Vodič za studij ekonomije nekretnina

Udžbenik otkriva osnovne pojmove discipline "Ekonomika nekretnina", tržište nekretnina, transakcije i vrijednosne papire na tržištu nekretnina, mehanizam upravljanja rizicima, sustav regulacije tržišta nekretnina proučavaju se na multilateralnom planu način. Razmatra se mehanizam hipotekarnog kreditiranja. Praktični dio udžbenika nalazi se na kraju svakog poglavlja i prezentiran je u obliku pitanja za samokontrolu, testova, zadataka i kriptograma. Ovisno o načinu rješenja, testovi su podijeljeni u tri vrste: odabir točnog odgovora, traženje alternative, definicija pojma. Ova će publikacija studentima omogućiti stjecanje znanja i vještina za uspješnu profesionalnu karijeru i (ili) nastavak strukovno obrazovanje u magistraturi.

Korak 1. Odaberite knjige u katalogu i pritisnite gumb "Kupi";

Korak 2. Idite na odjeljak "Košarica";

Korak 3. Navedite potrebnu količinu, ispunite podatke u blokovima Primatelj i Isporuka;

Korak 4. Pritisnite gumb "Idi na plaćanje".

Trenutno je moguće kupiti tiskane knjige, elektroničke pristupe ili knjige na dar knjižnici na web stranici EBS -a samo za stopostotnu akontaciju. Nakon uplate, bit će vam omogućen pristup cijelom tekstu udžbenika unutar Elektronička knjižnica ili vam počnemo pripremati narudžbu u tiskari.

Pažnja! Molimo ne mijenjajte način plaćanja za narudžbe. Ako ste već odabrali način plaćanja i niste uspjeli izvršiti plaćanje, morate ponovno naručiti narudžbu i platiti je na drugi prikladan način.

Svoju narudžbu možete platiti na jedan od sljedećih načina:

Bezgotovinski način:
- Bankovna kartica: morate popuniti sva polja obrasca. Neke banke traže potvrdu plaćanja - za to će vam na vaš telefonski broj biti poslan SMS kod.
- Mrežno bankarstvo: banke koje surađuju s platnim servisom ponudit će vlastiti obrazac za popunjavanje. Molimo ispravno unesite podatke u sva polja.
  Na primjer, za "class =" text-primary "> Sberbank Online potreban broj mobitel i e -mail. Za "class =" text-primary "> Alfa-banka trebat će vam prijava na uslugu Alfa-Click i e-pošta.
- Elektronički novčanik: ako imate Yandex novčanik ili Qiwi novčanik, narudžbu možete platiti putem njih. Da biste to učinili, odaberite odgovarajući način plaćanja i ispunite predložena polja, a zatim će vas sustav preusmjeriti na stranicu za potvrdu računa.

Priručnik je sastavljen u skladu sa standardom za disciplinu "Ekonomika nekretnina" specijalnost "Ekonomija i upravljanje u poduzeću (po djelatnostima)" i nastavnim planom i programom za ovu disciplinu. Pokriva glavne teme discipline. Opisana je državna regulacija tržišta nekretnina, razmatraju se transakcije sa svim vrstama nekretnina. Pozornost se posvećuje i financiranju nekretnina. Opisani su pristupi i načini procjene nekretnina.

Uredske prostorije.
Prilikom razvrstavanja poslovnih centara u svakoj regiji uzimaju se u obzir različiti čimbenici prema kojima prostori pripadaju jednoj ili drugoj klasi. U pravilu su to: lokacija; vrsta i tehnička razina; kvaliteta zgrade (razina završne obrade, stanje fasade, središnji ulaz, prisutnost dizala); kvaliteta upravljanja (društvo za upravljanje, dostupnost dodatne usluge za stanare) itd.
Međunarodna klasifikacija možda se ne podudara s onom koja se koristi u različitim regijama Rusije (tablica 1.1), trenutno se prakticira dodjeljivanje klasa uglavnom od strane samih društava za upravljanje, što ne odražava uvijek stvarno stanje objekata i dezorijentira sudionike u tržištu nekretnina.

SADRŽAJ
Uvod
1 Osnovni pojmovi i definicije ekonomije nekretnina
1.1 Pojam, bit i osnovne karakteristike nekretnina.
1.2 Klasifikacija nekretnina.
1.2.1 Sustav klasifikacije nekretnina.
1.2.2 Klasifikacija stambenih nekretnina.
1.2.3 Klasifikacija poslovnih nekretnina.
1.3 Zemljište kao osnova nekretnine.
1.3.1 Bit zemlje.
1.3.2 Kategorije zemljišta.
2 Bit tržišta nekretnina
2.1 Sadržaj osnovnih pojmova i osnovnih funkcija tržišta nekretnina.
2.2 Utjecaj strateških pravaca u razvoju gospodarstva zemlje na tržište nekretnina.
2.2.1 Državna politika u razvoju nekretnina.
2.2.2 Ekonomska i društveni razvoj na tržištu stambenih nekretnina.
2.3 Zakonodavni i regulatorni pravni akti.
3 Državna regulacija tržišta nekretnina
3.1 Zoniranje urbanog prostora i državni katastarski upis.
3.2 Transakcije s objektima nekretnina.
3.3 Državna registracija prava na nekretninama.
3.3.1 Načela državne registracije prava na nekretninama.
3.3.2 Jednokrevetna Državni registar pravo.
3.3.3 Postupak državne registracije prava na nekretninama.
4 Tehnologije za procjenu nekretnina
4.1 Vrste vrijednosti imovine.
4.2 Načela i tehnologije vrednovanja nekretnina.
4.3 Metode procjene vrijednosti nekretnina i njihova praktična uporaba.
4.4 Upis rezultata procjene nekretnina.
5 Financiranje nekretnina
5.1 Kreditiranje nekretnina.
5.1.1 Pojava i razvoj hipotekarnih kredita
5.1.2 Metode hipotekarnog kreditiranja nekretnina.
5.2 Načini financiranja nekretnina u posebnim slučajevima.
Zaključak Literatura

Besplatno preuzimanje e-knjiga u prikladnom formatu gledajte i čitajte:
Preuzmite knjigu Ekonomika nekretnina, vodič za učenje, Žigalova V. N., 2012. - fileskachat.com, brzo i besplatno preuzimanje.

Preuzmite pdf
Ispod možete kupiti ovu knjigu po najpovoljnijoj cijeni s dostavom po cijeloj Rusiji.

Odgovori na ispite - Ekonomika nekretnina 2011. -2012 (Jasle)

n1.doc

GOSPODARSTVO NEKRETNINA: VODIČ ZA OBUKU

Ekonomija nekretnina

Vodič sažima glavne odredbe kolegija "Ekonomika nekretnina". Razmatraju se posebnosti nekretnina kao robe, načini vrednovanja, registracija i računovodstvo nekretnina. Navedeni su primjeri rješenja praktičnih problema.

Poglavlje 1. Komponente nekretnina i životni ciklus

1.1 Definicija nekretnine

Riječ " nekretnina"Nastalo je na ruskom jeziku od tri riječi:" ne na pokret ny "," ih tvar "(" ih enie ")," vlastiti kralježnice". Dakle, u ruskoj riječi "nekretnine" jezik je fiksirao sljedeće značajke: nepokretnost, pripadanje nekome (imam stvar), pripadnost na pravu vlasništva.

Od 1917., nakon ukidanja privatnog vlasništva, izraz "nekretnine" nestao je iz pravnog prometa i iz prakse. Tek nakon 1990. godine, zajedno s pravom na privatno vlasništvo, oživljen je koncept nekretnine.

Koncept "nekretnine" neodvojiv je od drugog pojma - "imovine".

Imovina- skup imovine, tj. podložno novčanoj vrijednosti, pravni odnosi u kojima se ta osoba nalazi (fizički ili pravni).

Imovina koja pripada bilo kojoj fizičkoj ili pravnoj osobi podijeljena je prema svom sadržaju na:

imovina: skup stvari koje pripadaju nekoj osobi na temelju vlasništva ili na temelju drugog vlasničkog prava; skup prava na tuđe radnje (na primjer, dužnička imovina);
odgovornost: skup stvari koje pripadaju drugim osobama, ali privremeno u posjedu te osobe; skup obveza prema datoj osobi.

Povijesno gledano, od vremena rimskog prava, imovina se obično dijeli na pokretnu i nepokretnu.

Prema čl. 130. Građanskog zakonika Ruska Federacija(u daljnjem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije) „na nepokretne stvari ( nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, zemljišne površine, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte, čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete u njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine.

Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i morska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila za unutarnju plovidbu i svemirske objekte. I druga se imovina zakonom može klasificirati kao nepokretna ”.

Prema Zakonu o urbanističkom planiranju Ruske Federacije (u daljnjem tekstu GSK RF), objekti nekretnina su objekti u odnosu na koje se provode urbanističke aktivnosti. Urbanističke aktivnosti - aktivnosti na razvoju teritorija, uključujući gradove i druga naselja, provedene u obliku prostornog planiranja, urbanističkog planiranja, teritorijalnog planiranja, arhitektonskog i građevinskog projektiranja, izgradnje, velikih popravaka, obnove objekata kapitalne izgradnje.

Osim toga, nekretnine se priznaju kao poduzeće u cjelini kao kompleks nekretnina koji se koristi za provedbu poduzetnička aktivnost.

U stranoj literaturi postoji podjela pojmova "nepokretna stvar" (nekretnina) i "nepokretna imovina" (nekretnina). U ovom slučaju prva je materijalna, fizički opipljiva bit pojma nekretnine, a druga - označava pravnu bit ovog pojma kao skupa (paketa) vlasničkih prava svih subjekata vezanih za datu stvar.

Istodobno, materijalna cjelina uključuje: zemljišne čestice, zemljišne površine, izolirana vodna tijela, šume, višegodišnje zasade, zgrade, građevine, inženjerske komunikacije, t.j. sve što je čvrsto povezano sa zemljištem i ne može se premjestiti bez nesrazmjerne štete u njihovoj namjeni, odnosno nepokretna (fizički nepokretna) imovina predstavljena je kao zbroj dviju komponenti: zemljišta i poboljšanja.

Poboljšanje je ono što rade ljudske ruke i zahtijevalo je ulaganje njegova rada i utrošak resursa. Istodobno se pretpostavlja da se samo poboljšanje ne može smatrati objektom nekretnine odvojeno od zemljišne čestice, budući da ostaje nepokretno i ispunjava svoju namjenu samo pod uvjetom i tijekom čvrstog prianjanja uz tlo.

Pravna suština je: vlasničko pravo, pravo gospodarskog upravljanja, pravo operativnog upravljanja, doživotno naslijeđeno vlasništvo, pravo trajnog korištenja, hipoteka, služnosti, kao i druga prava u slučajevima predviđenim Građanskim zakonikom Ruske Federacije i drugim zakonima.

Opterećenja (ograničenja) - prisutnost utvrđenih zakonom ili ovlaštena tijela na način propisan zakonom, uvjeti, zabrane koje nositelja autorskih prava ograničavaju u ostvarivanju vlasništva ili drugih vlasničkih prava na određeni objekt nepokretnosti (služnost, hipoteka, upravljanje povjerenjem, zakup, oduzimanje imovine i drugo).

Radi jasnoće, predstavljamo strukturu koncepta "nekretnine" u obliku tablice 1.

Tablica 1. Struktura pojma "nekretnine"

Nekretnine (nekretnine)
Stvar (fizički entitet)		Prava (pravna osoba)
Zemlja	Poboljšanja	Prava	Opterećenja
zemljište; zemljišne parcele; izolirana vodna tijela; šume	zgrada; strukture; inženjerska komunikacija; zasadi	imovina; ekonomsko upravljanje; operativno upravljanje; nasljedni posjed; neograničena upotreba	hipoteka; služnost; pravila zoniranja; zaštita spomenika; druga ograničenja;

snažna povezanost s određenom zemljišnom česticom (nemogućnost premještanja objekta bez nesrazmjernog oštećenja njegove namjene);
potpunost sa stajališta mogućnosti korištenja za predviđenu namjenu;
ovjereni (službeno registrirani) koji pripada određenom vlasniku - državi, sastavnom entitetu Federacije, općini, pojedincu ili skupini pojedinaca;
mogućnost fizičkog odvajanja objekta nekretnine i nekretnine (tj. prisutnost jasno definiranih fizičkih granica objekta nekretnine);
funkcionalna neovisnost objekta nekretnine (je li moguće koristiti ovaj objekt nekretnine odvojeno od drugih objekata ili njegova funkcionalna namjena uključuje djelomičnu uporabu drugih objekata nekretnina);
prisutnost (ili odsutnost) služnosti i druga ograničenja prava korištenja.

Predmeti koji se ne odnose na nekretnine, uključujući novac i vrijednosne papire, priznaju se kao pokretna imovina. Upis prava na pokretnoj imovini nije potreban, osim u slučajevima navedenim u zakonu.

Zakon o urbanom razvoju Ruske Federacije. Savezni zakon od 29. prosinca 2004. br. 190 // Ruske novine- 30. prosinca 2004. godine
Friedman J., Ordway Nick. Analiza i vrednovanje nekretnina koje stvaraju prihod. Pišem s engleskog. - M.: Delo, 1997.- 480 str. -ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. SPb: Nakladna kuća "MKS", 2003. - 422 str. -ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Ugovorno pravo. Knjiga druga: Ugovori o prijenosu imovine. - M.: "Statut", 2000. - 800 str. -ISBN 5-8354-0024-1

1.2 Životni ciklus nekretnine

Životni ciklus svojstva (fizičkog) je vremensko razdoblje tijekom kojeg svojstvo postoji kao fizički objekt. Životni ciklus nekretnine sastoji se od sljedećih faza (faza):

1. Formiranje koncepta projekta i odabir opcije korištenja besplatne zemljišne čestice... U tom se razdoblju provodi izbor najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice - uzimajući u obzir osobitosti njezinih karakteristika i sva svojstva okoliša. Na temelju analize odabire se najproduktivniji slučaj uporabe od zakonski dopuštenih, fizički ostvarivih, ekonomski izvedivih i financijski izvedivih. Odabir slučaja upotrebe završava razvojem projektni zadatak za poboljšanja dizajna.

2. Dizajn poboljšanja. U ovoj fazi - na temelju projektne specifikacije - razvija se projekt (od strane specijalizirane organizacije) s izradom dokumentacije potrebne za dobivanje dozvola i pripremu zemljišne čestice (s utvrđivanjem oblika i veličine, uklanjanjem nepotrebne prirodne i umjetne vegetacije) , i odvodnjavanje vodnih tijela), kao i polaganje komunikacija, izgradnju zgrada (građevina) i sadnju novih zasada. Prihvaćanje projekta od projektantske organizacije preporučljivo je provesti uz sudjelovanje društva za upravljanje koje je sudjelovalo u izradi tehničkih specifikacija za dizajn.

3. Poboljšanja proizvodnje (izgradnje, izgradnje)... Tijekom razdoblja provedbe projekta izvođači praktički u potpunosti mijenjaju sve fizičke karakteristike objekta, uz upis ovih promjena u inventar i katastarske dokumente. Tijekom izgradnje poboljšanja i kao rezultat konsolidacije novog statusa objekta, u pravilu se mijenjaju i karakteristike okruženja koje se odnose na stvoreni objekt.

4. Promet (kupnja i prodaja, darovanje, iznajmljivanje itd.) S prijenosom prava vlasništva ili s pojavom tereta na ovom pravu. U ovoj se fazi provode operacije s objektom, a država registrira promjenu pravne sudbine potonjeg. Prilikom kupnje i prodaje objekta mijenja se predmet vlasništva. Kada vlasnik (ili, u ime vlasnika, društvo za upravljanje) zakupi ili zakupi zemljište i / ili poboljšanja, prava na korištenje (i, moguće, posjed) prenose se na drugi subjekt s nastankom tereta pravo vlasništva.

5. Korištenje (korištenje) objekta za njegovu namjenu uz tehničko i operativno održavanje... U ovoj fazi životni ciklus upravitelj (ili profesionalno društvo za upravljanje) organizira racionalno korištenje potrošačkog potencijala objekta od strane korisnika. S vremenom se karakteristike objekta mijenjaju, jer poboljšanja su fizički istrošena i funkcionalno zastarjela, što se pogoršava promjenama stanja u gospodarstvu i vanjskom fizičkom okruženju, što dovodi do dodatne, takozvane vanjske zastarjelosti.

U procesu rada povremeno se provodi tehnički pregled i tekući popravak pojedinih elemenata poboljšanja bez prestanka korištenja objekta u cjelini.

6. Modernizacija: veliki popravci, rekonstrukcija, obnova poboljšanja s mogućim ponovnim profiliranjem (mijenjanjem funkcionalne namjene) objekta. Ova faza počinje u trenutku kada objekt u sadašnjem stanju više ne može zadovoljiti suvremene potrebe korisnika i / i ako njegov rad postane ekonomski neučinkovit. U ovoj se fazi provodi barem veliki remont bez mijenjanja rješenja planiranja i funkcionalne namjene, ali uz uklanjanje uklonjivog fizičkog trošenja i funkcionalne zastarjelosti.

Ako analiza najboljeg i najučinkovitijeg korištenja zemljišta i poboljšanja, provedena u ovom trenutku, pokaže izvedivost djelomične promjene funkcionalne svrhe poboljšanja, onda se potonja rekonstruiraju s promjenom rasporeda dijela prostorije. Naravno, to također pruža funkcije remonta elemenata poboljšanja koji zadržavaju svoju izvornu funkcionalnost.

Ako analiza korištenja objekta u sadašnjem stanju pokaže potrebu za potpunom zamjenom njegove funkcionalne namjene, tada rekonstrukciju mogu pratiti ne samo radikalne promjene rasporeda, već i dodavanje ili nadogradnja postojećih građevine i razvoj slobodnog dijela zemljišne čestice.

7. Recikliranje, rušenje poboljšanja, odlaganje ili ponovna uporaba materijala... Životni ciklus završava rušenjem poboljšanja na kraju njihovog ekonomskog vijeka. Društvo za upravljanje priprema prijedloge za imenovanje rokova i ekonomski izvedivu metodu rušenja zgrada, uzimajući u obzir mogućnost prodaje građevinskih elemenata i materijala zgrada i komunikacija koje treba likvidirati (opseg troškova likvidacije je minimiziran).

Očito se neke faze ponavljaju u različitim fazama životnog ciklusa. Tako, na primjer, ideja o projektu za stvaranje novog objekta može nastati i u fazi kada je zemljište potpuno slobodno, i u fazi kada je potrebna rekonstrukcija, djelomično rušenje ili dovršetak zgrada nastaje. Faza cirkulacije može se više puta ostvarivati tijekom života objekta, a momenti cirkulacije određuju vremenske granice razdoblja koja čine osnovu takozvanih investicijskih ciklusa.

Popis korištene literature:

1. Ozerov ES Ekonomija i upravljanje nekretninama. SPb: Nakladna kuća "MKS", 2003. - 422 str. -ISBN 5-901-810-04-X

1.3 Karakteristike fizičke prirode nekretnina i vanjskog okruženja

Struktura nekretnina uključuje: prirodne ("zemljište") i komponente "poboljšanja" koja je stvorio čovjek.

Prirodne komponente nekretnina ovisno o skupu njihovih karakterističnih obilježja, dijele se u dvije skupine:

"Besplatne zemljišne čestice", tj zemljišne čestice bez građevina (zgrada i građevina), komunikacija i višegodišnjih zasada, uključujući one s podzemljem ispod površine zemlje, s izoliranim vodenim tijelima i šumama na površini. Ove su parcele namijenjene razvoju ili proizvodnji (reprodukciji) hrane, energije, vodenih resursa i minerala.
"Zemljište s poboljšanjima", tj. zemljišne parcele s višegodišnjim zasadima, komunikacijama, zgradama i / ili građevinama svih vrsta

Zemljište- ograničeni i nepomični dio zemljine površine, koji ima zatvorene granice, mjesto vezano za zakonski određen koordinatni sustav s oznakama adrese. Karakteristike zemljišta su:

oblik - pravokutni, kosi, okrugli ili eliptični, s udubljenjima i izbočinama;
veličina područja (u hektarima - za poljoprivredno zemljište i šume, prirodne rezervate i nacionalne parkove; u stotinama - stotinama četvornih metara - za ljetnikovce, vrtlarstvo i prigradska područja za individualni razvoj; u četvornim metrima - za urbano planiranje i razvoj );
dimenzije linija oblikovanja, uključujući duljinu frontalne granice i širinu mjesta (u metrima) za mjesta uz autoceste po kojima se kreću potencijalni korisnici ili roba;
dubina sloja ispod površine zemljišta dopuštena za predstavljanje vlasnika mjesta (do 5 metara);
topografski parametri - površinske nepravilnosti - kosine i brda koja strše iznad površine stijena i kamenja, rezervoara i korita potoka;
geološki parametri - sastav i čvrstoća tla, prisutnost i oblik postojanja podzemnih voda, oblik organizacije podzemnih komunikacija;
prisutnost (odsutnost) višegodišnje vegetacije (drveće i grmlje).

Od posebnog su značaja karakteristike mjesta povezane s lokacijom: prestiž lokacijskog područja, udaljenost mjesta od izvora i komunikacija za održavanje života, od poslovnih centara, od prometnih autocesta, od stanica javnog prijevoza i pješaka za masovnu uporabu stazama, iz rekreacijskih područja i izvora štetnih utjecaja na okoliš. Značaj lokacije objekta može se promijeniti zbog ljudskih aktivnosti usmjerenih na promjenu okoliša (krajolik, zgrade, pružanje komunikacija itd.).

Zemljište može biti djeljivo (ako je sačuvana mogućnost dopuštene uporabe svakog njegovog dijela) i nedjeljivo. Istodobno je dopuštena uporaba koja zadovoljava pravila utvrđena zakonima ili propisima upravnih tijela u sljedećim područjima:

zoniranje teritorija - postavljanje objekata bilo koje funkcionalne namjene samo u zonama odgovarajućeg profila (na primjer, industrijske zgrade se ne grade u stambenom području);
zaštita okoliša i zdravlja ljudi s ograničenjem količine opasnih industrija (čak i u područjima odgovarajućeg profila);
ograničavanje opterećenja prirodnog okoliša reguliranjem gustoće i širine zgrade uz osiguravanje očuvanja zelenih površina i plodnosti tla.

Zemljišne parcele razlikuju se u sklonostima za funkcionalne svrhe:

parcele namijenjene uzgoju poljoprivrednih proizvoda (oranice, djevičanska zemljišta, sijena, pašnjaci, voćnjaci, nasadi tehničkih usjeva itd., ali bez zgrada namijenjenih preradi poljoprivrednih proizvoda);
priobalne zemljišne čestice vodnog fonda, korištene ili rezervirane za korištenje u režimu dogovorenom s režimom korištenja vodnog fonda;
parcele šumskog zemljišta prekrivenog šumama, dodijeljene za šumarstvo, rezervirane za šumske nasade;
područja proizvodnog fonda koja se nalaze na mjestima ili u blizini mjesta tekućeg, planiranog ili potencijalno obećavajućeg razvoja minerala, kao i korištenih i namijenjenih za postavljanje transportnih i drugih komunikacija, za građevinske konstrukcije i zgrade industrijskih poduzeća, energetski kompleksi, objekti od obrambenog značaja; ,
parcele koje se koriste ili rezerviraju za razvoj zgrada i građevina za stambene ili društvene svrhe na teritorijima koji pripadaju ili su u blizini gradova, radnika, odmarališta i ljetnikovca, ruralnih područja naselja;
područja rekreacijskih i zdravstvenih poboljšanja, ekološke, povijesne, kulturne, zaštićene i memorijalne vrijednosti (rezervati, nacionalni parkovi, botanički vrtovi, plaže, mjesta masovnog turizma, parkovi i tereni za masovnu rekreaciju, zone mineralnih izvora i ljekovito blato ).

Treba imati na umu da se funkcionalna namjena zemljišta može promijeniti zbog promjena u preferencijama tržišta kao odgovor na promjenjive potrebe društva.

Grudi- dio zemljine kore koji se nalazi ispod sloja tla, a u njegovom nedostatku - ispod zemljine površine i dna rezervoara i vodotoka, koji se proteže do dubina dostupnih za geološka proučavanja i razvitak, a sadrži minerale, energiju, vodu i druge resurse. Osnovni podaci o zemljišnim površinama (obično se prezentiraju u Državnom katastru ležišta i Državnom bilansu mineralnih rezervi) pružaju karakteristike glavnih, a zajedno s njima i temeljnih minerala, uključujući i opis svih komponenti u sastavu potonjih.

Podaci o površinama podzemlja također pružaju mogućnost izračuna ekonomske isplativosti razvoja polja na temelju analize tehničkih, hidroloških, okolišnih i drugih razvojnih uvjeta. To uzima u obzir postojeće ideje o količini, kvaliteti i stupnju proučavanja minerala po ležištima, o njihovom položaju i stupnju industrijskog razvoja, o potražnji za tim resursima na domaćem i svjetskom tržištu.

Vodeno tijelo- koncentracija vode na površini zemlje u obliku njezina reljefa ili u dubinama, koja ima granice, volumen i značajke vodnog režima, što podrazumijeva promjenu razina, troškova i volumena vode tijekom vremena.

Šuma kao proizvod prirodnog podrijetla, uključuje drveće, grmlje, bobičasto voće, micelij, trave dugotrajnog funkcioniranja i zastupljen je prvenstveno na zemljištima šumskog fonda:

Šume su podijeljene u tri skupine:

šume namijenjene obavljanju zaštitnih, zaštitnih, sanitarno -higijenskih, rekreacijskih i drugih funkcija, kao i šume posebno zaštićenih prirodnih područja (spomenici prirode, rezervati, nacionalni parkovi);
šume u regijama s velikom gustoćom naseljenosti i razvijenom mrežom kopnenih prometnih pravaca, šume koje obavljaju zaštitu voda, zaštitne, sanitarno -higijenske, rekreacijske i druge funkcije koje imaju ograničenu operativnu vrijednost, kao i šume u regijama s nedostatnim šumskim resursima, za čije je očuvanje potrebno ograničiti režim gospodarenja šumama;
šume regija s velikim šumskim površinama, koje su uglavnom od operativne važnosti, podijeljene na razvijene i rezervirane.

Sastav nekretnina koje su stvorile umjetnice (poboljšanja) podijeljeni u sljedeće skupine: građevine (zgrade i građevine), komunalne usluge, zasadi.

Građevine uvjetno podijeljene u dvije grupe:

zgrade namijenjene prvenstveno ljudskom životu i aktivnostima, kao i funkcijama koje uglavnom osiguravaju ljudi pomoću strojeva i opreme;
građevine namijenjene za funkcije koje uglavnom pružaju strukture, strojevi i oprema s povremenim i manjim sudjelovanjem ljudi: hidrauličko inženjerstvo, energija, transport i druge građevine.

Prema funkcionalnoj namjeni razlikuju se dvije velike skupine zgrada: stambeni i nestambeni objekti.

Stambene nekretnine uključuju:

sobe i stanovi, uključujući nestambene zgrade;
stambene zgrade-obiteljske (jedna obitelj, imanje), male obitelji (mala obitelj, blok) i više obitelji (više obitelji) kapitalne kuće, namijenjene stalnom (dugotrajnom) stanovanju;
hoteli, moteli, smještajne kuće, kao i kapitalne i pokretne seoske i vrtne kuće - za privremeni boravak.

Stambene nekretnine također uključuju zemljišne čestice ispod odgovarajućih zgrada, kao i njihovu vanjsku komunikaciju. Nestambeni prostori u stambenim zgradama ne pripadaju stambenim zgradama.

Objekti nestambenih nekretnina uključuju:

Industrijske zgrade i građevine povezane sa svim industrijama, uključujući upravne, kućne i pomoćne zgrade poduzeća, industrijske građevine (spremnici, dimnjaci, nadvožnjaci, rashladni tornjevi), kao i željezničke stanice, blagajne, transportne agencije, industrijski prostori u zgradama drugih funkcionalna namjena (uključujući radionice, praonice rublja, kemijsko čišćenje);

specijalizirane zgrade i građevine za istraživanje, projektne organizacije i tijela;
skladišta, uključujući autonomne specijalizirane komplekse s transportni sustavi, tehnička sredstva, grijanje; opremljeni hangari; podrumi i polupodrumi prilagođeni skladištima, bivšim skloništima od bombi, prostorima u prizemlju itd .;
poslovne zgrade i prostori - specijalizirani poslovni centri s čitavim nizom usluga, uključujući kontroliranu mikroklimu, specijalizirane telekomunikacijske usluge i sigurnosne sustave; poslovne zgrade pretvorene u poslovne centre sa smanjenim popisom usluga; odvojeni uredski prostori - uključujući i bilježničke urede, pravne i financijske institucije itd. - u zgradama različitih funkcionalnih namjena;
maloprodajni objekti (uključujući robne kuće i specijalizirane trgovine, trgovačke i izložbene centre, modne salone, tržnice itd.);
uslužni objekti - specijalizirana domaćinstva, zalagaonice, kuće i modni saloni, saloni, kupatila, komunikacijska poduzeća, kafići, restorani, kušaonice, centri za ceremonije i obredne usluge;
sportski, zabavni i zabavni sadržaji - kino i koncertne dvorane, kazališta, kockarnice, centri, dvorane i zabavni parkovi, streljane, unutarnji i vanjski stadioni, hipodromi, tereni, igrališta za golf, sportska igrališta, bazeni itd.;
medicinske i rekreacijske ustanove - sanatoriji, kuće za odmor, bolnički kompleksi, domovi za njegu - objekti koji kombiniraju rekreacijsku funkciju sa rezidencijalnom, za privremeni boravak s odmorom i liječenjem, kao i klinike, specijalizirani medicinski centri, rodilišta, veterinarske ambulante, ljekarne, zimski vrtovi i tako dalje;
spomen i kultni predmeti - muzeji, spomenici i panteon, grobna mjesta, crkve, katedrale, kapele, samostani, džamije;
obrazovni i kreativni objekti - dječji vrtići, škole, liceji, gimnazije, tehničke škole, instituti, sveučilišta, fakulteti, knjižnice, ateljei i kuće kreativnosti, likovne radionice.

Nestambene nekretnine također uključuju zemljišne čestice ispod odgovarajućih zgrada, kao i njihovu vanjsku komunikaciju.

Zgrade se dijele na civilne (stambene i javne) i industrijske (uključujući energetsku, prometnu, poljoprivrednu, skladišnu).

Istodobno, od gore navedenog, sve vrste zgrada i građevina, osim industrijskih, ali, uključujući hotele, motele, kampove, klasificirane su kao javne. Javni sadržaji obuhvaćaju i objekte za usluge prijevoza stanovništva (željeznički kolodvori, blagajne, prijevozničke agencije), koje smo označili kao jedan kompleks objekata u transportnoj industriji.

Zgrade se također klasificiraju:

rješenjima za planiranje prostora (presjek, hodnik, presjek-hodnik, galerija, hodnik, raspon),
u arhitektonskom stilu (racionalizam, konstruktivizam, funkcionalizam, modernizam, eklekticizam itd.),
prema strukturnim shemama i rješenjima (okvirni i bez okvira, s poprečnim ili uzdužnim nosivim zidovima, montažni, monolitni, s visećim pokrovom, ljuska, tankozidni, pneumatski, blokirani),
materijalima nosivih zidova (cigla, velika ploča, veliki blok, drvena ploča, drvena sjeckana),
prema broju katova (jednokatnica, niska-2-3, višespratna-4-9, visoka neboderija-10-20 i visoka zgrada-više od 20 katova),
trajnošću (vijek trajanja-više od 100 godina, 50-100 godina i 20-50 godina),
prema stupnju vatrootpornosti (5 kategorija, koje se razlikuju po stupnju zapaljivosti i granici vatrootpornosti, tj. vremenu od početka požarnog testa do pojave prolaznih pukotina, gubitka nosivosti ili povećanja temperature na nezagrijana površina).

Postoje i tipične zgrade (prema standardnim projektima) i nestandardne (prema pojedinačnim projektima).

U praksi upravljanja također je važno podijeliti nekretnine na profitabilne i neprofitabilne.

Neprofitabilni objekti uključuju objekte namijenjene zadovoljavanju kućanskih, društvenih, vjerskih, društveno korisnih potreba osobe i ne koriste se za ostvarivanje dobiti, uključujući:

zemljište pod javnim prijevozom,
zemljišne parcele otvorene za posjet rekreacijskim područjima i ukopima,
državne obrazovne i zdravstvene ustanove,
crkve, upravne zgrade državnih institucija, javnih i drugih organizacija.

Objekti prihoda uključuju objekte koje vlasnici iznajmljuju ili koriste za prodaju. profitabilan posao- radi ostvarivanja dobiti na sredstvima uloženim u stjecanje objekta.

Za potrebe upravljanja nekretninama potrebno je imati predodžbu o glavnim karakteristikama građevinskih elemenata koji čine komponente objekta nekretnine, uključujući i strukturu, kao i o čimbenicima koji određuju stanje ove karakteristike u različitim fazama životnog ciklusa objekta.

Osim gore navedenih svojstava i korištenih u klasifikacijama, važne su i dimenzije zgrada i prostora: volumen zgrade (u kubičnim metrima), površina prostora (u četvornim metrima), linearna dimenzije pročelja, konstrukcije i obod, visina stropova (u metrima).

Češće od drugih koristit će se koncept prostora koji se razlikuju po stupnju bliskosti svojoj funkcionalnoj namjeni:

glavni prostori predviđeni za obavljanje stvarne glavne funkcije - stambeni, uredski, maloprodajni, industrijski, skladišni;
pomoćni prostori - zajednički prostori, uključujući hodnike, rekreacijske dvorane, predvorja, stepenice, zahode itd., kao i tehnički prostori namijenjeni postavljanju komunikacija, inženjerske opreme, tehničkog osoblja.

Površina glavnih prostorija naziva se korisnom, ukupna površina svih prostorija naziva se ukupnom, za profitabilne objekte uvodi se koncept prostora za iznajmljivanje koji je jednak zbroju površina glavnih i pomoćnih prostora .

Inženjerska komunikacija- vanjski u odnosu na zgrade vodovodne cijevi, plinovode, električne kabele i žice, kanalizacijske komunikacije, komunikacijske vodove, kao i ceste. Prilikom karakteriziranja komunikacija obraća se pozornost na:

materijale za proizvodnju i vijek trajanja proizvoda,
dostupnost za Održavanje
uvjeti rada do sljedećeg popravka,
protok,
dostupnost za uporabu u udaljenim dijelovima web stranice

Višegodišnje zasade prema funkcionalnoj namjeni podijeljeni su u skupine:

· Oni koji proizvode voće i bobičasto voće - koštice, koštuničavo voće, orahe, agrume, vinograde, bobičasto voće;

oni koji proizvode tehničke proizvode - gumene biljke, hmelj, čaj;
ukras i uređenje okoliša - grmlje ili drvenasto;
zaštita polja - protiv erozije;
živice - zaštitni pojasevi uz pruge.

Za sve su skupine dobne karakteristike važne sa stajališta upravljačkih zadataka:

razdoblje od sadnje do početka uporabe prema namjeni (bobice - 2-3 godine, plodovi - 5-8 godina, tehničke - do 10 godina, ukrasne - 5-12 godina);
trajanje rada za predviđenu namjenu (voće i bobičasto voće - 10-30 godina, tehničko - 10-50 godina, ukrasno i uređenje okoliša - do 50 godina).

Prilikom karakteriziranja zasada, osim gore navedenih svojstava, pozornost se posvećuje i debljini debla i dubini korijenovog sustava (za procjenu pouzdanosti pod utjecajem vjetra i procjenu troškova uklanjanja zasada - kada čišćenje mjesta), veličinu i putanju sjene s krošnje biljaka itd. ...

Fizičko okruženje funkcioniranja objekta koje je stvorila priroda, prirodni fenomeni, kao i rezultati promjena u prirodi od strane čovjeka. Ovo okruženje tvori materijalne uvjete za funkcioniranje i razvoj nekretnina.

Fizičko okruženje izvan objekta ima sljedeće karakteristike:

klima: atmosferski tlak, prosječna temperatura, amplituda temperaturnih fluktuacija po godišnjim dobima i dobu dana, vlažnost, vrsta, količina i sezonska raspodjela oborina, snaga vjetra i ruža vjetrova, oblačnost i sunčani dani - s dodjeljivanjem niza znakova jedan od klimatskih tipova - kontinentalni, morski, suptropski;
predispozicija za prirodne katastrofe: potresi i urušavanja zemljine kore, poplave, poplave, porast podzemnih voda, tornada i uragani, lavine i blato, poledica, epidemije, invazija insekata i glodavaca;
ekologija i predispozicija za katastrofe koje je izazvao čovjek: stupanj zagađenja atmosfere, tla i vodnih tijela, buka, opasnost od požara u okolnim zgradama ili šumama, prisutnost izvora potencijalne opasnosti - industrije, mjesta skladištenja ili transporta kemikalija, naftni proizvodi, eksplozivi, radijacijski materijali, bakterijski pripravci itd.
teren: ravnica, pustinja, planine, brda, velika vodna tijela, močvare, ledenjaci, šume, prirodne stijene, špilje itd.;
priroda krajolika: otvorena, karakteristična, organizirana;
prirodu građevine - s dodjelom njezina tipa: obod, frontalni, uz autoceste, linija, grupa, mreža, tepih, zemljopisno, meridionalno, terasa, imanje;
prirodu zgrade - naglašavajući njezine karakteristike: spratnost, arhitektonski stilovi, gustoća, prisutnost i svojstva rekreacijskih područja, pružanje infrastrukture, kompozicijsko jedinstvo i psihološka kompatibilnost zgrade s krajolikom;
opskrba teritorija infrastrukturom: autoceste i visokokvalitetne ceste, energetske i komunalne mreže, komunikacijski sustavi, parkirališta, benzinske postaje, rekreacijska područja, središta poslovne aktivnosti.

Popis korištene literature:

1. Zemljišni zakon Ruske Federacije. Savezni zakon od 30. listopada 2001. br. 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30. listopada 2001
2. O podzemlju. Savezni zakon od 21. veljače 1992. br. 2359-1 // Bilten Kongresa ND Ruske Federacije i Oružanih snaga Ruske Federacije. - 1992. - Broj 16. - čl. 834.
3. Zakon o vodama Ruske Federacije. Savezni zakon od 16. studenog 1995. br. 167 // Rossiyskaya Gazeta - 17. studenog 1995
4. Šumarski zakon Ruske Federacije. Savezni zakon od 22. siječnja 1997. br. 22 // Prikupljeno zakonodavstvo Ruske Federacije. - 1997. - Broj 5. - čl. 610
5. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Ekonomija nekretnina. M.: "Filin", 1999. - 592 str. -ISBN 5-89568-143-3

1.4 Karakteristike pravne prirode nekretnina i pravnog okruženja

Pravni okvir za uređivanje odnosa koji nastaju u vezi s nekretninama formuliran je u čl. 71., 72. i 76. Ustava Ruske Federacije i regulirani su zakonodavstvom različitih grana prava - građanskog, stambenog, zemljišnog itd. Temelj stava o nekretninama su vlasnička prava.

Stvarno pravo Je pravo koje daje osobi pravnu moć nad stvari.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije postoje sljedeća imovinska prava:

vlasništvo (čl. 209.);
pravo na doživotni nasljedni posjed zemljišta (čl. 265.);
pravo na trajno (neograničeno) korištenje zemljišne čestice (članak 268.);
pravo gospodarskog upravljanja imovinom (članak 294.)
pravo operativnog upravljanja imovinom (čl. 296.).
pravo ograničenog korištenja tuđe zemljišne čestice (služnost) (članci 274., 277.).

S izuzetkom imovinskih prava (primarna prava), sva druga imovinska prava su prava na tuđim stvarima (sekundarna prava). Gotovo sva imovinska prava odnose se na glavne (izravne) korisnike zemljišne čestice, osim služnosti i hipoteka, koje su izvan predmetnog nekretnine i odnose se na korisnike susjednih parcela i kreditnih organizacija.

Vlasništvo otkrivena karakteriziranjem prava koja su sastavnice potpunog vlasništva. To uključuje prava raspolaganja, korištenja i vlasništva.

Pravo raspolaganja pruža mogućnost dodjele i promjene pravne sudbine predmeta, uključujući:

prijenos potpunog vlasništva nad predmetom na drugu osobu (prema kupoprodajnom ugovoru ili zamjeni), ili
prenijeti na drugu osobu dio svojih ovlasti na temelju prava povjerenja, s djelomičnim pravima raspolaganja i s punim pravom vlasništva i korištenja, ili
prijenos na drugu osobu dijela svojih ovlasti na temelju najma - uvijek s pravom korištenja, najčešće - istodobno s pravom posjedovanja i korištenja, ponekad - dodatno s djelomičnim pravom raspolaganja podzakupom dijela predmeta.

Pravo vlasništva pruža mogućnost obavljanja određenih fizičkih radnji s nekretninama, uključujući promjenu profila korištenja i promjenu korisnika. Subjekt prava vlasništva prostora može zatvoriti potonji bravom, zamijeniti pokrivanje zidova i stropova, preurediti ili zamijeniti namještaj u njemu, dati prostor na korištenje za novu funkciju nakon isteka obaveza za prethodni funkcionalnu uporabu, ali sve - u granicama pravila koja propisuje subjekt prava raspolaganja.

Pravo korištenja pruža mogućnost zadovoljenja osobnih potreba i (ili) ostvarivanje koristi (uključujući prihod) korištenjem svojstava objekta. Subjekt prava korištenja prostora ima samo dio prava vlasništva koji dopušta korištenje ovog prostora prema namjeni pod uvjetima koje određuje subjekt jačeg prava vlasništva.

Subjekti prava vlasništva mogu biti građani i pravne osobe(privatno vlasništvo), Ruska Federacija i sastavnice Ruske Federacije (državna svojina), općine (općinska svojina).

Ti subjekti (dva ili više) mogu imati zajedničko vlasništvo - s definicijom udjela svakog (zajedničko vlasništvo) ili bez definicije tih udjela (zajedničko vlasništvo).

U zajedničkom zajedničkom vlasništvu (bez definiranja udjela), vlasništvo i korištenje imovine provode svi sudionici zajedno, a raspolaganje se vrši uz suglasnost svih sudionika, bez obzira na osobu koja je izravni sudionik u transakciji.

Pravo doživotnog nasljedstva daje subjektu ovog prava i njegovim nasljednicima mogućnost ostvarivanja u vezi s ovom zemljišnom parcelom prava korištenja i vlasništva (u skladu s predviđenom namjenom zemljišta na koje je zemljište dodijeljeno) bez prava raspolaganja.

Pravo na trajno (neograničeno) korištenje slično prethodnom, ali bez prava nasljeđivanja i prava na prijenos stranice drugim osobama u najam ili na besplatno korištenje bez dopuštenja vlasnika.

Pravo gospodarskog upravljanja daje jedinstvenom poduzeću ostvarivanje punih prava korištenja i vlasništva, a uz dopuštenje vlasnika - i ograničeno raspolaganje (zakup, zalog, doprinos odobren kapital) - bez ograničavanja svrhe korištenja nekretnine, ali s pravom vlasnika da primi dio dobiti od ovog korištenja.

Pravo operativnog upravljanja istovjetno prethodnom zakonu, ali ima dodatna ograničenja: na korištenje imovine (samo u svrhe zakonske djelatnosti - s mogućnošću oduzimanja dijela imovine u slučaju zlouporabe) i na njeno raspolaganje (ne postoji mogućnost hipoteke , leasing itd. - čak i uz dopuštenje vlasnika) ...

Osim ovih osnovnih prava u vezi s nekretninama, razlikuju se i dodatne ovlasti:

pravo na prihod od rada objekta;
pravo na dobrovoljno otuđenje (prijenos na drugu osobu), potrošnju, rasipanje, promjenu po vlastitom nahođenju - do uništenja poboljšanja;
neograničeno vlasništvo i zaštita od izvlaštenja (pravo na osiguranje);
zabrana korištenja predmeta na štetu drugih ljudi;
mogućnost povlačenja predmeta plaćanja otplate duga;
jamstva obnove povrijeđenih prava.

U praksi upravljanja objektom, svaku od ovih komponenti - pojedinačno ili u skupini - vlasnik može prenijeti na drugu osobu prema sporazumu pod određenim uvjetima, nakon čega puno vlasništvo postaje teret koji ograničava mogućnost korištenja objekt u svrhe koje nisu predviđene navedenim ugovorom.

Ograničenja (tereti)- prisutnost uvjeta utvrđenih zakonom ili ovlaštenim tijelima na zakonom propisan način, zabrane koje nositelja autorskih prava ograničavaju u ostvarivanju vlasništva ili drugih vlasničkih prava na određeni objekt nepokretnosti (služnost, hipoteka, upravljanje povjerenjem, zakup, oduzimanje imovine i drugo).

Ropstvo- vlasničko pravo korištenja tuđe stvari u interesu određene osobe. Služnost može opteretiti zgrade, građevine i drugu nepokretnu imovinu čija je ograničena uporaba neophodna izvan veze s korištenjem zemljišne čestice.

U ovom slučaju pravo korištenja nije povezano s predmetom prava vlasništva, već sa stvari. Kao rezultat toga: u slučaju prijenosa prava na zemljišnu česticu opterećenu služnošću na drugu osobu, ostaje pravna snaga ove služnosti; Služnost ne može biti neovisni predmet kupoprodaje, zalog i ne može se ni na koji način prenijeti na osobe koje nisu vlasnici nekretnina, radi osiguranja na čijem je korištenju služnost uspostavljena.

Opterećenje zemljišne čestice služnošću ne oduzima vlasniku čestice pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja ovom česticom.

Razlikovati pozitivne i negativne služnosti.

Pozitivna služnost pravo je osobe koja ima služnost da izvrši određene radnje na štetu tuđe nekretnine. Na primjer, pozitivna služnost je pravo osigurati prolaz i prolaz kroz susjednu parcelu, polaganje i rad dalekovoda, komunikacija i cjevovoda, vodoopskrbu i melioraciju, kao i druge potrebe vlasnika nekretnine, koja se ne može osigurati bez osnivanja služnosti.

Negativna služnost je pravo zahtijevati od vlasnika susjedne parcele da se suzdrži od određenih vrsta njezine uporabe. Na primjer, pravo zahtijevati da se ne podižu zgrade i građevine koje ometaju pristup području svjetla i zraka (služnost zraka i svjetla) ili narušavaju izgled (služnost oblika) itd.

Hipoteka- oblik organiziranja primanja zalogodavca (osobe koja preuzima dužničku obvezu) kredita osiguranih nekretninom. Hipoteka daje jamstva za otplatu zajma opterećenjem prava vlasništva na predmetu zaloge s pravom založnog vjerovnika (primarnog vjerovnika ili drugog nositelja založne obveze) da prvenstveno podmiri glavno potraživanje iz vrijednosti založeni objekt. U tom slučaju založni vjerovnik ne stječe vlasnička prava, kao ni prava korištenja ili posjedovanja predmeta, čak i ako dužnik prekrši svoje obveze. Pravo na osiguranje otplate zajma ostvaruje zalogodavac koji prima odgovarajući dio iznosa primljenog od prodaje predmeta na javnoj dražbi, koju je sudskom odlukom provela specijalizirana organizacija. Istodobno, iz navedenog iznosa prihoda nadoknađuju se pravni troškovi i izdaci za prodaju predmeta zaloga.

Zalogodavac ima pravo i na naknadu za gubitke i kazne nastale zbog neispunjenja ili kašnjenja u ispunjenju obveza, kao i na kamate za nezakonito korištenje drugih. u gotovini... Važno je da založni vjerovnik zadrži svoje pravo na predmet zaloga u slučaju promjene njegove pravne sudbine odlukom vlasnika (založnog vjerovnika).

Sljedeće vrste ograničenja (tereta) i služnosti uspostavljene u vezi s nekretninama najčešće se susreću u urbanističkim aktivnostima:

zabrana promjene namjeravane namjene ili namjene bez dogovora uspostavljeni red;
uvjet za početak i završetak izgradnje, rekonstrukcije ili poboljšanja u određenom roku prema projektu dogovorenom na utvrđeni način;
zabrana određenih vrsta i parametara korištenja zemljišne čestice i promjena u objektima nekretnina;
ograničenje korištenja objekata inženjeringa, prometne i društvene infrastrukture koji su u općinskom ili državnom vlasništvu, a nalaze se na zemljištu dodijeljenom u vlasništvo, posjed, korištenje ili zakup pravnog ili prirodna osoba;
ograničenje korištenja zemljišne čestice zbog smještaja na njoj zgrada, građevina i građevina koje ne pripadaju vlasniku, vlasniku, korisniku ili zakupniku ove čestice;
uvjet za poštivanje ograničenja korištenja zemljišne čestice koja se nalazi u zoni zaštite povijesnih i kulturnih spomenika, na teritoriju posebno zaštićenog prirodnog objekta, u vodozaštitnoj zoni, unutar granica teritorija izloženog prirodnim utjecajima i izvanredne situacije koje je izazvao čovjek, druga područja, čija su ograničenja u korištenju zakonom utvrđena;
uvjet za obavljanje određenih poslova na zaštiti spomenika povijesne, arhitektonske i arheološke baštine, na uređenju sigurnosnih, sanitarno - zaštitnih i drugih zaštitnih zona;
zabrana promjene izgled, rekonstrukcija ili rušenje zgrade, građevine, građevine bez odobrenja na propisan način;
uvjet za izvođenje izgradnje, popravka ili održavanja ceste, mreže inženjerske opreme, prikladne za zemljište, drugi objekt nekretnine ili prolazak kroz parcelu;
uvjet za korištenje zemljišne čestice za polaganje i popravak komunalnih mreža inženjerske opreme unutar njihovih sanacijskih i građevinskih (tehničkih) traka;
uvjet za izvođenje radova na odvodnji, stvaranje inženjerskih i zaštitnih objekata na zemljištu;
pružanje privremenog korištenja zemljišne parcele za izradu projektantskih i geodetskih radova;
uvjet za izgradnju zgrada, građevina, građevina određene visine;
stvaranje zaštitnih zasada ili drugih objekata zaštite prirode;
pružanje potpore na ovoj zemljišnoj čestici zgrada, građevina, građevina susjedne čestice ili nadvišenje takvih objekata nad ovom česticom;
uvjet za očuvanje prirodnog staništa i migracijskih putova divljih životinja.

Zemljišna čestica, zgrada, građevina i građevina mogu se opteretiti i drugim urbanističkim ograničenjima, zabranama i drugim uvjetima korištenja utvrđenim u državnim i javnim interesima u skladu sa zakonodavstvom.

Pravno okruženje za funkcioniranje nekretnine formira sustav zakonodavne, izvršne i sudske vlasti i njihovih institucija u interakciji s poslovnim subjektima, vlasnicima nekretnina i tržištima, uz korištenje ovlasti temeljenih na regulatornim aktima. Pravno okruženje stvara sustav poticaja i ograničenja za funkcioniranje i razvoj nekretnina.

Glavne karakteristike pravnog okruženja uključuju:

razinu zakonodavnih i regulatornih jamstava vlasničkih prava;
stupanj složenosti postupaka upisa prava i osiguranja funkcioniranja objekta;
stabilnost načela fiskalne i carinske politike;
regulatorna i pravna podrška za jamstva prava ulagača;
zakonodavna potpora pravilima zoniranja teritorija i urbanističkog planiranja;
stupanj ograničenja u funkcioniranju i razvoju objekata sa strane tijela, odjela za zaštitu spomenika;
postojanje zakonskih ograničenja za migrante i strane državljane;
razinu političkih rizika kao razloge za promjenu standarda, propisa i pravila za funkcioniranje tržišta nekretnina.

Glavni izvori prava u Ruskoj Federaciji su propisi, uključujući zakone i propise.

Zakonodavnu osnovu Ruske Federacije čine:

Ustav Ruske Federacije (zakon najviše pravne snage);
ustavni zakoni;
RF kodovi - građanski, zemljišni, stambeni, vodni, urbani razvoj, šumarstvo;
savezni zakoni i drugi akti Savezne skupštine (uredbe, propisi).

Primjenjuje se na nekretnine Ustav Ruske Federacije :

jamči slobodu ekonomska aktivnost i štiti prava privatne, državne, općinske i drugih oblika vlasništva;
određuje poseban status zemljišta i drugo prirodni resursi kao temelj za život i aktivnosti naroda koji žive na odgovarajućem teritoriju;
utvrđuje pravo građana i njihovih udruga na privatno vlasništvo nad zemljištem, uz poštivanje javnih interesa;
jamči pravo građana na stanovanje i državnu zaštitu prava i sloboda čovjeka i građanina Ruske Federacije.

Građanski zakonik Ruske Federacije uspostavlja sustav pojmova, normi, institucija i načela koji usklađuju cjelinu zakonodavni okvir u interesu razvoja tržišnih odnosa, a u vezi s nekretninama osigurava:

utvrđivanje osnova za pojavu, normi provedbe i zaštite građanska prava;
opis sadržaja i elemenata poslovne sposobnosti i poslovne sposobnosti, uključujući i u području imovinskopravnih odnosa;
normativno uređenje postupaka stvaranja i funkcioniranja pravne osobe, kao i vlasničkih prava poduzeća različiti oblici vlasnička i organizacijska struktura.

V. Zemljišni zakon Ruske Federacije prikazana su osnovna načela i sastav zemljišnog zakonodavstva, opisani su odnosi uređeni ovim zakonodavstvom, okarakterizirani su objekti i subjekti zemljišnih odnosa, rangirana su ovlaštenja subjekata prava na različitim razinama vlasti. Ovdje se uvodi kategorizacija zemljišta prema namjeni, utvrđuje se postupak dodjele zemljišta određenoj kategoriji, propisuje sustav mjera zaštite zemljišta.

Kodeks utvrđuje pravila i postupak prijenosa zemljišta građanima i pravnim osobama u vlasništvo i zakup, a za pravne osobe - i na trajno korištenje (bez prava raspolaganja). Ugovaraju se uvjeti za osiguranje parcela za gradnju, za vođenje seljačkog (poljoprivrednog) gospodarstva, vrtlarstvo i uzgoj kamiona, za izgradnju vikendica i druge svrhe koje nisu zabranjene zakonom.

Zakon o vodama Ruske Federacije definira posebnost voda kao posebnu sastavnicu prirodnog okoliša. Kodeks uvodi osnovne pojmove, definira sastav, ciljeve vodnog zakonodavstva, odnose regulirane vodnim zakonodavstvom i učinak vodnog zakonodavstva na vrijeme. Daje definiciju pojma vodnog tijela i klasifikaciju vrsta takvih objekata (površinska i podzemna vodna tijela; unutarnje morske vode i teritorijalno more Ruske Federacije), daje karakteristike površinskih i podzemnih objekata.

Šumski zakon Ruske Federacije skupove pravna osnova racionalno korištenje, zaštitu, zaštitu i reprodukciju šuma, povećanje njihovog ekološkog i resursnog potencijala. U njemu se navodi da:

nisu dopušteni kupoprodaja, hipoteka i drugi poslovi koji podrazumijevaju ili mogu dovesti do otuđenja parcela šumskog fonda, kao i šumskih parcela koje nisu uključene u šumski fond;
poslovi s pravima korištenja šumskih zemljišnih čestica i pravima korištenja šumskih zemljišnih površina koji nisu uključeni u šumski fond provode se u skladu s postupkom utvrđenim šumskim zakonodavstvom, a u dijelu koji njime nije reguliran - građanskim zakonodavstvom ;
vegetacija drveća i grmlja može se prenijeti s jedne osobe na drugu na način propisan građanskim i zemljišnim zakonodavstvom.

Stambeni zakon Ruske Federacije uređuje odnose o:

nastanak, ostvarivanje, promjena i prestanak prava na posjedovanje, korištenje i raspolaganje stambenim prostorima državnog i općinskog stambenog fonda;
korištenje stambenih prostora privatnog stambenog fonda;
korištenje zajedničke imovine vlasnika prostora;
klasificiranje prostora kao stambenih prostora i njihovo isključivanje iz stambenog fonda;
računovodstvo stambenog fonda; održavanje i popravak stambenih prostora;
obnova i prenamjena stambenih prostora;
upravljanje višestambenim zgradama;
stvaranje i rad stambenih i stambeno -građevinskih zadruga, udruga vlasnika stanova, prava i obveze njihovih članova;
pružanje komunalne usluge;
kontrola korištenja i sigurnosti stambenog fonda, usklađenost stambenih prostora s utvrđenim sanitarno -tehničkim pravilima i propisima, kao i drugim zakonskim zahtjevima.

Zakon o urbanističkom planiranju Ruske Federacije uređuje odnose na području stvaranja sustava naselja, urbanog planiranja, razvoja, unapređenja gradskih i seoskih naselja. Također uređuje razvoj inženjerske, prometne i društvene infrastrukture u naseljima, racionalno korištenje prirodnih bogatstava, očuvanje objekata povijesne i kulturne baštine i zaštitu prirodnog okoliša radi osiguranja povoljnih uvjeta života za stanovništvo.

Savezni zakon "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom" utvrđuje obvezu registracije i dostupnost podataka o njoj. Predstavlja postupak registracije s opisom registra, uvjetima za pripremu i podnošenje dokumenata, kao i razloge za obustavu ili odbijanje registracije. Istaknute značajke registracije određene vrste prava: prava na nekretninama u etažnom vlasništvu, zajednička imovinska prava, prava na novostvorenoj nekretnini, prava zakupa, služnosti, hipoteke, upravljanje povjerenjem.

U saveznom zakonu "O djelatnostima ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji" predviđa obveznu procjenu tržišne i drugih vrsta vrijednosti nekretnina koje pripadaju Ruskoj Federaciji, njezinim subjektima ili općinama - tijekom privatizacije, prijenosa u povjerenje, davanje u zakup, uz zalog, otuđenje, doprinos u odobreni kapital, kao i kao u slučaju imovinskih sporova. Propisani su ugovorni osnovi za ocjenjivanje, formulirani su uvjeti za ugovor i sadržaj izvještaja o ocjeni. Zakon obvezuje procjenitelje da osiguraju svoju građansku odgovornost, uspostavlja postupak za reguliranje aktivnosti ocjenjivanja, uključujući odobravanjem standarda ocjenjivanja, definiranjem uvjeta za stupanj obrazovanja procjenitelja i licenciranjem ove vrste djelatnosti.

Savezni zakon "O hipoteci (zalog nekretnina)" utvrđuje razloge za pojavu hipoteke i njezino uređivanje, uključujući popis obveza i zahtjeva osiguranih hipotekom. Daje se popis vrsta nekretnina koje mogu biti predmet zaloge, kao i karakteristike prava na prijenos imovine kao zaloge, uvodi se zabrana zaloga imovine povučene iz prometa, koja je postala predmet naplate, podložan obveznoj privatizaciji ili uopće ne podliježe privatizaciji, uvjete zalaganja prava zakupa, a također i imovinu u zajedničkom vlasništvu.

Savezni zakon "O podzemlju" koji sadrži pravne i ekonomski temelji racionalno korištenje i zaštita podzemlja, osigurava zaštitu interesa države i građana Ruske Federacije, kao i prava korisnika podzemlja. Uvodi se definicija pojma podzemlja, opseg regulacije, sustav zakonodavnih akata o tlu, uvjeti za pravno uređenje odnosa s korištenjem podzemlja i specifičnosti provedbe imovinskih prava na tlo. Propisano je da se podzemlje unutar granica teritorija Ruske Federacije, uključujući podzemni prostor i minerale, energiju i druge resurse sadržane u podzemlju, nalazi državno vlasništvo uz zajedničko ostvarivanje ovog prava od strane Ruske Federacije i njenih subjekata, ali bez prava bilo kakvog oblika otuđenja zemljišnih zemljišta.

Popis korištene literature:

Ustav Ruske Federacije od 12.12.1993. // Ruske novine - 25. prosinca 1993.
Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio). Savezni zakon od 30. studenog 1994., broj 51 // Prikupljeno zakonodavstvo Ruske Federacije. - 1994. - Broj 32. - čl. 3301.
Ozerov E. S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. SPb: Nakladna kuća "MKS", 2003. - 422 str. -ISBN 5-901-810-04-X
Zemljišni zakon Ruske Federacije. Savezni zakon od 30. listopada 2001. br. 136 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. listopada 2001
Zakon o vodama Ruske Federacije. Savezni zakon od 16. studenog 1995. br. 167 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17. studenog 1995
Šumski zakon Ruske Federacije. Savezni zakon od 22. siječnja 1997. br. 22-FZ // Prikupljeno zakonodavstvo Ruske Federacije. - 1997. - Broj 5. - čl. 610
Stambeni zakon Ruske Federacije. Savezni zakon od 29. prosinca 2004. br. 188 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. prosinca 2004
Zakon o urbanom razvoju Ruske Federacije. Savezni zakon od 29. prosinca 2004. br. 190 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. prosinca 2004
O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom. Savezni zakon od 21. srpnja 1997. broj 122 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22. srpnja 1997
O ocjenjivačkim aktivnostima u Ruskoj Federaciji. Savezni zakon od 29. srpnja 1998. broj 135 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30. srpnja 1998
Hipoteka (hipoteka nekretnine). Savezni zakon od 16. srpnja 1998. broj 102 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18. srpnja 1998
O crijevima. Savezni zakon od 21. veljače 1992. br. 2359-1 // Bilten Kongresa ND Ruske Federacije i Oružanih snaga Ruske Federacije. - 1992. - Broj 16. - čl. 834.

1.5. Ekonomski i društvena bit nekretnina

Nekretnine kao ekonomska korist obavljaju sljedeće funkcije:

roba (neprofitabilna) - resurs za osobne ili javnoj upotrebi, tj.:
stambene nekretnine, uključujući osobno zemljište ili vrtlarstvo;
zemljišta i zgrade medicinskih, obrazovnih, obrambenih i drugih društveno značajnih ustanova;
stvarno sredstvo - resurs (faktor proizvodnje) za proizvodnju dobara i usluga radi ostvarivanja dobiti, t.j. komercijalne nekretnine, uključujući industrijske nekretnine, uključujući poljoprivredno zemljište, rezervoare tvornica ribe, komplekse imovine poduzeća itd.;
financijska (investicijska) imovina, tj .:
roba kupljena za naknadnu špekulativnu prodaju s dobiti;
kapital u stvarnom obliku, generiranje dobiti od leasinga i profitabilne preprodaje (komercijalne nekretnine);
kolateral za financijske instrumente (vrijednosnice, uključujući hipoteke).

Značajke nekretnina kao robe uključuju:

nepokretnost objekta u prostoru ograničava mogućnosti provedbe transakcije samo parametrima regionalnog tržišta,
jedinstvenost objekata - zbog jedinstvenosti kombinacije vrlo velikog broja karakterističnih obilježja (nema apsolutnih analoga) - dovodi do jedinstvenosti svake transakcije na tržištu nekretnina;
trajnost predmeta osigurava njegovu prisutnost na tržištu kao sastavni dio ponude (latentne ili eksplicitne) dulje vrijeme u svim tržišnim fluktuacijama;
ograničeni zemljišni resursi i trajanje stvaranja poboljšanja dovode do relativno niske elastičnosti ponude ovog proizvoda i do odgovarajućih značajki tržišnih cijena;
složenost strukture objekta s mogućnošću varijacija u zbroju fizičkih i pravnih svojstava, u kombinaciji s velikom složenošću tržišnih procesa, natjera sudionike u transakcijama da snose visoke transakcijske troškove u pripremi i provedbi transakcija;
složenost tržišnih procesa, popraćena poteškoćama u stjecanju informacija, komplicira zadatke definiranja, provjere, osiguranja prava, sklapanja kupoprodajnog ugovora, organiziranja nagodbi između kupca i prodavatelja, prisiljavanja na korištenje posrednika;
niska likvidnost dovodi do značajnog produljenja vremena izloženosti pri prodaji nekretnine po tržišnim cijenama.

Značajke nekretnina kao financijske imovine uključuju:

heterogenost imovine povezana s heterogenošću ekonomskih karakteristika objekata u agregatu ovih posljednjih (zbog jedinstvenosti svakog objekta) značajno komplicira probleme upravljanja portfeljem nekretnina;
slaba ovisnost profitabilnosti nekretnina o isplativosti ostale imovine omogućuje razmatranje nekretnina kao alternative pri odabiru pravaca za portfeljska ulaganja;
relativna stabilnost prihoda od rada objekta, osigurana dugoročnim ugovorima o najmu i slijedeće promjene prihoda nakon inflatornih promjena cijena, olakšava ekonomska predviđanja i upravljanje gospodarskim rizicima;
neiscrpnost zemljišta i trajnost zgrada, zajedno s trajnom potrošačkom vrijednošću nekretnina, pružaju visoku razinu jamstava za sigurnost uloženih sredstava u usporedbi s drugim vrstama financijske imovine;
potreba na visokoj razini početna ulaganja za stjecanje i / ili razvoj objekta - sa potrebnom razinom neovisnosti u profitabilnom poslovanju - značajno sužava raspon potencijalnih korisnika ove vrste imovine;
potreba za visoko profesionalnim upravljanjem objektima zbog visokog stupnja složenosti njihove strukture i sustava za osiguranje njihovog rada dovodi do potrebe da se u proces ostvarivanja dobiti uključe ne samo brokerska društva, već i društva za upravljanje;
niska likvidnost i visoki transakcijski troškovi za ovu imovinu u usporedbi s vrijednosnim papirima smanjuju njezinu atraktivnost u provedbi špekulativnih transakcija.

Poslovanje nekretninama- ovo je :

radnje građana i pravnih osoba usmjerene na uspostavljanje, promjenu ili prestanak građanskih prava i obveza u vezi s nekretninom;
pravna činjenica koja dovodi do pravnog rezultata koji traže subjekti transakcije s nekretninom.

Svrha svake transakcije je stjecanje vlasništva ili prava korištenja nekretnine.

Valjanost transakcije određuje se kombinacijom sljedećih uvjeta:

zakonitost sadržaja;
pravna sposobnost i poslovna sposobnost fizičkih i pravnih osoba koje obavljaju transakciju;
sukladnost volje i volje sudionika u transakciji;
usklađenost s oblikom transakcije.

Ako barem jedan od gornjih uvjeta nije ispunjen, onda je transakcija nevažeća.

Transakcija se smatra ništavnom ako:

počinjeno sa svrhom koja je očito u suprotnosti s temeljima zakona i reda ili morala;
izraz volje ne odgovara istinskoj volji;
povrijeđen je oblik transakcije i uvjeti za njezinu državnu registraciju;
strana u transakciji je nesposobna, tj. nesposobna razumjeti značenje svojih radnji;
transakcija pravne osobe nadilazi njenu poslovnu sposobnost.

Transakcije se mogu obaviti u dva oblika:

oralno;
napisano.

Moguće su usmene transakcije:

ako zakonom ili sporazumom nije utvrđen pisani oblik;
za transakcije izvršene pri samom izvršenju istih (osim onih za koje je dostavljen javnobilježnički obrazac, te transakcija čije nepoštivanje jednostavnog pisanog oblika povlači njihovu ništavost);
za transakcije u skladu s pisanim ugovorom (ako to nije u suprotnosti sa zakonom, drugo) pravni akti i ugovor).

Pisani oblik transakcije sastoji se u sastavljanju dokumenta koji odražava sadržaj transakcije i potpisu osobe koja ga čini.

Pisani ugovori mogu se zaključiti i razmjenom dokumenata, poštom, teletajpom, elektroničkom ili drugom komunikacijom.

Objekt nekretnine može biti predmet pregovaranja i transakcija u nekoliko oblika, koji se razlikuju po potpunosti prenesenih prava:

sam objekt je na prodaju ako se puno vlasništvo prenese na kupca (s punim paketom ovlasti, uključujući prava na trošenje, prijenos i uništavanje predmeta);
stanarsko pravo se prodaje ako se pravo vlasništva i korištenja prenese na kupca (najmoprimca) (bez prava raspolaganja, ali s pravom promjene fizičke prirode predmeta);
pravo na korištenje se prodaje ako se pravo korištenja prenosi na kupca (najmoprimca) (bez prava raspolaganja pravnom i fizičkom sudbinom predmeta);
stanodavčevo pravo na prodaju primati redovan prihod davanjem predmeta u zakup u ime vlasnika (moguće putem dugoročnog najma s pravom prijenosa predmeta ili njegovih dijelova u podzakup).

S promjenom vlasništva	S promjenom sastava vlasnika	Uz dodatak drugih subjekata prava
Kupovina i prodaja	Dioničarstvo	Ulaganje sredstava
Nasljeđivanje po zakonu ili oporukom	Promjena sastava s podjelom imovine	Izgradnja, rekonstrukcija
Provedba obveza (kolaterala ili dugova)	Promjena sastava subjekata nakon likvidacije poduzeća	Prenesite na povjerenje
Privatizacija; nacionalizacija	Doprinos imovine temeljnom kapitalu	Najam, iznajmljivanje, podnajam, iznajmljivanje
Ovisna najamnina i doživotno održavanje	Zajednička gradnja s dodjelom dionica	Prijenos u ekonomsko upravljanje, operativno upravljanje
Povlačenje zemljišne čestice i rušenje zgrade	Obrada kredita osigurana nekretninama	Prijenos zemljišta u nasljedstvo i trajno korištenje
Razmjena i razmjena	Preseljenje (komunalni stan)	Uvođenje i povlačenje služnosti, rezervacija
-	Ulazak u etažni stan	Osiguranje

Kupovina i prodaja

Ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključuje se u pisanom obliku i podliježe obveznoj državnoj registraciji.

D. V. Vinogradov
POSLOVANJE NEKRETNINAMA. GOSPODARSKA I DRUŠTVENA BITNOST NEKRETNINA. KOMPONENTE IMOVINE I ŽIVOTNI CIKLUS. GOSPODARSTVO NEKRETNINA: VODIČ ZA OBUKU