Ръководство за икономика на недвижимите имоти

Учебникът разкрива основните понятия от дисциплината „Икономика на недвижимите имоти“, пазара на недвижими имоти, сделките и ценните книжа на пазара на недвижими имоти, механизма за управление на риска, системата за регулиране на пазара на недвижими имоти се изучават в многостранно начин. Разглежда се механизмът на ипотечното кредитиране. Практическата част в учебника се намира в края на всяка глава и е представена под формата на въпроси за самоконтрол, тестове, задачи и криптограми. В зависимост от метода на решение, тестовете са разделени на три типа: избор на верния отговор, търсене на алтернатива, дефиниция на термина. Тази публикация ще позволи на студентите да придобият знания и умения за успешна професионална кариера и (или) да продължат професионално образованиев магистратурата.

Стъпка 1. Изберете книги в каталога и натиснете бутона „Купи“;

Стъпка 2. Отидете в раздела "Кошница";

Стъпка 3. Посочете необходимото количество, попълнете данните в блоковете Получател и Доставка;

Стъпка 4. Натиснете бутона „Към плащането“.

В момента е възможно да се закупят печатни книги, електронни достъпи или книги като подарък за библиотеката на уебсайта на EBS само срещу стопроцентно авансово плащане. След плащането ще получите достъп до пълния текст на учебника в него Електронна библиотекаили започваме да ви подготвяме поръчка в печатницата.

Внимание! Моля, не променяйте начина на плащане за поръчки. Ако вече сте избрали начин на плащане и не сте завършили плащането, трябва да поръчате отново поръчката и да я платите по друг удобен начин.

Можете да платите поръчката си по един от следните начини:

  1. Безналичен начин:
    • Банкова карта: трябва да попълните всички полета на формуляра. Някои банки искат да потвърдят плащането - за това на вашия телефонен номер ще бъде изпратен SMS код.
    • Онлайн банкиране: банките, които си сътрудничат с платежната услуга, ще предложат свой собствен формуляр за попълване. Моля, въведете данните правилно във всички полета.
      Например за "class =" text-primary "> Sberbank Onlineнеобходим номер мобилен телефони имейл. За "class =" text-primary "> Алфа-банкаще ви е необходим вход за услугата Alfa-Click и имейл.
    • Електронен портфейл: ако имате портфейл Yandex или Qiwi Wallet, можете да платите за поръчката чрез тях. За да направите това, изберете подходящия начин на плащане и попълнете предложените полета, след което системата ще ви пренасочи към страницата за потвърждаване на фактурата.

    2. Наръчникът е съставен в съответствие със стандарта за дисциплината "Икономика на недвижимите имоти" специалност "Икономика и управление в предприятието (по отрасли)" и учебната програма за тази дисциплина. Той обхваща основните теми на дисциплината. Описано е държавното регулиране на пазара на недвижими имоти, разглеждат се сделки с всички видове недвижими имоти. Обръща се внимание и на финансирането на обекти на недвижими имоти. Описани са подходите и методите за оценка на недвижими имоти.

    Офис стаи.
    При класифицирането на бизнес центрове във всеки регион се вземат предвид различни фактори, според които помещенията принадлежат към един или друг клас. По правило това са: местоположение; вид и техническо ниво; качеството на сградата (нивото на довършителни работи, състоянието на фасадата, централния вход, наличието на асансьори); качество на управление (управляващо дружество, наличност допълнителни услугиза наематели) и др.
    Международната класификация може да не съвпада с тази, използвана в различни региони на Русия (Таблица 1.1); понастоящем се практикува да се определят класове главно от самите управляващи компании, което не винаги отразява реалното състояние на обектите и дезориентира участниците на пазара на недвижими имоти.

    СЪДЪРЖАНИЕ
    Въведение
    1 Основни понятия и определения на икономиката на недвижимите имоти
    1.1 Понятие, същност и основни характеристики на недвижимите имоти.
    1.2 Класификация на недвижими имоти.
    1.2.1 Система за класификация на недвижими имоти.
    1.2.2 Класификация на жилищни недвижими имоти.
    1.2.3 Класификация на търговски недвижими имоти.
    1.3 Поземлен имот като основа на недвижим имот.
    1.3.1 Същността на земята.
    1.3.2 Категории земя.
    2 Същността на пазара на недвижими имоти
    2.1 Съдържание на основни понятия и основни функции на пазара на недвижими имоти.
    2.2 Влиянието на стратегическите направления в развитието на икономиката на страната върху пазара на недвижими имоти.
    2.2.1 Държавна политика в развитието на недвижимите имоти.
    2.2.2 Икономически и социално развитиена пазара на жилищни имоти.
    2.3 Законодателни и регулаторни правни актове.
    3 Държавно регулиране на пазара на недвижими имоти
    3.1 Зониране на градското пространство и държавна кадастрална регистрация.
    3.2 Сделки с недвижими имоти.
    3.3 Държавна регистрация на права върху недвижими имоти.
    3.3.1 Принципи на държавна регистрация на права върху недвижими имоти.
    3.3.2 Единична Държавен регистърнадясно.
    3.3.3 Процедура за държавна регистрация на права върху недвижими имоти.
    4 Технологии за оценка на недвижими имоти
    4.1 Видове стойности на имоти.
    4.2 Принципи и технологии за оценка на недвижими имоти.
    4.3 Методи за оценка на стойността на недвижимите имоти и тяхното практическо използване.
    4.4 Регистриране на резултатите от оценката на недвижими имоти.
    5 Финансиране на недвижими имоти
    5.1 Кредитиране на недвижими имоти.
    5.1.1 Появата и развитието на ипотечното кредитиране
    5.1.2 Методи за ипотечно кредитиране на недвижими имоти.
    5.2 Методи за финансиране на недвижими имоти в специални случаи.
    Заключение Литература


    Безплатно сваляне електронна книгав удобен формат, гледайте и четете:
    Изтеглете книгата Икономика на недвижимите имоти, учебно ръководство, Жигалова В.Н., 2012 - fileskachat.com, бързо и безплатно изтегляне.

    Изтеглете pdf
    По -долу можете да закупите тази книга на най -добрата отстъпка с доставка в цяла Русия.

  2. Отговори на изпита - Икономика на недвижимите имоти 2011-2012 (Ясли)

    3. n1.doc

    ИКОНОМИКА НА ИМОТИТЕ: РЪКОВОДСТВО ЗА ОБУЧЕНИЕ
    Източник: EUP.RU - Икономика и управление на предприятието
    Секции:
    Икономика на недвижимите имоти: Учебно ръководство - Владим. състояние un-t; Comp.: D.V.Vinogradov, Vladimir, 2007.- 136 стр.

    Урокът обобщава основните положения на курса "Икономика на недвижимите имоти". Разглеждат се спецификите на недвижимия имот като стока, методи за оценка, регистрация и счетоводство на обекти на недвижими имоти. Дадени са примери за решения на практически проблеми.

    Глава 1. Компоненти на недвижимите имоти и жизнен цикъл

    1.1 Определение на недвижим имот

    Дума " недвижим имот„Образувано е на руски от три думи:“ неНа движениенай "," тяхвещество "(" тях enie ")," собствен гръбначния стълб". Така в руската дума „недвижими имоти“ езикът е фиксирал следните характеристики: неподвижност, принадлежност към някого (имам вещ), принадлежност към правото на собственост.

    От 1917 г., след премахването на частната собственост, терминът „недвижими имоти“ е изчезнал от законното обращение и от практиката. Едва след 1990 г., заедно с правото на частна собственост, концепцията за недвижими имоти се възражда.

    Понятието „недвижим имот“ е неделимо от друго понятие - „имот“.

    Имот- набор от имоти, т.е. подлежащи на парична стойност, правоотношения, в които се намира лицето (физическо или юридическо).

    Имуществото, принадлежащо на всяко физическо или юридическо лице, се разделя според съдържанието си на:


    • актив: съвкупност от вещи, които принадлежат на лице въз основа на собственост или по силата на друго право на собственост; набор от права върху действия на други хора (например дългово имущество);

    • отговорност: съвкупност от вещи, принадлежащи на други лица, но временно притежавани от това лице; набор от задължения към дадено лице.

    Исторически от времето на римското право имуществото обикновено се разделя на движимо и недвижимо.

    Съгласно чл. 130 от Гражданския кодекс Руска федерация(наричан по -долу Гражданския кодекс на Руската федерация) "към недвижими вещи ( недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подземни парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, движението на които е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, включително гори, многогодишни насаждения, сгради, конструкции.

    Неподвижните вещи включват също самолети и морски кораби, подлежащи на държавна регистрация, кораби за вътрешна навигация и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон ”.

    Съгласно Кодекса за градоустройство на Руската федерация (наричан по -нататък GSK RF) обектите на недвижими имоти са обекти, по отношение на които се извършват градоустройствени дейности. Градоустройствени дейности - дейности за развитие на територии, включително градове и други населени места, осъществявани под формата на териториално планиране, градоустройствено зониране, териториално планиране, архитектурно и строително проектиране, строителство, основен ремонт, реконструкция на съоръжения за капитално строителство.

    В допълнение, недвижимите имоти се признават като предприятие като цяло като имотен комплекс, използван за изпълнението на предприемаческа дейност.

    В чуждестранната литература има разделение на понятията „недвижими вещи“ (недвижими имоти) и „недвижими имоти“ (недвижими имоти). В този случай първият е материалната, физически осезаема същност на понятието недвижим имот, а вторият - обозначава правната същност на това понятие като съвкупност (пакет) от права на собственост на всички субекти, свързани с дадена вещ.

    В същото време материалният обект включва: поземлени парцели, подземни парцели, изолирани водни обекти, гори, многогодишни насаждения, сгради, конструкции, инженерни комуникации, т.е. всичко, което е здраво свързано със земята и не може да бъде преместено без несъразмерно увреждане на предназначението им, тоест недвижимото (физически неподвижно) имущество е представено като сбор от два компонента: земя и подобрение.

    Подобрението е това, което се прави от човешки ръце и изисква инвестиране на неговия труд и изразходване на ресурси. В същото време се приема, че самото подобрение не може да се разглежда като обект на недвижим имот отделно от поземления имот, тъй като остава неподвижно и изпълнява предназначението си само при условие и по време на твърдото му привързване към земята.

    Правната същност е: право на собственост, право на икономическо управление, право на оперативно управление, наследство през целия живот, право на постоянно ползване, ипотека, сервитути, както и други права в случаите, предвидени в Гражданския кодекс на Руската федерация и други закони.

    Тежести (ограничения) - наличието на установени от закона или оторизирани органипо начина, предвиден от закона на условия, забрани, които ограничават притежателя на авторските права при упражняване на собственост или други права на собственост до определен обект на недвижимо имущество (сервитут, ипотека, доверително управление, отдаване под наем, изземване на имущество и други).

    За по -голяма яснота представяме структурата на понятието „недвижими имоти“ под формата на таблица 1.

    Таблица 1. Структурата на понятието „недвижими имоти“


    Недвижими имоти (недвижими имоти)

    Нещо (физическо лице)

    Права (юридическо лице)

    Земята

    Подобрения

    Права

    Тежести

    земя;
    парцели под земята;
    изолирани водни обекти;
    гори

    сграда;
    конструкции;
    инженерна комуникация;
    насаждения

    Имот;
    икономическо управление;
    оперативно управление;
    наследствено владение;
    неограничена употреба

    ипотека;
    сервитут;
    правила за зониране;
    опазване на паметници;
    други ограничения;

    Съвременната руска правна практика е установила редица критерии, според които физически обект може да бъде класифициран като недвижим имот:

    • силна връзка с определен поземлен имот (невъзможността за преместване на обекта без непропорционално увреждане на предназначението му);

    • пълнота от гледна точка на възможността за използване по предназначение;

    • удостоверени (официално регистрирани), принадлежащи на конкретен собственик - държава, съставна единица на Федерацията, община, физическо лице или група лица;

    • възможността за физическо разделяне на обекта на недвижим имот и недвижим имот (т.е. наличието на ясно определени физически граници на обекта на недвижим имот);

    • функционална независимост на обекта на недвижим имот (възможно ли е да се използва този обект на недвижим имот отделно от други обекти или функционалното му предназначение включва частично използване на други обекти на недвижим имот);

    • наличието (или отсъствието) на сервитути и други ограничения на правата на ползване.

    Вещи, които не са свързани с недвижими имоти, включително пари и ценни книжа, се признават като движимо имущество. Регистрация на права върху движимо имущество не се изисква, освен в случаите, посочени в закона.



    2. Кодекс за градско развитие на Руската федерация. Федерален закон от 29 декември 2004 г. № 190 // Руски вестник- 30 декември 2004 г.

    3. Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка на недвижими имоти, генериращи доход. Пиша от английски. - М.: Дело, 1997.- 480 с. -ISBN 5-7749-0045-2

    4. Озеров Е. С. Икономика и управление на недвижими имоти. СПб: Издателство „МКС“, 2003 - 422 с. -ISBN 5-901-810-04-X

    5. Брагински М.И., Витрянски В.В. Договорно право. Книга втора: Споразумения за прехвърляне на собственост. - М.: "Статут", 2000. - 800 с. -ISBN 5-8354-0024-1
    1.2 Жизнен цикъл на имот

    Жизненият цикъл на свойство (физическо) е периодът от време, през който дадено свойство съществува като физически обект. Жизненият цикъл на обект на недвижим имот се състои от следните етапи (фази):

    1. Формиране на концепцията на проекта и избор на опция за използване на безплатен парцел... През този период се извършва изборът на най -доброто и ефективно използване на парцела - като се вземат предвид особеностите на неговите характеристики и всички свойства на околната среда. Въз основа на анализа, най -продуктивният вариант на употреба е избран от разрешените от закона, физически осъществими, икономически осъществими и финансово осъществими. Изборът на случай на използване завършва с развитие техническо заданиеза подобрения в дизайна.

    2. Подобряване на дизайна.На този етап - въз основа на проектната спецификация - се разработва проект (от специализирана организация) с изготвяне на документация, необходима за получаване на разрешителни и подготовка на парцела (с фиксиране на формата и размера, премахване на ненужната естествена и изкуствена растителност и източване на водни обекти), както и полагане на комуникации, изграждане на сгради (конструкции) и засаждане на нови насаждения. Приемането на проекта от проектантската организация е препоръчително да се извърши с участието на управляващото дружество, участвало в разработването на техническите спецификации за проекта.

    3. Подобрения в производството (монтаж, строителство)... По време на периода на изпълнение на проекта, изпълнителите на практика изцяло променят всички физически характеристики на обекта, с фиксирането на тези промени в инвентарните и кадастралните документи. По време на изграждането на подобрения и в резултат на консолидирането на новия статус на обекта, като правило, характеристиките на средата, свързани със създадения обект, също се променят.

    4. Обращение (покупко -продажба, дарение, отдаване под наем и др.) С прехвърляне на права на собственост или с поява на тежест върху това право. На този етап се извършват операции с обекта и държавата регистрира промяна в правната съдба на последния. При покупко -продажба на обект субектът на собственост се променя. Когато земята и / или подобренията се отдават под наем или отдават под наем от собственика (или от името на собственика, управляващото дружество), правата за ползване (и евентуално притежание) се прехвърлят на друго образувание с възникването на тежест на правото на собственост.

    5. Използване (използване) на съоръжението по предназначение с техническа и експлоатационна поддръжка... На този етап кръговат на животауправителят (или професионалното управляващо дружество) организира рационалното използване на потребителския потенциал на обекта от потребителите. С течение на времето характеристиките на обекта претърпяват промени, тъй като подобренията са физически износени и функционално остарели, което се влошава от промените в ситуацията в икономиката и във външната физическа среда, водещи до допълнително, така наречено външно остаряване.

    По време на експлоатацията понякога се извършват технически преглед и текущ ремонт на отделни елементи за подобряване, без да се спира използването на съоръжението като цяло.

    6. Модернизация: основен ремонт, реконструкция, възстановяване на подобрения с евентуално препрофилиране (промяна на функционалното предназначение) на обекта. Този етап започва в момента, в който обектът в сегашното си състояние вече не може да задоволява съвременните нужди на потребителите и / и ако работата му стане икономически неефективна. На този етап се извършва поне основен ремонт, без да се променя решението за планиране и функционалното предназначение, но с елиминирането на подвижно физическо влошаване и функционално остаряване.

    Ако анализът за най -доброто и ефективно използване на земята и подобренията, извършен в този момент, показва възможността за частична промяна във функционалното предназначение на подобренията, то последните се реконструират с промяна в оформлението на част от помещенията. Естествено, това осигурява и функциите за основен ремонт на елементите за подобряване, които запазват първоначалната си функционалност.

    Ако анализът на използването на обект в сегашното му състояние покаже необходимостта от пълна подмяна на неговото функционално предназначение, тогава реконструкцията може да бъде придружена не само от радикална промяна в оформлението, но и от добавянето или надстройката на съществуващите сгради и развитието на свободна част от поземления имот.

    7. Рециклиране, разрушаване на подобрения, изхвърляне или повторна употреба на материали... Жизненият цикъл приключва с разрушаването на подобренията в края на техния икономически живот. Управляващо дружествоизготвя предложения за назначаване на срокове и икономически обоснован метод за разрушаване на сгради, като се взема предвид възможността за продажба на конструктивни елементи и материали на сгради и комуникации, които да бъдат ликвидирани (обемът на разходите за ликвидация е сведен до минимум).

    Очевидно някои фази се повтарят на различни етапи от жизнения цикъл. Така, например, идеята за проект за създаване на нов обект може да възникне както на етапа, когато парцелът е напълно свободен, така и на етапа, когато е необходимо реконструкция, частично разрушаване или завършване на сгради възниква. Фазата на циркулация може да се реализира многократно през живота на обекта, а моментите на циркулация определят границите на времето на периодите, които формират основата на така наречените инвестиционни цикли.

    Списък на използваната литература:

    1. Озеров Е.С. Икономика и управление на недвижими имоти. СПб: Издателство „МКС“, 2003 - 422 с. -ISBN 5-901-810-04-X

    1.3 Характеристики на физическата природа на обектите на недвижими имоти и външната среда

    Структурата на недвижимите имоти включва: естествени ("земя") и създадени от човека "подобрения" компоненти.

    Естествени компоненти на недвижимите имотив зависимост от наборите от техните характерни черти, те се разделят на две групи:


    • "Безплатни поземлени имоти", т.е. парцели, свободни от конструкции (сгради и конструкции), комуникации и многогодишни насаждения, включително тези с недра под земната повърхност, с изолирани водни тела и гори на повърхността. Тези парцели са предназначени за разработване или производство (възпроизвеждане) на храни, енергия, водни ресурси и минерали.

    • „Земя с подобрения“, т.е. поземлени имоти с многогодишни насаждения, комуникации, сгради и / или структури от всякакъв вид

    Парцел- ограничена и неподвижна част от земната повърхност, която има затворени граници, обвързваща местоположението със законово определена координатна система с адресни ориентири. Характеристиките на парцела включват:


    • форма - правоъгълна, коса, кръгла или елипсовидна, с вдлъбнатини и издатини;

    • размера на площта (в хектари - за земеделска земя и гори, природни резервати и национални паркове; в стотици - стотици квадратни метра - за лятни вили, градинарство и крайградски зони за индивидуално развитие; в квадратни метри - за градско планиране и развитие );

    • размерите на оформящите линии, включително дължината на челната граница и ширината на площадката (в метри) за обекти по магистралите, по които се движат потенциални потребители или стоки;

    • дълбочината на слоя под повърхността на земята, разрешена за въвеждане на собственика на обекта (до 5 метра);

    • топографски параметри - повърхностни неравности - склонове и хълмове, изпъкнали над повърхността на скали и камъни, водоеми и руслови корита;

    • геоложки параметри - съставът и здравината на почвата, наличието и формата на съществуване на подземни води, формата на организация на подземните комуникации;

    • наличие (отсъствие) на многогодишна растителност (дървета и храсти).

    Особено важни са характеристиките на обекта, свързани с местоположението: престижът на района на местоположението, отдалечеността на обекта от източници и комуникации за поддържане на живота, от бизнес центрове, от транспортни магистрали, от спирки на обществения транспорт и масово използвани пешеходци. пътеки, от зони за отдих и източници на вредни за околната среда ефекти. Значението на местоположението на обекта може да се промени поради човешка дейност, насочена към промяна на околната среда (пейзаж, сгради, предоставяне на комуникации и др.).

    Парцелът може да бъде делим (ако е запазена възможността за разрешено използване на всяка негова част) и неделим. В същото време е разрешено използването, което отговаря на правилата, установени от законите или разпоредбите на ръководните органи в следните области:


    • зониране на територията - поставяне на обекти с всякакво функционално предназначение само в зони със съответния профил (например промишлени сгради не се строят в жилищен район);

    • опазване на околната среда и човешкото здраве с ограничаване на обема на вредните индустрии (дори в зоните със съответния профил);

    • ограничаване на натоварването на природната среда чрез регулиране на плътността и ширината на сградите, като същевременно се гарантира запазването на зелените площи и плодородието на почвата.

    Парцелите се различават по предпочитанията за функционални цели:


    • парцели, предназначени за отглеждане на селскостопанска продукция (обработваема земя, девствени земи, сенокоса, пасища, овощни градини, насаждения от технически култури и др., но без сгради, предназначени за преработка на селскостопански продукти);

    • крайбрежни парцели от водния фонд, използвани или запазени за използване в режим, съгласуван с режима на използване на водния фонд;

    • парцели горски земи, покрити с гори, отпуснати за горско стопанство, запазени за горски насаждения;

    • области на производствения фонд, разположени на места или в непосредствена близост до местата на текущо, планирано или потенциално обещаващо разработване на полезни изкопаеми, както и използвани и предназначени за полагане на транспортни и други комуникации, за строителни конструкции и сгради на промишлени предприятия, енергийни комплекси, обекти с отбранително значение; ,

    • парцели, използвани или запазени за развитие на сгради и конструкции за жилищни или социални цели на територии, принадлежащи или в непосредствена близост до градове, работници, курорти и вили, до селски райони селища;

    • зони с развлекателни и здравни, екологични, исторически, културни, защитени и мемориални ценности (резервати, национални паркове, ботанически градини, плажове, места за масов туризъм, паркове и терени за масово отдих, зони с минерални извори и лечебна кал ).

    Трябва да се има предвид, че функционалното предназначение на земята може да се промени поради промени в пазарните предпочитания в отговор на променящите се нужди на обществото.

    Пазва- част от земната кора, разположена под почвения слой, а при нейно отсъствие - под земната повърхност и дъното на резервоари и водотоци, простираща се до дълбочини, достъпни за геоложки проучвания и разработки, съдържащи минерали, енергия, вода и други ресурси. Основната информация за подземни парцели (обикновено представена в Държавния кадастър на депозитите и в Държавния баланс на минералните запаси) предоставя характеристика на основните и заедно с тях основните минерали, включително описание на всички компоненти в състава на последните.

    Информацията за подпочвените парцели също дава възможност за изчисляване на икономическата целесъобразност на разработването на полета въз основа на анализ на технически, хидроложки, екологични и други условия за развитие. Това отчита съществуващите представи за количеството, качеството и степента на проучване на минералите по находища, за тяхното местоположение и степента на индустриално развитие, за търсенето на тези ресурси на вътрешния и световния пазар.

    Водно тяло- концентрацията на води по повърхността на сушата под формата на нейния релеф или в дълбините, която има граници, обем и особености на водния режим, предполагащи промяна в нивата, разходите и обемите на водата с течение на времето.

    Горакато продукт с естествен произход, той включва дървета, храсти, горски плодове, мицели, треви с дългосрочно функциониране и е представен предимно в земите на горския фонд:

    Горите са класифицирани в три групи:


    • гори, предназначени да изпълняват водозащитни, защитни, санитарно -хигиенни, развлекателни и други функции, както и гори със специално защитени природни зони (природни паметници, резервати, национални паркове);

    • гори в райони с висока гъстота на населението и развита мрежа от сухопътни транспортни пътища, гори, които изпълняват водозащитни, защитни, санитарно -хигиенни, развлекателни и други функции, които имат ограничена експлоатационна стойност, както и гори в райони с недостатъчни горски ресурси, чието опазване изисква ограничаване на режима на управление на горите;

    • гори от региони с големи участъци от гори, които са предимно от оперативно значение, разделени на развити и запазени.

    Изработени от човека компоненти на недвижими имоти (подобрения) в състава на недвижими имотиразделени на следните групи: конструкции (сгради и конструкции), комунални услуги, насаждения.

    Сградиусловно се разделят на две групи:


    • сгради, предназначени предимно за човешки живот и дейност, както и за функции, осигурявани главно от хора, използващи машини и оборудване;

    • конструкции, предназначени за функции, осигурявани главно от конструкции, машини и оборудване с случайно и малко човешко участие: хидротехника, енергетика, транспорт и други структури.

    Според функционалното си предназначение има две важни групи сгради: жилищни и нежилищни.

    Жилищните имоти включват:


    • стаи и апартаменти, включително нежилищни сгради;

    • жилищни сгради-еднофамилни (еднофамилни, имотни), малосемейни (малофамилни, блокови) и многофамилни (многофамилни) капитални къщи, предназначени за постоянно (дългосрочно) пребиваване;

    • хотели, мотели, квартири, както и столични и мобилни селски и градински къщи - за временно пребиваване.

    Жилищните недвижими имоти включват и поземлени имоти под съответните сгради, както и техните външни комуникации. Нежилищните помещения в жилищни сгради не принадлежат към жилищни сгради.

    Нежилищните недвижими имоти включват:

    Индустриални сгради и структури, свързани с всички индустрии, включително административни, битови и спомагателни сгради на предприятия, промишлени структури (резервоари, комини, надлези, охладителни кули), както и гари, каси, транспортни агенции, промишлени помещения в сгради на други функционално предназначение (включително работилници, перални, химическо чистене);


    • специализирани сгради и конструкции за научни изследвания, проектни организации и органи;

    • складови помещения, включително автономни специализирани комплекси с транспортни системи, технически средства, отопление; оборудвани хангари; мазета и полумазета, пригодени за складове, бивши бомбоубежища, помещения на приземните етажи и др .;

    • офис сгради и помещения - специализирани бизнес центрове с пълен набор от услуги, включително контролиран микроклимат, специализирани телекомуникационни услуги и системи за сигурност; офис сгради, преобразувани в бизнес центрове с намален списък на услугите; отделни офис помещения - включително за нотариални кантори, правни и финансови институции и др. - в сгради с различно функционално предназначение;

    • търговски обекти (включително универсални магазини и специализирани магазини, търговски и изложбени центрове, модни шоуруми, пазари и др.);

    • обслужващи съоръжения - специализирани домакинства, заложни къщи, къщи и модни шоуруми, салони, бани, комуникационни предприятия, кафенета, ресторанти, дегустационни зали, центрове за церемонии и ритуални услуги;

    • спортни, развлекателни и развлекателни съоръжения - кино и концертни зали, театри, казина, центрове, зали и увеселителни паркове, стрелбища, вътрешни и външни стадиони, хиподруми, кортове, голф игрища, спортни площадки, басейни и др.;

    • лечебни и развлекателни съоръжения - санаториуми, домове за почивка, болнични комплекси, старчески домове - съоръжения, които съчетават развлекателна функция с жилищна, за временно пребиваване с почивка и лечение, както и клиники, специализирани медицински центрове, родилни домове, ветеринарни клиники, аптеки, зимни градини и така нататък;

    • мемориални и култови предмети - музеи, паметници и пантеони, гробища, църкви, катедрали, параклиси, манастири, джамии;

    • образователни и творчески обекти - детски градини, училища, лицеи, гимназии, техникуми, институти, университети, колежи, библиотеки, ателиета и къщи на творчеството, художествени работилници.

    Нежилищните недвижими имоти включват и поземлени имоти под съответните сгради, както и техните външни комуникации.

    Сградите се подразделят на граждански (жилищни и обществени) и промишлени (включително енергийни, транспортни, селскостопански, складови).

    В същото време, от гореизброените, всички видове сгради и конструкции са класифицирани като обществени, с изключение на индустриалните, но включително хотели, мотели, къмпинги. Обществените съоръжения включват и обекти за транспортни услуги за населението (гари, билетни каси, транспортни агенции), които посочихме като единен комплекс от обекти в транспортната индустрия.

    Сградите също се класифицират:


    • чрез решения за планиране на пространството (секционен, коридор, секционен коридор, галерия, зала, педя),

    • в архитектурен стил (рационализъм, конструктивизъм, функционализъм, модернизъм, еклектика и др.),

    • съгласно структурни схеми и решения (рамкови и безрамкови, с напречни или надлъжни носещи стени, сглобяеми, монолитни, с окачено покритие, обвивка, тънкостенни, пневматични, блокирани),

    • от материали на носещи стени (тухла, едър панел, едър блок, дървена плоскост, дървена нарязана),

    • по брой етажи (едноетажни, ниски-2-3, многоетажни-4-9, високи-10-20 и високи-над 20 етажа),

    • по издръжливост (експлоатационен живот-повече от 100 години, 50-100 години и 20-50 години),

    • според степента на огнеустойчивост (5 категории, различни по степента на запалимост и границата на огнеустойчивост, т.е. времето от началото на изпитването на огън до появата на пролуки, загуба на носеща способност или повишаване на температурата при неотопляема повърхност).

    Има и типични сгради (по стандартни проекти) и нестандартни (по индивидуални проекти).

    В практиката на управление е важно също да се разделят обектите на недвижими имоти на печеливши и нерентабилни.

    Недоходните обекти включват обекти, предназначени да задоволят битови, социални, култови, обществено полезни нужди на дадено лице и не се използват за реализиране на печалба, включително:


    • земя под градски транспорт,

    • парцели, отворени за посещение на места за отдих и погребения,

    • държавни образователни и медицински институции,

    • църкви, административни сгради на държавни институции, обществени и други организации.

    Обектите на дохода включват обекти, които са отдадени под наем или използвани от собствениците за продажба. печеливш бизнес- с цел печалба от средствата, инвестирани в придобиването на обекта.

    За целите на управлението на недвижими имоти е необходимо да имате представа за основните характеристики на строителните елементи, които съставляват компонентите на обекта на недвижимия имот, включително структурата, както и факторите, които определят състоянието на тези характеристики на различни етапи от жизнения цикъл на обекта.

    В допълнение към характеристиките, посочени по -горе и използвани в класификациите, размерите на сградите и помещенията също са важни: обемът на сградата на сградата (в кубични метри), площта на помещенията (в квадратни метри), линейната размери на фасадата, конструкции и периметър, височината на таваните (в метри).

    По -често от други ще се използва концепцията за площта на помещенията, които се различават по степента на близост до тяхното функционално предназначение:


    • основни помещения, предназначени да изпълняват действителната основна функция - жилищни, офисни, търговски, промишлени, складови;

    • спомагателни помещения - общи части, включително коридори, зали за отдих, фоайета, стълби, тоалетни и др., както и технически помещения, предназначени за поставяне на комуникации, инженерно оборудване, технически персонал.

    Площта на основните помещения се нарича полезна, общата площ на всички помещения се нарича обща, за печеливши обекти се въвежда концепцията за площ под наем, която е равна на сумата от площите на основните и спомагателните помещения .

    Инженерна комуникация- външни по отношение на сгради водопроводи, газопроводи, електрически кабели и проводници, канализационни комуникации, комуникационни линии, както и пътища. При характеризиране на комуникациите се обръща внимание на:


    • материали за производство и експлоатационен живот на продуктите,

    • наличност за Поддръжка

    • условия на експлоатация до следващия ремонт,

    • производителност,

    • наличност за използване в отдалечени части на сайта

    Многогодишни насажденияпо функционално предназначение те са разделени на групи:

    · Тези, които произвеждат плодови и ягодоплодни продукти - плодови семена, костилкови плодове, орехи, цитрусови плодове, лозя, горски плодове;


    • тези, които произвеждат технически продукти - каучукови растения, хмел, чай;

    • декоративно и озеленяване - храсти или дървесни;

    • защита на полето - противоерозия;

    • жив плет - защитни колани по протежение на железниците.

    За всички групи възрастовите характеристики са важни от гледна точка на управленските задачи:


    • периодът от засаждането до началото на употреба по предназначение (плодове - 2-3 години, плодове - 5-8 години, технически - до 10 години, декоративни - 5-12 години);

    • продължителността на експлоатация по предназначение (плодове и ягоди - 10-30 години, технически - 10-50 години, декоративни и озеленяване - до 50 години).

    При характеризиране на насажденията, освен посочените по -горе свойства, се обръща внимание и на дебелината на стволовете и дълбочината на кореновата система (за оценка на надеждността под въздействието на вятъра и оценка на разходите за премахване на насажденията - при изчистване на обекта), до размера и траекторията на сянката от короната на растенията и т.н.

    Физическа среда на функциониращия обектсъздадени от природата, природни явления, както и резултатите от промените в природата от човека. Тази среда формира материалните условия за функционирането и развитието на недвижимите имоти.

    Външната физическа среда на обекта има следните характеристики:


    • климат: атмосферно налягане, средна температура, амплитуда на температурните колебания по сезони и часове на деня, влажност, вид, количество и сезонно разпределение на валежите, сила на вятъра и роза на вятъра, облачност и слънчеви дни - с присвояване на набор от знаци за един от типовете климат - континентален, морски, субтропичен;

    • предразположение към природни бедствия: земетресения и срутвания на земната кора, наводнения, наводнения, нарастващи подземни води, торнадо и урагани, лавини и кални потоци, обледеняване, епидемии, нашествие на насекоми и гризачи;

    • екология и предразположеност към техногенни бедствия: нивото на замърсяване на атмосферата, почвата и водните тела, шум, опасност от пожар на околните сгради или гори, наличието на източници на потенциална опасност - промишленост, места за съхранение или транспортиране на химикали, петролни продукти, експлозиви, радиационни материали, бактериални препарати и др.

    • терен: равнина, пустиня, планини, хълмове, големи водни басейни, блата, ледници, гори, естествени скални образувания, пещери и др.;

    • природата на ландшафта: отворен, характерен, организиран;

    • естеството на сградата - с разпределението на нейния тип: периметър, челно, по магистрали, линия, група, мрежа, килим, ширина, меридионал, тераса, имот;

    • естеството на сградата - подчертавайки нейните характеристики: брой етажи, архитектурни стилове, плътност, наличие и свойства на зони за отдих, осигуряване на инфраструктура, композиционно единство и психологическа съвместимост на сградата с ландшафта;

    • осигуряване на територията с инфраструктура: магистрали и висококачествени пътища, енергийни и комунални мрежи, комуникационни системи, паркинги, бензиностанции, зони за отдих, центрове на стопанска дейност.

    Списък на използваната литература:

    1. Земелен кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 30 октомври 2001 г. № 136 // Российска газета - 30 октомври 2001 г.
    2. За недрата. Федерален закон от 21 февруари 1992 г. № 2359-1 // Бюлетин на Конгреса на ND на Руската федерация и въоръжените сили на Руската федерация. - 1992. - No 16. - Изкуство. 834.
    3. Воден кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 16 ноември 1995 г. № 167 // Российска газета - 17 ноември 1995 г.
    4. Горски кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 22 януари 1997 г. № 22 // Събрано законодателство на Руската федерация. - 1997. - No 5. - Изкуство. 610
    5. Горемикин В.А., Бугулов Е.Р. Икономика на недвижимите имоти. М.: „Филин“, 1999 - 592 с. -ISBN 5-89568-143-3

    1.4 Характеристики на правната природа на обектите на недвижими имоти и правната среда

    Правната рамка за регулиране на отношенията, възникващи във връзка с недвижими имоти, е формулирана в чл. 71, 72 и 76 от Конституцията на Руската федерация и се регулират от законодателството на различни клонове на правото - гражданско, жилищно, поземлено и др. Крайъгълният камък на отношението към недвижимите имоти са правата на собственост.

    Истинско правоТова е право, което дава на човек юридическа власт върху нещо.

    Според Гражданския кодекс на Руската федерация съществуват следните права на собственост:


    • собственост (чл. 209);

    • правото на доживотна наследствена собственост върху поземлен имот (чл. 265);

    • правото на постоянно (неограничено) ползване на поземлен имот (член 268);

    • правото на икономическо управление на собствеността (член 294)

    • правото на оперативно управление на собствеността (чл. 296).

    • правото на ограничено ползване на чужда земя (сервитут) (членове 274, 277).

    С изключение на правата на собственост (първични права), всички други права на собственост са права върху чужди вещи (вторични права). Почти всички права на собственост се отнасят до основните (преки) ползватели на поземления имот, с изключение на сервитутите и ипотеките, които са външни за въпросния обект на недвижим имот и се отнасят до ползвателите на съседни парцели и кредитни организации.

    Собственостразкрити чрез характеризиране на правата, които са компоненти на пълната собственост. Те включват права на разпореждане, използване и собственост.

    Правото на разпореждане предоставя възможност за възлагане и промяна на правната съдба на обект, включително чрез:


    • прехвърляне на пълна собственост върху обекта на друго лице (съгласно договор за покупко -продажба или замяна), или

    • прехвърляне на друго лице на част от техните правомощия въз основа на правата на доверие, с частично право на разпореждане и с пълни права на собственост и използване, или

    • прехвърляне на друго лице на част от правомощията им на лизинг - винаги с право на ползване, най -често - едновременно с правото на собственост и ползване, понякога - допълнително с частично право на разпореждане чрез преотдаване на част от обекта.

    Правото на собственост предоставя възможност за извършване на определени физически действия с недвижими имоти, включително промяна на потребителския профил и смяна на потребителя. Субектът на правото на собственост на помещението може да затвори последното с брава, да замени покритието на стени и тавани, да пренареди или замени мебели в него, да предостави помещенията за ползване за нова функция след изтичане на задълженията за предходния функционално използване, но всичко в границите на правилата, предвидени от субекта на правото на разпореждане.

    Правото на използване предоставя възможност за задоволяване на личните нужди и (или) получаване на облаги (включително доходи) чрез използване на свойствата на обект. Субектът на правото на ползване на помещенията има само част от правото на собственост, която позволява използването на това помещение по предназначение при условията, определени от субекта на по -силното право на собственост.

    Субекти на правата на собственост могат да бъдат граждани и юридически лица(частна собственост), Руската федерация и съставните образувания на Руската федерация (държавна собственост), общини (общинска собственост).

    Тези субекти (две или повече) могат да имат общо имущество - с дефиницията на дела на всеки (споделена собственост) или без дефиницията на такива акции (съвместна собственост).

    В общата съвместна собственост (без дефиниране на акции) собствеността и използването на имуществото се извършва от всички участници заедно, а разпореждането се извършва със съгласието на всички участници, независимо от лицето, което е пряк участник в сделката.

    Право на наследство през целия животпредоставя на субекта на това право и на неговите наследници възможността да упражняват във връзка с този поземлен имот правата на ползване и владение (в съответствие с определеното предназначение на земите, на които е отреден парцелът) без право на разпореждане.

    Право на постоянно (неограничено) ползванеподобно на предишното, но без правата на наследство и правата за прехвърляне на сайта на други лица под наем или за безплатно ползване без разрешение на собственика.

    Правото на икономическо управлениепредоставя на унитарното предприятие упражняването на пълни права на ползване и собственост и с разрешение на собственика - и ограничено разпореждане (лизинг, залог, принос към Уставният капитал) - без да ограничава целите на използване на имота, но с правото на собственика да получи част от печалбата от това ползване.

    Правото на оперативно управлениее идентичен с предишния закон, но има допълнителни ограничения: за ползване на собственост (само за целите на законоустановена дейност - с възможност за отнемане на част от имота в случай на злоупотреба) и за разпореждане с нея (възможност за ипотека, лизинг и т.н. не е предвиден - дори с разрешение на собственика) ...

    В допълнение към тези основни права по отношение на недвижимите имоти се разграничават допълнителни правомощия:


    • правото на доходи, получени от експлоатацията на съоръжението;

    • правото на доброволно отчуждаване (прехвърляне на друго лице), потребление, разхищение, промяна по ваша преценка - до унищожаване на подобрения;

    • безсрочна собственост и защита от отчуждаване (право на обезпечение);

    • забрана за използване на обекта в ущърб на други хора;

    • възможността за изтегляне на обекта при изплащане на възстановяване на дълг;

    • гаранции за възстановяване на нарушените права.

    В практиката на управление на обект, всеки от тези компоненти - индивидуално или в група - може да бъде прехвърлен от собственика на друго лице при споразумение при определени условия, след което пълната собственост се превръща в тежест, която ограничава възможността за използване на обект за цели, които не са предвидени в посоченото споразумение.

    Ограничения (тежести)- наличието на условия, установени от закона или упълномощени органи по предписания от закона начин, забрани, които ограничават притежателя на авторските права при упражняване на собственост или други права на собственост върху конкретен обект на недвижим имот (сервитут, ипотека, доверително управление, лизинг, изземване на имущество и други).

    Сервитут- правото на собственост да използва чужди вещи в интерес на определено лице. Сервитутът може да обременява сгради, съоръжения и други недвижими имоти, чието ограничено използване е необходимо извън връзката с използването на поземления имот.

    В този случай правото на ползване е свързано не с предмета на правото на собственост, а с вещта. В резултат на това: в случай на прехвърляне на права върху поземлен имот, натоварен с сервитут на друго лице, юридическата сила на този сервитут остава; Сервитутът не може да бъде независим предмет на покупко -продажба, залог и не може да бъде прехвърлен по никакъв начин на лица, които не са собственици на недвижими имоти, за да се гарантира ползването на които сервитутът е учреден.

    Натоварването на поземлен имот с сервитут не лишава собственика на парцела от правата да притежава, използва и разпорежда този парцел.

    Правете разлика между положителни и отрицателни сервитути.

    Положителен сервитут е правото на лице, което има сервитут да извършва определени действия в ущърб на чужди недвижими имоти. Например положителен сервитут е правото да се осигури преминаване и преминаване през съседен поземлен имот, полагане и експлоатация на електропроводи, комуникации и тръбопроводи, водоснабдяване и мелиорация, както и други нужди на собственика на недвижим имот, които не могат да бъдат предоставени без учредяване на сервитут.

    Отрицателният сервитут е правото да се изисква от собственика на съседен парцел да се въздържа от определени видове ползването му. Например правото да се изисква да не се издигат сгради и съоръжения, които възпрепятстват достъпа до зоната на светлината и въздуха (сервитут на въздух и светлина) или развалят външния вид (сервитут на формата) и т.н.

    Ипотека- формата на организиране на получаване от залогодателя (лицето, поемащо задължението за дълг) заеми, обезпечени с имуществото. Ипотеката предоставя гаранции за изплащане на заема чрез обременяване на правото на собственост върху предмета на залога с правото на залогодателя (първичния кредитор или друг титуляр на задължението за залог) да удовлетвори преференциално основното вземане от стойността на обект на залог. В този случай заложният кредитор не придобива права на собственост, както и права да ползва или притежава обекта, дори ако длъжникът наруши задълженията си. Правото да гарантира погасяването на заема се упражнява от залогодателя, който получава съответната част от сумата, получена от продажбата на обекта на публичен търг, извършен от специализирана организация по съдебно решение. В същото време юридическите разноски и разходите за продажбата на предмета на залог се възстановяват от споменатия размер на постъпленията.

    Залогодателят също има право да получи обезщетение за загуби и санкции, произтичащи от неизпълнение или забавяне на изпълнението на задълженията, както и лихви за незаконно използване на други. в брой... Важно е залогодателят да запази правото си на предмета на залога в случай на промяна в неговата правна съдба по решение на собственика (залогодател).

    Следните видове ограничения (тежести) и сервитути, установени по отношение на обекти на недвижими имоти, най -често се срещат в градоустройствените дейности:


    • забрана за промяна на предназначението или предназначението без съгласие установен ред;

    • условието за започване и завършване на строителство, реконструкция или подобрение в рамките на определен срок съгласно проекта, съгласуван по установения начин;

    • забрана за определени видове и параметри на използването на поземлен имот и промени в обекти на недвижими имоти;

    • ограничение за използването на обекти на инженерна, транспортна и социална инфраструктура, които са в общинска или държавна собственост, разположени върху поземлен имот, предоставен за собственост, притежание, ползване или отдаване под наем на юридически или естествен човек;

    • ограничаване на използването на поземлен имот поради разположението върху него на сгради, конструкции и конструкции, които не принадлежат на собственика, собственика, ползвателя или наемателя на този парцел;

    • условието за спазване на ограниченията за използване на поземлен имот, разположен в зоната за защита на исторически и културни паметници, на територията на специално защитен природен обект, във водозащитна зона, в границите на територия, изложена на природни и предизвикани от човека извънредни ситуации, други територии, ограниченията за използването на които са установени в законодателството;

    • условието да се извърши определена работа по опазване на паметници на историческо, архитектурно и археологическо наследство, по подреждане на охранителни, санитарно - защитни и други защитни зони;

    • забрана за промяна външен вид, реконструкция или разрушаване на сграда, конструкция, конструкция без одобрение по установената процедура;

    • условието за извършване на строителство, ремонт или поддръжка на път, мрежа от инженерно оборудване, подходящо за поземлен имот, друг обект на недвижим имот или преминаващ през парцел;

    • условието за използване на поземления имот за полагане и ремонт на комунални мрежи на инженерно оборудване в рамките на техните ремонтно -строителни (технически) ивици;

    • условието за извършване на дренажни работи, създаване на инженерни и защитни конструкции върху парцела;

    • предоставяне на временно ползване на поземлен имот за производство на проектно -изследователски работи;

    • условието за изграждане на сгради, конструкции, конструкции с определена височина;

    • създаване на защитни насаждения или други природозащитни обекти;

    • осигуряване на подкрепа на този поземлен имот от сгради, конструкции, конструкции на съседния парцел или надвес на такива обекти над този парцел;

    • условие за запазване на естественото местообитание и миграционните пътища на диви животни.

    Поземлен имот, сграда, структура и структура могат също да бъдат обременени с други градоустройствени ограничения, забрани и други условия на ползване, установени в държавни и обществени интереси в съответствие със законодателството.

    Правна среда за функционирането на обекта на недвижим имотсе формира от системата от законодателни, изпълнителни и съдебни органи и техните институции във взаимодействие с стопански субекти, собственици на имоти и пазари, с използване на правомощия въз основа на регулаторни актове. Правната среда създава система от стимули и ограничения за функционирането и развитието на недвижими имоти.

    Основните характеристики на правната среда включват:


    • нивото на законодателни и регулаторни гаранции на правата на собственост;

    • степента на сложност на процедурите за регистриране на права и осигуряване функционирането на обекта;

    • стабилност на принципите на фискалната и митническата политика;

    • правна и регулаторна подкрепа за гарантиране на правата на инвеститорите;

    • законодателна подкрепа за правилата за териториално зониране и градоустройство;

    • нивото на ограничения върху функционирането и развитието на обекти от страна на органите за защита на паметниците, ведомствата;

    • наличието на законови ограничения за мигранти и чуждестранни граждани;

    • нивото на политически рискове като причини за промени в стандартите, разпоредбите и правилата за функционирането на пазара на недвижими имоти.

    Основните източници на право в Руската федерация са разпоредби, включително закони и разпоредби.

    Законодателната база на Руската федерация се състои от:


    • Конституцията на Руската федерация (законът с най -висока правна сила);

    • конституционни закони;

    • RF кодове - граждански, поземлени, жилищни, водни, градско развитие, горско стопанство;

    • федерални закони и други актове на Федералното събрание (укази, разпоредби).

    Прилага се за недвижими имоти Конституцията на Руската федерация :


    • гарантира свободата икономическа дейности защитава правата на частна, държавна, общинска и други форми на собственост;

    • определя специалния статут на земята и други природни ресурсикато основа за живота и дейността на народите, живеещи на съответната територия;

    • установява правото на частна собственост върху земя от граждани и техните сдружения при спазване на обществените интереси;

    • гарантира правото на гражданите на жилище и държавна защита на правата и свободите на човека и гражданина на Руската федерация.

    Граждански кодекс на Руската федерацияустановява система от концепции, норми, институции и принципи, които хармонизират цялото законодателна рамкав интерес на развитието на пазарните отношения и по отношение на недвижимите имоти осигурява:


    • определяне на основанията за възникване, норми за изпълнение и защита граждански права;

    • описание на съдържанието и елементите на правоспособността и правоспособността на гражданите, включително в областта на имуществените правоотношения;

    • нормативна уредба на процедурите за създаване и функциониране на юридическо лице, както и правата на собственост на предприятията различни формисобственост и организационна структура.

    V Земелен кодекс на Руската федерацияса представени основните принципи и състав на поземленото законодателство, описани са отношенията, регламентирани от това законодателство, характеризират се обектите и субектите на поземлените отношения, класират се правомощията на субектите на правото на различни нива на управление. Тук се въвежда категоризацията на земите според предназначението им, определя се процедурата за присвояване на земи в една или друга категория, определя се система от мерки за опазване на земята.

    Кодексът установява правилата и процедурата за прехвърляне на земя на граждани и юридически лица за собственост и отдаване под наем, а за юридически лица - и за постоянно ползване (без право на разпореждане). Уговарят се условията за предоставяне на парцели за строителство, за селско стопанство, градинарство и камион, за лятно строителство и други цели, незабранени със закон.

    Воден кодекс на Руската федерацияопределя особеностите на водите като специален компонент на природната среда. Кодексът въвежда основните понятия, дефинира състава, целите на водното законодателство, отношенията, уредени с водното законодателство и въздействието на водното законодателство във времето. Той дава дефиниция на концепцията за воден обект и класификация на видовете такива обекти (повърхностни и подземни водни тела; вътрешни морски води и териториалното море на Руската федерация), дава характеристики на повърхностни и подземни обекти.

    Горски кодекс на Руската федерациякомплекти правно основаниерационално използване, опазване, опазване и възпроизводство на горите, увеличаване на техния екологичен и ресурсен потенциал. В него се посочва, че:


    • не се допускат покупко -продажба, ипотечни и други сделки, които водят или могат да доведат до отчуждаване на парцели от горския фонд, както и горски парцели, които не са включени в горския фонд;

    • сделките с правата за ползване на горски поземлени имоти и с правата за ползване на горски земи, които не са включени в горския фонд, се извършват по реда, установен от горското законодателство, а в нерегламентираната от него част - от гражданското законодателство ;

    • дървесна и храстова растителност може да се прехвърля от едно лице на друго по начина, предвиден от гражданското законодателство и законодателството за земята.

    Жилищния кодекс на Руската федерациярегулира отношенията относно:


    • възникването, упражняването, промяната и прекратяването на правото на собственост, ползване и разпореждане с жилищни помещения на държавния и общински жилищен фонд;

    • използване на жилищни помещения от частен жилищен фонд;

    • ползване на общата собственост на собствениците на помещенията;

    • класифициране на помещения като жилищни помещения и изключването им от жилищния фонд;

    • счетоводство на жилищен фонд; поддръжка и ремонт на жилищни помещения;

    • реконструкция и преустройство на жилищни помещения;

    • управление на жилищни сгради;

    • създаването и функционирането на жилищни и жилищно -строителни кооперации, сдружения на собствениците на жилища, правата и задълженията на техните членове;

    • осигуряване комунални услуги;

    • контрол върху използването и безопасността на жилищния фонд, съответствието на жилищните помещения с установените санитарни и технически правила и разпоредби, както и други законови изисквания.

    Кодекс на градоустройството на Руската федерациярегулира отношенията в областта на създаване на селищна система, градоустройство, развитие, подобряване на градските и селските селища. Той също така регулира развитието на инженерната, транспортната и социалната инфраструктура в населените места, рационалното използване на природните ресурси, опазването на обекти на историческото и културното наследство и опазването на природната среда с цел осигуряване на благоприятни условия за живот на населението.

    Федерален закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него"установява задължението за регистрация и наличието на информация за нея. Той представя процедурата по регистрация с описание на регистъра, условията за подготовка и подаване на документи, както и основанията за спиране или отказ на регистрация. Подчертани функции за регистрация определени видовеправа: права върху недвижими имоти в етажна собственост, общи права на собственост, права върху новосъздаден имот, права на лизинг, сервитути, ипотеки, доверително управление.

    Във Федералния закон "За дейностите по оценяване в Руската федерация"предвижда задължението за оценка на пазарната и други видове стойност на недвижимите имоти, принадлежащи на Руската федерация, нейните съставни субекти или общини - по време на приватизация, прехвърляне в тръст, лизинг, при залог, отчуждаване, принос към уставния капитал, както и както при имуществени спорове. Предписани са договорните основания за оценката, формулирани са изискванията за договора и за съдържанието на оценъчния отчет. Законът задължава оценителите да застраховат своята гражданска отговорност, установява процедура за регулиране на оценяващите дейности, включително чрез утвърждаване на стандарти за оценяване, определяне на изисквания за образователното ниво на оценителите и лицензиране на този вид дейност.

    Федерален закон "За ипотеката (залог на недвижим имот)"установява основанията за възникване на ипотека и нейното регулиране, включително списък на задълженията и изискванията, обезпечени с ипотеката. Представен е списък с типове обекти на недвижими имоти, които могат да бъдат предмет на залог, както и характеристики на правото на прехвърляне на имущество като залог, въвежда се забрана за залог на имущество, изтеглено от обращение, което е станало предмет на събиране, подлежащ на задължителна приватизация или изобщо не подлежи на приватизация, условията за залагане на правото на лизинг, а също и собственост в обща собственост.

    Федерален закон "За недрата"съдържащи правни и икономически основирационалното използване и защита на недрата, гарантира защитата на интересите на държавата и гражданите на Руската федерация, както и правата на ползвателите на недра. Той въвежда дефиниция на понятието недра, обхвата на регулиране, система от законодателни актове за недрата, условията за правно регулиране на отношенията с използването на недра и спецификата на прилагането на правата на собственост върху недрата. Определено е, че недрата в границите на територията на Руската федерация, включително подземното пространство и минерали, енергия и други ресурси, съдържащи се в недрата, са държавна собственостс прилагането на това право съвместно от Руската федерация и нейните субекти, но без правото на каквато и да е форма на отчуждаване на подземни парцели.

    Списък на използваната литература:


    1. Конституцията на Руската федерация от 12.12.1993 г. // Руски вестник - 25 декември 1993 г.

    2. Граждански кодекс на Руската федерация (първа част). Федерален закон от 30 ноември 1994 г., № 51 // Събрано законодателство на Руската федерация. - 1994. - No 32. - Изкуство. 3301.

    3. Озеров Е. С. Икономика и управление на недвижими имоти. СПб: Издателство „МКС“, 2003 - 422 с. -ISBN 5-901-810-04-X

    4. Земелен кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 30 октомври 2001 г. № 136 -ФЗ // Российска газета - 30 октомври 2001 г.

    5. Воден кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 16 ноември 1995 г. № 167 -ФЗ // Российска газета - 17 ноември 1995 г.

    6. Горски кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 22 януари 1997 г. № 22-ФЗ // Събрано законодателство на Руската федерация. - 1997. - No 5. - Изкуство. 610

    7. Жилищния кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 29 декември 2004 г. № 188 -FZ // Российская газета - 30 декември 2004 г.

    8. Кодекс за градско развитие на Руската федерация. Федерален закон от 29 декември 2004 г. № 190 -ФЗ // Российска газета - 30 декември 2004 г.

    9. За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях. Федерален закон от 21 юли 1997 г. № 122 -ФЗ // Российска газета - 22 юли 1997 г.

    10. Относно оценъчните дейности в Руската федерация. Федерален закон от 29 юли 1998 г. № 135 -ФЗ // Российска газета - 30 юли 1998 г.

    11. Ипотека (ипотека на недвижим имот). Федерален закон от 16 юли 1998 г. № 102 -ФЗ // Российска газета - 18 юли 1998 г.

    12. Относно червата. Федерален закон от 21 февруари 1992 г. № 2359-1 // Бюлетин на Конгреса на ND на Руската федерация и въоръжените сили на Руската федерация. - 1992. - No 16. - Изкуство. 834.
    1.5. Икономически и социална същностнедвижим имот

    Недвижимите имоти като икономическа изгода изпълняват следните функции:


    • стока (нерентабилна) - ресурс за лични или обществено ползване, т.е.:

    • жилищни недвижими имоти, включително лична земя или градинарство;

    • земи и сгради на медицински, образователни, отбранителни и други социално значими институции;

    • реален актив - ресурс (производствен фактор) за производство на стоки и услуги с цел реализиране на печалба, т.е. търговски недвижими имоти, включително промишлени недвижими имоти, включително земеделска земя, резервоари за рибни фабрики, имуществени комплекси на предприятия и др.;

    • финансов (инвестиционен) актив, т.е.

    • стоки, закупени за последваща спекулативна препродажба с печалба;

    • капитал в реална форма, който носи печалба от лизинг и печеливша препродажба (търговски недвижими имоти);

    • обезпечение за финансови инструменти (ценни книжа, включително ипотеки).

    Характеристиките на недвижимите имоти като продукт включват:


    • неподвижността на обекта в пространството ограничава възможностите за осъществяване на сделката само от параметрите на регионалния пазар,

    • уникалността на обектите - поради уникалността на комбинацията от много голям брой характерни черти (няма абсолютни аналози) - води до уникалността на всяка сделка на пазара на недвижими имоти;

    • дълготрайността на обекта осигурява присъствието му на пазара като неразделна част от доставката (латентна или явна) за дълго време при всякакви колебания в пазарните условия;

    • ограничените поземлени ресурси и продължителността на създаването на подобрения водят до относително ниска еластичност на предлагането на този продукт и до съответните характеристики на пазарното ценообразуване;

    • сложността на структурата на обекта с възможност за вариации в съвкупността от физически и юридически имоти, в комбинация с високата сложност на пазарните процеси, принуждава участниците в сделките да поемат високи транзакционни разходи при подготовката и изпълнението на сделките;

    • сложността на пазарните процеси, придружена от трудностите при получаване на информация, усложнява задачите за определяне, проверка, осигуряване на права, сключване на договор за покупко -продажба, организиране на сетълменти между купувача и продавача, принуждаване използването на посредници;

    • ниска ликвидностводи до значително удължаване на времето на експозиция при продажба на недвижими имоти на пазарни цени.

    Характеристиките на недвижимите имоти като финансов актив включват:


    • хетерогенността на актива, свързана с хетерогенността на икономическите характеристики на обектите в съвкупност от последните (поради уникалността на всеки обект) значително усложнява проблемите на управлението на портфейла от недвижими имоти;

    • слабата зависимост на рентабилността на недвижимите имоти от рентабилността на други активи прави възможно разглеждането на недвижимите имоти като алтернатива при избора на посоки за портфейлни инвестиции;

    • относителната стабилност на приходите от експлоатацията на съоръжението, осигурена от дългосрочните договори за лизинг и последващите промени в доходите след инфлационни промени в цените, улеснява икономическите прогнози и управлението на икономическите рискове;

    • неизчерпаемостта на земята и трайността на сградите, заедно с трайната потребителска стойност на недвижимите имоти, осигуряват високо ниво на гаранции за безопасността на инвестираните средства в сравнение с други видове финансови активи;

    • нужда от високо ниво стартиращи инвестицииза придобиване и / или развитие на обект - с необходимото ниво на независимост при печеливша експлоатация - значително стеснява кръга от потенциални потребители на този вид активи;

    • необходимостта от високопрофесионално управление на съоръжения поради високата степен на сложност на тяхната структура и системата за осигуряване на тяхното функциониране води до необходимостта от включване не само на брокерски компании, но и на управляващи компании в процеса на реализиране на печалба;

    • ниската ликвидност и високите транзакционни разходи за този актив в сравнение с ценните книжа намалява неговата привлекателност при извършване на спекулативни сделки.

    Операции с недвижими имоти- това е :


    • действия на граждани и юридически лица, насочени към установяване, промяна или прекратяване на граждански права и задължения във връзка с обекта на недвижим имот;

    • юридически факт, пораждащ правния резултат, търсен от субектите на сделката с обекта на недвижим имот.

    Целта на всяка сделка е придобиване на собственост или право на ползване на собственост.

    Валидността на транзакцията се определя чрез комбинацията от следните условия:


    • законността на съдържанието;

    • правоспособност и правоспособност на физически и юридически лица, осъществяващи сделката;

    • съответствие на волята и волята на участниците в сделката;

    • съответствие с формата на сделката.

    Ако поне едно от горните условия не е изпълнено, тогава транзакцията е невалидна.

    Сделката се счита за нищожна, ако:


    • извършени с цел, която очевидно противоречи на основите на законността и реда или морала;

    • изразяването на волята не съответства на истинската воля;

    • нарушени са формата на сделката и изискванията за нейната държавна регистрация;

    • страната по сделката е недееспособна, т.е. неспособна да разбере смисъла на действията си;

    • сделката на юридическо лице надхвърля неговата правоспособност.

    Сделките могат да се извършват в две форми:


    • орално;

    • написано.

    Възможни са устни транзакции:


    • ако писмена форма не е установена със закон или споразумение;

    • за сделки, извършени при самото им изпълнение (с изключение на тези, за които е предвидена нотариална форма, и сделки, неспазването на простата писмена форма, които водят до тяхната недействителност);

    • за сделки съгласно сключено писмено споразумение (ако това не противоречи на закона, друго правни актовеи договора).

    Писмената форма на сделката се състои в съставяне на документ, отразяващ съдържанието на сделката и подписан от лицето, което я извършва.

    Писмените договори могат да се сключват и чрез обмен на документи, по пощата, по телетайп, по електронна или друга комуникация.

    Обект на недвижим имот може да бъде обект на договаряне и сделки в няколко форми, отличаващи се с пълнотата на прехвърлените права:


    • самият обект се продаваако пълната собственост се прехвърли на купувача (с пълен пакет правомощия, включително правата за изразходване, прехвърляне и унищожаване на обекта);

    • правото на наемателя се продаваако правото на собственост и ползване се прехвърля на купувача (наемателя) (без право на разпореждане, но с право на промяна на физическото естество на обекта);

    • правото на ползване се продаваако правото на ползване е прехвърлено на купувача (наемателя) (без право да се разпорежда с правната и физическата съдба на обекта);

    • право на наемодател за продажбада получавате редовен доход чрез отдаване под наем на обекта от името на собственика (евентуално чрез дългосрочен лизинг с право на прехвърляне на обекта или неговите части в поддаване).
    Таблица 2 Видове сделки с недвижими имоти

    С промяна на собствеността

    С промяна в състава на собствениците

    С добавянето на други субекти на права

    Покупка и продажба

    Акционерно участие

    Инвестиране на средства

    Наследяване по закон или по завещание

    Промяна на състава с разделяне на собствеността

    Строителство, реконструкция

    Изпълнение на задължения (обезпечение или дългове)

    Промяна в състава на субектите при ликвидация на предприятие

    Прехвърлете на доверие

    Приватизация; национализация

    Внос на имущество в уставния капитал

    Наемане, отдаване под наем, отдаване под наем

    Зависим наем и поддръжка през целия живот

    Споделено строителство с разпределение на акции

    Трансфер до икономическо управление, оперативно управление

    Отнемане на поземлен имот и разрушаване на сграда

    Обработка на заем, обезпечен с недвижими имоти

    Прехвърляне на земя в наследство и трайно ползване

    Обмен и размяна

    Презаселване (общ апартамент)

    Въвеждане и оттегляне на сервитутите, резервация

    -
    Влизане в етажна собственост

    Застраховка

    Покупка и продажба- транзакция, при която продавачът се задължава да прехвърли имота в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този обект и да плати определена цена за него. Субекти на сделката могат да бъдат както граждани, така и юридически лица.

    Договорът за покупко -продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма и подлежи на задължителна държавна регистрация.

    Д. В. Виноградов
    ОПЕРАЦИИ НА ИМОТИТЕ. ИКОНОМИЧЕСКА И СОЦИАЛНА СЪЩНОСТ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ. КОМПОНЕНТИ НА ИМОТА И ЖИВОТЕН ЦИКЛ. ИКОНОМИКА НА ИМОТИТЕ: РЪКОВОДСТВО ЗА ОБУЧЕНИЕ

Подобни публикации