасників кооперативу не повинна перевищувати суму квартир у житловому будинку, що будується або купується. На загальних зборах приймається рішення щодо формування житлового кооперативу. У цьому заході можуть брати участь особи, які бажають об'єднатись з метою будівництва будинку. На зборах також відбувається затвердження Статуту ЖБК. Після державної реєстрації кооперативу та набуття статусу юридичної особи учасники, які проголосували за створення кооперативу, стають членами ЖБК. Рішення зборів засновників ЖБК фіксуються у протоколі.

Статут житлово-будівельного кооперативу

Статут ЖБК, згідно зі ст. 113 Житлового кодексу РФ, повинен містити дані про найменування кооперативу, його місцезнаходження, предмет і мету діяльності, правила вступу в члени ЖБК, порядок виходу з нього, про розміри вступних та різних виплат, про склад та права органів управління кооперативом, про порядок прийняття органами контролю різних рішень, про можливість покриття понесених збитків та правила реорганізації або ліквідації кооперативу. Попри це, Статут може містити інші умови, які суперечать чинним законам РФ.

Органи правління

Відповідно до ст. 115 ЖК РФ органами управління ЖБК є:

• загальні збори всіх членів кооперативу;
• якщо кількість присутніх на зборах більша за 50 і це прописано у Статуті кооперативу - конференція;
• органи правління та голова ЖБК.

Загальні збори членів кооперативу

Загальні збори всіх членів кооперативу (конференція) вважаються найвищим органом управління. Воно скликається відповідно до положень, прописаних у Статуті. Компетенція найвищого органу управління також регулюється Статутом житлового кооперативу.

Збори учасників є правомірним, якщо у ньому присутня більшість всіх членів кооперативу. Рішення не може бути прийнятим, якщо 50% і більше присутніх на зборах проголосували проти пропозиції, що розглядається. Прийняте та прописане у протоколі рішення обов'язкове для всіх членів будівельного кооперативу.

Апарат управління та органи контролю також обираються учасниками загальних зборів членів житлового кооперативу. Обов'язки органів правління та порядок прийняття ними рішень регулюються Статутом кооперативу, регламентом, положеннями та іншими внутрішніми документами. Правління ЖБК має право керувати діяльністю кооперативу та обирати зі свого складу голови. Органи правління ЖБК підзвітні загальним зборам членів кооперативу.

Обов'язки голови ЖБК

Голова правління будівельного кооперативу:

• зобов'язаний забезпечувати виконання прийнятих правлінням рішень;
• захищати інтереси кооперативу, укладати правочини та без довіреності діяти від імені всіх членів кооперативу;
• має інші повноваження, які не входять до обов'язків загальних зборів членів ЖБК або його правління.

Суть ревізійної комісії

Для контролю за господарсько-розрахунковою діяльністю кооперативу обирається спеціальна ревізійна комісія терміном, не перевищує 3-х років. Число членів, що входять до її складу, прописано у Статуті кооперативу. Учасники ревізійної комісії не можуть позичати керівні посадиу ЖБК, а також значитися в інших органах управління будівельним кооперативом.

Голова ревізійної комісії обирається її членами з наявного складу. До обов'язків ревізорів входять:

• щорічне проведення ревізійних перевірок господарсько-розрахункової діяльності кооперативу;
• підготовка висновків про бюджет, цільове використання грошових коштів, річному звіті та обов'язкових внесках;
• звіт перед членами загальних зборів про свою діяльність.

Ревізори мають право проводити перевірку фінансово-розрахункової діяльності будівельного кооперативу у будь-який час та мати вільний доступ до всієї внутрішньої документації ЖБК. Порядок роботи та повноваження ревізійної комісії прописані у Статуті кооперативу.

Членство у ЖБК

Для вступу до членів ЖБК необхідно подати заяву до правління житлового кооперативу. На його розгляд приділяється один календарний місяць. Рішення приймається на загальних зборах учасників та фіксується у відповідному документі (протоколі). Статус члена ЖБК набувається після сплати вступного внеску. Член ЖБК може підтвердити свою участь у житловому кооперативі довідкою (випискою), що видається згідно з його заявою.

Механізм будівництва житла за допомогою ЖБК

Після затвердження Статуту на загальних зборах членів ЖБК житлово-будівельний кооператив має пройти обов'язкову державну реєстрацію для набуття статусу юридичної особи. Далі будівництво за схемою ЖБК відбувається поетапно:

Можливі ризики, пов'язані з участю у ЖБК

Стаючи членом ЖБК, людина може зіткнутися з певними ризиками:

1. Головним ризиком є ​​те, що основна мета створення житлового кооперативу з будь-яких причин може бути не досягнута (відмова у видачі дозвільної документації, фінансові проблеми та інші).
2. Інфляція та подорожчання будівельних матеріалівта робіт.
3. Ризик зриву термінів здачі в експлуатацію. Причому ЖБК перед своїми членами відповідати за це не буде.
4. Забудовники чи інвестори не дають гарантії щодо наданого житла.
5. Контроль за витратою коштів та господарською діяльністю здійснює ревізійна комісія, яка обирається на загальних зборах. Державного спеціалізованого органу немає.
6. Розподіл квартир між членами ЖБК відбувається на загальних зборах та від бажань самого учасника кооперативу не залежить.
7. наприклад, формують остаточну вартість квартири з урахуванням витрат на рекламу, утримання персоналу та інших виплат. За це доводиться платити покупцю. Крім всього вищесказаного, громадянин не може контролювати витрати коштів на будівництво житла та сам хід будівництва.

Переваги вступу до ЖБК

1. Вважається, що будівництво житлових будинків через систему ЖБК – це значна економія коштів. За статистикою, завдяки організації житлового кооперативу можна заощадити близько 50% на придбанні житла.

2. Будівельні кооперативи мають повну прозорість залучення та витрати коштів. До того ж фінансувати будівництво можна поетапно, а розстрочка може бути дана не тільки на період будівництва будинку, а й на якийсь час після закінчення будівництва.

ЖБК у сучасному світі

На сьогоднішній день добровільне об'єднання однодумців з метою будівництва житлових будівель зустрічається вкрай рідко. Незважаючи на те, що законодавство не перешкоджає створенню ЖБК, будівництво багатоповерхових будинків за такою схемою користується популярністю в більшій мірі. великих підприємств, які зацікавлені у забезпеченні квартирами своїх співробітників

Отже, організовувати житловий кооператив є сенс працівникам організацій, які мають відповідну підтримку керівництва. При цьому вони можуть заощадити на різниці між ринковою ціною та собівартістю житла, яку забирає забудовник.

У разі придбання квартир за механізмом ЖБК громадяни більшою мірою захищені від різних непередбачених ситуацій. Якщо забудовник оголосив про своє банкрутство, пайовики мають право самостійно займатися зведенням будівлі.

Зовсім недавно число будівельних організацій, що працюють за принципом ЖБК, не перевищувало 15%. На даний момент третина житла на російському ринку реалізується за цією схемою.

На що варто звернути увагу при купівлі квартир по ЖБК

За статистикою одним із головних факторів, що впливають на вибір житла, є не форма договору, не наявність інфраструктури по сусідству з будинком, а репутація забудовника, його досвід будівництва багатоквартирних будинків, умови оплати квартири.

Однак якщо фізична особа вирішила вступити до ЖБК, слід звернути увагу на кілька важливих моментів:

• Перевірити інвестиційний договір між будівельною компанієюта ЖБК. Краще, якщо кооператив сам виступає у ролі забудовника. У такому разі ЖБК несе повну відповідальність за будівництво багатоповерхових будинків.
• Вивчити решту правовстановлюючих документів: дозвіл на будівництво, договір оренди ділянки або право власності на землю.
• Ознайомитись зі Статутом ЖБК. Особливу увагу слід звернути на умови вступу та виходу з кооперативу. А також на порядок виплати внесків та отримання квартири.

Якщо всі перераховані вище документи зрозумілі і прозорі, можна сміливо укладати договір з кооперативом.

Житлові або житлово-будівельні кооперативи організують фізичні особи, а іноді й юридичні особи на вільних засадах. Завданням таким некомерційної організаціїє управління домом, і навіть реалізація права кожної людини на житло, реалізація потреби у житло. Діють учасники кооперативу на засадах членства. Учасники житлового кооперативу особистою участю, своїми вкладеннями набувають житла, виконують обов'язок щодо утримання та реконструкції будинку.

Члени житлово-будівельного кооперативу задіяні у будівництві житла. Чинний закон не дає чітких відмінностей між житловим та житлово-будівельним кооперативом, але із найменування установ зрозуміло, що житловий кооператив організується, коли є матеріальний об'єкт - будівля, житловий будинок. У разі житлово-будівельного кооперативу будинок тільки будується.

Організація кооперативу. Статут житлового кооперативу

Рішення про організацію житлового кооперативу приймається засновниками кооперативу. Особи, які висловили волю організувати кооператив та підтвердили свій намір голосуванням за організацію кооперативу, стають засновниками. Голосування застосовується для прийняття статуту кооперативу.

Організація кооперативу здійснюється компетентним органом – зборами засновників. Ще задовго до фактичного створення кооперативу проводиться низка підготовчих заходів: потрібно вирішити організаційні питання та визначити нерухомий об'єкт – предмет діяльності кооперативу та його членів.

Обов'язковим юридичним актом кооперативу, якого його діяльність неможлива, є статут. Це свого роду зведення правил та принципів, якими організація керується у своїй діяльності. Статут затверджується засновниками зборах.

У тексті статуту вказуються назва кооперативу, його координати, правила, затверджені для громадян, які планують вступити до кооперативу, порядок внесення та суми грошових внесків, порядок несення особами, які беруть участь у кооперативі, його збитків, відповідальність учасників, завдання, для вирішення яких створено кооператив та інші важливі питання. Статут може містити будь-які положення, якщо вони не суперечать чинному закону та не мають між собою суперечностей.

Члени житлового кооперативу

Закон визначає, що членами кооперативу можуть бути фізичні особи, якщо на момент участі у голосуванні вони досягли 16 років, та у деяких випадках юридичні особи. Для членства у кооперативі потрібна участь зазначених суб'єктів у голосуванні за створення кооперативу.

Законом встановлено правила щодо кількості членів кооперативу. Відповідно до ЖК РФ не можна створити кооператив із числом членів менше 5. Максимально допустима кількість членів визначається чисельністю житлових приміщень у будинку, для управління яким створено кооператив. Для вступу до кооперативу на правах членства потрібно подати до правління належним чином заповнену заяву. Протягом 30 днів воно розглядається та затверджується. Далі особа, яка претендує на членство, сплачує вступний внесок, і з цього моменту стає повноправним членом кооперативу.

Управління кооперативом

До органів управління кооперативом закон відносить:

• конференцію – вищий орган правління в кооперативі;
• голови та правління житлового кооперативу;
• збори членів кооперативу.

Діяльність конференції, межі її повноважень регулюються статутом кооперативу. Конференція збирається на чергові збори, які проходять зазвичай не рідше ніж раз на 12 місяців, також з важливих питань можуть відбуватися позачергові збори. У межі діяльності конференції входить розгляд питань, пов'язаних із документацією кооперативу, правилами вступу та виходу учасників, правомочністю членів кооперативу.

Правління кооперативу розглядає повсякденні, поточні питання організації, вибирає зі свого складу голови, який уповноважений представляти кооператив, діяти від його імені та контролювати виконання рішень правління.

Збори визнаються такими, що відбулися, якщо на ньому особисто були присутні не менше половини членів кооперативу. Для визнання рішення зборів правомочним потрібно набрати не менше половини голосів усіх осіб, які беруть участь у голосуванні. Якщо обговорюється питання, відображене у статуті кооперативу, які проголосували на підтримку прийняття рішення, має бути не менше трьох чвертей членів кооперативу, які взяли безпосередню участь у голосуванні, та особисто були присутніми на зборах.

Рішення зборів засновників

Питання, які обговорюються на зборах засновників, пов'язані з діяльністю кооперативу, реалізацією його планів та проектів, повноваженнями органів правління. Рішенням засновників обирається:

• голова та секретар зборів;
• ревізійна та лічильна комісії зборів;
• учасники правління кооперативу, голова правління;
• на зборах засновників затверджується порядок денний та статут, обговорюються інші нагальні питання.

Висновки, яких прийшли збори, оформляються спеціальним документом - протоколом зборів. У ньому обов'язково вказується дата проведення зборів, кількість присутніх, кількість тих, хто проголосував «за» і «проти» з приводу питань, що розглядаються. У протоколі ставлять підписи члени зборів, його голова та секретар.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

Запитати юриста

Також вам будуть корисні наступні статті

• Припинення діяльності з управління МКД у зв'язку із змінами статусу ліцензії
• Інформування органів МСУ та власників приміщень до МКД про рішення, прийняті ліцензійною комісією та органом ДЖН
• Порядок організації та здійснення ліцензійного контролю
• Реєстри інформації, що містять відомості про ліцензування діяльності з управління МКД
• Порядок ухвалення рішення про надання ліцензії або про відмову
• Ліцензування діяльності з управління багатоквартирними будинками
• Створення умов управління багатоквартирними будинками
• Безпосереднє керування багатоквартирним будинком власниками
• Управління багатоквартирним будинком, що знаходиться у державній чи муніципальній власності
• Вибір способу керування багатоквартирним будинком. Загальні вимоги
• Господарська діяльність товариства власників житла
• Голова правління товариства власників житла
• Ревізійна комісія товариства власників житла
• Обов'язки правління товариства власників житла
• Права членів ТСЖ і не є такими власників приміщень

Під абревіатурою ЖБК мається на увазі житлово-будівельний кооператив, що створюється громадянами на основі взаємної згоди для будівництва багатоквартирного будинку, благоустрою навколишньої території та вирішення нагальних проблем, що виникають у мешканців у процесі подальшої експлуатації зведеного об'єкта нерухомості (ст.110 ЖК РФ). Кінцевою метоюУтворення кооперативу є забезпечення учасників житлом.

Будівництво нерухомості складає кошти, внесені членами організації, вони контролюють процес всіх етапах до приймання будинку комісією. Після повної сплати громадяни мають право оформити квартиру у власність (ст.218 ЦК України).

Громадянам, які вирішили створити кооператив, слід дотримуватись послідовності дій, щоб юридично грамотно провести процедуру, та оформити необхідну документацію. Порядок створення та реєстрація ЖБК, оформлення організації, розробка статуту та визначення ініціативної групи наведено.

Увага!Рішення про організацію об'єднання власників житла приймається на загальних зборах з обов'язковою фіксацією підсумків засідання.

1. Розробляється та затверджується за допомогою голосування, обираються члени правління.
2. Усі документи зборів подаються до адміністрації для реєстрації ЖБК як юридична особа, а також до податкової та житлової інспекції.
3. Відкривається банківський рахунок для перерахування грошових внесків пайовиками та оплати витрат на зведення об'єкта нерухомості.
4. Створена організація може розпочинати процес будівництва будинку.

Утворення кооперативу документально підтверджується установчим договором, який полягає з метою підтвердження рішення про створення ЖБК та передачі йому наявного майна, частки власності кожного пайовика та величини матеріальної відповідальності, порядок функціонування кооперативу, правила вступу та виходу з нього.

Правова форма

Ця організація власників житла належить до споживчих кооперативів і має статус юридичної особи (ст.110 ЖК РФ, глава 4 ЦК України).

Положення ЖБК у правовій сфері визначається ЖК РФ, а також ЦК РФ та Статутом кооперативу, що мають переважне значення при судовому розгляді виникаючих між учасниками, правлінням та сторонніми організаціямисуперечок, виникнення яких можливе у процесі діяльності житлово-будівельного кооперативу.

Обов'язкова для відображення у ньому інформація:

1. найменування організації та місце територіального розташування;
2. мети створення та виконувані завдання;
3. правила набуття членства та виходу з ЖБК;
4. розмір та періодичність внесення пайових внесків;
5. порядок обрання керівництва кооперативу та виконувані ним функції;
6. проведення зборів учасників, голосування для прийняття рішень та контроль за їх виконанням;
7. дії учасників у разі реорганізації та ліквідації ЖБК.

Права і обов'язки

Списки членів

Освіта кооперативу відбувається на загальних зборах та за рішенням власників житла багатоквартирного будинку. Громадяни, які проголосували за створення ЖБК, стають його засновниками, отримуючи членство. Ця процедурафіксується у протоколі зборів (ст.112 ЖК РФ).

Виняток з участі в кооперативі, можливість повторного вступу до нього, порядок прийому нових пайовиків за наявності місць, що звільнилися, визначені в главі IV Постанови Уряду РФ N 558 від 6 червня 2012 року. Бажання набути членства в кооперативі оформляється на адресу правління ЖБК, порядок його розгляду та прийняття рішення відбувається у зазначеному у Постанові порядку.

У кооператив допускаються городяни віком від 16 років.та юридичних осіб загальною чисельністю від п'яти і максимально дорівнює кількості квартир у будинку, що будується.

Важливо!Члени ЖБК несуть повну відповідальність та виконують покладені на них зобов'язання згідно з підписаними договорами.

Збитки, що виникають у процесі зведення будинку, повинні бути покриті протягом трьох місяців шляхом внесення додаткових внесків, в іншому випадку кооператив ліквідується за рішенням суду.

Управління

Органами управління кооперативу є збори його членів, правління ЖБК на чолі з , і навіть конференція – за кількості учасників зборів понад п'ятдесят, якщо передбачено Статутом (ст.115 ЖК РФ).

Стаття 115 ЖК РФ. Органи управління житлового кооперативу

Органами управління житлового кооперативу є:

1. загальні збори членів житлового кооперативу;
2. конференція, якщо кількість учасників загальних зборів членів житлового кооперативу понад п'ятдесят і це передбачено статутом житлового кооперативу;
3. правління житлового кооперативу та голова правління житлового кооперативу.

Порядок скликання керуючих органів ЖБК та сфера їхньої компетенції визначаються установчим документом кооперативу.

Відповідальність

Відповідно до законодавчих поправок від 13 липня 2015 р. N 236-ФЗ , на вимогу учасників ЖБК зобов'язаний надавати:

Увага!Для спостереження за фінансово-господарською діяльністю кооперативу на загальних зборах обирається .

На чолі цього органу стає голова (ревізор). Порядок роботи та права такого контролюючого органу визначаються на підставі Статуту та ЖК РФ.

Членство в ЖБК має ряд переваг для городян, які бажають брати участь у купівлі житла, починаючи зі стадії будівництва. До підписання документів слід вивчити нюанси створення та функціонування ЖБК, оскільки навіть юридично грамотне укладання договору не є гарантією захисту від шахраїв.

Корисне відео

Подивіться відео про те, що таке ЖБК: