Studienführer Immobilienökonomie

Das Lehrbuch zeigt die Grundkonzepte der Disziplin "Economics of Real Estate", des Immobilienmarktes, Transaktionen und Wertpapiere im Immobilienmarkt, die Mechanismen des Risikomanagements, das Regulierungssystem des Immobilienmarktes werden multilateral untersucht Benehmen. Der Mechanismus der Hypothekendarlehen wird betrachtet. Der praktische Teil des Lehrbuchs befindet sich am Ende jedes Kapitels und wird in Form von Selbstkontrollfragen, Tests, Aufgaben und Kryptogrammen präsentiert. Abhängig von der Lösungsmethode werden Tests in drei Arten unterteilt: Auswahl der richtigen Antwort, Suche nach einer Alternative, Begriffsdefinition. Diese Publikation ermöglicht es den Studierenden, Kenntnisse und Fähigkeiten für eine erfolgreiche berufliche Karriere zu erwerben und (oder) fortzusetzen Berufsausbildung im Magistrat.

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Das Handbuch ist in Anlehnung an die Fachrichtung "Wirtschaft der Immobilienwirtschaft", Fachrichtung "Wirtschaft und Management im Unternehmen (nach Branchen)" und dem Curriculum für diese Disziplin erstellt. Es behandelt die Hauptthemen der Disziplin. Die staatliche Regulierung des Immobilienmarktes wird beschrieben, Transaktionen mit allen Arten von Immobilien werden berücksichtigt. Auch der Finanzierung von Immobilien wird Aufmerksamkeit geschenkt. Ansätze und Methoden der Immobilienbewertung werden beschrieben.

Büroräume.
Bei der Klassifizierung von Business Centern in jeder Region werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, nach denen die Räumlichkeiten zu einer bestimmten Klasse gehören. In der Regel sind dies: Standort; Typ und technisches Niveau; die Qualität des Gebäudes (der Ausbaugrad, der Zustand der Fassade, der zentrale Eingang, das Vorhandensein von Aufzügen); Qualität des Managements (Verwaltungsgesellschaft, Verfügbarkeit) Zusatzleitungen für Mieter) usw.
Die internationale Klassifikation stimmt möglicherweise nicht mit der in verschiedenen Regionen Russlands überein (Tabelle 1.1), derzeit wird die Klassenzuweisung hauptsächlich von den Verwaltungsgesellschaften selbst praktiziert, was nicht immer den tatsächlichen Zustand der Objekte widerspiegelt und die Teilnehmer an der Immobilienmarkt.

INHALTSVERZEICHNIS
Einführung
1 Grundbegriffe und Definitionen der Immobilienwirtschaft
1.1 Konzept, Wesen und grundlegende Eigenschaften von Immobilien.
1.2 Klassifizierung von Immobilienobjekten.
1.2.1 Klassifizierungssystem für Immobilienobjekte.
1.2.2 Klassifizierung von Wohnimmobilien.
1.2.3 Klassifizierung von Gewerbeimmobilien.
1.3 Grundstück als Grundlage von Immobilien.
1.3.1 Das Wesen des Landes.
1.3.2 Landkategorien.
2 Das Wesen des Immobilienmarktes
2.1 Inhalt der Grundkonzepte und Grundfunktionen des Immobilienmarktes.
2.2 Die Auswirkungen strategischer Richtungen in der Entwicklung der Wirtschaft des Landes auf den Immobilienmarkt.
2.2.1 Staatspolitik bei der Entwicklung von Immobilien.
2.2.2 Wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt.
2.3 Gesetzliche und regulatorische Rechtsakte.
3 Staatliche Regulierung des Immobilienmarktes
3.1 Zonierung des städtischen Raums und staatliche Katasterregistrierung.
3.2 Transaktionen mit Immobilienobjekten.
3.3 Staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien.
3.3.1 Grundsätze der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien.
3.3.2 Einzeln Staatliches Register rechts.
3.3.3 Verfahren für die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien.
4 Technologien für die Immobilienbewertung
4.1 Arten von Immobilienwerten.
4.2 Grundsätze und Technologien zur Immobilienbewertung.
4.3 Methoden zur Bewertung des Immobilienwertes und deren praktische Nutzung.
4.4 Registrierung der Ergebnisse der Immobilienbewertung.
5 Finanzierung von Immobilienobjekten
5.1 Kreditvergabe an Immobilienobjekte.
5.1.1 Entstehung und Entwicklung der Baufinanzierung
5.1.2 Methoden der Hypothekendarlehen für Immobilien.
5.2 Methoden der Immobilienfinanzierung in Sonderfällen.
Fazit Literatur

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Prüfungsantworten - Immobilienökonomie 2011-2012 (Krippe)

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IMMOBILIENWIRTSCHAFT: AUSBILDUNGSLEITFADEN

Immobilienwirtschaft

Das Tutorium fasst die wesentlichen Inhalte der Lehrveranstaltung "Wirtschaft der Immobilienwirtschaft" zusammen. Dabei werden die Besonderheiten der Ware Immobilien, Bewertungsmethoden, Registrierung und Bilanzierung von Immobilienobjekten berücksichtigt. Es werden Beispiele für Lösungen praktischer Probleme gegeben.

Kapitel 1. Immobilienkomponenten und Lebenszyklus

1.1 Definition von Immobilien

Wort " Immobilie"Wurde auf Russisch aus drei Wörtern gebildet:" nicht An Bewegung naja "," Sie Substanz "(" Sie enie ")," besitzen Wirbelsäule". So hat die Sprache im russischen Wort "Immobilien" die folgenden Merkmale festgelegt: Unbeweglichkeit, Zugehörigkeit zu jemandem (ich habe eine Sache), Zugehörigkeit zum Eigentumsrecht.

Seit 1917, nach der Abschaffung des Privateigentums, ist der Begriff „Immobilie“ aus dem Rechtsverkehr und aus der Praxis verschwunden. Erst nach 1990 wurde zusammen mit dem Recht auf Privateigentum der Begriff der Immobilie wiederbelebt.

Der Begriff „Immobilie“ ist untrennbar mit einem anderen Begriff – „Eigentum“ – verbunden.

Eigentum- eine Menge von Eigentum, d.h. vorbehaltlich des Geldwertes, Rechtsverhältnisse, in denen sich die Person befindet (natürlich oder juristische).

Das Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person wird nach seinem Inhalt unterteilt in:

Vermögenswert: eine Reihe von Dingen, die einer Person aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines anderen Eigentumsrechts gehören; eine Reihe von Rechten auf die Handlungen anderer Personen (zum Beispiel Schuldeneigentum);
Haftung: eine Reihe von Sachen, die anderen Personen gehören, sich aber vorübergehend im Besitz dieser Person befinden; eine Reihe von Verpflichtungen einer bestimmten Person.

Historisch gesehen, seit der Zeit des römischen Rechts, wird das Vermögen normalerweise in bewegliche und unbewegliche unterteilt.

Nach Art. 130 des Bürgerlichen Gesetzbuches Russische Föderation(im Folgenden als das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation bezeichnet) "auf unbewegliche Sachen ( Immobilien, Immobilien) umfasst Grundstücke, Baugrundstücke, isolierte Gewässer und alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist, d.

Zu den unbeweglichen Sachen zählen auch Luft- und Seeschiffe, die einer staatlichen Registrierung unterliegen, Binnenschiffe und Weltraumobjekte. Auch andere Sachen können per Gesetz als unbeweglich eingestuft werden“.

Nach dem Stadtplanungsgesetz der Russischen Föderation (im Folgenden als GSK RF bezeichnet) sind Immobilienobjekte Objekte, in denen städtebauliche Tätigkeiten durchgeführt werden. Stadtplanungsaktivitäten - Aktivitäten zur Entwicklung von Territorien, einschließlich Städten und anderen Siedlungen, durchgeführt in Form von Raumplanung, städtebaulicher Zoneneinteilung, Raumplanung, Architektur- und Bauplanung, Bau, Überholung, Wiederaufbau von Kapitalbauprojekten.

Darüber hinaus werden Immobilien als Gesamtunternehmen als Immobilienkomplex anerkannt, der zur Umsetzung von unternehmerische Tätigkeit.

In der ausländischen Literatur unterscheidet man die Begriffe „unbewegliches Ding“ (Grundstück) und „unbewegliches Vermögen“ (Grundstück). In diesem Fall konstituiert der erste das materielle, physisch greifbare Wesen des Begriffs der Immobilie, und der zweite bezeichnet den rechtlichen Wesensgehalt dieses Begriffs als eine Menge (Paket) von Eigentumsrechten aller Subjekte, die sich auf eine bestimmte Sache beziehen.

Gleichzeitig umfasst die materielle Essenz: Grundstücke, Untergrundparzellen, isolierte Gewässer, Wälder, mehrjährige Pflanzungen, Gebäude, Bauwerke, technische Kommunikation, d.h. alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist und nicht ohne unverhältnismäßige Beeinträchtigung seines Zwecks bewegt werden kann, d. h. unbewegliches (physisch unbewegliches) Vermögen, wird als die Summe zweier Komponenten dargestellt: Grundstück und Verbesserung.

Verbesserung ist das, was von Menschenhand getan wird und die Investition seiner Arbeit und den Einsatz von Ressourcen erfordert. Gleichzeitig wird davon ausgegangen, dass der Ausbau selbst nicht als vom Grundstück getrenntes Immobilienobjekt betrachtet werden kann, da er unbeweglich bleibt und seinen Zweck nur unter der Voraussetzung und während seiner festen Verankerung am Boden erfüllt.

Das rechtliche Wesen besteht aus: Eigentum, Wirtschaftsführung, Betriebsführung, lebenslanges Erbeigentum, Dauernutzungsrechte, Hypotheken, Dienstbarkeiten sowie andere Rechte in Fällen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation und anderen Gesetzen festgelegt sind.

Belastungen (Einschränkungen) - das Vorhandensein von gesetzlich festgelegten oder autorisierte Stellen in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise durch Auflagen, Verbote, die den Urheber bei der Ausübung von Eigentums- oder sonstigen Eigentumsrechten auf einen bestimmten unbeweglichen Gegenstand beschränken (Dienstbarkeit, Hypothek, Treuhandverwaltung, Pacht, Beschlagnahme von Grundstücken und andere).

Der Übersichtlichkeit halber stellen wir die Struktur des Begriffs „Immobilie“ in Form von Tabelle 1 dar.

Tabelle 1. Die Struktur des Begriffs "Immobilie"

Immobilien (unbewegliches Vermögen)
Ding (physische Einheit)		Rechte (juristische Person)
Erde	Verbesserungen	Rechte	Belastungen
Land; Untergrundgrundstücke; isolierte Gewässer; Wälder	Gebäude; Strukturen; Ingenieurwesen Kommunikation; Pflanzungen	Eigentum; Wirtschaftsmanagement; Betriebsführung; ererbter Besitz; unbegrenzte Nutzung	Hypothek; Erleichterung; Zonenregeln; Denkmalschutz; andere Einschränkungen;

eine starke Verbindung mit einem bestimmten Grundstück (die Unmöglichkeit, das Objekt zu bewegen, ohne seinen Zweck unverhältnismäßig zu beeinträchtigen);
Vollständigkeit im Hinblick auf die Möglichkeit der bestimmungsgemäßen Verwendung;
beglaubigt (amtlich eingetragen) einem bestimmten Eigentümer gehörend - einem Staat, einem Teil des Bundes, einer Gemeinde, einer Einzelperson oder einer Personengruppe;
die Möglichkeit der physischen Trennung von Immobilienobjekt und Immobilie (d. h. das Vorhandensein klar definierter physischer Grenzen des Immobilienobjekts);
funktionale Unabhängigkeit des Immobilienobjekts (ist es möglich, dieses Immobilienobjekt getrennt von anderen Objekten zu nutzen oder sein funktionaler Zweck besteht in der teilweisen Nutzung anderer Immobilienobjekte);
das Vorhandensein (oder Fehlen) von Dienstbarkeiten und anderen Beschränkungen der Nutzungsrechte.

Als bewegliches Vermögen werden nicht grundstücksbezogene Gegenstände, einschließlich Geld und Wertpapiere, ausgewiesen. Die Eintragung von Rechten an beweglichen Sachen ist nicht erforderlich, außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen.

Stadtentwicklungsgesetz der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 29. Dezember 2004 Nr. 190 // Russische Zeitung- 30. Dezember 2004
Friedman J., Ordway Nick. Analyse und Bewertung von Ertragsimmobilien. Ich schreibe aus dem Englischen. - M.: Delo, 1997.-- 480 S. - ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Wirtschaft und Verwaltung von Immobilien. SPb: Verlag "MKS", 2003 - 422 S. - ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M. I., Vitryansky V. V. Vertragsrecht. Zweites Buch: Vereinbarungen über die Übertragung von Eigentum. - M.: "Statut", 2000. - 800 S. - ISBN 5-8354-0024-1

1.2 Lebenszyklus einer Immobilie

Der Lebenszyklus einer Immobilie (physisch) ist der Zeitraum, in dem eine Immobilie als physisches Objekt existiert. Der Lebenszyklus eines Immobilienobjekts besteht aus folgenden Phasen (Phasen):

1. Erstellung des Konzepts des Projekts und Wahl der Option zur Nutzung eines freien Grundstücks... Während dieser Zeit wird die Wahl der besten und effizientesten Nutzung des Grundstücks getroffen - unter Berücksichtigung der Besonderheiten seiner Eigenschaften und aller Eigenschaften der Umgebung. Basierend auf der Analyse wird der produktivste Anwendungsfall aus dem rechtlich zulässigen, physikalisch realisierbaren, wirtschaftlich machbaren und finanziell machbaren ausgewählt. Die Use Case-Auswahl endet mit der Entwicklung Leistungsbeschreibung Verbesserungen zu gestalten.

2. Verbesserungsdesign. In dieser Phase wird - auf der Grundlage der Entwurfsspezifikation - ein Projekt entwickelt (durch eine spezialisierte Organisation) mit der Erstellung der Dokumentation, die für die Erlangung der Genehmigungen und die Vorbereitung des Grundstücks erforderlich ist (mit Festlegung der Form und Größe, Entfernung unnötiger natürlicher und künstlicher Vegetation). und Entwässerung von Gewässern) sowie das Verlegen von Verbindungen, den Bau von Gebäuden (Strukturen) und das Anpflanzen von Neupflanzungen. Die Annahme des Projekts durch die Planungsorganisation sollte unter Beteiligung der Verwaltungsgesellschaft erfolgen, die an der Entwicklung der technischen Spezifikationen für die Planung beteiligt war.

3. Fertigungsverbesserungen (Montage, Konstruktion)... Während der Projektdurchführungszeit ändern Auftragnehmer praktisch alle physischen Eigenschaften des Objekts, indem sie diese Änderungen in den Inventar- und Katasterunterlagen festhalten. Während der Konstruktion von Verbesserungen und durch die Konsolidierung des neuen Zustands des Objekts ändern sich in der Regel auch die Eigenschaften der Umgebung bezogen auf das erstellte Objekt.

4. Verbreitung (Kauf und Verkauf, Schenkung, Vermietung usw.) mit Übertragung von Eigentumsrechten oder mit dem Anschein einer Belastung dieses Rechts. In diesem Stadium werden Operationen mit dem Objekt durchgeführt und der Staat registriert eine Änderung des rechtlichen Schicksals des letzteren. Beim Kauf und Verkauf einer Sache wechselt der Eigentumsgegenstand. Bei der Verpachtung oder Verpachtung von Grundstücken und/oder Ausbauten durch den Eigentümer (oder im Namen des Eigentümers von der Verwaltungsgesellschaft) gehen die Nutzungsrechte (und ggf das Eigentumsrecht.

5. bestimmungsgemäße Verwendung (Nutzung) der Anlage mit technischer und betrieblicher Instandhaltung... In diesem Stadium Lebenszyklus der Verwalter (oder die professionelle Verwaltungsgesellschaft) organisiert die rationelle Nutzung des Konsumpotentials des Objekts durch die Benutzer. Im Laufe der Zeit ändern sich die Eigenschaften des Objekts, denn Verbesserungen sind physisch abgenutzt und funktionell veraltet, was durch Veränderungen der Situation in der Wirtschaft und in der externen physischen Umgebung verschlimmert wird und zu zusätzlicher sogenannter externer Obsoleszenz führt.

Im laufenden Betrieb werden gelegentlich technische Überprüfungen und laufende Reparaturen einzelner Verbesserungselemente durchgeführt, ohne die Nutzung der Gesamtanlage einzustellen.

6. Modernisierung: größere Reparaturen, Rekonstruktionen, Wiederherstellung von Verbesserungen mit möglicher Neuprofilierung (Änderung des Funktionszwecks) des Objekts. Diese Phase beginnt in dem Moment, in dem das Objekt in seinem jetzigen Zustand den modernen Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr genügen kann und/und sein Betrieb wirtschaftlich unwirksam wird. In diesem Stadium wird zumindest eine Generalüberholung durchgeführt, ohne die Planungslösung und den funktionalen Zweck zu ändern, jedoch unter Eliminierung von entfernbaren physischen Verschlechterungen und funktionaler Obsoleszenz.

Wenn die zu diesem Zeitpunkt durchgeführte Analyse der besten und effizientesten Nutzung von Land und Verbesserungen die Machbarkeit einer teilweisen Änderung des funktionalen Zwecks der Verbesserungen zeigt, werden diese mit einer Änderung in der Anordnung eines Teils rekonstruiert die Räumlichkeiten. Dies bietet natürlich auch die Funktionen der Überholung von Verbesserungselementen, die ihre ursprüngliche Funktionalität beibehalten.

Ergibt eine Analyse der Nutzung eines Objekts in seinem Ist-Zustand die Notwendigkeit eines vollständigen Ersatzes seines funktionalen Zwecks, dann kann der Umbau nicht nur mit einer radikalen Änderung des Grundrisses, sondern auch mit der Ergänzung oder Überbauung bestehender Gebäude und die Erschließung eines freien Teils des Grundstücks.

7. Recycling, Abriss von Verbesserungen, Entsorgung oder Wiederverwendung von Materialien... Der Lebenszyklus endet mit dem Abriss von Verbesserungen am Ende ihrer wirtschaftlichen Lebensdauer. Verwaltungsgesellschaft erstellt Vorschläge für die Festlegung von Fristen und eine wirtschaftlich praktikable Methode zum Abriss von Gebäuden unter Berücksichtigung der Möglichkeit des Verkaufs von Bauelementen und Materialien der zu liquidierenden Gebäude und Kommunikation (das Volumen der Liquidationskosten wird minimiert).

Offensichtlich wiederholen sich einige Phasen in verschiedenen Phasen des Lebenszyklus. So kann beispielsweise die Idee eines Projekts zur Schaffung eines neuen Objekts sowohl in der Phase der völligen Freilegung des Grundstücks als auch in der Phase entstehen, in der ein Wiederaufbau, ein Teilabriss oder eine Fertigstellung von Gebäuden erforderlich sind entsteht. Die Umlaufphase kann während der Lebensdauer eines Objekts immer wieder realisiert werden, und die Umlaufmomente bestimmen die zeitlichen Grenzen der Perioden, die den sogenannten Investitionszyklen zugrunde liegen.

Liste der verwendeten Literatur:

1. Ozerov ES Wirtschaft und Verwaltung von Immobilien. SPb: Verlag "MKS", 2003 - 422 S. - ISBN 5-901-810-04-X

1.3 Merkmale der physischen Beschaffenheit von Immobilienobjekten und der äußeren Umgebung

Die Struktur von Immobilien umfasst: natürliche ("Land") und vom Menschen verursachte "Verbesserungen"-Komponenten.

Natürliche Bestandteile von Immobilien Abhängig von der Menge ihrer charakteristischen Merkmale werden sie in zwei Gruppen unterteilt:

"Freie Grundstücke", dh Grundstücke ohne Bauwerke (Gebäude und Bauwerke), Verkehrswege und mehrjährige Pflanzungen, einschließlich solcher mit Untergrund unter der Erdoberfläche, mit isolierten Gewässern und Wäldern an der Erdoberfläche. Diese Grundstücke sind für die Entwicklung oder Produktion (Reproduktion) von Nahrungsmitteln, Energie, Wasserressourcen und Mineralien bestimmt.
"Land mit Verbesserungen", d.h. Grundstücke mit mehrjährigen Bepflanzungen, Kommunikationen, Gebäuden und/oder Bauwerken aller Art

Grundstück- ein begrenzter und nicht beweglicher Teil der Erdoberfläche, der geschlossene Grenzen hat, Ort, der an ein gesetzlich festgelegtes Koordinatensystem mit Adressmarkierungen gebunden ist. Zu den Merkmalen des Grundstücks gehören:

form - rechteckig, schräg, rund oder elliptisch, mit Aussparungen und Vorsprüngen;
die Größe der Fläche (in Hektar - für landwirtschaftliche Flächen und Wälder, Naturschutzgebiete und Nationalparks; in Hunderten - Hunderte von Quadratmetern - für Ferienhäuser, Garten- und Vorstadtgebiete zur individuellen Entwicklung; in Quadratmetern - für Stadtplanung und Entwicklung );
die Abmessungen der Formgebungslinien, einschließlich der Länge der vorderen Begrenzung und der Breite des Geländes (in Metern) für Gelände entlang der Autobahnen, auf denen potenzielle Benutzer oder Güter bewegt werden;
die Tiefe der Schicht unter der Oberfläche des Landes ermöglichte die Einführung des Eigentümers des Geländes (bis zu 5 Meter);
topographische Parameter - Oberflächenunregelmäßigkeiten - Hänge und Hügel, die über die Oberfläche von Felsen und Steinen, Stauseen und Bachbetten hinausragen;
geologische Parameter - die Zusammensetzung und Stärke des Bodens, das Vorhandensein und die Existenz von unterirdischem Wasser, die Organisationsform der unterirdischen Kommunikation;
Vorhandensein (Fehlen) von mehrjähriger Vegetation (Bäume und Sträucher).

Von besonderer Bedeutung sind die mit dem Standort verbundenen Merkmale des Standorts: das Prestige des Standortbereichs, die Abgelegenheit des Standorts von Quellen und lebenserhaltenden Kommunikationen, von Geschäftszentren, von Verkehrsautobahnen, von Haltestellen des öffentlichen Verkehrs und von Massenfußgängern Wege, von Erholungsgebieten und Quellen umweltschädlicher Wirkungen. Die Bedeutung des Standorts des Objekts kann sich durch menschliche Aktivitäten ändern, die auf eine Veränderung der Umgebung abzielen (Landschaft, Gebäude, Bereitstellung von Kommunikation usw.).

Ein Grundstück kann teilbar (wenn die Möglichkeit der zulässigen Nutzung jedes seiner Teile erhalten bleibt) und unteilbar sein. Gleichzeitig ist eine Nutzung zulässig, die den durch Gesetze oder Verordnungen von Organen festgelegten Regeln in den folgenden Bereichen entspricht:

Gebietszonierung - Platzieren von Objekten mit beliebigem Funktionszweck nur in Zonen des entsprechenden Profils (z. B. werden Industriegebäude nicht in einem Wohngebiet gebaut);
Schutz der Umwelt und der menschlichen Gesundheit mit Begrenzung des Umfangs schädlicher Industrien (auch in den Bereichen des entsprechenden Profils);
Begrenzung der Belastung der natürlichen Umwelt durch Regulierung der Dichte und Breite des Gebäudes bei gleichzeitigem Erhalt von Grünflächen und Bodenfruchtbarkeit.

Grundstücke unterscheiden sich in der Präferenz für funktionale Zwecke:

Grundstücke für den Anbau landwirtschaftlicher Produkte (Ackerland, Jungland, Heuwiesen, Weiden, Obstgärten, Plantagen von Industriekulturen usw., jedoch ohne Gebäude zur Verarbeitung landwirtschaftlicher Produkte);
Küstengrundstücke des Wasserfonds, die in einem mit dem Nutzungsregime des Wasserfonds vereinbarten Regime genutzt oder zur Nutzung reserviert sind;
Waldstücke, die mit Wäldern bedeckt sind, der Forstwirtschaft zugewiesen, für Forstplantagen reserviert sind;
Bereiche des Produktionsfonds, die sich an Orten oder in der Nähe von Orten einer laufenden, geplanten oder potenziell vielversprechenden Erschließung von Mineralien befinden, sowie die für die Verlegung von Verkehrs- und anderen Kommunikationsmitteln, für Bauwerke und Gebäude von Industrieunternehmen verwendet und bestimmt sind, Energiekomplexe, Gegenstände von verteidigungspolitischer Bedeutung; ,
Grundstücke, die für die Entwicklung von Gebäuden und Bauwerken für Wohn- oder soziale Zwecke in Gebieten verwendet oder reserviert sind, die zu Städten gehören oder an diese angrenzen, Arbeiter, Ferienanlagen und Sommerhäuser, bis hin zu ländlichen Siedlungen;
Bereiche mit Erholungs- und Gesundheitsförderung, Umwelt-, Geschichts-, Kultur-, Schutz- und Denkmalwerten (Reservate, Nationalparks, botanische Gärten, Strände, Orte des Massentourismus, Parks und Massenerholungsgebiete, Zonen mit Mineralquellen und Heilschlamm ).

Es sollte berücksichtigt werden, dass sich der funktionale Zweck des Landes aufgrund von Änderungen der Marktpräferenzen als Reaktion auf sich ändernde Bedürfnisse der Gesellschaft ändern kann.

Busen- ein Teil der Erdkruste, der sich unter der Bodenschicht befindet, und in seiner Abwesenheit - unter der Erdoberfläche und dem Boden von Stauseen und Wasserläufen, die sich bis in Tiefen erstrecken, die für geologische Untersuchungen und Erschließungen zur Verfügung stehen und Mineralien, Energie, Wasser und andere Ressourcen enthalten. Grundlegende Informationen über Untergrundgrundstücke (in der Regel im staatlichen Lagerstättenkataster und in der staatlichen Bilanz der Mineralreserven dargestellt) bieten eine Charakteristik der wichtigsten und zusammen mit ihnen der zugrunde liegenden Mineralien, einschließlich einer Beschreibung aller Komponenten in deren Zusammensetzung.

Informationen zu Baugrundflächen bieten auch die Möglichkeit, die Wirtschaftlichkeit der Feldentwicklung auf der Grundlage der Analyse von technischen, hydrologischen, ökologischen und sonstigen Entwicklungsbedingungen zu berechnen. Dies berücksichtigt die bestehenden Vorstellungen über Menge, Qualität und Erforschungsgrad von Mineralien nach Lagerstätten, über ihre Lage und den Grad der industriellen Entwicklung, über die Nachfrage nach diesen Ressourcen auf dem Inlands- und Weltmarkt.

Gewässer- die Konzentration von Wasser auf der Oberfläche des Landes in Form seines Reliefs oder in der Tiefe, die Grenzen, Volumen und Merkmale des Wasserhaushalts aufweist, was eine Änderung der Wasserstände, -kosten und -mengen im Laufe der Zeit bedeutet.

Wald als Produkt natürlichen Ursprungs umfasst es Bäume, Sträucher, Beeren, Myzel, Gräser mit langfristiger Funktion und wird hauptsächlich auf den Flächen des Waldfonds präsentiert:

Wälder werden in drei Gruppen eingeteilt:

Wälder, die zur Erfüllung von Gewässerschutz-, Schutz-, sanitären und hygienischen, Erholungs- und anderen Funktionen bestimmt sind, sowie Wälder von besonders geschützten Naturgebieten (Naturdenkmäler, Reservate, Nationalparks);
Wälder in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte und einem ausgebauten Netz von Landverkehrswegen, Wälder mit Wasserschutz-, Schutz-, Sanitär- und Hygienefunktionen, Erholungs- und anderen Funktionen von begrenztem Nutzwert sowie Wälder in Regionen mit unzureichenden Waldressourcen, für deren Erhaltung es notwendig ist, das Waldbewirtschaftungsregime zu begrenzen;
Wälder von Regionen mit großen Waldflächen, die überwiegend von betrieblicher Bedeutung sind, unterteilt in erschlossene und geschützte Gebiete.

Vom Menschen geschaffene Komponenten von Immobilien (Verbesserungen) in der Zusammensetzung von Immobilien unterteilt in folgende Gruppen: Bauwerke (Gebäude und Bauwerke), Versorgungsunternehmen, Pflanzungen.

Gebäude bedingt in zwei Gruppen unterteilt:

Gebäude, die hauptsächlich für das Leben und die Aktivitäten von Menschen bestimmt sind, sowie für Funktionen, die hauptsächlich von Menschen mit Maschinen und Geräten ausgeführt werden;
Bauwerke, die für Funktionen bestimmt sind, die hauptsächlich von Bauwerken, Maschinen und Geräten mit gelegentlicher und kleiner menschlicher Beteiligung bereitgestellt werden: Wasserbau, Energie, Verkehr und andere Bauwerke.

Entsprechend ihrer Zweckbestimmung gibt es zwei wichtige Gebäudegruppen: Wohn- und Nichtwohngebäude.

Zu den Wohnimmobilien zählen:

Zimmer und Wohnungen, einschließlich Nichtwohngebäuden;
Wohngebäude - Einfamilienhäuser (Einfamilienhäuser, Anwesen), Kleinfamilienhäuser (Kleinfamilienhäuser, Blocks) und Mehrfamilienhäuser (Mehrfamilienhäuser), die für einen dauerhaften (langfristigen) Wohnsitz bestimmt sind;
Hotels, Motels, Herbergen sowie kapitale und mobile Land- und Gartenhäuser - für den vorübergehenden Aufenthalt.

Zu Wohnimmobilien gehören auch Grundstücke unter den entsprechenden Gebäuden sowie deren externe Kommunikation. Nichtwohnräume in Wohngebäuden gehören nicht zu Wohngebäuden.

Zu den Nichtwohnimmobilien gehören:

Industriegebäude und Bauten aller Branchen, einschließlich Verwaltungs-, Haushalts- und Nebengebäude von Unternehmen, Industriebauten (Tanks, Schornsteine, Überführungen, Kühltürme) sowie Bahnhöfe, Kassen, Transportunternehmen, Industriegebäude in Gebäuden anderer Funktionszweck (einschließlich Werkstätten, Wäschereien, Reinigungen);

spezialisierte Gebäude und Bauwerke für Forschung, Designorganisationen und Behörden;
Lagereinrichtungen, einschließlich autonomer spezialisierter Komplexe mit Transportsysteme, technische Mittel, Heizung; ausgestattete Hangars; Keller und Halbkeller für Lagerhallen, ehemalige Luftschutzbunker, Räumlichkeiten im Erdgeschoss usw.;
Bürogebäude und -räumlichkeiten - spezialisierte Geschäftszentren mit einer vollständigen Palette von Dienstleistungen, einschließlich kontrolliertem Mikroklima, spezialisierten Telekommunikationsdiensten und Sicherheitssystemen; zu Geschäftszentren umgebaute Bürogebäude mit reduziertem Dienstleistungsangebot; separate Büroräume - auch für Notariate, Rechts- und Finanzinstitute usw. - in Gebäuden unterschiedlicher Zweckbestimmung;
Einzelhandelseinrichtungen (einschließlich Kaufhäusern und Fachgeschäften, Handels- und Ausstellungszentren, Modenschausräumen, Märkten usw.);
Serviceeinrichtungen - spezialisierte Haushalte, Pfandhäuser, Häuser und Modenschausräume, Salons, Bäder, Kommunikationsunternehmen, Cafés, Restaurants, Verkostungsräume, Zentren für Zeremonien und rituelle Dienste;
Sport-, Unterhaltungs- und Unterhaltungseinrichtungen - Kino- und Konzertsäle, Theater, Casinos, Zentren, Hallen und Vergnügungsparks, Schießbuden, Innen- und Außenstadien, Hippodrome, Gerichte, Golfplätze, Sportplätze, Schwimmbäder usw .;
medizinische und Erholungseinrichtungen - Sanatorien, Pflegeheime, Krankenhauskomplexe, Pflegeheime - Einrichtungen, die eine Erholungsfunktion mit einer Wohnfunktion verbinden, zum vorübergehenden Aufenthalt mit Erholung und Behandlung sowie Kliniken, spezialisierte Behandlungszentren, Entbindungskliniken, Tierkliniken, Apotheken, Wintergärten und so weiter;
Gedenk- und Kultobjekte - Museen, Denkmäler und Pantheons, Grabstätten, Kirchen, Kathedralen, Kapellen, Klöster, Moscheen;
Bildungs- und Kreativobjekte - Kindergärten, Schulen, Lyzeen, Turnhallen, Fachschulen, Institute, Universitäten, Hochschulen, Bibliotheken, Ateliers und Kreativhäuser, Kunstwerkstätten.

Nichtwohnimmobilien umfassen auch Grundstücke unter den entsprechenden Gebäuden sowie deren externe Kommunikation.

Die Gebäude werden in zivile (Wohnen und öffentliche) und industrielle (einschließlich Energie, Verkehr, Landwirtschaft, Lagerung) unterteilt.

Gleichzeitig werden alle Arten von Gebäuden und Bauwerken mit Ausnahme von Industriegebäuden, einschließlich Hotels, Motels und Campingplätzen, als öffentlich eingestuft. Zu den öffentlichen Einrichtungen zählen auch Objekte für Verkehrsdienstleistungen für die Bevölkerung (Bahnhöfe, Fahrkartenschalter, Verkehrsbetriebe), die wir als einen einzigen Objektkomplex des Verkehrswesens bezeichnet haben.

Gebäude werden auch klassifiziert:

durch raumplanerische Lösungen (Schnitt-, Korridor-, Schnittkorridor, Galerie, Halle, Spannweite),
im Baustil (Rationalismus, Konstruktivismus, Funktionalismus, Moderne, Eklektizismus usw.),
nach Tragwerksplänen und Lösungen (rahmen- und rahmenlos, mit Quer- oder Längstragwänden, vorgefertigt, monolithisch, mit abgehängter Bespannung, Rohbau, dünnwandig, pneumatisch, geblockt),
durch Materialien der tragenden Wände (Ziegel, Großtafel, Großblock, Holztafel, Holzhackschnitzel),
nach Anzahl der Geschosse (eingeschossig, niedrig - 2-3, mehrgeschossig - 4-9, Hochhaus - 10-20 und Hochhaus - mehr als 20 Stockwerke),
durch Haltbarkeit (Lebensdauer - mehr als 100 Jahre, 50-100 Jahre und 20-50 Jahre),
nach Feuerwiderstandsgrad (5 Kategorien, unterschiedlich im Brennbarkeitsgrad und der Feuerwiderstandsgrenze, dh die Zeit vom Beginn der Brandprüfung bis zum Auftreten von Durchgangsrissen, Tragfähigkeitsverlust oder Übertemperaturerhöhung am eine unbeheizte Oberfläche).

Es gibt auch typische Gebäude (nach Standardprojekten) und Nicht-Standard (nach Einzelprojekten).

Auch in der Verwaltungspraxis ist es wichtig, Immobilienobjekte in gewinnbringende und nicht gewinnbringende zu unterteilen.

Nicht gewinnbringende Gegenstände umfassen Gegenstände, die dazu bestimmt sind, den häuslichen, sozialen, religiösen, gesellschaftlich nützlichen Bedarf einer Person zu decken und nicht zur Erzielung eines Gewinns verwendet werden, einschließlich:

Land mit öffentlichen Verkehrsmitteln,
offene Grundstücke für den Besuch von Erholungsgebieten und Bestattungen,
staatliche Bildungs- und medizinische Einrichtungen,
Kirchen, Verwaltungsgebäude staatlicher Institutionen, öffentlicher und sonstiger Organisationen.

Ertragsobjekte umfassen Objekte, die von Eigentümern vermietet oder zum Verkauf genutzt werden. Profitables Geschäft- um aus den in den Erwerb des Objekts investierten Mitteln einen Gewinn zu erzielen.

Für die Zwecke der Immobilienverwaltung ist es erforderlich, die Hauptmerkmale der Bauelemente, die die Komponenten des Immobilienobjekts bilden, einschließlich der Struktur, sowie die Faktoren, die den Zustand bestimmen, zu kennen diese Eigenschaften in verschiedenen Phasen des Lebenszyklus des Objekts.

Neben den oben genannten und in den Klassifizierungen verwendeten Merkmalen sind auch die Abmessungen von Gebäuden und Räumlichkeiten wichtig: das Gebäudevolumen des Gebäudes (in Kubikmetern), die Fläche der Räumlichkeiten (in Quadratmetern), die lineare Abmessungen der Fassade, Strukturen und Umfang, die Höhe der Decken (in Metern).

Häufiger als andere wird das Konzept der Räumlichkeiten verwendet, die sich in der Nähe zu ihrem funktionalen Zweck unterscheiden:

Hauptgebäude, die zur Erfüllung der eigentlichen Hauptfunktion bestimmt sind - Wohnen, Büro, Einzelhandel, Industrie, Lager;
Nebenräume - Gemeinschaftsräume, einschließlich Flure, Freizeithallen, Lobbys, Treppen, Toiletten usw. sowie technische Räume, die für die Unterbringung von Kommunikationsmitteln, technischen Geräten und technischem Personal bestimmt sind.

Die Fläche der Hauptgebäude wird als nützlich bezeichnet, die Gesamtfläche aller Räumlichkeiten wird als Gesamtfläche bezeichnet, für rentable Objekte wird das Konzept der Mietfläche eingeführt, das der Summe der Flächen der Haupt- und Nebengebäude entspricht .

Ingenieurkommunikation- extern in Bezug auf Gebäude Wasserleitungen, Gasleitungen, elektrische Kabel und Leitungen, Kanalkommunikation, Kommunikationsleitungen sowie Straßen. Bei der Charakterisierung der Kommunikation wird auf Folgendes geachtet:

Herstellungsmaterialien und Lebensdauer der Produkte,
Verfügbarkeit für Instandhaltung
Betriebsbedingungen bis zur nächsten Reparatur,
Durchsatz,
Verfügbarkeit für den Einsatz in abgelegenen Teilen des Standorts

Mehrjährige Pflanzungen nach funktionalem Zweck sind sie in Gruppen unterteilt:

· Herstellung von Obst- und Beerenprodukten - Kernobst, Steinobst, Walnuss, Zitrusfrüchte, Weinberge, Beerenfelder;

diejenigen, die technische Produkte herstellen - Kautschukpflanzen, Hopfen, Tee;
dekorativ und landschaftlich - Sträucher oder holzig;
Feldschutz - Erosionsschutz;
Hecken - Schutzgürtel entlang der Bahngleise.

Für alle Gruppen sind Altersmerkmale aus Sicht der Führungsaufgaben wichtig:

der Zeitraum vom Pflanzen bis zum Beginn der Verwendung für den vorgesehenen Zweck (Beeren - 2-3 Jahre, Obst - 5-8 Jahre, technisch - bis zu 10 Jahre, dekorativ - 5-12 Jahre);
die Betriebsdauer für den vorgesehenen Zweck (Obst und Beeren - 10-30 Jahre, technisch - 10-50 Jahre, Dekorations- und Landschaftsbau - bis zu 50 Jahre).

Bei der Charakterisierung der Pflanzungen wird neben den oben genannten Eigenschaften auch auf die Dicke der Stämme und die Tiefe des Wurzelsystems geachtet (um die Zuverlässigkeit unter Windeinfluss zu beurteilen und die Kosten für die Beseitigung der Pflanzungen abzuschätzen - beim Räumen des Geländes), auf die Größe und Flugbahn des Schattens von der Pflanzenkrone usw. ...

Physische Umgebung der Objektfunktion von der Natur geschaffen, Naturphänomene sowie die Folgen von Naturveränderungen durch den Menschen. Dieses Umfeld bildet die materiellen Voraussetzungen für das Funktionieren und die Entwicklung von Immobilien.

Die physische Umgebung außerhalb des Objekts weist die folgenden Merkmale auf:

Klima: Luftdruck, Durchschnittstemperatur, Amplitude der Temperaturschwankungen nach Jahreszeiten und Tageszeit, Luftfeuchtigkeit, Art, Menge und jahreszeitliche Verteilung des Niederschlags, Windstärke und Windrose, Bewölkung und Sonnentage - mit der Zuordnung eines Zeichensatzes zu einer der Klimatypen - kontinental, marin, subtropisch;
Prädisposition für Naturkatastrophen: Erdbeben und Erdkrusteneinbrüche, Überschwemmungen, Überschwemmungen, Grundwasseranstieg, Tornados und Wirbelstürme, Lawinen und Murgänge, Vereisung, Epidemien, Invasion von Insekten und Nagetieren;
Ökologie und Prädisposition für vom Menschen verursachte Katastrophen: Verschmutzungsgrad der Atmosphäre, des Bodens und der Gewässer, Lärm, Brandgefahr von umliegenden Gebäuden oder Wäldern, Vorhandensein potenzieller Gefahrenquellen - Industrie, Lagerung oder Transport von Chemikalien, Ölprodukten , Sprengstoffe, Strahlungsmaterialien, Bakterienpräparate usw.
Gelände: Ebene, Wüste, Berge, Hügel, große Gewässer, Sümpfe, Gletscher, Wälder, natürliche Felsformationen, Höhlen usw .;
die Natur der Landschaft: offen, charakteristisch, organisiert;
die Art des Gebäudes - mit der Zuordnung seines Typs: Perimeter, Frontal, entlang von Autobahnen, Linie, Gruppe, Netz, Teppich, Breitengrad, Meridian, Terrasse, Anwesen;
die Art des Gebäudes - Hervorhebung seiner Eigenschaften: Anzahl der Stockwerke, Baustile, Dichte, Präsenz und Eigenschaften von Erholungsgebieten, Bereitstellung von Infrastruktur, kompositorische Einheit und psychologische Kompatibilität des Gebäudes mit der Landschaft;
Ausstattung des Territoriums mit Infrastruktur: Autobahnen und hochwertige Straßen, Energie- und Versorgungsnetze, Kommunikationssysteme, Parkplätze, Tankstellen, Erholungsgebiete, Geschäftszentren.

Liste der verwendeten Literatur:

1. Bodengesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 30. Oktober 2001 Nr. 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30. Oktober 2001
2. Über den Untergrund. Bundesgesetz vom 21. Februar 1992 Nr. 2359-1 // Bulletin des Kongresses der ND der Russischen Föderation und der Streitkräfte der Russischen Föderation. - 1992. - Nr. 16. - Kunst. 834.
3. Wassergesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 16. November 1995 Nr. 167 // Rossiyskaya Gazeta - 17. November 1995
4. Forstgesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 22. Januar 1997 Nr. 22 // Gesammelte Rechtsvorschriften der Russischen Föderation. - 1997. - Nr. 5. - Kunst. 610
5. Goremykin V. A., Bugulov E. R. Immobilienökonomie. M.: "Filin", 1999 - 592 S. - ISBN 5-89568-143-3

1.4 Besonderheiten der Rechtsnatur von Immobilienobjekten und des rechtlichen Umfelds

Der rechtliche Rahmen zur Regelung der immobilienbezogenen Beziehungen ist in Art. 71, 72 und 76 der Verfassung der Russischen Föderation und werden durch die Gesetzgebung verschiedener Rechtszweige geregelt - Zivil-, Wohnungs-, Landrecht usw. Der Eckpfeiler der Immobilieneinstellung sind Eigentumsrechte.

Echt richtig Ist ein Recht, das einer Person die rechtliche Macht über eine Sache verleiht.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation bestehen folgende Eigentumsrechte:

Eigentum (Art. 209);
das Recht auf lebenslanges Erbeigentum an einem Grundstück (Art. 265);
das Recht auf dauerhafte (unbegrenzte) Nutzung eines Grundstücks (Artikel 268);
das Recht auf wirtschaftliche Verwaltung des Eigentums (Artikel 294)
das Recht auf Betriebsverwaltung des Eigentums (Art. 296).
das Recht auf eingeschränkte Nutzung des Grundstücks eines anderen (Dienstbarkeit) (Artikel 274, 277).

Mit Ausnahme der Eigentumsrechte (Primärrechte) sind alle anderen Eigentumsrechte Rechte an fremden Sachen (Sekundärrechte). Nahezu alle Eigentumsrechte beziehen sich auf die (direkten) Hauptnutzer des Grundstücks, mit Ausnahme von Dienstbarkeiten und Hypotheken, die außerhalb des jeweiligen Grundstücks liegen und sich auf Nutzer benachbarter Grundstücke und Kreditinstitute beziehen.

Eigentum offengelegt werden, indem die Ansprüche gekennzeichnet werden, die Bestandteil des vollständigen Eigentums sind. Dazu gehören Verfügungs-, Nutzungs- und Eigentumsrechte.

Das Verfügungsrecht bietet die Möglichkeit der Abtretung und Änderung des rechtlichen Schicksals einer Sache, unter anderem durch:

Übertragung des vollständigen Eigentums an der Sache auf eine andere Person (im Rahmen eines Kaufvertrags oder Austauschs) oder
Übertragung eines Teils ihrer Befugnisse auf Grund des Treuhandrechts, mit teilweiser Verfügungsberechtigung und mit vollem Eigentums- und Nutzungsrecht auf eine andere Person oder
Übertragung eines Teils ihrer Befugnisse auf eine andere Person mietweise - immer mit Nutzungsrecht, meistens - gleichzeitig mit dem Eigentums- und Nutzungsrecht, manchmal - zusätzlich mit einem teilweisen Verfügungsrecht durch Untervermietung eines Teils der Sache.

Das Eigentumsrecht bietet die Möglichkeit, bestimmte physische Handlungen mit Immobilien vorzunehmen, einschließlich der Änderung des Nutzungsprofils und der Änderung des Benutzers. Der Inhaber des Eigentumsrechts an den Räumlichkeiten kann diese mit einem Schloss verschließen, die Verkleidung von Wänden und Decken ersetzen, darin Möbel umstellen oder ersetzen, die Räumlichkeiten nach Ablauf der Verpflichtungen für die vorherigen für eine neue Funktion zur Verfügung stellen funktionale Nutzung, aber alle - im Rahmen der vom Verfügungsgegenstand vorgegebenen Regeln.

Das Nutzungsrecht bietet die Möglichkeit, persönliche Bedürfnisse zu befriedigen und (oder) Vorteile (einschließlich Einkommen) durch die Nutzung der Eigenschaften eines Objekts zu erzielen. Dem Nutzungsgegenstand steht nur ein Teil des Eigentumsrechts zu, der die bestimmungsgemäße Nutzung dieser Räumlichkeiten zu den vom Gegenstand des stärkeren Eigentumsrechts bestimmten Bedingungen ermöglicht.

Die Subjekte von Eigentumsrechten können Bürger sein und juristische Personen(Privateigentum), der Russischen Föderation und den Teilstaaten der Russischen Föderation (Staatseigentum), Gemeinden (Kommunaleigentum).

Diese Einheiten (zwei oder mehr) können gemeinsames Eigentum haben - mit der Definition des Anteils von jedem (gemeinsames Eigentum) oder ohne die Definition solcher Anteile (gemeinsames Eigentum).

Im gemeinschaftlichen Miteigentum (ohne Anteilsdefinition) erfolgt das Eigentum und die Nutzung des Eigentums durch alle Beteiligten gemeinsam und die Veräußerung erfolgt mit Zustimmung aller Beteiligten, unabhängig davon, wer direkt an der Transaktion beteiligt ist.

Lebenslanges Erbrecht dem Berechtigten und seinen Erben die Möglichkeit einräumt, in Bezug auf dieses Grundstück die Nutzungs- und Besitzrechte (entsprechend der Zweckbestimmung der Grundstücke, denen das Grundstück zugeordnet ist) ohne Verfügungsrecht auszuüben.

Dauerhaftes (unbegrenztes) Nutzungsrechtähnlich dem vorherigen, jedoch ohne das Erbrecht und das Recht, die Site ohne Zustimmung des Eigentümers zur Vermietung oder zur kostenlosen Nutzung an andere Personen zu übertragen.

Das Recht der Wirtschaftsführung verschafft dem einheitlichen Unternehmen die Ausübung der vollen Nutzungs- und Eigentumsrechte und mit Erlaubnis des Eigentümers - und beschränkte Verfügungen (Pacht, Verpfändung, Einbringung in genehmigtes Kapital) - ohne Einschränkung der Nutzungszwecke, jedoch mit dem Recht des Eigentümers, einen Teil des Gewinns aus dieser Nutzung zu erhalten.

Das Recht der Betriebsführung identisch mit dem bisherigen Recht, jedoch mit zusätzlichen Beschränkungen: zur Nutzung der Immobilie (nur für Zwecke der gesetzlichen Tätigkeit - mit der Möglichkeit, einen Teil der Immobilie bei Missbrauch zu beschlagnahmen) und zu ihrer Verfügung (keine Hypothekenmöglichkeit) , Leasing, etc. - auch mit Zustimmung des Eigentümers) ...

Neben diesen Grundrechten in Bezug auf Immobilien werden zusätzliche Befugnisse unterschieden:

das Recht auf Einkünfte aus dem Betrieb der Anlage;
das Recht auf freiwillige Veräußerung (Übergabe an eine andere Person), Konsum, Verschwendung, Veränderung nach eigenem Ermessen - bis hin zur Zerstörung von Verbesserungen;
unbefristetes Eigentum und Schutz vor Enteignung (Recht auf Sicherheit);
Verbot, den Gegenstand zum Nachteil anderer Personen zu verwenden;
die Möglichkeit, das Objekt gegen Zahlung der Schuldenerstattung zurückzuziehen;
Garantien für die Wiederherstellung verletzter Rechte.

In der Praxis der Verwaltung eines Objekts kann jede dieser Komponenten - einzeln oder in einer Gruppe - vom Eigentümer nach Vereinbarung unter bestimmten Bedingungen auf eine andere Person übertragen werden, wonach das volle Eigentum zu einer Belastung wird, die die Möglichkeit der Nutzung der zu Zwecken, die nicht in der angegebenen Vereinbarung vorgesehen sind.

Einschränkungen (Belastungen)- das Vorhandensein von Bedingungen, die durch Gesetz oder befugte Stellen in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise festgelegt wurden, Verbote, die den Inhaber des Urheberrechts bei der Ausübung von Eigentums- oder anderen Eigentumsrechten auf einen bestimmten Gegenstand eines Grundstücks beschränken (Dienstbarkeit, Hypothek, Treuhandverwaltung, Pacht, Beschlagnahme von Eigentum usw.).

Knechtschaft- das Eigentumsrecht, die Sache eines anderen im Interesse einer bestimmten Person zu verwenden. Die Leibeigenschaft kann Gebäude, Bauwerke und andere unbewegliche Sachen belasten, deren eingeschränkte Nutzung außerhalb des Zusammenhangs mit der Nutzung des Grundstücks erforderlich ist.

Das Nutzungsrecht ist in diesem Fall nicht mit dem Schutzrechtsgegenstand, sondern mit der Sache verbunden. Daraus folgt: Im Falle der Übertragung von Rechten an einem mit einer Dienstbarkeit belasteten Grundstück an eine andere Person bleibt die Rechtskraft dieser Dienstbarkeit bestehen; Eine Dienstbarkeit kann kein selbständiger Kauf- und Verkaufsgegenstand, kein Pfand sein und in keiner Weise auf Personen übertragen werden, die nicht Eigentümer von Immobilien sind, um deren Nutzung zu gewährleisten, deren Nutzung die Dienstbarkeit begründet.

Die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit entzieht dem Grundstückseigentümer nicht das Recht, dieses Grundstück zu besitzen, zu nutzen und zu veräußern.

Unterscheiden Sie zwischen positiven und negativen Dienstbarkeiten.

Eine positive Dienstbarkeit ist das Recht einer Person, die eine Dienstbarkeit besitzt, bestimmte Handlungen zu Lasten des Eigentums eines anderen vorzunehmen. Eine positive Dienstbarkeit ist beispielsweise das Recht, den Durchgang und die Durchfahrt durch ein benachbartes Grundstück, die Verlegung und den Betrieb von Stromleitungen, Fernmelde- und Rohrleitungen, die Wasserversorgung und Landgewinnung sowie andere Bedürfnisse des Eigentümers von Grundstücken zu gewährleisten, die ohne Grunddienstbarkeit nicht erbracht werden können.

Eine negative Dienstbarkeit ist das Recht, vom Eigentümer eines Nachbargrundstücks den Verzicht auf bestimmte Nutzungsarten zu verlangen. Zum Beispiel das Recht, zu verlangen, keine Gebäude und Konstruktionen zu errichten, die den Zugang zum Bereich von Licht und Luft behindern (Befreiung von Luft und Licht) oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen (Befreiung der Form) usw.

Hypothek- die Form der Organisation des Erhalts der durch die Immobilie besicherten Darlehen durch den Hypothekengeber (die Person, die die Schuld übernimmt). Die Hypothek bietet Garantien für die Rückzahlung des Darlehens durch Belastung des Eigentumsrechts an dem Pfandgegenstand mit dem Recht des Pfandgläubigers (des Hauptgläubigers oder sonstigen Pfandgläubigers), die Hauptforderung aus dem Wert des Pfandgegenstandes vorrangig zu befriedigen . Der Pfandgläubiger erwirbt in diesem Fall keine Eigentums- sowie Nutzungs- oder Besitzrechte an der Sache, auch wenn der Schuldner seine Pflichten verletzt. Das Recht, die Rückzahlung des Darlehens sicherzustellen, wird ausgeübt, indem der Pfandgeber den entsprechenden Teil des Betrags erhält, den er aus dem Verkauf des Objekts durch eine öffentliche Versteigerung durch eine gerichtliche Entscheidung erhält. Gleichzeitig werden Rechtsverfolgungskosten und Auslagen für die Veräußerung des Pfandgegenstandes aus der genannten Höhe des Erlöses ersetzt.

Der Pfandgläubiger hat auch Anspruch auf Ersatz von Schäden und Strafen aus Nichterfüllung oder Verzögerung der Erfüllung von Verpflichtungen sowie Zinsen für die widerrechtliche Nutzung anderer. in bar... Wichtig ist, dass der Pfandgläubiger im Falle einer Änderung seines Rechtsschicksals durch die Entscheidung des Eigentümers (Pfandgläubiger) sein Recht am Pfandgegenstand behält.

Die folgenden Arten von Beschränkungen (Belastungen) und Dienstbarkeiten, die in Bezug auf Immobilienobjekte festgelegt wurden, sind bei städtebaulichen Aktivitäten am häufigsten anzutreffen:

ein Verbot der Änderung des Verwendungszwecks oder Verwendungszwecks ohne Vereinbarung in etablierte Ordnung;
die Bedingung, mit dem Bau, Umbau oder der Verbesserung innerhalb einer bestimmten Frist gemäß dem vereinbarten Projekt in der festgelegten Weise zu beginnen und abzuschließen;
ein Verbot bestimmter Arten und Parameter der Nutzung eines Grundstücks und Änderungen von Immobilienobjekten;
Beschränkung der Nutzung von Objekten der Ingenieur-, Verkehrs- und sozialen Infrastruktur, die sich im kommunalen oder staatlichen Eigentum befinden und sich auf einem Grundstück befinden, das dem Eigentum, dem Besitz, der Nutzung oder der Verpachtung einer rechtlichen oder natürliche Person;
Beschränkung der Nutzung eines Grundstücks aufgrund der Lage von Gebäuden, Bauwerken und Bauwerken, die nicht dem Eigentümer, Eigentümer, Nutzer oder Pächter dieses Grundstücks gehören;
die Bedingung, Beschränkungen für die Nutzung eines Grundstücks einzuhalten, das sich in der Zone des Schutzes von historischen und kulturellen Denkmälern, auf dem Gebiet eines besonders geschützten Naturobjekts, in einer Wasserschutzzone, innerhalb der Grenzen eines der Natur ausgesetzten Gebietes befindet und von Menschen verursachte Notfälle, andere Gebiete, deren Nutzung durch Gesetze eingeschränkt ist;
die Bedingung, bestimmte Arbeiten zum Schutz von Denkmälern des historischen, architektonischen und archäologischen Erbes, zur Anordnung von Sicherheits-, Sanitär- und anderen Schutzzonen durchzuführen;
Änderungsverbot Aussehen, Wiederaufbau oder Abriss eines Gebäudes, Bauwerks, Bauwerks ohne Genehmigung gemäß dem festgelegten Verfahren;
die Bedingung, den Bau, die Reparatur oder die Instandhaltung einer Straße, eines Netzes von technischen Geräten, die für ein Grundstück geeignet sind, eines anderen Immobilienobjekts oder eines Grundstücks durchzuführen;
die Bedingung für die Nutzung des Grundstücks für die Verlegung und Reparatur von Versorgungsnetzen von technischen Geräten innerhalb ihrer Reparatur- und Bau (technischen) Streifen;
die Bedingung für die Durchführung von Entwässerungsarbeiten, die Schaffung von Ingenieur- und Schutzbauten auf dem Grundstück;
Bereitstellung der zeitweiligen Nutzung eines Grundstücks für die Erstellung von Entwurfs- und Vermessungsarbeiten;
die Bedingung für den Bau von Gebäuden, Bauwerken, Bauwerken einer bestimmten Höhe;
Anlegen von Schutzpflanzungen oder anderen Naturschutzobjekten;
Unterstützung auf diesem Grundstück von Gebäuden, Bauwerken, Bauwerken des benachbarten Grundstücks oder dem Überhang solcher Objekte über dieses Grundstück;
Voraussetzung für die Erhaltung des natürlichen Lebensraums und der Wanderrouten von Wildtieren.

Ein Grundstück, ein Gebäude, ein Bauwerk und ein Bauwerk können auch mit anderen städtebaulichen Beschränkungen, Verboten und anderen Nutzungsbedingungen belastet werden, die im staatlichen und öffentlichen Interesse gemäß der Gesetzgebung festgelegt sind.

Rechtliches Umfeld für das Funktionieren des Immobilienobjekts wird durch das System der Legislative, Exekutive und Judikative und ihrer Institutionen im Zusammenspiel mit Wirtschaftssubjekten, Grundstückseigentümern und Märkten gebildet, wobei die Macht auf der Grundlage von Rechtsakten ausgeübt wird. Das rechtliche Umfeld schafft ein System von Anreizen und Beschränkungen für das Funktionieren und die Entwicklung von Immobilien.

Zu den wichtigsten Merkmalen des rechtlichen Umfelds gehören:

das Niveau der gesetzlichen und behördlichen Garantien für Eigentumsrechte;
den Grad der Komplexität der Verfahren zur Registrierung von Rechten und zur Gewährleistung der Funktionsfähigkeit des Objekts;
Stabilität der Grundsätze der Steuer- und Zollpolitik;
regulatorische und rechtliche Unterstützung für Garantien von Anlegerrechten;
gesetzgeberische Unterstützung für die Regeln der Gebietsaufteilung und Stadtplanung;
das Ausmaß der Einschränkungen der Funktionsfähigkeit und Entwicklung von Objekten seitens der Denkmalschutzbehörden, Abteilungen;
das Bestehen rechtlicher Beschränkungen für Migranten und ausländische Staatsbürger;
die Höhe der politischen Risiken als Gründe für Änderungen von Standards, Vorschriften und Regeln für das Funktionieren des Immobilienmarktes.

Die wichtigsten Rechtsquellen in der Russischen Föderation sind Verordnungen, einschließlich Gesetze und Verordnungen.

Die Rechtsgrundlage der Russischen Föderation besteht aus:

Die Verfassung der Russischen Föderation (das Gesetz der höchsten Rechtskraft);
Verfassungsgesetze;
RF-Codes - Zivil-, Land-, Wohnungs-, Wasser-, Stadtentwicklung, Forstwirtschaft;
Bundesgesetze und andere Gesetze der Bundesversammlung (Beschlüsse, Verordnungen).

Angewendet auf Immobilien Verfassung der Russischen Föderation :

garantiert Freiheit Wirtschaftstätigkeit und schützt die Rechte des privaten, staatlichen, kommunalen und anderen Eigentums;
bestimmt den Sonderstatus von Land und anderen natürliche Ressourcen als Grundlage für das Leben und die Tätigkeit der in dem entsprechenden Gebiet lebenden Völker;
begründet das Recht auf Privateigentum an Land durch Bürger und ihre Vereinigungen, vorbehaltlich ihrer Beachtung der öffentlichen Interessen;
garantiert das Recht der Bürger auf Wohnung und den staatlichen Schutz der Rechte und Freiheiten des Menschen und Bürgers der Russischen Föderation.

Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation schafft ein System von Konzepten, Normen, Institutionen und Prinzipien, das das Ganze harmonisiert Rechtsrahmen im Interesse der Entwicklung von Marktbeziehungen und in Bezug auf Immobilien bietet:

Ermittlung der Eintrittsgründe, Umsetzungs- und Schutznormen Bürgerrechte;
Beschreibung des Inhalts und der Elemente der Rechtsfähigkeit und Rechtsfähigkeit der Bürger, auch im Bereich der vermögensrechtlichen Beziehungen;
normative Regelung der Verfahren zur Gründung und des Funktionierens einer juristischen Person sowie der Eigentumsrechte von Unternehmen verschiedene Formen Eigentums- und Organisationsstruktur.

V Grundgesetzbuch der Russischen Föderation die Grundprinzipien und die Zusammensetzung der Bodengesetzgebung werden vorgestellt, die durch diese Gesetzgebung geregelten Beziehungen beschrieben, die Gegenstände und Subjekte der Bodenbeziehungen charakterisiert, die Befugnisse der Rechtssubjekte auf verschiedenen Regierungsebenen werden eingeordnet. Hier wird die Kategorisierung von Grundstücken nach ihrem Verwendungszweck eingeführt, das Verfahren zur Zuordnung von Grundstücken in die eine oder andere Kategorie festgelegt, ein Maßnahmensystem zum Schutz von Grundstücken festgelegt.

Der Kodex legt die Regeln und das Verfahren für die Übertragung von Grundstücken an Bürger und juristische Personen zum Eigentum und zur Verpachtung sowie für juristische Personen - und zur dauerhaften Nutzung (ohne Verfügungsrecht) fest. Ausgehandelt werden die Bedingungen für die Bereitstellung von Baugrundstücken, für den Betrieb einer bäuerlichen (Bauern-)Wirtschaft, für den Garten- und Lastwagenbau, für den Ferienhausbau und andere gesetzlich nicht verbotene Zwecke.

Wassergesetzbuch der Russischen Föderation definiert die Besonderheit von Gewässern als besonderen Bestandteil der natürlichen Umwelt. Der Kodex stellt die Grundbegriffe vor, definiert die Zusammensetzung, die Ziele des Wasserrechts, die durch das Wasserrecht geregelten Verhältnisse und die zeitliche Wirkung des Wasserrechts. Es enthält eine Definition des Begriffs eines Wasserkörpers und eine Klassifizierung der Arten solcher Objekte (Oberflächen- und unterirdische Wasserkörper; Binnengewässer und Küstenmeer der Russischen Föderation) und bietet Merkmale von Oberflächen- und unterirdischen Objekten.

Waldgesetzbuch der Russischen Föderation Sätze rechtliche Grundlage rationelle Nutzung, Schutz, Schutz und Reproduktion von Wäldern, wodurch ihr ökologisches und Ressourcenpotenzial erhöht wird. Es sagt, dass:

Kauf und Verkauf, Hypotheken und andere Transaktionen, die die Veräußerung von Grundstücken des Waldfonds beinhalten oder zur Folge haben können, sowie von Waldgrundstücken, die nicht in den Waldfonds einbezogen sind, sind nicht zulässig;
Geschäfte mit Waldnutzungsrechten und Waldnutzungsrechten, die nicht im Waldfonds enthalten sind, werden nach dem durch die Forstgesetzgebung festgelegten Verfahren und in dem darin nicht geregelten Teil - durch das Zivilrecht durchgeführt ;
Baum- und Strauchvegetation kann auf die durch das Zivilrecht und das Bodenrecht vorgeschriebene Weise von einer Person auf eine andere übertragen werden.

Wohnungsgesetz der Russischen Föderation regelt Beziehungen über:

die Entstehung, Ausübung, Änderung und Beendigung des Eigentums-, Nutzungs- und Verfügungsrechts über Wohnräume des Landes und des kommunalen Wohnungsbestandes;
Nutzung von Wohnräumen des privaten Wohnungsbestandes;
Nutzung des Gemeinschaftseigentums der Eigentümer der Räumlichkeiten;
Einstufung von Räumlichkeiten als Wohnräume und Ausschluss aus dem Wohnungsbestand;
Buchführung des Wohnungsbestands; Wartung und Reparatur von Wohngebäuden;
Wiederaufbau und Sanierung von Wohngebäuden;
Verwaltung von Mehrfamilienhäusern;
Gründung und Betrieb von Wohnungs- und Wohnungsbaugenossenschaften, Wohnungseigentümergemeinschaften, Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder;
Bereitstellung Versorgungsunternehmen;
Kontrolle über die Nutzung und Sicherheit des Wohnungsbestandes, Übereinstimmung der Wohnräume mit den geltenden sanitären und technischen Regeln und Vorschriften sowie anderen gesetzlichen Anforderungen.

Stadtplanungsgesetz der Russischen Föderation regelt die Beziehungen auf dem Gebiet der Schaffung eines Siedlungssystems, der Stadtplanung, der Entwicklung, der Verbesserung der städtischen und ländlichen Siedlungen. Es regelt auch die Entwicklung der technischen, verkehrstechnischen und sozialen Infrastrukturen in Siedlungen, die rationelle Nutzung der natürlichen Ressourcen, die Erhaltung von Objekten des historischen und kulturellen Erbes und den Schutz der natürlichen Umwelt, um günstige Lebensbedingungen für die Bevölkerung zu gewährleisten.

Bundesgesetz "Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit" legt die Verpflichtung zur Registrierung und die Verfügbarkeit von Informationen darüber fest. Es stellt das Eintragungsverfahren mit einer Beschreibung des Registers, den Bedingungen für die Erstellung und Einreichung der Unterlagen sowie den Gründen für die Aussetzung oder Verweigerung der Eintragung dar. Hervorgehobene Registrierungsfunktionen bestimmte Typen Rechte: Rechte an Liegenschaften in Eigentumswohnungen, Gemeinschaftseigentum, Rechte an einer neu geschaffenen Liegenschaft, Pachtrechte, Dienstbarkeiten, Hypotheken, Treuhandverwaltung.

Im Bundesgesetz "Über Bewertungstätigkeiten in der Russischen Föderation" sieht die obligatorische Bewertung des Marktwerts und anderer Wertarten von Immobilienobjekten vor, die der Russischen Föderation, ihren Untertanen oder Gemeinden gehören - während der Privatisierung, der Übertragung auf den Treuhand, der Verpachtung, bei der Verpfändung, der Veräußerung, der Einbringung in das genehmigte Kapital wie bei Eigentumsstreitigkeiten. Die vertragliche Begründung des Gutachtens wird vorgegeben, die Anforderungen an den Vertrag und an den Inhalt des Gutachtens formuliert. Das Gesetz verpflichtet Gutachter, ihre Haftpflicht zu versichern, legt ein Verfahren zur Regulierung von Gutachtertätigkeiten fest, unter anderem durch die Genehmigung von Gutachterstandards, die Festlegung von Anforderungen an das Bildungsniveau der Gutachter und die Zulassung dieser Art von Tätigkeit.

Bundesgesetz "Über die Hypothek (Immobilienverpfändung)" legt die Gründe für die Entstehung einer Hypothek und ihre Regulierung fest, einschließlich einer Liste der durch die Hypothek besicherten Verpflichtungen und Anforderungen. Es wird eine Liste der Arten von Immobilienobjekten, die Gegenstand einer Verpfändung sein können, sowie der Merkmale des Rechts zur Übertragung von Eigentum als Pfand gegeben, ein Verbot der Verpfändung von aus dem Verkehr gezogenem Eigentum wird eingeführt Gegenstand des Einzugs, der Zwangsprivatisierung oder überhaupt nicht privatisierungspflichtig, die Bedingungen für die Verpfändung des Pachtrechts sowie das Gemeinschaftseigentum.

Bundesgesetz "Über den Untergrund" mit rechtlichen und wirtschaftliche Grundlagen rationelle Nutzung und Schutz des Untergrundes, gewährleistet den Schutz der Interessen des Staates und der Bürger der Russischen Föderation sowie der Rechte der Untergrundnutzer. Sie führt eine Definition des Begriffs Baugrund, den Geltungsbereich der Regulierung, ein System von Gesetzgebungsakten zum Baugrund, die Bedingungen für die rechtliche Regelung der Beziehungen zur Baugrundnutzung und die Besonderheiten der Durchsetzung von Eigentumsrechten am Baugrund ein. Es wird festgelegt, dass der Untergrund innerhalb der Grenzen des Territoriums der Russischen Föderation, einschließlich des unterirdischen Raums und der im Untergrund enthaltenen Mineralien, Energie und anderen Ressourcen, Staatseigentum mit der Umsetzung dieses Rechts gemeinsam durch die Russische Föderation und ihre Untertanen, jedoch ohne das Recht auf irgendeine Form der Veräußerung von Bodengrundstücken.

Liste der verwendeten Literatur:

Verfassung der Russischen Föderation vom 12.12.1993. // Russische Zeitung - 25. Dezember 1993.
Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation (Teil 1). Bundesgesetz vom 30. November 1994 Nr. 51 // Gesammelte Rechtsvorschriften der Russischen Föderation. - 1994. - Nr. 32. - Kunst. 3301.
Ozerov E. S. Wirtschaft und Verwaltung von Immobilien. SPb: Verlag "MKS", 2003 - 422 S. - ISBN 5-901-810-04-X
Bodengesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 30. Oktober 2001 Nr. 136-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. Oktober 2001
Wassergesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 16. November 1995 Nr. 167-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17. November 1995
Forstgesetzbuch der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 22. Januar 1997 Nr. 22-FZ // Gesammelte Rechtsvorschriften der Russischen Föderation. - 1997. - Nr. 5. - Kunst. 610
Wohnungsgesetz der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 29. Dezember 2004 Nr. 188-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. Dezember 2004
Stadtentwicklungsgesetz der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 29. Dezember 2004 Nr. 190-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. Dezember 2004
Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit. Bundesgesetz vom 21. Juli 1997 Nr. 122-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22. Juli 1997
Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation. Bundesgesetz vom 29. Juli 1998 Nr. 135-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. Juli 1998
Hypothek (Hypothek von Immobilien). Bundesgesetz vom 16. Juli 1998 Nr. 102-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18. Juli 1998
Über den Darm. Bundesgesetz vom 21. Februar 1992 Nr. 2359-1 // Bulletin des Kongresses der ND der Russischen Föderation und der Streitkräfte der Russischen Föderation. - 1992. - Nr. 16. - Kunst. 834.

1.5. Wirtschaftlich und soziale Essenz Immobilie

Immobilien als wirtschaftlicher Nutzen erfüllen folgende Funktionen:

eine Ware (nicht profitabel) - eine Ressource für persönliche oder öffentliche Nutzung, d.h.:
Wohnimmobilien, einschließlich privatem Land oder Gartenarbeit;
Grundstücke und Gebäude von medizinischen, Bildungs-, Verteidigungs- und anderen gesellschaftlich bedeutsamen Einrichtungen;
ein realer Vermögenswert - eine Ressource (Produktionsfaktor) für die Produktion von Waren und Dienstleistungen, um einen Gewinn zu erzielen, d.h. Gewerbeimmobilien, einschließlich Industrieimmobilien, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, Stauseen von Fischfabriken, Eigentumskomplexe von Unternehmen usw .;
finanzieller (Investitions-) Vermögenswert, d. h.:
Waren, die für den späteren spekulativen Weiterverkauf mit Gewinn gekauft wurden;
Kapital in realer Form, das Gewinn aus Leasing und gewinnbringendem Weiterverkauf bringt (Gewerbeimmobilien);
Sicherheiten für Finanzinstrumente (Wertpapiere, einschließlich Hypotheken).

Zu den Merkmalen der Immobilie als Ware gehören:

die Unbeweglichkeit des Objekts im Raum begrenzt die Möglichkeiten zur Durchführung der Transaktion nur durch die Parameter des regionalen Marktes,
die Einzigartigkeit von Objekten - aufgrund der Einzigartigkeit der Kombination einer sehr großen Anzahl von charakteristischen Merkmalen (es gibt keine absoluten Analoga) - führt zur Einzigartigkeit jeder Transaktion auf dem Immobilienmarkt;
die Dauerhaftigkeit des Objekts sichert seine Präsenz auf dem Markt als integraler Bestandteil des Angebots (latent oder explizit) für lange Zeit bei Schwankungen der Marktlage;
die begrenzten Landressourcen und die Dauer der Schaffung von Verbesserungen führen zu einer relativ geringen Elastizität des Angebots dieses Produkts und zu den entsprechenden Merkmalen der Marktpreisbildung;
die Komplexität der Objektstruktur mit der Möglichkeit von Variationen in der Summe der physischen und rechtlichen Eigenschaften in Kombination mit der hohen Komplexität der Marktprozesse zwingt die Transaktionsteilnehmer zu hohen Transaktionskosten bei der Vorbereitung und Durchführung von Transaktionen;
die Komplexität der Marktprozesse, begleitet von den Schwierigkeiten der Informationsbeschaffung, erschwert die Aufgaben der Definition, Überprüfung, Sicherung von Rechten, des Abschlusses eines Kaufvertrags, der Abwicklung von Vergleichen zwischen Käufer und Verkäufer, Erzwingung der Inanspruchnahme von Vermittlungsdiensten;
geringe Liquidität führt zu einer deutlichen Verlängerung der Expositionszeit beim Verkauf von Immobilien zu Marktpreisen.

Zu den Merkmalen von Immobilien als Finanzanlage gehören:

die Heterogenität des Vermögenswerts, die mit der Heterogenität der wirtschaftlichen Merkmale der Objekte in ihrer Gesamtheit (aufgrund der Einzigartigkeit jedes Objekts) verbunden ist, erschwert die Verwaltung des Immobilienportfolios erheblich;
die schwache Abhängigkeit der Rentabilität von Immobilien von der Rentabilität anderer Vermögenswerte ermöglicht es, Immobilien als Alternative bei der Ausrichtung von Portfolioinvestitionen in Betracht zu ziehen;
die relative Stabilität der Einnahmen aus dem Betrieb der Anlage, die durch die langfristigen Pachtverträge gewährleistet wird, und die Folge von Einkommensänderungen infolge inflationärer Preisänderungen erleichtert Wirtschaftsprognosen und das Management von Wirtschaftsrisiken;
die Unerschöpflichkeit des Bodens und die Dauerhaftigkeit der Gebäude bieten zusammen mit dem dauerhaften Konsumwert von Immobilien ein hohes Maß an Sicherheit für die angelegten Mittel im Vergleich zu anderen Arten von Finanzanlagen;
Bedarf auf hohem Niveau Start-up-Investitionen für den Erwerb und / oder die Entwicklung eines Objekts - mit der erforderlichen Unabhängigkeit im gewinnbringenden Betrieb - den Kreis potenzieller Nutzer dieser Art von Vermögenswerten erheblich einschränkt;
die Notwendigkeit einer hochprofessionellen Verwaltung von Einrichtungen aufgrund der hohen Komplexität ihrer Struktur und des Systems zur Sicherstellung ihres Betriebs führt dazu, dass nicht nur Maklergesellschaften, sondern auch Verwaltungsgesellschaften in den Gewinnprozess eingebunden werden müssen;
geringe Liquidität und hohe Transaktionskosten dieses Vermögenswerts im Vergleich zu Wertpapieren mindern seine Attraktivität bei der Durchführung spekulativer Geschäfte.

Immobiliengeschäfte- Das :

Handlungen von Bürgern und juristischen Personen, die darauf abzielen, bürgerliche Rechte und Pflichten in Bezug auf den Immobiliengegenstand zu begründen, zu ändern oder zu beenden;
eine Rechtstatsache, die zu dem von den Subjekten des Geschäfts mit dem Immobiliengegenstand angestrebten Rechtsergebnis führt.

Zweck jeder Transaktion ist der Erwerb von Eigentum oder das Recht zur Nutzung von Eigentum.

Die Gültigkeit der Transaktion wird durch die Kombination der folgenden Bedingungen bestimmt:

die Rechtmäßigkeit des Inhalts;
Rechtsfähigkeit und Rechtsfähigkeit von natürlichen und juristischen Personen, die die Transaktion durchführen;
Übereinstimmung des Willens und Willens der Transaktionsteilnehmer;
Übereinstimmung mit der Form der Transaktion.

Wenn mindestens eine der oben genannten Bedingungen nicht erfüllt ist, ist die Transaktion ungültig.

Eine Transaktion gilt als null und nichtig, wenn:

zu einem Zweck begangen, der offensichtlich gegen die Grundsätze von Recht und Ordnung oder die guten Sitten verstößt;
die Willensäußerung entspricht nicht dem wahren Willen;
die Form der Transaktion und die Voraussetzungen für ihre staatliche Registrierung wurden verletzt;
die Transaktionspartei ist unfähig, d. h. nicht in der Lage, die Bedeutung ihrer Handlungen zu verstehen;
das Geschäft einer juristischen Person geht über ihre Rechtsfähigkeit hinaus.

Transaktionen können in zwei Formen durchgeführt werden:

Oral;
geschrieben.

Mündliche Transaktionen sind möglich:

wenn durch Gesetz oder Vereinbarung keine Schriftform vorgesehen ist;
für Geschäfte, die bei deren Ausführung ausgeführt werden (ausgenommen solche, für die eine notarielle Form vorgesehen ist, und Geschäfte, deren Nichtbeachtung der einfachen Schriftform ihre Unwirksamkeit nach sich zieht);
für Geschäfte aufgrund einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung (sofern dies dem Gesetz nicht widerspricht, ansonsten Rechtsakte und der Vertrag).

Die Schriftform der Transaktion besteht in der Erstellung eines Dokuments, das den Inhalt der Transaktion widerspiegelt und von der Person unterzeichnet wird, die sie vornimmt.

Schriftliche Verträge können auch durch den Austausch von Dokumenten, per Post, Fernschreiben, elektronischer oder sonstiger Kommunikation geschlossen werden.

Ein Immobilienobjekt kann in verschiedenen Formen Gegenstand von Verhandlungen und Transaktionen sein, die sich durch die Vollständigkeit der übertragenen Rechte auszeichnen:

das Objekt selbst steht zum Verkauf wenn das volle Eigentum auf den Käufer übergeht (mit einem vollständigen Vollmachtspaket, einschließlich der Rechte zur Verwendung, Übertragung und Vernichtung der Sache);
das mieterrecht ist verkauft wenn das Eigentums- und Nutzungsrecht auf den Käufer (Mieter) übergeht (ohne Verfügungsrecht, jedoch mit dem Recht, die Beschaffenheit der Sache zu verändern);
das Nutzungsrecht wird verkauft wenn das Nutzungsrecht auf den Käufer (Mieter) übergeht (ohne Verfügungsberechtigung über den rechtlichen und körperlichen Zustand der Sache);
Vermieterrecht zum Verkauf ein regelmäßiges Einkommen durch die Vermietung des Objekts im Namen des Eigentümers zu erzielen (ggf. durch einen langfristigen Mietvertrag mit dem Recht, das Objekt oder seine Teile zur Untermiete zu übertragen).

Bei einem Besitzerwechsel	Mit einer Änderung in der Zusammensetzung der Eigentümer	Unter Hinzufügung weiterer Rechtssubjekte
An und Verkauf	Beteiligung	Geld anlegen
Erbschaft durch Gesetz oder Testament	Änderung der Zusammensetzung mit Aufteilung des Eigentums	Bau, Umbau
Erfüllung von Verpflichtungen (Sicherheiten oder Schulden)	Änderung der Zusammensetzung der Subjekte bei Liquidation eines Unternehmens	Übergabe an Vertrauen
Privatisierung; Verstaatlichung	Einbringung von Vermögen in das genehmigte Kapital	Mieten, vermieten, untervermieten, vermieten
Abhängige Miete und lebenslange Wartung	Gemeinschaftsbau mit Zuteilung von Anteilen	Überweisung an Wirtschaftsmanagement, Betriebsführung
Entzug eines Grundstücks und Abriss eines Gebäudes	Durch Immobilien gesicherte Kreditabwicklung	Übertragung von Grundstücken in Erbschaft und dauerhafte Nutzung
Tauschen und tauschen	Umsiedlung (Gemeinschaftswohnung)	Einführung und Entzug von Dienstbarkeiten, Buchung
-	Betreten einer Eigentumswohnung	Versicherung

An und Verkauf

Der Vertrag über den Kauf und Verkauf eines Immobilienobjekts wird schriftlich abgeschlossen und unterliegt der staatlichen Registrierungspflicht.

D. V. Vinogradov
IMMOBILIENBETRIEB. WIRTSCHAFTLICHE UND SOZIALE ESSENZ VON IMMOBILIEN. EIGENSCHAFTSKOMPONENTEN UND LEBENSZYKLUS. IMMOBILIENWIRTSCHAFT: AUSBILDUNGSLEITFADEN