Guía de estudio de economía inmobiliaria

El libro de texto revela los conceptos básicos de la disciplina "Economía Inmobiliaria", el mercado inmobiliario, las transacciones y valores en el mercado inmobiliario, el mecanismo de gestión de riesgos, el sistema de regulación del mercado inmobiliario se estudian de forma multilateral conducta. Se considera el mecanismo de préstamo hipotecario. La parte práctica del libro de texto se encuentra al final de cada capítulo y se presenta en forma de preguntas de autocontrol, pruebas, tareas y criptogramas. Dependiendo del método de solución, las pruebas se dividen en tres tipos: selección de la respuesta correcta, búsqueda de una alternativa, definición de término. Esta publicación permitirá a los estudiantes adquirir conocimientos y habilidades para una carrera profesional exitosa y (o) continuar educación vocacional en la magistratura.

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El manual está elaborado de acuerdo con el estándar de la disciplina "Economía de la propiedad inmobiliaria", especialidad "Economía y gestión en la empresa (por industria)" y el plan de estudios de esta disciplina. Cubre los principales temas de la disciplina. Se describe la regulación estatal del mercado inmobiliario, se consideran transacciones con todo tipo de inmuebles. También se presta atención a la financiación de objetos inmobiliarios. Se describen los enfoques y métodos de tasación inmobiliaria.

Salas de oficina.
Al clasificar los centros de negocios en cada región, se tienen en cuenta varios factores, según los cuales los locales pertenecen a una clase u otra. Como regla, estos son: ubicación; tipo y nivel técnico; la calidad del edificio (el nivel de acabado, el estado de la fachada, la entrada central, la presencia de ascensores); calidad de gestión (sociedad gestora, disponibilidad servicios adicionales para inquilinos), etc.
La clasificación internacional puede no coincidir con la utilizada en varias regiones de Rusia (Tabla 1.1); en la actualidad, se practica la asignación de clases principalmente por parte de las propias sociedades gestoras, lo que no siempre refleja el estado real de los objetos y desorienta a los participantes. en el mercado inmobiliario.

TABLA DE CONTENIDO
Introducción
1 Conceptos básicos y definiciones de la economía inmobiliaria
1.1 Concepto, esencia y características básicas de la propiedad inmobiliaria.
1.2 Clasificación de objetos inmobiliarios.
1.2.1 Sistema de clasificación de objetos inmobiliarios.
1.2.2 Clasificación de inmuebles residenciales.
1.2.3 Clasificación de inmuebles comerciales.
1.3 Terreno como base de la propiedad inmobiliaria.
1.3.1 La esencia de la tierra.
1.3.2 Categorías de tierra.
2 La esencia del mercado inmobiliario
2.1 Contenido de conceptos básicos y funciones básicas del mercado inmobiliario.
2.2 El impacto de las direcciones estratégicas en el desarrollo de la economía del país en el mercado inmobiliario.
2.2.1 Política de Estado en la promoción inmobiliaria.
2.2.2 Económico y desarrollo Social en el mercado inmobiliario residencial.
2.3 Actos legales legislativos y reglamentarios.
3 Regulación estatal del mercado inmobiliario
3.1 Zonificación del espacio urbano y registro catastral estatal.
3.2 Transacciones con objetos inmobiliarios.
3.3 Registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.
3.3.1 Principios del registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.
3.3.2 Soltero Registro estatal Derecha.
3.3.3 Procedimiento de registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles.
4 Tecnologías para la tasación inmobiliaria
4.1 Tipos de valores inmobiliarios.
4.2 Principios y tecnologías para la valoración inmobiliaria.
4.3 Métodos para evaluar el valor de los inmuebles y su uso práctico.
4.4 Registro de los resultados de la tasación inmobiliaria.
5 Financiamiento de objetos inmobiliarios
5.1 Préstamos a bienes inmuebles.
5.1.1 El surgimiento y desarrollo de los préstamos hipotecarios
5.1.2 Modalidades de concesión de préstamos hipotecarios para inmuebles.
5.2 Métodos de Financiamiento de Bienes Raíces en Casos Especiales.
Conclusión Literatura

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Respuestas del examen - Economía inmobiliaria 2011-2012 (Cuna)

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ECONOMÍA INMOBILIARIA: GUÍA DE FORMACIÓN

Economía inmobiliaria

El tutorial resume las principales disposiciones del curso "Economía de la propiedad inmobiliaria". Se consideran los detalles de los bienes raíces como mercancía, los métodos de valoración, el registro y la contabilidad de los objetos inmobiliarios. Se dan ejemplos de soluciones a problemas prácticos.

Capítulo 1. Componentes inmobiliarios y ciclo de vida

1.1 Definición de bienes raíces

Palabra " bienes raíces"Se formó en ruso a partir de tres palabras:" no sobre movimiento ny "," ellos sustancia "(" ellos enie ")," propio columna vertebral". Por lo tanto, en la palabra rusa "bienes raíces", el idioma ha fijado las siguientes características: inmovilidad, pertenencia a alguien (tengo una cosa), pertenencia al derecho de propiedad.

Desde 1917, después de la abolición de la propiedad privada, el término "bienes raíces" ha desaparecido de la circulación legal y de la práctica. Solo después de 1990, junto con el derecho a la propiedad privada, se revivió el concepto de bienes raíces.

El concepto de "bienes raíces" es inseparable de otro concepto: "propiedad".

Propiedad- un conjunto de propiedad, es decir sujeto al valor monetario, relaciones jurídicas en las que se encuentra la persona (natural o jurídica).

Los bienes pertenecientes a cualquier persona física o jurídica se dividen según su contenido en:

activo: conjunto de cosas que pertenecen a una persona por derecho de propiedad o en virtud de otro derecho de propiedad; un conjunto de derechos sobre las acciones de otras personas (por ejemplo, propiedad de la deuda);
responsabilidad: un conjunto de cosas pertenecientes a otras personas, pero temporalmente en posesión de esta persona; un conjunto de obligaciones de una persona determinada.

Históricamente, desde la época del derecho romano, la propiedad se suele dividir en muebles e inmuebles.

Según el art. 130 del Código Civil Federación Rusa(en lo sucesivo, el Código Civil de la Federación de Rusia) "a los bienes inmuebles ( bienes raíces, bienes raíces) incluyen parcelas de tierra, parcelas de subsuelo, cuerpos de agua aislados y todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos cuyo movimiento es imposible sin un daño desproporcionado a su propósito, incluidos bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras.

Los bienes inmuebles también incluyen aeronaves y embarcaciones marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales. Otros bienes también pueden ser clasificados como inmuebles por ley ”.

De acuerdo con el Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia (en lo sucesivo, GSK RF), los objetos inmobiliarios son objetos en relación con los cuales se llevan a cabo actividades de planificación urbana. Actividades de planificación urbana: actividades para el desarrollo de territorios, incluidas ciudades y otros asentamientos, realizadas en forma de planificación territorial, zonificación de planificación urbana, planificación territorial, diseño arquitectónico y de construcción, construcción, revisión, reconstrucción de proyectos de construcción de capital.

Además, los bienes raíces se reconocen como una empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario utilizado para la implementación de actividad empresarial.

En la literatura extranjera, existe una división de los conceptos de "cosa inmueble" (bienes inmuebles) y "propiedad inmueble" (propiedad inmueble). En este caso, el primero es la esencia material, físicamente tangible del concepto de bienes raíces, y el segundo, denota la esencia legal de este concepto como un conjunto (paquete) de derechos de propiedad de todos los sujetos relacionados con una cosa determinada.

Al mismo tiempo, la esencia material incluye: parcelas de tierra, parcelas de subsuelo, cuerpos de agua aislados, bosques, plantaciones perennes, edificios, estructuras, comunicaciones de ingeniería, es decir. todo lo que está firmemente conectado a la tierra y no puede ser movido sin un daño desproporcionado a su propósito, es decir, la propiedad inmueble (físicamente inamovible) se representa como la suma de dos componentes: tierra y mejoramiento.

La mejora es lo que hacen las manos humanas y requiere la inversión de su trabajo y el gasto de recursos. Al mismo tiempo, se asume que la mejora en sí no puede considerarse como un objeto inmobiliario separado del terreno, ya que permanece inamovible y cumple su propósito solo bajo la condición y durante su firme apego al suelo.

La esencia jurídica es: derecho de propiedad, derecho de gestión económica, derecho de gestión operativa, posesión heredada de por vida, derecho de uso permanente, hipoteca, servidumbres, así como otros derechos en los casos estipulados por el Código Civil de la Federación Rusa y otras leyes.

Gravámenes (restricciones): la presencia de lo establecido por la ley o organismos autorizados en la forma que prescriba la ley de condiciones, prohibiciones que restrinjan al titular de los derechos de autor en el ejercicio de la propiedad u otros derechos de propiedad sobre un objeto específico de propiedad inmueble (servidumbre, hipoteca, administración de fideicomisos, arrendamiento, embargo de propiedad y otros).

Para mayor claridad, presentamos la estructura del concepto de "bienes raíces" en forma de tabla 1.

Cuadro 1. Estructura del concepto de "bienes raíces"

Bienes inmuebles (bienes inmuebles)
Cosa (entidad física)		Derechos (entidad legal)
tierra	Mejoras	Derechos	Gravámenes
tierra; parcelas de subsuelo; cuerpos de agua aislados; bosques	edificio; estructuras; comunicación de ingeniería; plantaciones	propiedad; administración económica; gestión operativa; posesión heredada; uso ilimitado	hipoteca; comodidad; reglas de zonificación; protección de monumentos; otras restricciones;

una fuerte conexión con una determinada parcela de tierra (la imposibilidad de mover el objeto sin un daño desproporcionado a su propósito);
integridad desde el punto de vista de la posibilidad de uso para el propósito previsto;
certificado (registrado oficialmente) perteneciente a un propietario específico: un estado, una entidad constitutiva de la Federación, un municipio, un individuo o un grupo de individuos;
la posibilidad de separación física del objeto inmobiliario y el inmueble (es decir, la presencia de límites físicos claramente definidos del objeto inmobiliario);
independencia funcional del objeto inmobiliario (es posible utilizar este objeto inmobiliario por separado de otros objetos, o su propósito funcional implica el uso parcial de otros objetos inmobiliarios);
la presencia (o ausencia) de servidumbres y otras restricciones a los derechos de uso.

Los elementos no relacionados con bienes raíces, incluidos dinero y valores, se reconocen como bienes muebles. No se requiere el registro de derechos sobre bienes muebles, excepto en los casos especificados en la ley.

Código de desarrollo urbano de la Federación de Rusia. Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 190 // Periódico ruso- 30 de diciembre de 2004
Friedman J., Ordway Nick. Análisis y valoración de inmuebles generadores de ingresos. Estoy escribiendo en inglés. - M.: Delo, 1997.- 480 p. - ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Economía y gestión inmobiliaria. SPb: Editorial "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Derecho contractual. Libro dos: Acuerdos de transmisión de propiedad. - M.: "Statut", 2000. - 800 p. - ISBN 5-8354-0024-1

1.2 Ciclo de vida de una propiedad

El ciclo de vida de una propiedad (física) es el período de tiempo durante el cual una propiedad existe como objeto físico. El ciclo de vida de un objeto inmobiliario consta de las siguientes etapas (fases):

1. Formación del concepto del proyecto y elección de la opción para el uso de un terreno libre.... Durante este período, se lleva a cabo la elección del mejor y más eficiente uso del terreno, teniendo en cuenta las peculiaridades de sus características y todas las propiedades del entorno. Con base en el análisis, el caso de uso más productivo se selecciona entre los legalmente permitidos, físicamente realizables, económicamente factibles y financieramente factibles. La selección de casos de uso termina con el desarrollo términos de referencia para diseñar mejoras.

2. Diseño de mejora. En esta etapa, sobre la base de la especificación del diseño, se desarrolla un proyecto (por una organización especializada) con la producción de la documentación necesaria para obtener los permisos y preparar la parcela de tierra (con la fijación de la forma y el tamaño, la eliminación de la vegetación natural y artificial innecesaria). , y drenaje de cuerpos de agua), así como el tendido de comunicaciones, construcción de edificios (estructuras) y plantación de nuevas plantaciones. Se aconseja la aceptación del proyecto por parte de la organización de diseño con la participación de la empresa gestora que participó en el desarrollo de las especificaciones técnicas del diseño.

3. Mejoras de fabricación (montaje, construcción)... Durante la ejecución del proyecto, los contratistas cambian casi por completo todas las características físicas del objeto, con la fijación de estos cambios en el inventario y los documentos catastrales. Durante la construcción de mejoras y como resultado de la consolidación del nuevo estado del objeto, por regla general, las características del entorno relacionadas con el objeto creado también cambian.

4. Circulación (compraventa, donación, alquiler, etc.) con cesión de derechos patrimoniales o con apariencia de gravamen sobre este derecho. En esta etapa, se realizan operaciones con el objeto y el Estado registra un cambio en la suerte jurídica de este último. Al comprar y vender un objeto, el sujeto de propiedad cambia. Cuando el propietario (o, en nombre del propietario, la sociedad gestora) arrienda o arrienda terrenos y / o mejoras, los derechos de uso (y, posiblemente, posesión) se transfieren a otra entidad con el surgimiento de un gravamen de el derecho de propiedad.

5. Uso (uso) de la instalación para su propósito previsto con mantenimiento técnico y operativo... En este punto ciclo vital el administrador (o empresa de gestión profesional) organiza el uso racional del potencial consumidor del objeto por parte de los usuarios. Con el tiempo, las características del objeto sufren cambios, porque las mejoras están físicamente desgastadas y funcionalmente obsoletas, lo que se ve agravado por cambios en la situación de la economía y en el entorno físico externo, lo que lleva a una obsolescencia adicional, llamada externa.

En el proceso de operación, la inspección técnica y la reparación actual de los elementos de mejora individuales se llevan a cabo ocasionalmente sin detener el uso de la instalación en su conjunto.

6. Modernización: reparaciones mayores, reconstrucción, restauración de mejoras con posible re-perfilado (cambio de finalidad funcional) del objeto. Esta etapa comienza en el momento en que el objeto en su estado actual ya no puede satisfacer las necesidades modernas de los usuarios y / y si su funcionamiento se vuelve económicamente ineficaz. En esta etapa, se lleva a cabo al menos una revisión importante sin cambiar la solución de planificación y el propósito funcional, pero con la eliminación del desgaste físico removible y la obsolescencia funcional.

Si el análisis del mejor y más eficiente uso del suelo y mejoras, realizado en este momento, muestra la viabilidad de un cambio parcial en el propósito funcional de las mejoras, entonces estas últimas se reconstruyen con un cambio en el diseño de parte de las premisas. Naturalmente, esto también proporciona las funciones de revisión de los elementos de mejora que conservan su funcionalidad original.

Si un análisis del uso de un objeto en su estado actual muestra la necesidad de un reemplazo completo de su propósito funcional, entonces la reconstrucción puede ir acompañada no solo de un cambio radical en el diseño, sino también de la adición o superestructura de los elementos existentes. edificaciones y el desarrollo de una parte libre del terreno.

7. Reciclaje, demolición de mejoras, eliminación o reutilización de materiales... El ciclo de vida finaliza con la demolición de las mejoras al final de su vida económica. Empresa de gestión prepara propuestas para el nombramiento de plazos y un método económicamente viable de demolición de edificios, teniendo en cuenta la posibilidad de vender elementos estructurales y materiales de edificios y comunicaciones a liquidar (se minimiza el volumen de costos de liquidación).

Evidentemente, algunas fases se repiten en diferentes etapas del ciclo de vida. Entonces, por ejemplo, la idea de un proyecto para la creación de un nuevo objeto puede surgir tanto en la etapa en que la parcela de tierra está completamente libre, como en la etapa en que la necesidad de reconstrucción, demolición parcial o finalización de edificios. surge. La fase de circulación se puede realizar repetidamente durante la vida de un objeto, y los momentos de circulación determinan los límites de tiempo de los períodos que forman la base de los llamados ciclos de inversión.

Lista de literatura usada:

1. Ozerov ES Economía y gestión inmobiliaria. SPb: Editorial "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X

1.3 Características de la naturaleza física de los objetos inmobiliarios y el entorno externo

La estructura de los bienes raíces incluye: componentes naturales ("tierra") y "mejoras" hechas por el hombre.

Componentes naturales de la propiedad inmobiliaria dependiendo de los conjuntos de sus rasgos característicos, se dividen en dos grupos:

"Parcelas de tierra libres", es decir parcelas libres de estructuras (edificaciones y estructuras), comunicaciones y plantaciones perennes, incluidas aquellas con subsuelo bajo la superficie terrestre, con cuerpos de agua aislados y bosques en la superficie. Estas parcelas están destinadas al desarrollo o producción (reproducción) de alimentos, energía, recursos hídricos y minerales.
"Terreno con mejoras", es decir solares con plantaciones perennes, comunicaciones, edificaciones y / o estructuras de todo tipo

Parcela- una parte limitada e inamovible de la superficie terrestre, que tiene límites cerrados, vinculando la ubicación a un sistema de coordenadas legalmente especificado con puntos de referencia de direcciones. Las características del terreno incluyen:

forma: rectangular, oblicua, redonda o elíptica, con huecos y protuberancias;
el tamaño del área (en hectáreas - para tierras agrícolas y bosques, reservas naturales y parques nacionales; en cientos - cientos de metros cuadrados - para casas de verano, jardinería y áreas suburbanas para desarrollo individual; en metros cuadrados - para planificación y desarrollo urbano );
las dimensiones de las líneas de conformación, incluida la longitud del borde frontal y el ancho del sitio (en metros) para los sitios a lo largo de las carreteras por donde se mueven los posibles usuarios o mercancías;
la profundidad de la capa debajo de la superficie del terreno, permitió la introducción del propietario del sitio (hasta 5 metros);
parámetros topográficos - irregularidades de la superficie - pendientes y colinas que sobresalen de la superficie de rocas y piedras, embalses y lechos de arroyos;
parámetros geológicos: la composición y resistencia del suelo, la presencia y forma de existencia de aguas subterráneas, la forma de organización de las comunicaciones subterráneas;
presencia (ausencia) de vegetación perenne (árboles y arbustos).

De particular importancia son las características del sitio asociadas con la ubicación: el prestigio del área de ubicación, la lejanía del sitio de las fuentes y las comunicaciones de soporte vital, de los centros de actividad empresarial, de las carreteras de transporte, de las estaciones de transporte público y de masas. -utilizar caminos peatonales, provenientes de áreas recreativas y fuentes de efectos nocivos para el medio ambiente. La importancia de la ubicación del objeto puede cambiar debido a las actividades humanas destinadas a cambiar el entorno (paisaje, edificios, suministro de comunicaciones, etc.).

Un terreno puede ser divisible (si se conserva la posibilidad del uso permitido de cada una de sus partes) e indivisible. Al mismo tiempo, se permite un uso que cumpla con las reglas establecidas por las leyes o reglamentos de los órganos de gobierno en las siguientes áreas:

zonificación del territorio: colocar objetos de cualquier propósito funcional solo en zonas del perfil correspondiente (por ejemplo, los edificios industriales no se construyen en un área residencial);
protección del medio ambiente y la salud humana con la limitación del volumen de industrias nocivas (incluso en las áreas del perfil correspondiente);
limitar la carga sobre el entorno natural mediante la regulación de la densidad y el ancho de los edificios al tiempo que se garantiza la preservación de los espacios verdes y la fertilidad del suelo.

Las parcelas de tierra difieren en la preferencia por fines funcionales:

parcelas destinadas al cultivo de productos agrícolas (tierras arables, tierras vírgenes, campos de heno, pastos, huertas, plantaciones de cultivos industriales, etc., pero sin edificios destinados a la transformación de productos agrícolas);
parcelas costeras del fondo de agua, utilizadas o reservadas para uso en un régimen acordado con el régimen de uso del fondo de agua;
parcelas de tierras forestales cubiertas de bosques, destinadas a la silvicultura, reservadas para plantaciones forestales;
áreas del fondo de producción ubicadas en lugares o adyacentes a los lugares de desarrollo de minerales en curso, planificado o potencialmente prometedor, así como utilizados y destinados a la instalación de transporte y otras comunicaciones, para estructuras de construcción y edificios de empresas industriales, complejos energéticos, objetos de importancia defensiva; ,
parcelas utilizadas o reservadas para el desarrollo de edificios y estructuras con fines residenciales o sociales en territorios pertenecientes o adyacentes a ciudades, trabajadores, casas de vacaciones y veraneo, a asentamientos;
áreas de valores recreativos y de mejora de la salud, ambientales, históricos, culturales, protegidos y memoriales (reservas, parques nacionales, jardines botánicos, playas, lugares de turismo masivo, parques y terrenos para recreación masiva, zonas de manantiales minerales y lodo curativo ).

Debe tenerse en cuenta que el propósito funcional de la tierra puede cambiar debido a cambios en las preferencias del mercado en respuesta a las necesidades cambiantes de la sociedad.

Seno- una parte de la corteza terrestre ubicada debajo de la capa del suelo, y en su ausencia - debajo de la superficie de la tierra y el fondo de embalses y cursos de agua, que se extiende a las profundidades disponibles para el estudio y desarrollo geológico, que contiene minerales, energía, agua y otros recursos. La información básica sobre las parcelas de subsuelo (generalmente presentada en el Catastro Estatal de Depósitos y en el Balance Estatal de Reservas Minerales) proporciona una característica de los minerales principales y junto con ellos los minerales subyacentes, incluyendo una descripción de todos los componentes en la composición de estos últimos.

La información sobre las parcelas de subsuelo también brinda la posibilidad de calcular la viabilidad económica del desarrollo del campo con base en el análisis de las condiciones técnicas, hidrológicas, ambientales y otras de desarrollo. Para ello se tienen en cuenta las ideas existentes sobre la cantidad, calidad y grado de estudio de los minerales por depósitos, sobre su ubicación y el grado de desarrollo industrial, sobre la demanda de estos recursos en el mercado nacional y mundial.

Agua corporal- la concentración de aguas sobre la superficie terrestre en las formas de su relieve o en las profundidades, que tiene límites, volumen y características del régimen hídrico, lo que implica un cambio en los niveles, costos y volúmenes de agua a lo largo del tiempo.

bosque como producto de origen natural, incluye árboles, arbustos, bayas, micelios, pastos de funcionamiento a largo plazo y se presenta principalmente en las tierras del fondo forestal:

Los bosques se clasifican en tres grupos:

bosques destinados a realizar funciones de protección del agua, protectoras, sanitarias e higiénicas, recreativas y otras, así como bosques de áreas naturales especialmente protegidas (monumentos naturales, reservas, parques nacionales);
bosques en regiones con una alta densidad de población y una red desarrollada de rutas de transporte terrestre, bosques que realizan funciones de protección del agua, protectoras, sanitarias e higiénicas, recreativas y otras que tienen un valor operativo limitado, así como bosques en regiones con recursos forestales insuficientes, para cuya conservación es necesario limitar el régimen de manejo forestal;
bosques de regiones con grandes extensiones de bosques, que son principalmente de importancia operativa, subdivididos en desarrollados y reservados.

Componentes artificiales de bienes raíces (mejoras) en la composición de bienes raíces dividido en los siguientes grupos: estructuras (edificios y estructuras), servicios públicos, plantaciones.

Edificios subdividido condicionalmente en dos grupos:

edificios destinados principalmente a la vida y las actividades humanas, así como a las funciones realizadas principalmente por personas que utilizan maquinaria y equipo;
estructuras destinadas a funciones proporcionadas principalmente por estructuras, máquinas y equipos con participación humana ocasional y de pequeña escala: ingeniería hidráulica, energía, transporte y otras estructuras.

Según su finalidad funcional, existen dos grupos importantes de edificaciones: residenciales y no residenciales.

Las propiedades residenciales incluyen:

habitaciones y apartamentos, incluidos edificios no residenciales;
edificios residenciales: casas capitales unifamiliares (unifamiliares, fincas), pequeñas familias (pequeñas familias, bloques) y multifamiliares (multifamiliares), destinadas a la residencia permanente (a largo plazo);
hoteles, moteles, casas de hospedaje, así como casas de campo y jardines de capital y móviles, para residencia temporal.

Los inmuebles residenciales también incluyen los solares bajo las edificaciones correspondientes, así como sus comunicaciones externas. Los locales no residenciales en edificios residenciales no pertenecen a edificios residenciales.

Los objetos inmobiliarios no residenciales incluyen:

Edificios y estructuras industriales relacionados con todas las industrias, incluidos edificios administrativos, domésticos y auxiliares de empresas, estructuras industriales (tanques, chimeneas, pasos elevados, torres de refrigeración), así como estaciones de tren, cajas, agencias de transporte, locales industriales en edificios de otros propósito funcional (incluidos talleres, lavanderías, tintorerías);

edificios y estructuras especializadas para la investigación, las organizaciones de diseño y las autoridades;
instalaciones de almacén, incluidos complejos autónomos especializados con sistemas de transporte, medios técnicos, calefacción; hangares equipados; sótanos y semisótanos adaptados para almacenes, antiguos refugios antiaéreos, locales en plantas bajas, etc .;
edificios y locales de oficinas: centros de negocios especializados con una gama completa de servicios, incluido un microclima controlado, servicios de telecomunicaciones especializados y sistemas de seguridad; edificios de oficinas reconvertidos en centros de negocios con una lista reducida de servicios; locales de oficinas separados, incluso para notarías, instituciones legales y financieras, etc., en edificios de diversos fines funcionales;
instalaciones minoristas (incluidos grandes almacenes y tiendas especializadas, centros comerciales y de exposiciones, salas de exposiciones de moda, mercados, etc.);
instalaciones de servicio: hogares especializados, casas de empeño, casas y salas de exhibición de moda, salones, baños, empresas de comunicaciones, cafés, restaurantes, salas de degustación, centros para ceremonias y servicios rituales;
instalaciones deportivas, de entretenimiento y de entretenimiento: salas de cine y conciertos, teatros, casinos, centros, salas y parques de atracciones, galerías de tiro, estadios interiores y exteriores, hipódromos, canchas, campos de golf, campos deportivos, piscinas, etc.
instalaciones médicas y recreativas - sanatorios, casas de reposo, complejos hospitalarios, residencias de ancianos - instalaciones que combinan una función recreativa con una residencial, para residencia temporal con descanso y tratamiento, así como clínicas, centros de tratamiento especializado, maternidades, clínicas veterinarias, farmacias, jardines de invierno, etc.
objetos conmemorativos y de culto: museos, monumentos y panteones, lugares de enterramiento, iglesias, catedrales, capillas, monasterios, mezquitas;
Objetos educativos y creativos: jardines de infancia, escuelas, liceos, gimnasios, escuelas técnicas, institutos, universidades, colegios, bibliotecas, estudios y casas de creatividad, talleres de arte.

Los inmuebles no residenciales también incluyen los solares bajo las edificaciones correspondientes, así como sus comunicaciones externas.

Los edificios se subdividen en civiles (residenciales y públicos) e industriales (incluidos energía, transporte, agricultura, almacenamiento).

A su vez, de lo anterior, se clasifican como públicos todo tipo de edificios y estructuras, excepto los industriales, pero que incluyen hoteles, moteles, campings. Las instalaciones públicas también incluyen objetos para los servicios de transporte a la población (estaciones de tren, taquillas, agencias de transporte), a los que nos referimos como un único conjunto de objetos en la industria del transporte.

Los edificios también se clasifican:

por soluciones de planificación del espacio (seccional, corredor, pasillo seccional, galería, vestíbulo, tramo),
en estilo arquitectónico (racionalismo, constructivismo, funcionalismo, modernismo, eclecticismo, etc.),
según esquemas y soluciones estructurales (marco y sin marco, con muros de carga transversales o longitudinales, prefabricados, monolíticos, con revestimiento suspendido, concha, paredes delgadas, neumáticos, bloqueados),
por materiales de muros de carga (ladrillo, panel grande, bloque grande, tablero de madera, madera cortada),
por número de pisos (de un piso, de poca altura - 2-3, de varios pisos - 4-9, de gran altura - 10-20 y de gran altura - más de 20 pisos),
por durabilidad (vida útil: más de 100 años, 50-100 años y 20-50 años),
según el grado de resistencia al fuego (5 categorías, que difieren en el grado de inflamabilidad y el límite de resistencia al fuego, es decir, el tiempo desde el inicio de la prueba de fuego hasta la aparición de grietas pasantes, pérdida de capacidad de carga o aumento excesivo de temperatura en una superficie sin calentar).

También hay edificios típicos (según proyectos estándar) y no estándar (según proyectos individuales).

En la práctica de la gestión, también es importante dividir los objetos inmobiliarios en rentables y no rentables.

Los objetos sin fines de lucro incluyen objetos diseñados para satisfacer las necesidades domésticas, sociales, de culto y socialmente útiles de una persona y no se utilizan para obtener ganancias, que incluyen:

tierra en transporte público,
parcelas de tierra al aire libre para visitar áreas recreativas y entierros,
instituciones educativas y médicas estatales,
iglesias, edificios administrativos de instituciones estatales, organizaciones públicas y otras.

Los objetos de ingresos incluyen objetos que los propietarios alquilan o utilizan para la venta. negocio rentable- con el fin de obtener beneficios de los fondos invertidos en la adquisición del objeto.

A los efectos de la gestión inmobiliaria, es necesario tener una idea de las principales características de los elementos constructivos que conforman los componentes del objeto inmobiliario, incluida la estructura, así como los factores que determinan el estado de la propiedad. estas características en diferentes etapas del ciclo de vida del objeto.

Además de las características mencionadas anteriormente y utilizadas en las clasificaciones, las dimensiones de los edificios y locales también son importantes: el volumen de construcción del edificio (en metros cúbicos), el área de los locales (en metros cuadrados), la línea dimensiones de la fachada, estructuras y perímetro, la altura de los techos (en metros).

Más a menudo que otros, se utilizará el concepto de área de locales, que difieren en el grado de proximidad a su propósito funcional:

locales principales diseñados para realizar la función principal real: residencial, oficina, comercio minorista, industrial, almacén;
locales auxiliares: locales comunes, incluidos pasillos, salas de recreo, vestíbulos, escaleras, baños, etc., así como locales técnicos destinados a colocar comunicaciones, equipos de ingeniería, personal técnico.

El área del local principal se llama útil, el área total de todos los locales se llama total, para los objetos rentables se introduce el concepto de área de alquiler, que es igual a la suma de las áreas del local principal y auxiliar. .

Comunicación de ingeniería- externos en relación con las tuberías de agua de los edificios, las tuberías de gas, los cables y alambres eléctricos, las comunicaciones de alcantarillado, las líneas de comunicación y las carreteras. Al caracterizar las comunicaciones, se presta atención a:

materiales de fabricación y vida útil de los productos,
disponibilidad para Mantenimiento
condiciones de funcionamiento hasta la próxima reparación,
rendimiento
disponibilidad para su uso en partes remotas del sitio

Plantaciones perennes por finalidad funcional, se dividen en grupos:

· Producción de productos de frutas y bayas: frutas de pepita, frutas de hueso, nueces, frutas cítricas, viñedos, campos de bayas;

fabricación de productos técnicos: plantas de caucho, lúpulo, té;
decoración y paisajismo - arbustos o leñosos;
protección del campo - anti-erosión;
setos - cinturones de protección a lo largo de los ferrocarriles.

Para todos los grupos, las características de edad son importantes desde el punto de vista de las tareas de gestión:

el período desde la siembra hasta el inicio de su uso previsto (bayas - 2-3 años, fruta - 5-8 años, técnico - hasta 10 años, decorativo - 5-12 años);
la duración de la operación para el propósito previsto (frutas y bayas - 10-30 años, técnico - 10-50 años, decorativo y paisajístico - hasta 50 años).

Al caracterizar las plantaciones, además de las propiedades indicadas anteriormente, también se presta atención al grosor de los troncos y la profundidad del sistema de raíces (para evaluar la confiabilidad bajo la influencia del viento y estimar los costos de eliminar las plantaciones, cuando limpieza del sitio), el tamaño y la trayectoria de la sombra de la corona de las plantas, etc. ...

Entorno físico del funcionamiento del objeto creado por la naturaleza, los fenómenos naturales, así como los resultados de los cambios en la naturaleza por parte del hombre. Este entorno forma las condiciones materiales para el funcionamiento y desarrollo de los inmuebles.

El entorno físico externo al objeto tiene las siguientes características:

clima: presión atmosférica, temperatura promedio, amplitud de las fluctuaciones de temperatura por estaciones y hora del día, humedad, tipo, cantidad y distribución estacional de la precipitación, fuerza del viento y rosa de los vientos, nubosidad y días soleados, con la asignación de un conjunto de signos para uno de los tipos de clima: continental, marino, subtropical;
predisposición a desastres naturales: terremotos y derrumbes de la corteza terrestre, inundaciones, inundaciones, aumento de las aguas subterráneas, tornados y huracanes, avalanchas y corrientes de lodo, engelamiento, epidemias, invasión de insectos y roedores;
ecología y predisposición a desastres provocados por el hombre: el nivel de contaminación de la atmósfera, el suelo y las masas de agua, el ruido, el riesgo de incendio de los edificios o bosques circundantes, la presencia de fuentes de peligro potencial: industrias, lugares de almacenamiento o transporte de productos químicos, productos derivados del petróleo, explosivos, materiales radiactivos, preparados bacterianos, etc.
terreno: llanura, desierto, montañas, colinas, grandes masas de agua, pantanos, glaciares, bosques, formaciones rocosas naturales, cuevas, etc.;
la naturaleza del paisaje: abierto, característico, organizado;
la naturaleza del edificio - con la asignación de su tipo: perímetro, frontal, a lo largo de carreteras, línea, grupo, malla, alfombra, latitudinal, meridiano, terraza, finca;
la naturaleza del edificio - destacando sus características: número de plantas, Estilos arquitectonicos, densidad, presencia y propiedades de las áreas recreativas, dotación de infraestructura, unidad compositiva y compatibilidad psicológica del edificio con el paisaje;
dotación de infraestructura del territorio: carreteras y caminos de alta calidad, redes de energía y servicios públicos, sistemas de comunicación, estacionamientos, estaciones de servicio, áreas recreativas, centros de actividad empresarial.

Lista de literatura usada:

1. Código de tierras de la Federación de Rusia. Ley Federal de 30 de octubre de 2001 No. 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30 de octubre de 2001
2. Sobre el subsuelo. Ley Federal del 21 de febrero de 1992 No. 2359-1 // Boletín del Congreso de la ND de la Federación de Rusia y las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia. - 1992. - No. 16. - Arte. 834.
3. Código de aguas de la Federación de Rusia. Ley Federal de 16 de noviembre de 1995 No. 167 // Rossiyskaya Gazeta - 17 de noviembre de 1995
4. Código Forestal de la Federación de Rusia. Ley Federal de 22 de enero de 1997 No. 22 // Legislación recopilada de la Federación de Rusia. - 1997. - No. 5. - Arte. 610
5. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Economía inmobiliaria. M .: "Filin", 1999 - 592 p. - ISBN 5-89568-143-3

1.4 Características de la naturaleza jurídica de los objetos inmobiliarios y el entorno jurídico

El marco legal para regular las relaciones que surjan en relación con la propiedad inmobiliaria está formulado en el art. 71, 72 y 76 de la Constitución de la Federación de Rusia y están regulados por la legislación de varias ramas del derecho: civil, vivienda, tierras, etc. La piedra angular de las actitudes inmobiliarias son los derechos de propiedad.

Derecho real Es un derecho que otorga a una persona poder legal sobre una cosa.

Según el Código Civil de la Federación de Rusia, existen los siguientes derechos de propiedad:

propiedad (art. 209);
el derecho a la posesión hereditaria de por vida de un terreno (art. 265);
el derecho al uso permanente (ilimitado) de un terreno (artículo 268);
el derecho de gestión económica de la propiedad (artículo 294)
el derecho de gestión operativa de la propiedad (Art. 296).
el derecho de uso limitado del terreno de otra persona (servidumbre) (artículos 274, 277).

Con la excepción de los derechos de propiedad (derechos primarios), todos los demás derechos de propiedad son derechos sobre las cosas de otras personas (derechos secundarios). Casi todos los derechos de propiedad se refieren a los principales usuarios (directos) de la parcela, a excepción de las servidumbres e hipotecas, que son externas al objeto inmobiliario en cuestión y se refieren a usuarios de parcelas vecinas y entidades crediticias.

Propiedad divulgado al caracterizar los derechos que son componentes de la propiedad total. Estos incluyen derechos de disposición, uso y propiedad.

El derecho de disposición brinda la posibilidad de asignar y cambiar el destino legal de un objeto, incluso mediante:

transferencia de la propiedad total del objeto a otra persona (en virtud de un acuerdo de compraventa o intercambio), o
transferir a otra persona parte de sus poderes sobre la base de los derechos de fideicomiso, con derechos parciales de disposición y con plenos derechos de propiedad y uso, o
transferir a otra persona parte de sus poderes en régimen de arrendamiento, siempre con el derecho de uso, la mayoría de las veces, simultáneamente con el derecho de propiedad y uso, a veces, además de un derecho parcial de disponer subarrendando parte del objeto.

El derecho de propiedad brinda la capacidad de realizar ciertas acciones físicas con bienes inmuebles, incluido el cambio de perfil de uso y el cambio de usuario. El sujeto del derecho de propiedad del local puede cerrar este último con una cerradura, reemplazar el revestimiento de paredes y techos, reorganizar o reemplazar muebles en él, proporcionar el local para su uso para una nueva función después del vencimiento de las obligaciones para el anterior. uso funcional, pero todo, dentro de los límites de las reglas estipuladas por el sujeto del derecho de disposición.

El derecho de uso brinda la oportunidad de satisfacer las necesidades personales y (o) recibir beneficios (incluidos los ingresos) mediante el uso de las propiedades del objeto. El sujeto del derecho de uso del local tiene solo una parte del derecho de propiedad que permite el uso de este local para el propósito previsto en los términos determinados por el sujeto del derecho de propiedad más fuerte.

Los sujetos de los derechos de propiedad pueden ser ciudadanos y entidades legales(propiedad privada), la Federación de Rusia y las entidades constitutivas de la Federación de Rusia (propiedad estatal), municipios (propiedad municipal).

Estas entidades (dos o más) pueden tener propiedad común, con la definición de la participación de cada una (propiedad compartida) o sin la definición de dichas acciones (propiedad conjunta).

En la propiedad conjunta común (sin definir acciones), la posesión y uso de la propiedad se realiza por todos los participantes de manera conjunta, y la enajenación se realiza con el consentimiento de todos los participantes, independientemente de la persona que sea participante directo en la transacción.

Derecho de herencia de por vida brinda al sujeto de este derecho y a sus herederos la oportunidad de ejercer en relación con este terreno los derechos de uso y posesión (de acuerdo con el destino designado de los terrenos a los que se asigna el terreno) sin derecho a disponer.

Derecho de uso permanente (ilimitado) similar al anterior, pero sin los derechos de herencia y el derecho a ceder la parcela a otras personas para su alquiler o uso gratuito sin el permiso del propietario.

El derecho a la gestión económica proporciona a la empresa unitaria el ejercicio de todos los derechos de uso y propiedad, y con el permiso del propietario, y una disposición limitada (arrendamiento, prenda, contribución a capital autorizado) - sin limitar los propósitos de uso de la propiedad, pero con el derecho del propietario a recibir parte del beneficio de este uso.

El derecho a la gestión operativa idéntica a la ley anterior, pero tiene restricciones adicionales: sobre el uso de la propiedad (solo para los fines de la actividad legal, con la posibilidad de confiscar parte de la propiedad en caso de uso indebido) y sobre su disposición (no hay posibilidad de hipoteca , arrendamiento, etc. - incluso con el permiso del propietario) ...

Además de estos derechos básicos en relación con la propiedad inmobiliaria, se distinguen poderes adicionales:

el derecho a los ingresos recibidos por la operación de la instalación;
el derecho a la alienación voluntaria (transferencia a otra persona), el consumo, el desperdicio, el cambio a su propia discreción, hasta la destrucción de las mejoras;
propiedad indefinida y protección contra la expropiación (derecho a la seguridad);
prohibición de utilizar el objeto en detrimento de otras personas;
la posibilidad de retirar el objeto en pago del reembolso de la deuda;
garantías de restitución de derechos vulnerados.

En la práctica de administrar un objeto, cada uno de estos componentes, individualmente o en un grupo, puede ser transferido por el propietario a otra persona bajo un acuerdo en ciertas condiciones, después de lo cual la propiedad total se convierte en un gravamen que restringe la posibilidad de usar el objeto para fines no previstos por el acuerdo especificado.

Restricciones (gravámenes)- la presencia de condiciones establecidas por ley o de organismos autorizados en la forma prescrita por la ley, prohibiciones que restrinjan al titular de los derechos de autor en el ejercicio de la propiedad u otros derechos de propiedad sobre un objeto específico de propiedad inmueble (servidumbre, hipoteca, administración de fideicomisos, arrendamiento, embargo de bienes y otros).

Servidumbre- el derecho de propiedad de usar la cosa de otra persona en interés de una determinada persona. La servidumbre puede gravar edificios, estructuras y otros bienes inmuebles, cuyo uso limitado es necesario fuera de la conexión con el uso del terreno.

En este caso, el derecho de uso no está asociado con el sujeto del derecho de propiedad, sino con la cosa. Como resultado: en el caso de la transferencia de derechos sobre un terreno gravado con una servidumbre a otra persona, la fuerza legal de esta servidumbre permanece; Una servidumbre no puede ser objeto independiente de compraventa, prenda y no puede ser transferida de ninguna manera a personas que no sean propietarias de un inmueble, para asegurar el uso del cual se establece la servidumbre.

El gravamen de una parcela de tierra con servidumbre no priva al propietario de la parcela de los derechos de propiedad, uso y disposición de esta parcela.

Distinga entre servidumbres positivas y negativas.

Una servidumbre positiva es el derecho de una persona que tiene una servidumbre a realizar ciertas acciones en detrimento de los bienes raíces de otra persona. Por ejemplo, una servidumbre positiva es el derecho a garantizar el paso y el paso a través de un terreno vecino, el tendido y operación de líneas eléctricas, comunicaciones y tuberías, suministro de agua y recuperación de tierras, así como otras necesidades del propietario de la propiedad inmobiliaria. que no se puede proporcionar sin establecer una servidumbre.

Una servidumbre negativa es el derecho a exigir al propietario de una parcela vecina que se abstenga de ciertos tipos de uso. Por ejemplo, el derecho a exigir no erigir edificaciones y estructuras que impidan el acceso al área de luz y aire (servidumbre de aire y luz) o estropeen la apariencia (servidumbre de la forma), etc.

Hipoteca- la forma de organizar la recepción por parte del deudor hipotecario (la persona que asume la obligación de la deuda) de los préstamos garantizados por el inmueble. La hipoteca proporciona garantías de reembolso del préstamo mediante el gravamen del derecho de propiedad al sujeto de la prenda con el derecho del acreedor pignoraticio (el acreedor principal u otro tenedor de la obligación de la prenda) de satisfacer preferentemente el crédito principal del valor del objeto pignorado. . En este caso, el acreedor no adquiere derechos de propiedad, así como los derechos de uso o posesión del objeto, aunque el deudor incumpla sus obligaciones. El derecho a asegurar la devolución del préstamo lo ejerce el pignorante recibiendo la parte correspondiente del monto recibido por la venta del objeto en subasta pública, realizada por un organismo especializado mediante resolución judicial. Al mismo tiempo, las costas y gastos legales por la venta del sujeto de prenda se reembolsan con el monto mencionado de los ingresos.

El pignorante también tiene derecho a percibir una indemnización por las pérdidas y sanciones derivadas del incumplimiento o retraso en el cumplimiento de las obligaciones, así como intereses por el uso ilícito de otros. en efectivo... Es importante que el acreedor prendario conserve su derecho sobre el sujeto de la prenda en caso de un cambio en su destino legal por decisión del propietario (pignorante).

Los siguientes tipos de restricciones (gravámenes) y servidumbres establecidas en relación con los objetos inmobiliarios se encuentran con mayor frecuencia en las actividades de planificación urbana:

una prohibición de cambiar el uso o propósito previsto sin acuerdo en orden establecido;
la condición para iniciar y completar la construcción, reconstrucción o mejora dentro de un período determinado de acuerdo con el proyecto acordado en la forma establecida;
la prohibición de ciertos tipos y parámetros del uso de un terreno y cambios en los objetos inmobiliarios;
restricción al uso de objetos de ingeniería, transporte e infraestructuras sociales que sean de propiedad municipal o estatal, ubicados en un terreno cedido a la propiedad, posesión, uso o arrendamiento de un persona natural;
restricción al uso de un terreno debido a la ubicación en él de edificios, estructuras y estructuras que no pertenecen al propietario, propietario, usuario o arrendatario de este terreno;
la condición para cumplir con las restricciones sobre el uso de un terreno ubicado en la zona de protección de monumentos históricos y culturales, en el territorio de un objeto natural especialmente protegido, en una zona de protección del agua, dentro de los límites de un territorio expuesto a la naturaleza y emergencias provocadas por el hombre, otros territorios, cuyas restricciones de uso están establecidas legislativamente;
la condición de realizar ciertos trabajos sobre la protección de monumentos del patrimonio histórico, arquitectónico y arqueológico, sobre la disposición de las zonas de seguridad, sanitarias - protectoras y otras protectoras;
prohibición de cambio apariencia, reconstrucción o demolición de un edificio, estructura, estructura sin aprobación de acuerdo con el procedimiento establecido;
la condición para llevar a cabo la construcción, reparación o mantenimiento de una carretera, una red de equipos de ingeniería, apta para un terreno, otro objeto inmobiliario o que pasa por un terreno;
la condición para el uso de la parcela de tierra para el tendido y reparación de redes de servicios públicos de equipos de ingeniería dentro de sus franjas (técnicas) de reparación y construcción;
la condición para realizar trabajos de drenaje, creación de estructuras de ingeniería y protección en la parcela de tierra;
provisión de uso temporal de una parcela de tierra para la producción de trabajos de diseño y estudio;
la condición para la construcción de edificios, estructuras, estructuras de cierta altura;
creación de plantaciones protectoras u otros objetos de conservación de la naturaleza;
proporcionar apoyo en esta parcela de tierra de edificios, estructuras, estructuras de la parcela vecina o el voladizo de dichos objetos sobre esta parcela;
condición para preservar el hábitat natural y las rutas migratorias de los animales salvajes.

Un terreno, edificio, estructura y estructura también puede estar gravado con otras restricciones urbanísticas, prohibiciones y otras condiciones de uso establecidas en el interés público y estatal de acuerdo con la legislación.

Entorno legal para el funcionamiento del objeto inmobiliario está conformado por el sistema de autoridades legislativas, ejecutivas y judiciales y sus instituciones en interacción con las entidades comerciales, propietarios y mercados, con el uso del poder basado en las disposiciones reglamentarias. El entorno legal crea un sistema de incentivos y restricciones para el funcionamiento y desarrollo de los inmuebles.

Las principales características del entorno legal incluyen:

el nivel de garantías legislativas y reglamentarias de los derechos de propiedad;
el nivel de complejidad de los procedimientos para registrar derechos y asegurar el funcionamiento del objeto;
estabilidad de los principios de la política fiscal y aduanera;
apoyo legal y regulatorio para la garantía de los derechos de los inversionistas;
apoyo legislativo a las normas de zonificación del territorio y planificación urbana;
el nivel de restricciones en el funcionamiento y desarrollo de objetos del lado de los organismos de protección de monumentos, departamentos;
la existencia de restricciones legales para migrantes y ciudadanos extranjeros;
el nivel de riesgos políticos como las razones de los cambios en los estándares, regulaciones y reglas para el funcionamiento del mercado inmobiliario.

Las principales fuentes del derecho en la Federación de Rusia son los reglamentos, incluidas las leyes y los reglamentos.

La base legislativa de la Federación de Rusia consiste en:

La Constitución de la Federación de Rusia (la ley de la más alta fuerza legal);
leyes constitucionales;
Códigos RF - Civil, Terreno, Vivienda, Agua, Desarrollo Urbano, Silvicultura;
leyes federales y otros actos de la Asamblea Federal (decretos, reglamentos).

Aplicado a bienes raíces Constitución de la Federación de Rusia :

garantiza la libertad actividad económica y protege los derechos de propiedad privada, estatal, municipal y otras formas de propiedad;
determina el estatus especial de la tierra y otros recursos naturales como base de la vida y actividades de los pueblos que habitan en el territorio correspondiente;
establece el derecho a la propiedad privada de la tierra por parte de los ciudadanos y sus asociaciones, sujeto a su observancia de los intereses públicos;
garantiza el derecho de los ciudadanos a la vivienda y la protección estatal de los derechos y libertades del hombre y ciudadano de la Federación de Rusia.

Código Civil de la Federación de Rusia establece un sistema de conceptos, normas, instituciones y principios que armonizan todo el Marco legislativo en interés del desarrollo de las relaciones de mercado, y en relación con el sector inmobiliario, proporciona:

determinación de los motivos de ocurrencia, normas de implementación y protección derechos civiles;
descripción del contenido y los elementos de la capacidad jurídica y la capacidad jurídica de los ciudadanos, incluso en el ámbito de las relaciones jurídicas de propiedad;
regulación normativa de los procedimientos para la creación y funcionamiento de una persona jurídica, así como los derechos de propiedad de las empresas diferentes formas propiedad y estructura organizativa.

V Código de tierras de la Federación de Rusia se presentan los principios básicos y composición de la legislación agraria, se describen las relaciones reguladas por esta legislación, se caracterizan los objetos y sujetos de las relaciones territoriales, se clasifican las competencias de los sujetos de derecho en los diferentes niveles de gobierno. Aquí, se introduce la categorización de las tierras de acuerdo con su propósito previsto, se determina el procedimiento para asignar tierras a una categoría particular, se estipula un sistema de medidas para la protección de la tierra.

El Código establece las reglas y el procedimiento para la transferencia de tierras a ciudadanos y personas jurídicas para su propiedad y arrendamiento, y para las personas jurídicas, y para uso permanente (sin derecho a disponer). Se negocian las condiciones para la provisión de parcelas para la construcción, para el funcionamiento de una economía campesina (agrícola), la jardinería y la agricultura de camiones, para la construcción de cabañas de verano y otros fines no prohibidos por la ley.

Código de aguas de la Federación de Rusia define la peculiaridad de las aguas como un componente especial del medio natural. El Código introduce los conceptos básicos, define la composición, los objetivos de la legislación de aguas, las relaciones reguladas por la legislación de aguas y la vigencia de la legislación de aguas en el tiempo. Proporciona una definición del concepto de cuerpo de agua y una clasificación de los tipos de tales objetos (cuerpos de agua superficiales y subterráneos; aguas marinas internas y el mar territorial de la Federación de Rusia), proporciona características de los objetos superficiales y subterráneos.

Código Forestal de la Federación de Rusia conjuntos base legal uso racional, protección, protección y reproducción de los bosques, aumentando su potencial ecológico y de recursos. Se afirma que:

No se permiten compraventa, hipotecas y demás transacciones que impliquen o puedan suponer la enajenación de parcelas del fondo forestal, así como parcelas forestales que no estén incluidas en el fondo forestal;
Las transacciones con los derechos de uso de terrenos forestales y los derechos de uso de terrenos forestales que no están incluidos en el fondo forestal se realizan de acuerdo con el procedimiento establecido por la legislación forestal, y en la parte no regulada por ella, por la legislación civil. ;
La vegetación arbórea y arbustiva se puede transferir de una persona a otra en la forma prescrita por la legislación civil y la legislación agraria.

Código de vivienda de la Federación de Rusia regula las relaciones sobre:

la emergencia, ejercicio, cambio y extinción del derecho a la propiedad, uso y disposición de los locales residenciales del parque habitacional estatal y municipal;
uso de locales residenciales del parque de viviendas privadas;
uso de la propiedad común de los propietarios del local;
clasificar los locales como locales residenciales y excluirlos del parque de viviendas;
contabilidad del stock de viviendas; mantenimiento y reparación de locales residenciales;
reconstrucción y remodelación de locales residenciales;
gestión de edificios de apartamentos;
la creación y funcionamiento de las cooperativas de vivienda y construcción de viviendas, las asociaciones de propietarios, los derechos y obligaciones de sus miembros;
Proporcionar utilidades;
control sobre el uso y seguridad del parque habitacional, cumplimiento de los locales residenciales con las normas y reglamentos sanitarios y técnicos establecidos, así como otros requisitos legales.

Código de planificación urbana de la Federación de Rusia regula las relaciones en el campo de la creación de un sistema de asentamiento, planificación urbana, desarrollo, mejoramiento de asentamientos urbanos y rurales. También regula el desarrollo de las infraestructuras de ingeniería, transporte y sociales en los asentamientos, el uso racional de los recursos naturales, la preservación de los objetos del patrimonio histórico y cultural y la protección del medio natural para asegurar condiciones de vida favorables para la población.

Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" establece la obligación de registro y la disponibilidad de información al respecto. Presenta el procedimiento de registro con una descripción del registro, las condiciones para la preparación y presentación de documentos, así como los motivos para suspender o denegar el registro. Funciones de registro destacadas ciertos tipos derechos: derechos de propiedad inmobiliaria en condominios, derechos de propiedad común, derechos de propiedad de nueva creación, derechos de arrendamiento, servidumbres, hipotecas, administración de fideicomisos.

En la Ley federal "sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia" prevé la evaluación obligatoria del mercado y otros tipos de valor de los objetos inmobiliarios que pertenecen a la Federación de Rusia, sus sujetos o municipios: durante la privatización, transferencia a fideicomiso, arrendamiento, prenda, enajenación, contribución al capital autorizado, así como en el caso de disputas de propiedad. Se prescriben las bases contractuales de la tasación, se formulan los requisitos del contrato y del contenido del informe de tasación. La ley obliga a los tasadores a asegurar su responsabilidad civil, establece un procedimiento para regular las actividades de tasación, incluso mediante la aprobación de normas de tasación, la definición de requisitos para el nivel educativo de los tasadores y la licencia de este tipo de actividad.

Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" establece las bases para el surgimiento de una hipoteca y su regulación, incluyendo una lista de obligaciones y requisitos garantizados por la hipoteca. Se proporciona una lista de tipos de objetos inmobiliarios que pueden ser objeto de prenda, así como las características del derecho a transferir la propiedad como prenda, se introduce una prohibición sobre la prenda de la propiedad retirada de la circulación, que se ha convertido en el tema de la recaudación, sujeto a privatización obligatoria o no sujeto a privatización en absoluto, las condiciones para pignorar el derecho de arrendamiento, y también la propiedad en propiedad común.

Ley Federal "Sobre el Subsuelo" que contiene legal y fundamentos economicos el uso racional y la protección del subsuelo, garantiza la protección de los intereses del estado y los ciudadanos de la Federación de Rusia, así como los derechos de los usuarios del subsuelo. Introduce una definición del concepto de subsuelo, el alcance de la regulación, un sistema de actos legislativos sobre el subsuelo, las condiciones para la regulación legal de las relaciones en el uso del subsuelo y los detalles de la implementación de los derechos de propiedad del subsuelo. Se estipula que el subsuelo dentro de los límites del territorio de la Federación de Rusia, incluido el espacio subterráneo y los minerales, la energía y otros recursos contenidos en el subsuelo, son propiedad del Estado con la implementación de este derecho conjuntamente por la Federación de Rusia y sus súbditos, pero sin el derecho de ninguna forma de enajenación de las parcelas del subsuelo.

Lista de literatura usada:

Constitución de la Federación de Rusia de 12.12.1993. // Periódico ruso - 25 de diciembre de 1993.
Código Civil de la Federación de Rusia (primera parte). Ley Federal del 30 de noviembre de 1994 No. 51 // Legislación recopilada de la Federación de Rusia. - 1994. - No. 32. - Arte. 3301.
Ozerov E. S. Economía y gestión inmobiliaria. SPb: Editorial "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X
Código de tierras de la Federación de Rusia. Ley Federal del 30 de octubre de 2001 No. 136-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 de octubre de 2001
Código de aguas de la Federación de Rusia. Ley Federal de 16 de noviembre de 1995 No. 167-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17 de noviembre de 1995
Código Forestal de la Federación de Rusia. Ley Federal de 22 de enero de 1997 No. 22-FZ // Legislación recopilada de la Federación de Rusia. - 1997. - No. 5. - Arte. 610
Código de vivienda de la Federación de Rusia. Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 188-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 de diciembre de 2004
Código de desarrollo urbano de la Federación de Rusia. Ley Federal de 29 de diciembre de 2004 No. 190-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 de diciembre de 2004
Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. Ley Federal de 21 de julio de 1997 No. 122-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22 de julio de 1997
Sobre las actividades de tasación en la Federación de Rusia. Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 de julio de 1998
Hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles). Ley Federal del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18 de julio de 1998
Sobre los intestinos. Ley Federal del 21 de febrero de 1992 No. 2359-1 // Boletín del Congreso de la ND de la Federación de Rusia y las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia. - 1992. - No. 16. - Arte. 834.

1.5. Económico y esencia social bienes raíces

La propiedad inmobiliaria como beneficio económico cumple las siguientes funciones:

un bien (no lucrativo) - un recurso para uso personal o uso público, es decir .:
bienes raíces residenciales, incluidos terrenos personales o jardinería;
terrenos y edificios de instituciones médicas, educativas, de defensa y otras de importancia social;
un activo real: un recurso (factor de producción) para la producción de bienes y servicios con el fin de obtener una ganancia, es decir bienes raíces comerciales, incluidos bienes raíces industriales, incluidas tierras agrícolas, depósitos de fábricas de pescado, complejos inmobiliarios de empresas, etc.
activo financiero (de inversión), es decir:
bienes adquiridos para su posterior reventa especulativa con beneficio;
capital en forma real, que genera ganancias por arrendamiento y reventa rentable (bienes raíces comerciales);
garantías para instrumentos financieros (valores, incluidas las hipotecas).

Las características de los bienes raíces como producto incluyen:

la inmovilidad del objeto en el espacio limita las posibilidades para la implementación de la transacción solo por los parámetros del mercado regional,
la singularidad de los objetos, debido a la singularidad de la combinación de una gran cantidad de rasgos característicos (no hay análogos absolutos), conduce a la singularidad de cada transacción en el mercado inmobiliario;
la durabilidad del objeto asegura su presencia en el mercado como parte integral del suministro (latente o explícito) durante mucho tiempo bajo cualquier fluctuación en las condiciones del mercado;
los recursos limitados de la tierra y la duración de la creación de mejoras conducen a una elasticidad relativamente baja de la oferta de este producto y a las características correspondientes de los precios de mercado;
la complejidad de la estructura del objeto con la posibilidad de variaciones en el agregado de propiedades físicas y legales, en combinación con la alta complejidad de los procesos de mercado, obliga a los participantes en las transacciones a soportar altos costos de transacción en la preparación e implementación de las transacciones;
la complejidad de los procesos del mercado, acompañada de las dificultades para adquirir información, complica las tareas de determinación, verificación, aseguramiento de derechos, celebración de un contrato de compraventa, organización de acuerdos entre el comprador y el vendedor, obligando al uso de intermediarios;
baja liquidez conduce a un alargamiento significativo del tiempo de exposición al vender bienes inmuebles a precios de mercado.

Las características de los bienes raíces como activo financiero incluyen:

la heterogeneidad del activo asociada a la heterogeneidad de las características económicas de los objetos en el agregado de estos últimos (debido a la singularidad de cada objeto) complica significativamente los problemas de gestión de la cartera inmobiliaria;
la débil dependencia de la rentabilidad de los bienes raíces de la rentabilidad de otros activos permite considerar los bienes raíces como una alternativa al elegir direcciones para las inversiones de cartera;
la relativa estabilidad de los ingresos por la operación de la instalación, proporcionada por los contratos de arrendamiento a largo plazo y el seguimiento de los cambios en los ingresos luego de los cambios inflacionarios en los precios, facilita los pronósticos económicos y la gestión de los riesgos económicos;
la inagotabilidad del terreno y la durabilidad de los edificios, junto con el valor duradero de los bienes raíces para el consumidor, brindan un alto nivel de garantías para la seguridad de los fondos invertidos en comparación con otros tipos de activos financieros;
necesidad de alto nivel inversiones iniciales para la adquisición y / o desarrollo de un objeto, con el nivel requerido de independencia en la operación rentable, se reduce significativamente el rango de usuarios potenciales de este tipo de activo;
la necesidad de una gestión altamente profesional de las instalaciones debido al alto grado de complejidad de su estructura y el sistema para asegurar su funcionamiento lleva a la necesidad de involucrar no solo a las sociedades de bolsa, sino también a las sociedades gestoras en el proceso de obtención de beneficios;
la baja liquidez y los altos costos de transacción de este activo en comparación con los valores reduce su atractivo en la implementación de transacciones especulativas.

Operaciones inmobiliarias- este es :

acciones de ciudadanos y personas jurídicas encaminadas a establecer, modificar o extinguir derechos y obligaciones civiles en relación con el objeto inmobiliario;
hecho jurídico que da lugar al resultado jurídico buscado por los sujetos de la transacción con el objeto inmobiliario.

El propósito de cualquier transacción es la adquisición de propiedad o el derecho de uso de la propiedad.

La validez de la transacción se determina mediante la combinación de las siguientes condiciones:

la legalidad del contenido;
capacidad jurídica y capacidad jurídica de las personas físicas y jurídicas que realizan la transacción;
conformidad de la voluntad y la voluntad de las partes de la transacción;
Cumplimiento de la forma de la transacción.

Si no se cumple al menos una de las condiciones anteriores, la transacción no es válida.

Una transacción se considera nula y sin efecto si:

cometidos con un propósito obviamente contrario a los fundamentos de la ley y el orden o la moral;
la expresión de la voluntad no corresponde a la verdadera voluntad;
se violaron la forma de la transacción y los requisitos para su registro estatal;
la parte de la transacción es incapaz, es decir, incapaz de comprender el significado de sus acciones;
la transacción de una persona jurídica va más allá de su capacidad jurídica.

Las transacciones se pueden realizar de dos formas:

oral;
escrito.

Las transacciones verbales son posibles:

si una forma escrita no está establecida por ley o acuerdo;
para las operaciones ejecutadas en su propia ejecución (excepto aquellas para las que se proporciona un formulario notarial, y las operaciones cuya inobservancia de la forma escrita simple conlleva su nulidad);
para transacciones de conformidad con un acuerdo celebrado por escrito (si esto no contradice la ley, otros actos legales y el contrato).

La forma escrita de la transacción consiste en la elaboración de un documento que refleje el contenido de la transacción y esté firmado por quien la realiza.

Los contratos escritos también pueden celebrarse mediante el intercambio de documentos, por correo, teletipo, comunicación electrónica o de otro tipo.

Un objeto inmobiliario puede ser objeto de negociación y transacciones en varias formas, que se distinguen por la integridad de los derechos transferidos:

el objeto en sí está a la venta si la propiedad total se transfiere al comprador (con un paquete completo de poderes, incluidos los derechos para gastar, transferir y destruir el objeto);
se vende el derecho del inquilino si el derecho de propiedad y uso se transfiere al comprador (arrendatario) (sin derecho a disponer, pero con derecho a cambiar la naturaleza física del objeto);
se vende el derecho de uso si el derecho de uso se transfiere al comprador (arrendatario) (sin derecho a disponer del destino legal y físico del objeto);
derecho del propietario a la venta recibir un ingreso regular mediante el arrendamiento del objeto en nombre del propietario (posiblemente a través de un arrendamiento a largo plazo con derecho a transferir el objeto o partes del mismo para subarrendar).

Con cambio de titularidad	Con un cambio en la composición de los propietarios.	Con la adición de otros sujetos de derechos
Compra y venta	Accionado	Fondos de inversión
Herencia por ley o por testamento	Cambio de composición con división de propiedad	Construcción, reconstrucción
Ejecución de obligaciones (garantías o deudas)	Cambio en la composición de los sujetos tras la liquidación de una empresa	Transferir a la confianza
Privatización; nacionalización	Contribución de la propiedad al capital autorizado	Alquiler, alquiler, subarrendamiento, alquiler
Alquiler dependiente y mantenimiento de por vida	Construcción compartida con asignación de acciones	Transferir a administración económica, gestión operativa
Retirada de un terreno y demolición de un edificio	Procesamiento de préstamos garantizados por bienes raíces	Cesión de tierras en herencia y uso permanente
Intercambio e intercambio	Reasentamiento (apartamento comunal)	Introducción y retiro de servidumbres, reserva
-	Entrar en un condominio	Seguro

Compra y venta

El contrato de compraventa de un objeto inmobiliario se concluye por escrito y está sujeto al registro estatal obligatorio.

D. V. Vinogradov
OPERACIONES INMOBILIARIAS. ESENCIA ECONÓMICA Y SOCIAL DEL INMOBILIARIO. COMPONENTES DE LA PROPIEDAD Y CICLO DE VIDA. ECONOMÍA INMOBILIARIA: GUÍA DE FORMACIÓN