Guida allo studio dell'economia immobiliare

Il libro di testo rivela i concetti di base della disciplina "Economia degli immobili", il mercato immobiliare, le transazioni e i titoli nel mercato immobiliare, il meccanismo di gestione del rischio, il sistema di regolamentazione del mercato immobiliare sono studiati in modo multilaterale maniera. Viene considerato il meccanismo del prestito ipotecario. La parte pratica del libro di testo si trova alla fine di ogni capitolo ed è presentata sotto forma di domande di autocontrollo, test, compiti e crittogrammi. A seconda del metodo di soluzione, i test si dividono in tre tipi: selezione della risposta corretta, ricerca di un'alternativa, definizione del termine. Questa pubblicazione consentirà agli studenti di acquisire conoscenze e competenze per una carriera professionale di successo e (o) continuare formazione professionale nella magistratura.

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Il manuale è redatto in conformità con lo standard per la disciplina "Economia del settore immobiliare" specialità "Economia e gestione dell'impresa (per settore)" e il curriculum per questa disciplina. Copre gli argomenti principali della disciplina. Viene descritta la regolamentazione statale del mercato immobiliare, vengono considerate le transazioni con tutti i tipi di immobili. Attenzione è rivolta anche al finanziamento di oggetti immobiliari. Vengono descritti approcci e metodi di valutazione immobiliare.

Stanze ufficio.
Quando si classificano i centri commerciali in ciascuna regione, vengono presi in considerazione vari fattori, in base ai quali i locali appartengono a una classe o all'altra. Di norma, questi sono: posizione; tipologia e livello tecnico; la qualità dell'edificio (il livello delle finiture, lo stato della facciata, l'ingresso centrale, la presenza di ascensori); qualità della gestione (società di gestione, disponibilità servizi aggiuntivi per gli inquilini), ecc.
La classificazione internazionale potrebbe non coincidere con quella utilizzata in varie regioni della Russia (Tabella 1.1), attualmente si pratica l'assegnazione di classi principalmente dalle stesse società di gestione, che non sempre rispecchia il reale stato delle cose e disorienta i partecipanti al il mercato immobiliare.

SOMMARIO
introduzione
1 Concetti di base e definizioni di economia immobiliare
1.1 Concetto, essenza e caratteristiche di base del bene immobile.
1.2 Classificazione degli oggetti immobiliari.
1.2.1 Sistema di classificazione degli oggetti immobiliari.
1.2.2 Classificazione degli immobili residenziali.
1.2.3 Classificazione degli immobili commerciali.
1.3 Terreno come base immobiliare.
1.3.1 L'essenza della terra.
1.3.2 Categorie di terreni.
2 L'essenza del mercato immobiliare
2.1 Contenuto dei concetti di base e delle funzioni di base del mercato immobiliare.
2.2 L'impatto degli indirizzi strategici nello sviluppo dell'economia del Paese sul mercato immobiliare.
2.2.1 Politica statale nello sviluppo immobiliare.
2.2.2 Economico e sviluppo sociale nel mercato immobiliare residenziale.
2.3 Atti normativi legislativi e regolamentari.
3 Regolamentazione statale del mercato immobiliare
3.1 Zonizzazione dello spazio urbano e registrazione catastale statale.
3.2 Transazioni con oggetti immobiliari.
3.3 Registrazione statale dei diritti immobiliari.
3.3.1 Principi di registrazione statale dei diritti immobiliari.
3.3.2 Singolo Registro di Stato Giusto.
3.3.3 Procedura per la registrazione statale dei diritti immobiliari.
4 Tecnologie per la valutazione immobiliare
4.1 Tipi di valori di proprietà.
4.2 Principi e tecnologie per la valutazione immobiliare.
4.3 Modalità di valutazione del valore degli immobili e loro utilizzo pratico.
4.4 Registrazione degli esiti delle perizie immobiliari.
5 Finanziamento di beni immobili
5.1 Prestito a beni immobili.
5.1.1 La nascita e lo sviluppo del credito ipotecario
5.1.2 Modalità di prestito ipotecario per gli immobili.
5.2 Modalità di finanziamento immobiliare in casi particolari.
Conclusione Letteratura

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Risposte esame - Economia immobiliare 2011-2012 (Culla)

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ECONOMIA IMMOBILIARE: GUIDA ALLA FORMAZIONE

Economia immobiliare

Il tutorial riassume le principali disposizioni del corso "Economia del Real Estate". Vengono prese in considerazione le specificità degli immobili come merce, i metodi di valutazione, la registrazione e la contabilità degli oggetti immobiliari. Vengono forniti esempi di soluzioni a problemi pratici.

Capitolo 1. Componenti immobiliari e ciclo di vita

1.1 Definizione di immobile

Parola " immobiliare"È stato formato in russo da tre parole:" non Su movimento no "," loro sostanza "(" loro enie ")," proprio colonna vertebrale". Pertanto, nella parola russa "immobiliare" la lingua ha fissato le seguenti caratteristiche: immobilità, appartenenza a qualcuno (ho una cosa), appartenenza al diritto di proprietà.

Dal 1917, dopo l'abolizione della proprietà privata, il termine "immobiliare" è scomparso dalla circolazione legale e dalla pratica. Solo dopo il 1990, insieme al diritto alla proprietà privata, è stato ripreso il concetto di immobile.

Il concetto di "immobiliare" è inseparabile da un altro concetto: "proprietà".

Proprietà- un insieme di proprietà, ad es. soggetto al valore monetario, i rapporti giuridici in cui si trova questa persona (fisica o giuridica).

La proprietà appartenente a qualsiasi persona fisica o giuridica è suddivisa in base al suo contenuto in:

bene: un insieme di cose che appartengono a una persona in base alla proprietà o in virtù di un altro diritto di proprietà; un insieme di diritti sulle azioni di altre persone (ad esempio, proprietà del debito);
responsabilità: un insieme di cose appartenenti ad altre persone, ma temporaneamente in possesso di questa persona; una serie di obblighi su una determinata persona.

Storicamente, fin dai tempi del diritto romano, i beni sono generalmente suddivisi in mobili e immobili.

Secondo l'art. 130 del Codice Civile Federazione Russa(di seguito denominato Codice Civile della Federazione Russa) "a cose immobili ( immobiliare, immobiliare) includono appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati e tutto ciò che è saldamente connesso con il terreno, ovvero oggetti il cui movimento è impossibile senza danni sproporzionati al loro scopo, comprese foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture.

Le cose immobili includono anche aerei e navi marittime soggette a registrazione statale, navi per la navigazione interna e oggetti spaziali. Anche altri beni possono essere classificati come immobili per legge”.

Secondo il Codice di pianificazione urbanistica della Federazione Russa (di seguito denominato GSK RF), gli oggetti immobiliari sono oggetti in relazione ai quali vengono svolte attività di pianificazione urbana. Attività di pianificazione urbana - attività per lo sviluppo dei territori, comprese le città e altri insediamenti, svolte sotto forma di pianificazione territoriale, zonizzazione urbanistica, pianificazione territoriale, progettazione architettonica e costruttiva, costruzione, grandi riparazioni, ricostruzione di strutture di costruzione del capitale.

Inoltre, il bene immobile è riconosciuto come impresa nel suo insieme come complesso immobiliare utilizzato per l'attuazione di attività imprenditoriale.

Nella letteratura straniera c'è una divisione dei concetti di "cosa immobile" (beni immobili) e "beni immobili" (beni immobili). In questo caso, il primo è l'essenza materiale, fisicamente tangibile del concetto di immobile, e il secondo - denota l'essenza giuridica di questo concetto come un insieme (pacchetto) di diritti di proprietà di tutti i soggetti relativi a una determinata cosa.

Allo stesso tempo, l'entità materiale comprende: appezzamenti di terreno, appezzamenti di sottosuolo, corpi idrici isolati, foreste, piantagioni perenni, edifici, strutture, comunicazioni ingegneristiche, ad es. tutto ciò che è saldamente connesso alla terra e non può essere spostato senza danni sproporzionati al loro scopo, cioè i beni immobili (fisicamente non mobili) è rappresentato come la somma di due componenti: terreno e miglioramento.

Il miglioramento è ciò che viene fatto dalle mani dell'uomo e richiede l'investimento del suo lavoro e il dispendio di risorse. Allo stesso tempo, si presume che il miglioramento stesso non possa essere considerato un oggetto immobiliare separato dal terreno, poiché rimane immobile e adempie al suo scopo solo nella condizione e durante il suo fermo attaccamento al terreno.

L'essenza giuridica consiste in: proprietà, gestione economica, gestione operativa, proprietà ereditaria permanente, diritti di utilizzo permanente, ipoteche, servitù e altri diritti nei casi previsti dal codice civile della Federazione Russa e da altre leggi.

Impegni (restrizioni) - la presenza di stabilito dalla legge o organismi autorizzati secondo le modalità previste dalla legge condizionale, i divieti che limitano il titolare del diritto nell'esercizio della proprietà o di altri diritti patrimoniali su uno specifico oggetto del bene immobile (servitù, ipoteca, amministrazione fiduciaria, locazione, sequestro di beni ed altri).

Per chiarezza, presentiamo la struttura del concetto di "immobiliare" nella forma della tabella 1.

Tabella 1. La struttura del concetto di "immobiliare"

Immobili (beni immobili)
Cosa (entità fisica)		Diritti (persona giuridica)
terra	Miglioramenti	diritti	Ingombri
terra; appezzamenti di sottosuolo; corpi idrici isolati; foreste	costruzione; strutture; ingegneria Comunicazione; piantagioni	proprietà; gestione economica; gestione operativa; possesso ereditato; uso illimitato	mutuo; servitù; regole di zonizzazione; protezione dei monumenti; altre restrizioni;

una forte connessione con un determinato appezzamento di terreno (l'impossibilità di spostare l'oggetto senza danni sproporzionati al suo scopo);
completezza dal punto di vista della possibilità di utilizzo per lo scopo previsto;
certificato (ufficialmente registrato) appartenente a un proprietario specifico - uno stato, un'entità costituente la Federazione, un comune, un individuo o un gruppo di individui;
la possibilità di separazione fisica dell'oggetto immobiliare e dell'immobile (ovvero la presenza di confini fisici chiaramente definiti dell'oggetto immobiliare);
indipendenza funzionale dell'oggetto immobiliare (è possibile utilizzare tale oggetto immobiliare separatamente da altri oggetti, oppure il suo scopo funzionale prevede l'utilizzo parziale di altri oggetti immobiliari);
la presenza (o l'assenza) di servitù e altre restrizioni ai diritti d'uso.

Gli elementi non relativi a beni immobili, inclusi denaro e titoli, sono rilevati come beni mobili. La registrazione dei diritti sui beni mobili non è richiesta, salvo nei casi previsti dalla legge.

Codice di sviluppo urbano della Federazione Russa. Legge federale del 29 dicembre 2004 n. 190 // giornale russo- 30 dicembre 2004
Friedman J., Ordway Nick. Analisi e valutazione di immobili a reddito. Scrivo dall'inglese. - M.: Delo, 1997 .-- 480 p. - ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Economia e gestione degli immobili. SPb: Casa editrice "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Diritto contrattuale. Libro secondo: Accordi sul trasferimento di proprietà. - M.: "Statuto", 2000. - 800 p. - ISBN 5-8354-0024-1

1.2 Ciclo di vita di un immobile

Il ciclo di vita di una proprietà (fisica) è il periodo di tempo durante il quale una proprietà esiste come oggetto fisico. Il ciclo di vita di un oggetto immobiliare si compone delle seguenti fasi (fasi):

1. Formazione del concetto di progetto e scelta dell'opzione per l'uso di un terreno libero... Durante questo periodo, viene effettuata la scelta dell'uso migliore e più efficiente del terreno, tenendo conto delle peculiarità delle sue caratteristiche e di tutte le proprietà dell'ambiente. Sulla base dell'analisi, viene selezionato il caso d'uso più produttivo tra quelli legalmente consentiti, realizzabili fisicamente, economicamente fattibili e finanziariamente fattibili. La selezione dei casi d'uso termina con lo sviluppo termine di paragone per progettare miglioramenti.

2. Progettazione di miglioramento. In questa fase - sulla base delle specifiche di progettazione - viene sviluppato un progetto (da un'organizzazione specializzata) con la produzione della documentazione necessaria per ottenere i permessi e la preparazione del terreno (con fissazione della forma e delle dimensioni, rimozione della vegetazione naturale e artificiale non necessaria , e corpi idrici drenanti), nonché posa di comunicazioni, costruzione di edifici (strutture) e piantumazione di nuovi impianti. L'accettazione del progetto da parte dell'organizzazione di progettazione è consigliabile da effettuarsi con la partecipazione della società di gestione che ha partecipato allo sviluppo delle specifiche tecniche per la progettazione.

3. Miglioramenti alla produzione (montaggio, costruzione)... Durante il periodo di attuazione del progetto, gli appaltatori modificano quasi completamente tutte le caratteristiche fisiche dell'oggetto, con la fissazione di tali modifiche nell'inventario e nei documenti catastali. Durante la costruzione delle migliorie e per effetto del consolidamento del nuovo stato dell'oggetto, di regola, cambiano anche le caratteristiche dell'ambiente relative all'oggetto creato.

4. Circolazione (acquisto e vendita, donazione, locazione, ecc.) con trasferimento di diritti di proprietà o con l'apparenza di un gravame su tale diritto. In questa fase, vengono eseguite operazioni con l'oggetto e lo stato registra un cambiamento nel destino giuridico di quest'ultimo. Quando si acquista e si vende un oggetto, l'oggetto della proprietà cambia. Quando terreni e/o migliorie sono affittati o affittati dal proprietario (o, per conto del proprietario, dalla società di gestione), i diritti di uso (ed, eventualmente, possesso) sono trasferiti ad altro soggetto con l'insorgere di un gravame di il diritto di proprietà.

5. Uso (uso) della struttura per lo scopo previsto con manutenzione tecnica e operativa... In questa fase ciclo vitale il gestore (o società di gestione professionale) organizza l'uso razionale del potenziale di consumo dell'oggetto da parte degli utenti. Nel tempo, le caratteristiche dell'oggetto subiscono dei cambiamenti, perché i miglioramenti sono fisicamente usurati e funzionalmente obsoleti, il che è aggravato dai cambiamenti nella situazione dell'economia e dell'ambiente fisico esterno, portando a un'ulteriore, cosiddetta obsolescenza esterna.

Nel processo operativo, l'ispezione tecnica e la riparazione corrente dei singoli elementi di miglioramento vengono occasionalmente eseguite senza interrompere l'uso della struttura nel suo insieme.

6. Ammodernamento: riparazioni importanti, ricostruzione, ripristino di migliorie con eventuale riprofilatura (cambiamento della destinazione funzionale) dell'oggetto. Questa fase inizia nel momento in cui l'oggetto nel suo stato attuale non può più soddisfare le moderne esigenze degli utenti e/e se il suo funzionamento diventa economicamente inefficace. In questa fase, viene effettuata almeno una revisione importante senza modificare la soluzione progettuale e la destinazione funzionale, ma con l'eliminazione del degrado fisico rimovibile e dell'obsolescenza funzionale.

Se l'analisi della migliore e più efficiente fruizione dei terreni e delle migliorie, condotta in questo momento, mostra la fattibilità di una modifica parziale della destinazione funzionale delle migliorie, allora queste ultime vengono ricostruite con una modifica della disposizione di parte le premesse. Naturalmente, questo prevede anche le funzioni di revisione degli elementi di miglioramento che conservano la loro funzionalità originale.

Se l'analisi dell'uso dell'oggetto nello stato esistente mostra la necessità di una sostituzione completa del suo scopo funzionale, la ricostruzione può essere accompagnata non solo da un cambiamento radicale nel layout, ma anche dall'aggiunta o sovrastruttura di esistenti fabbricati e lo sviluppo di una parte libera del terreno.

7. Riciclaggio, demolizione di migliorie, smaltimento o riutilizzo di materiali... Il ciclo di vita termina con la demolizione delle migliorie al termine della loro vita economica. Societa 'di gestione prepara proposte per la nomina delle scadenze e un metodo economicamente fattibile di demolizione degli edifici, tenendo conto della possibilità di vendere elementi strutturali e materiali di edifici e comunicazioni da liquidare (il volume dei costi di liquidazione è ridotto al minimo).

Ovviamente, alcune fasi si ripetono in diverse fasi del ciclo di vita. Quindi, ad esempio, l'idea di un progetto per la creazione di un nuovo oggetto può sorgere sia nella fase in cui l'appezzamento di terreno è completamente libero, sia nella fase in cui la necessità di ricostruzione, demolizione parziale o completamento di edifici sorge. La fase di circolazione può realizzarsi ripetutamente durante la vita di un oggetto, ei momenti di circolazione determinano i confini temporali dei periodi che stanno alla base dei cosiddetti cicli di investimento.

Elenco della letteratura utilizzata:

1. Ozerov ES Economia e gestione degli immobili. SPb: Casa editrice "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X

1.3 Caratteristiche della natura fisica degli oggetti immobiliari e dell'ambiente esterno

La struttura degli immobili comprende: componenti naturali ("terreni") e "miglioramenti" artificiali.

Componenti naturali degli immobili a seconda degli insiemi delle loro caratteristiche, sono divisi in due gruppi:

"Appezzamenti di terreno liberi", vale a dire terreni privi di strutture (edifici e strutture), comunicazioni e piantagioni perenni, compresi quelli con sottosuolo sotto la superficie terrestre, con corpi idrici isolati e foreste in superficie. Questi appezzamenti sono destinati allo sviluppo o alla produzione (riproduzione) di cibo, energia, risorse idriche e minerali.
"Terreno con miglioramenti", vale a dire appezzamenti di terreno con piantumazioni perenni, comunicazioni, fabbricati e/o strutture di ogni genere

Terreno- una parte limitata e non mobile della superficie terrestre, che ha confini chiusi, posizione vincolante a un sistema di coordinate legalmente definito con punti di riferimento dell'indirizzo. Le caratteristiche del terreno includono:

forma: rettangolare, obliqua, rotonda o ellittica, con rientranze e sporgenze;
la dimensione dell'area (in ettari - per terreni agricoli e boschivi, riserve naturali e parchi nazionali; in centinaia - centinaia di metri quadrati - per agriturismi, giardini e aree suburbane per lo sviluppo individuale; in metri quadrati - per la pianificazione e lo sviluppo urbanistico );
le dimensioni delle linee di sagomatura, compresa la lunghezza del bordo frontale e la larghezza del sito (in metri) per i siti lungo le autostrade lungo le quali si muovono potenziali utenti o merci;
la profondità dello strato sotto la superficie del terreno, consentita per l'introduzione del proprietario del sito (fino a 5 metri);
parametri topografici - irregolarità della superficie - pendii e colline che sporgono sopra la superficie di rocce e pietre, bacini idrici e letti di corsi d'acqua;
parametri geologici - la composizione e la forza del suolo, la presenza e la forma di esistenza delle acque sotterranee, la forma di organizzazione delle comunicazioni sotterranee;
presenza (assenza) di vegetazione perenne (alberi e arbusti).

Di particolare importanza sono le caratteristiche del sito associate alla posizione: il prestigio dell'area di localizzazione, la lontananza del sito da fonti e comunicazioni di supporto vitale, dai centri commerciali, dalle autostrade di trasporto, dalle stazioni di trasporto pubblico e dai pedoni di massa percorsi, da aree ricreative e fonti di effetti dannosi per l'ambiente. Il significato della posizione dell'oggetto può cambiare a causa di attività umane volte a modificare l'ambiente (paesaggio, edifici, fornitura di comunicazioni, ecc.).

Un terreno può essere divisibile (se viene preservata la possibilità dell'uso consentito di ciascuna delle sue parti) e indivisibile. Allo stesso tempo, è consentito l'utilizzo che soddisfi le regole stabilite da leggi o regolamenti degli organi sociali nei seguenti settori:

zonizzazione del territorio - posizionamento di oggetti di qualsiasi scopo funzionale solo nelle zone del profilo corrispondente (ad esempio, gli edifici industriali non sono costruiti in un'area residenziale);
tutela dell'ambiente e della salute umana con la limitazione del volume delle industrie nocive (anche nelle aree del profilo corrispondente);
limitare il carico sull'ambiente naturale regolando la densità e l'ampiezza dell'edificio garantendo la conservazione degli spazi verdi e la fertilità del suolo.

I terreni differiscono nella preferenza per scopi funzionali:

terreni destinati alla coltivazione di prodotti agricoli (seminativi, terre vergini, fienili, pascoli, frutteti, piantagioni di colture industriali, ecc., ma privi di fabbricati destinati alla trasformazione dei prodotti agricoli);
terreni costieri del fondo idrico, utilizzati o riservati all'uso nel regime concordato con il regime di utilizzo del fondo idrico;
appezzamenti di terreni forestali ricoperti da foreste, destinati alla selvicoltura, riservati alle piantagioni forestali;
aree del fondo di produzione situate in luoghi o adiacenti a luoghi di sviluppo minerario in corso, pianificato o potenzialmente promettente, nonché utilizzati e destinati alla posa di trasporti e altre comunicazioni, per la costruzione di strutture e edifici di imprese industriali, complessi energetici, oggetti di rilevanza difensiva; ,
terreni adibiti o riservati allo sviluppo di fabbricati e strutture a scopo abitativo o sociale in territori appartenenti o adiacenti a città, operai, resort e agriturismi, a zone rurali insediamenti;
aree di valore ricreativo e salutare, ambientale, storico, culturale, protetto e commemorativo (riserve, parchi nazionali, giardini botanici, spiagge, luoghi di turismo di massa, parchi e aree ricreative di massa, zone di sorgenti minerali e fanghi curativi ).

Va tenuto presente che lo scopo funzionale del terreno può cambiare a causa di cambiamenti nelle preferenze del mercato in risposta alle mutevoli esigenze della società.

Seno- una parte della crosta terrestre situata al di sotto dello strato di suolo, e in sua assenza - al di sotto della superficie terrestre e del fondo di bacini idrici e corsi d'acqua, che si estende fino a profondità disponibili per lo studio e lo sviluppo geologico, contenente minerali, energia, acqua e altre risorse. Le informazioni di base sugli appezzamenti del sottosuolo (di solito presentate nel Catasto statale dei depositi e nel Bilancio statale delle riserve minerarie) forniscono una caratteristica dei principali e insieme ad essi i minerali sottostanti, inclusa una descrizione di tutti i componenti nella composizione di questi ultimi.

Le informazioni sulle aree del sottosuolo forniscono anche la possibilità di calcolare la fattibilità economica dello sviluppo del campo sulla base dell'analisi delle condizioni tecniche, idrologiche, ambientali e di altro tipo. Ciò tiene conto delle idee esistenti sulla quantità, qualità e grado di studio dei minerali per giacimento, sulla loro posizione e grado di sviluppo industriale, sulla domanda di queste risorse nei mercati nazionali e mondiali.

Corpo d'acqua- la concentrazione delle acque sulla superficie del terreno nelle forme del suo rilievo o nelle profondità, che ha confini, volume e caratteristiche del regime idrico, che implica una variazione dei livelli, dei costi e dei volumi d'acqua nel tempo.

foresta come prodotto di origine naturale, comprende alberi, arbusti, bacche, miceli, erbe di lunga durata e si presenta principalmente sui terreni del fondo forestale:

Le foreste sono classificate in tre gruppi:

foreste destinate a svolgere funzioni di protezione delle acque, protettive, sanitarie e igieniche, ricreative e altre, nonché foreste di aree naturali appositamente protette (monumenti naturali, riserve, parchi nazionali);
foreste nelle regioni ad alta densità di popolazione e una rete sviluppata di vie di trasporto terrestre, foreste che svolgono funzioni di protezione delle acque, protettive, sanitarie e igieniche, ricreative e di altro tipo che hanno un valore operativo limitato, nonché foreste in regioni con risorse forestali insufficienti, per la cui conservazione è necessario limitare il regime di gestione forestale;
foreste di regioni con ampi tratti di foreste, che sono principalmente di importanza operativa, suddivise in sviluppate e riservate.

Componenti artificiali degli immobili (miglioramenti) nella composizione degli immobili suddivisi nei seguenti gruppi: strutture (edifici e strutture), servizi, impianti.

edifici suddivisa condizionatamente in due gruppi:

edifici destinati principalmente alla vita e alle attività umane, nonché a funzioni fornite principalmente da esseri umani che utilizzano macchinari e attrezzature;
strutture destinate alle funzioni fornite principalmente da strutture, macchine e attrezzature con partecipazione umana occasionale e su piccola scala: ingegneria idraulica, energia, trasporti e altre strutture.

In base al loro scopo funzionale, si distinguono due grandi gruppi di edifici: oggetti residenziali e non residenziali.

Gli immobili residenziali includono:

camere e appartamenti, compresi edifici non residenziali;
edifici residenziali - case capitali unifamiliari (unifamiliari, immobiliari), unifamiliari (piccole famiglie, blocchi) e plurifamiliari (multifamiliari), destinate alla residenza permanente (a lungo termine);
hotel, motel, pensioni, nonché case di campagna e giardino mobili e capitali - per la residenza temporanea.

Gli immobili residenziali includono anche i terreni sotto gli edifici corrispondenti, nonché le loro comunicazioni esterne. I locali non residenziali negli edifici residenziali non appartengono agli edifici residenziali.

Gli oggetti immobiliari non residenziali includono:

Edifici industriali e strutture relative a tutti i settori, compresi edifici amministrativi, domestici e ausiliari delle imprese, strutture industriali (serbatoi, camini, cavalcavia, torri di raffreddamento), nonché stazioni ferroviarie, casse, agenzie di trasporto, locali industriali in edifici di altri scopo funzionale (compresi officine, lavanderie, lavanderie a secco);

edifici e strutture specializzate per la ricerca, le organizzazioni e le autorità di progettazione;
strutture di magazzino, compresi complessi specializzati autonomi con sistemi di trasporto, mezzi tecnici, riscaldamento; hangar attrezzati; interrati e seminterrati adibiti a magazzini, ex rifugi antiaereo, locali ai piani terra, ecc.;
edifici per uffici e locali - centri commerciali specializzati con una gamma completa di servizi, inclusi microclima controllato, servizi di telecomunicazioni specializzati e sistemi di sicurezza; edifici per uffici convertiti in centri commerciali con un elenco ridotto di servizi; locali per uffici separati - anche per uffici notarili, istituti legali e finanziari, ecc. - in edifici con vari scopi funzionali;
strutture di vendita al dettaglio (compresi grandi magazzini e negozi specializzati, centri commerciali ed espositivi, showroom di moda, mercati, ecc.);
strutture di servizio - famiglie specializzate, banchi dei pegni, case e showroom di moda, saloni, bagni, imprese di comunicazione, caffè, ristoranti, sale di degustazione, centri per cerimonie e servizi rituali;
strutture sportive, di intrattenimento e di intrattenimento - cinema e sale da concerto, teatri, casinò, centri, sale e parchi di divertimento, tiro a segno, stadi al coperto e all'aperto, ippodromi, campi da golf, campi sportivi, piscine, ecc .;
strutture medico-ricreative - sanatori, case di riposo, complessi ospedalieri, case di cura - strutture che uniscono una funzione ricreativa a quella residenziale, per residenza temporanea con riposo e cure, nonché cliniche, centri di cura specializzati, ospedali per la maternità, cliniche veterinarie, farmacie, giardini d'inverno e così via;
oggetti commemorativi e di culto - musei, monumenti e pantheon, luoghi di sepoltura, chiese, cattedrali, cappelle, monasteri, moschee;
oggetti didattici e creativi - asili nido, scuole, licei, palestre, istituti tecnici, istituti, università, collegi, biblioteche, studi e case della creatività, laboratori d'arte.

Gli immobili non residenziali includono anche i terreni sotto gli edifici corrispondenti, nonché le loro comunicazioni esterne.

Gli edifici si suddividono in civili (residenziali e pubblici) e industriali (compresi energia, trasporti, agricoli, stoccaggio).

Allo stesso tempo, di quanto sopra, tutti i tipi di edifici e strutture, ad eccezione di quelli industriali, ma, inclusi hotel, motel, campeggi, sono classificati come pubblici. Le strutture pubbliche comprendono anche gli oggetti per i servizi di trasporto alla popolazione (stazioni ferroviarie, biglietterie, agenzie di trasporto), cui abbiamo fatto riferimento ad un unico complesso di oggetti nel settore dei trasporti.

Gli edifici sono inoltre classificati:

da soluzioni di pianificazione dello spazio (sezionale, corridoio, corridoio-sezionale, galleria, corridoio, campata),
nello stile architettonico (razionalismo, costruttivismo, funzionalismo, modernismo, eclettismo, ecc.),
secondo schemi e soluzioni strutturali (frame e frameless, con pareti portanti trasversali o longitudinali, prefabbricate, monolitiche, con copertura sospesa, a guscio, a parete sottile, pneumatiche, bloccate),
dai materiali delle pareti portanti (mattone, tavolato, massone, tavolato, legno tritato),
per numero di piani (a un piano, a pochi piani - 2-3, a più piani - 4-9, a molti piani - 10-20 e a molti piani - più di 20 piani),
per durata (durata di servizio - più di 100 anni, 50-100 anni e 20-50 anni),
secondo il grado di resistenza al fuoco (5 categorie, che differiscono per il grado di infiammabilità e il limite di resistenza al fuoco, cioè il tempo che intercorre dall'inizio della prova al fuoco alla comparsa di fessurazioni passanti, perdita di capacità portante o sovratemperatura una superficie non riscaldata).

Ci sono anche edifici tipici (secondo progetti standard) e non standard (secondo progetti individuali).

Nella pratica della gestione, è anche importante dividere gli oggetti immobiliari in redditizi e non redditizi.

Gli oggetti non redditizi includono oggetti progettati per soddisfare i bisogni domestici, sociali, di culto, socialmente utili di una persona e non sono utilizzati per realizzare un profitto, tra cui:

terreno sotto trasporto pubblico,
terreni aperti per la visita di aree ricreative e sepolture,
istituzioni educative e mediche statali,
chiese, edifici amministrativi di istituzioni statali, organizzazioni pubbliche e di altro tipo.

Gli oggetti di reddito includono gli oggetti che vengono affittati o utilizzati dai proprietari per la vendita. affari redditizi- al fine di realizzare un profitto sui fondi investiti nell'acquisizione dell'oggetto.

Ai fini della gestione immobiliare, è necessario avere un'idea delle principali caratteristiche degli elementi edilizi che compongono i componenti dell'oggetto immobiliare, compresa la struttura, nonché dei fattori che determinano lo stato di queste caratteristiche nelle diverse fasi del ciclo di vita dell'oggetto.

Oltre alle caratteristiche sopra citate e utilizzate nelle classificazioni, sono importanti anche le dimensioni degli edifici e dei locali: il volume edificabile dell'edificio (in metri cubi), l'area dei locali (in metri quadrati), la dimensioni della facciata, strutture e perimetro, l'altezza dei soffitti (in metri).

Più spesso di altri, verrà utilizzato il concetto di area dei locali, che differiscono per il grado di vicinanza al loro scopo funzionale:

locali principali progettati per svolgere l'effettiva funzione principale: residenziale, ufficio, vendita al dettaglio, industriale, magazzino;
locali ausiliari - aree comuni, compresi corridoi, sale ricreative, atri, scale, servizi igienici, ecc., nonché locali tecnici destinati a posizionare comunicazioni, attrezzature ingegneristiche, personale tecnico.

L'area dei locali principali è chiamata utile, l'area totale di tutti i locali è chiamata totale, per gli oggetti redditizi viene introdotto il concetto di area di noleggio, che è uguale alla somma delle aree dei locali principali e ausiliari .

Comunicazione ingegneristica- esterni in relazione agli edifici acquedotti, gasdotti, cavi e fili elettrici, comunicazioni fognarie, linee di comunicazione, nonché strade. Nella caratterizzazione delle comunicazioni si presta attenzione a:

materiali di fabbricazione e durata dei prodotti,
disponibilità per Manutenzione
termini di funzionamento fino alla riparazione successiva,
portata,
disponibilità per l'uso in parti remote del sito

Piantagioni perenni per scopo funzionale, sono divisi in gruppi:

· Produzione di prodotti a base di frutta e bacche - pomacee, drupacee, noci, agrumi, vigneti, campi di bacche;

fabbricazione di prodotti tecnici - piante di gomma, luppolo, tè;
decorativo e paesaggistico - arbusti o legnosi;
protezione del campo - antierosione;
siepi - strisce protettive lungo le ferrovie.

Per tutti i gruppi, le caratteristiche di età sono importanti dal punto di vista dei compiti di gestione:

il periodo dalla semina all'inizio dell'uso previsto (bacche - 2-3 anni, frutto - 5-8 anni, tecnico - fino a 10 anni, decorativo - 5-12 anni);
la durata dell'operazione per lo scopo previsto (frutta e bacche - 10-30 anni, tecnica - 10-50 anni, decorativa e paesaggistica - fino a 50 anni).

Nel caratterizzare gli impianti, oltre alle proprietà sopra indicate, si presta attenzione anche allo spessore dei tronchi e alla profondità dell'apparato radicale (per valutare l'affidabilità sotto l'influenza del vento e stimare i costi di eliminazione degli impianti - quando sgombero del sito), la dimensione e la traiettoria dell'ombra dalla corona delle piante, ecc. ...

Ambiente fisico dell'oggetto funzionante creato dalla natura, fenomeni naturali, nonché i risultati dei cambiamenti nella natura da parte dell'uomo. Questo ambiente costituisce le condizioni materiali per il funzionamento e lo sviluppo degli immobili.

L'ambiente fisico esterno all'oggetto ha le seguenti caratteristiche:

clima: pressione atmosferica, temperatura media, ampiezza delle variazioni di temperatura per stagioni e ora del giorno, umidità, tipo, quantità e distribuzione stagionale delle precipitazioni, forza del vento e rosa dei venti, nuvolosità e giornate di sole - con l'assegnazione di una serie di segnali a uno dei tipi di clima: continentale, marino, subtropicale;
predisposizione ai disastri naturali: terremoti e crolli della crosta terrestre, alluvioni, inondazioni, innalzamento delle falde acquifere, tornado e uragani, valanghe e colate di fango, ghiacci, epidemie, invasione di insetti e roditori;
ecologia e predisposizione ai disastri causati dall'uomo: il livello di inquinamento dell'atmosfera, del suolo e dei corpi idrici, rumore, pericolo di incendio di edifici o foreste circostanti, presenza di fonti di potenziale pericolo - industrie, luoghi di stoccaggio o trasporto di prodotti chimici, prodotti petroliferi, esplosivi, materiali radioattivi, preparati batterici, ecc.
terreno: pianura, deserto, montagne, colline, grandi specchi d'acqua, paludi, ghiacciai, boschi, formazioni rocciose naturali, grotte, ecc.;
la natura del paesaggio: aperto, caratteristico, organizzato;
la natura dell'edificio - con l'assegnazione del suo tipo: perimetro, frontale, lungo le autostrade, linea, gruppo, maglia, tappeto, latitudinale, meridiano, terrazza, tenuta;
la natura dell'edificio - evidenziandone le caratteristiche: numero di piani, stili architettonici, densità, presenza e proprietà delle aree ricreative, dotazione infrastrutturale, unità compositiva e compatibilità psicologica dell'edificio con il paesaggio;
dotazione infrastrutturale del territorio: autostrade e strade di alta qualità, reti energetiche e di servizi, sistemi di comunicazione, parcheggi, distributori di benzina, aree ricreative, centri di attività commerciali.

Elenco della letteratura utilizzata:

1. Codice fondiario della Federazione Russa. Legge federale del 30 ottobre 2001 n. 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30 ottobre 2001
2. Sul sottosuolo. Legge federale del 21 febbraio 1992 n. 2359-1 // Bollettino del Congresso della ND della Federazione Russa e delle forze armate della Federazione Russa. - 1992. - N. 16. - Arte. 834.
3. Codice dell'acqua della Federazione Russa. Legge federale del 16 novembre 1995 n. 167 // Rossiyskaya Gazeta - 17 novembre 1995
4. Codice forestale della Federazione Russa. Legge federale del 22 gennaio 1997 n. 22 // Legislazione raccolta della Federazione Russa. - 1997. - N. 5. - Arte. 610
5. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Economia immobiliare. M.: "Filin", 1999 - 592 p. - ISBN 5-89568-143-3

1.4 Caratteristiche della natura giuridica degli oggetti immobiliari e del contesto giuridico

Il quadro normativo per la regolamentazione dei rapporti sorti in materia immobiliare è formulato nell'art. 71, 72 e 76 della Costituzione della Federazione Russa e sono regolati dalla legislazione di vari rami del diritto: civile, abitativo, fondiario, ecc. La pietra angolare degli atteggiamenti immobiliari sono i diritti di proprietà.

vero giustoÈ un diritto che conferisce a una persona il potere legale su una cosa.

Secondo il codice civile della Federazione Russa, esistono i seguenti diritti di proprietà:

proprietà (art. 209);
il diritto al possesso ereditario per tutta la vita di un terreno (art. 265);
il diritto all'uso permanente (illimitato) di un terreno (articolo 268);
il diritto di gestione economica dei beni (art. 294)
il diritto di gestione operativa dei beni (art. 296).
il diritto di uso limitato del terreno altrui (servitù) (articoli 274, 277).

Ad eccezione dei diritti di proprietà (diritti primari), tutti gli altri diritti di proprietà sono diritti su cose altrui (diritti secondari). Quasi tutti i diritti di proprietà riguardano i principali utilizzatori (diretti) del terreno, ad eccezione delle servitù e dei mutui, che sono esterni all'oggetto immobiliare in questione e riguardano gli utenti dei terreni limitrofi e gli enti creditizi.

Proprietà divulgato caratterizzando i diritti che sono componenti della piena proprietà. Questi includono i diritti di disposizione, uso e proprietà.

Il diritto di disposizione prevede la possibilità di cedere e modificare il destino giuridico di un bene, anche mediante:

trasferimento della piena proprietà dell'oggetto a un'altra persona (in base a un contratto di compravendita o scambio), o
trasferire ad un'altra persona parte dei suoi poteri sulla base dei diritti di fiducia, con diritti parziali di disposizione e con pieni diritti di proprietà e uso, o
trasferire parte dei propri poteri ad un'altra persona in base alla locazione - sempre con diritto di uso, il più delle volte - contemporaneamente al diritto di proprietà e uso, a volte - oltre a un diritto parziale di disporre mediante subaffitto di parte dell'oggetto.

Il diritto di proprietà fornisce la possibilità di eseguire determinate azioni fisiche con beni immobili, inclusa la modifica del profilo di utilizzo e la modifica dell'utente. Il soggetto del diritto di proprietà dei locali può chiudere quest'ultimo con una serratura, sostituire il rivestimento di pareti e soffitti, riordinare o sostituire i mobili in esso contenuti, fornire i locali ad uso per una nuova funzione dopo la scadenza degli obblighi per il precedente uso funzionale, ma tutto - nei limiti delle regole previste dal soggetto del diritto di disposizione.

Il diritto d'uso offre l'opportunità di soddisfare bisogni personali e (o) ricevere benefici (incluso il reddito) utilizzando le proprietà dell'oggetto. Il soggetto del diritto di utilizzare i locali ha solo una parte del diritto di proprietà che consente l'uso di questi locali per lo scopo previsto alle condizioni determinate dal soggetto del diritto di proprietà più forte.

I soggetti dei diritti di proprietà possono essere cittadini e persone giuridiche(proprietà privata), la Federazione Russa e gli enti costituenti della Federazione Russa (proprietà statale), i comuni (proprietà comunale).

Queste entità (due o più) possono avere proprietà comune - con la definizione della quota di ciascuna (proprietà condivisa) o senza la definizione di tali azioni (proprietà congiunta).

Nella comproprietà comune (senza definire azioni), il possesso e l'uso dei beni sono effettuati da tutti i partecipanti congiuntamente e la disposizione è effettuata con il consenso di tutti i partecipanti, indipendentemente dalla persona che partecipa direttamente alla transazione.

Diritto di eredità a vita conferisce al soggetto di questo diritto e ai suoi eredi la possibilità di esercitare in relazione a questo appezzamento di terreno i diritti d'uso e di proprietà (in conformità con lo scopo designato dei terreni a cui è assegnato il terreno) senza diritto di disporre.

Diritto d'uso permanente (illimitato) simile al precedente, ma senza i diritti di successione e il diritto di trasferire il terreno ad altre persone per l'affitto o l'uso gratuito senza il permesso del proprietario.

Il diritto alla gestione economica conferisce all'impresa unitaria l'esercizio di pieni diritti d'uso e di proprietà, e con il permesso del proprietario - e disposizione limitata (locazione, pegno, contributo a capitale autorizzato) - senza limitare le finalità di utilizzo del bene, ma con diritto del proprietario di ricevere parte del profitto da tale uso.

Il diritto alla gestione operativa identica alla legge precedente, ma ha ulteriori restrizioni: sull'uso del bene (solo ai fini dell'attività legale - con possibilità di pignoramento di parte del bene in caso di uso improprio) e sulla sua disposizione (non vi è possibilità di ipoteca , leasing, ecc. - anche con il permesso del proprietario) ...

Oltre a questi diritti fondamentali in relazione agli immobili, si distinguono ulteriori poteri:

il diritto al reddito ricevuto dal funzionamento dell'impianto;
il diritto all'alienazione volontaria (trasferimento ad un'altra persona), al consumo, allo spreco, al cambiamento a propria discrezione - fino alla distruzione dei miglioramenti;
proprietà indefinita e tutela dall'esproprio (diritto alla sicurezza);
divieto di usare l'oggetto a danno di altre persone;
la possibilità di ritirare l'oggetto in pagamento di rimborso del debito;
garanzie di ripristino dei diritti violati.

Nella pratica di gestione di un oggetto, ciascuno di questi componenti - singolarmente o in gruppo - può essere trasferito dal proprietario ad un altro soggetto previo accordo a determinate condizioni, dopodiché la piena proprietà diventa un gravame che limita la possibilità di utilizzare il oggetto per scopi non previsti dal contratto specificato.

Restrizioni (impieghi)- la presenza di condizioni stabilite dalla legge o da enti autorizzati secondo le modalità prescritte dalla legge, divieti che limitano il titolare del diritto nell'esercizio della proprietà o di altri diritti patrimoniali su un determinato bene immobile (servitù, ipoteca, amministrazione fiduciaria, locazione, sequestro di beni, e altri).

servitù- il diritto di proprietà di utilizzare la cosa di qualcun altro nell'interesse di una certa persona. La servitù può gravare su fabbricati, strutture e altri beni immobili, il cui uso limitato è necessario al di fuori del collegamento con l'uso del terreno.

In questo caso, il diritto d'uso è associato non all'oggetto del diritto di proprietà, ma alla cosa. Di conseguenza: in caso di trasferimento dei diritti su un terreno gravato da servitù ad un'altra persona, resta la forza giuridica di tale servitù; La servitù non può essere oggetto autonomo di compravendita, pegno e non può essere in alcun modo trasferita a soggetti che non siano proprietari di beni immobili, per garantire l'uso dei quali è costituita la servitù.

L'ingombro di un appezzamento di terreno con servitù non priva il proprietario del terreno dei diritti di possedere, utilizzare e disporre di questo terreno.

Distinguere tra servitù positive e negative.

Una servitù positiva è il diritto di una persona che ha una servitù di compiere determinate azioni a scapito del patrimonio immobiliare di qualcun altro. Ad esempio, una servitù positiva è il diritto di garantire il passaggio e il passaggio attraverso un terreno confinante, la posa e il funzionamento di linee elettriche, comunicazioni e condutture, approvvigionamento idrico e bonifica, nonché altre esigenze del proprietario di beni immobili, che non può essere fornita senza stabilire una servitù.

Una servitù negativa è il diritto di chiedere al proprietario di un terreno vicino di astenersi da determinati tipi di utilizzo. Ad esempio, il diritto di chiedere di non erigere edifici e strutture che impediscono l'accesso all'area della luce e dell'aria (servitù di aria e luce) o rovinano l'aspetto (servitù della forma), ecc.

Mutuo- la forma di organizzazione della ricezione da parte del pegno (la persona che assume la cambiale) dei prestiti garantiti dalla proprietà. L'ipoteca fornisce garanzie di rimborso del prestito mediante gravame del diritto patrimoniale al soggetto del pegno con il diritto del creditore pignoratizio (il creditore primario o altro titolare dell'obbligazione di pegno) di soddisfare in via preferenziale il credito principale dal valore del bene oggetto di pegno . In questo caso, il creditore pignoratizio non acquisisce diritti di proprietà, nonché i diritti di utilizzare o possedere l'oggetto, anche se il debitore viola i suoi obblighi. Il diritto di garantire il rimborso del prestito è esercitato dal pegno che riceve la parte corrispondente dell'importo ricevuto dalla vendita dell'oggetto in un'asta pubblica, effettuata da un'organizzazione specializzata con decisione del tribunale. Contestualmente, dal citato importo del ricavo sono rimborsate le spese legali e le spese per la vendita dell'oggetto del pegno.

Il creditore pignoratizio ha altresì diritto al risarcimento dei danni e delle sanzioni derivanti dall'inadempimento o dal ritardo nell'adempimento delle obbligazioni, nonché interessi per uso illecito altrui. in contanti... È importante che il creditore pignoratizio mantenga il suo diritto sull'oggetto del pegno in caso di cambiamento del suo destino giuridico per decisione del proprietario (pegno).

Le seguenti tipologie di vincoli (gravami) e servitù istituite in relazione a beni immobili si riscontrano più frequentemente nelle attività di pianificazione urbanistica:

un divieto di modificare l'uso previsto o lo scopo senza accordo in ordine stabilito;
la condizione per iniziare e completare la costruzione, la ricostruzione o il miglioramento entro un determinato periodo secondo un progetto concordato secondo le modalità stabilite;
divieto di determinati tipi e parametri dell'uso di un terreno e modifiche degli oggetti immobiliari;
restrizione all'uso di beni di ingegneria, trasporti e infrastrutture sociali che sono di proprietà comunale o statale, situati su un terreno concesso alla proprietà, possesso, uso o locazione di un legale o persona naturale;
restrizione all'uso di un terreno a causa dell'ubicazione su di esso di edifici, strutture e strutture che non appartengono al proprietario, proprietario, utente o locatario di questo terreno;
la condizione per rispettare le restrizioni sull'uso di un appezzamento di terreno situato nella zona di protezione dei monumenti storici e culturali, sul territorio di un oggetto naturale particolarmente protetto, in una zona di protezione delle acque, entro i confini di un territorio esposto a e le emergenze provocate dall'uomo, altri territori, le cui restrizioni all'uso sono stabilite per legge;
la condizione per svolgere determinati lavori sulla protezione dei monumenti del patrimonio storico, architettonico e archeologico, sulla sistemazione delle zone di sicurezza, sanitarie - protettive e di altro tipo;
cambiare il divieto aspetto esteriore, ricostruzione o demolizione di un edificio, struttura, struttura senza autorizzazione secondo la procedura stabilita;
la condizione per eseguire la costruzione, la riparazione o la manutenzione di una strada, una rete di attrezzature ingegneristiche, adatta per un terreno, altro oggetto immobiliare o passante per un terreno;
la condizione per l'uso del terreno per la posa e la riparazione di reti di servizi pubblici di apparecchiature di ingegneria all'interno delle loro strisce (tecniche) di riparazione e costruzione;
la condizione per l'esecuzione di lavori di drenaggio, la creazione di strutture ingegneristiche e protettive sul terreno;
fornitura dell'uso temporaneo di un appezzamento di terreno per la produzione di lavori di progettazione e rilevamento;
la condizione per la costruzione di edifici, strutture, strutture di una certa altezza;
creazione di piante protettive o altri oggetti di conservazione della natura;
fornire supporto su questo appezzamento di terreno di edifici, strutture, strutture del terreno vicino o la sporgenza di tali oggetti su questo terreno;
condizione per preservare l'habitat naturale e le rotte migratorie degli animali selvatici.

Un appezzamento di terreno, edificio, struttura e struttura può anche essere gravato da altre restrizioni urbanistiche, divieti e altre condizioni d'uso stabilite nello stato e negli interessi pubblici in conformità con la legislazione.

Ambiente giuridico per il funzionamento dell'oggetto immobiliareè formato dal sistema delle autorità legislative, esecutive e giudiziarie e dalle loro istituzioni nell'interazione con gli enti aziendali, i proprietari di immobili e i mercati, con l'uso del potere basato su atti normativi. L'ambiente legale crea un sistema di incentivi e restrizioni per il funzionamento e lo sviluppo degli immobili.

Le principali caratteristiche del contesto giuridico includono:

il livello delle garanzie legislative e regolamentari dei diritti di proprietà;
il livello di complessità delle procedure di registrazione dei diritti e di garanzia del funzionamento dell'oggetto;
stabilità dei principi di politica fiscale e doganale;
supporto legale e regolamentare per le garanzie dei diritti degli investitori;
supporto legislativo alle norme di zonizzazione del territorio e di pianificazione urbanistica;
il livello di restrizioni sul funzionamento e lo sviluppo di oggetti dal lato degli enti di protezione dei monumenti, dipartimenti;
l'esistenza di restrizioni legali per migranti e cittadini stranieri;
il livello dei rischi politici come ragioni per i cambiamenti di standard, regolamenti e regole per il funzionamento del mercato immobiliare.

Le principali fonti del diritto nella Federazione Russa sono i regolamenti, comprese le leggi e i regolamenti.

La base legislativa della Federazione Russa è composta da:

La Costituzione della Federazione Russa (la legge della più alta forza giuridica);
leggi costituzionali;
Codici RF - Civile, fondiario, abitativo, idrico, urbanistico, forestale;
leggi federali e altri atti dell'Assemblea federale (decreti, regolamenti).

Applicato agli immobili Costituzione della Federazione Russa :

garantisce la libertà attività economica e tutela i diritti di proprietà privata, statale, comunale e di altro tipo;
determina lo status speciale della terra e altro risorse naturali come base per la vita e le attività dei popoli che vivono nel territorio corrispondente;
sancisce il diritto alla proprietà fondiaria privata da parte dei cittadini e delle loro associazioni, fermo restando il rispetto degli interessi pubblici;
garantisce il diritto dei cittadini all'alloggio e la tutela statale dei diritti e delle libertà dell'uomo e del cittadino della Federazione Russa.

Codice Civile della Federazione Russa stabilisce un sistema di concetti, norme, istituzioni e principi che armonizzano l'insieme struttura legislativa nell'interesse dello sviluppo delle relazioni di mercato, e in relazione agli immobili prevede:

determinazione dei motivi di accadimento, norme di attuazione e tutela diritti civili;
descrizione del contenuto e degli elementi della capacità giuridica e della capacità giuridica dei cittadini, anche nel campo dei rapporti giuridici patrimoniali;
disciplina normativa delle procedure per la costituzione e il funzionamento di una persona giuridica, nonché dei diritti patrimoniali delle imprese forme diverse struttura proprietaria e organizzativa.

V Codice Terrestre della Federazione Russa sono presentati i principi di base e la composizione della legislazione fondiaria, sono descritti i rapporti regolati da questa legislazione, sono caratterizzati gli oggetti e i soggetti dei rapporti fondiari, sono classificati i poteri dei soggetti di diritto ai diversi livelli di governo. Qui viene introdotta la categorizzazione delle terre in base allo scopo previsto, viene determinata la procedura per l'assegnazione delle terre a una particolare categoria, viene stipulato un sistema di misure per la protezione della terra.

Il Codice stabilisce le regole e la procedura per il trasferimento di terreni a cittadini e persone giuridiche per la proprietà e la locazione, e per le persone giuridiche - e per l'uso permanente (senza diritto di disporre). Sono negoziate le condizioni per la fornitura di terreni per la costruzione, per la gestione di un'economia contadina (fattoria), giardinaggio e allevamento di camion, per la costruzione di cottage estivi e altri scopi non vietati dalla legge.

Codice dell'acqua della Federazione Russa definisce la peculiarità delle acque come una componente speciale dell'ambiente naturale. Il Codice introduce i concetti di base, definisce la composizione, gli obiettivi della legislazione sull'acqua, i rapporti regolati dalla legislazione sull'acqua e l'effetto della legislazione sull'acqua nel tempo. Fornisce una definizione del concetto di corpo idrico e una classificazione dei tipi di tali oggetti (corpi idrici superficiali e sotterranei, acque marine interne e mare territoriale della Federazione Russa), fornisce caratteristiche di oggetti di superficie e sotterranei.

Codice forestale della Federazione Russa imposta Basi legali uso razionale, protezione, protezione e riproduzione delle foreste, aumentando il loro potenziale ecologico e di risorse. Si afferma che:

non sono consentiti l'acquisto e la vendita, il pegno e altre operazioni che comportino o possano comportare l'alienazione di appezzamenti del fondo forestale, nonché appezzamenti di bosco non compresi nel fondo forestale;
le transazioni con i diritti di utilizzo dei terreni forestali e i diritti di utilizzo dei terreni forestali non inclusi nel fondo forestale sono effettuati secondo la procedura stabilita dalla legislazione forestale e nella parte non regolata da essa - dalla legislazione civile ;
la vegetazione arborea e arbustiva può essere trasferita da persona a persona secondo le modalità previste dalla legislazione civile e dalla legislazione fondiaria.

Codice abitativo della Federazione Russa regola i rapporti circa:

l'emergere, l'esercizio, la modifica e la cessazione del diritto di possedere, utilizzare e disporre di locali residenziali del patrimonio immobiliare statale e comunale;
uso di locali residenziali del patrimonio immobiliare privato;
uso della proprietà comune dei proprietari dei locali;
classificare i locali come locali residenziali ed escluderli dal patrimonio abitativo;
contabilità del patrimonio immobiliare; manutenzione e riparazione di locali residenziali;
ricostruzione e riqualificazione di locali residenziali;
gestione di condomini;
la creazione e il funzionamento di cooperative edilizie e di edilizia abitativa, associazioni di proprietari di case, i diritti e gli obblighi dei loro membri;
fornendo servizi di pubblica utilità;
controllo sull'uso e la sicurezza del patrimonio abitativo, la conformità dei locali residenziali alle norme e ai regolamenti sanitari e tecnici stabiliti, nonché ad altri requisiti legali.

Codice Urbanistico della Federazione Russa regola i rapporti nel campo della creazione di un sistema insediativo, dell'urbanistica, dello sviluppo, del miglioramento degli insediamenti urbani e rurali. Regola inoltre lo sviluppo delle infrastrutture ingegneristiche, di trasporto e sociali negli insediamenti, l'uso razionale delle risorse naturali, la conservazione dei beni del patrimonio storico e culturale e la protezione dell'ambiente naturale al fine di garantire condizioni di vita favorevoli alla popolazione.

Legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con essa" stabilisce l'obbligo di registrazione e la disponibilità di informazioni al riguardo. Presenta la procedura di registrazione con una descrizione del registro, le condizioni per la preparazione e la presentazione dei documenti, nonché i motivi per sospendere o rifiutare la registrazione. Funzionalità di registrazione evidenziate alcuni tipi diritti: diritti su immobili in condominio, diritti di proprietà comune, diritti su un immobile di nuova costituzione, diritti di locazione, servitù, ipoteche, amministrazione fiduciaria.

Nella legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" prevede l'obbligo di valutare il mercato e altri tipi di valore degli immobili appartenenti alla Federazione Russa, alle sue entità costituenti o ai comuni - durante la privatizzazione, il trasferimento in trust, la locazione, il pegno, l'alienazione, il contributo al capitale autorizzato, nonché come in caso di controversie sulla proprietà. Si prescrivono le basi contrattuali della perizia, si formulano i requisiti per il contratto e per il contenuto della relazione di stima. La legge obbliga i periti ad assicurare la loro responsabilità civile, stabilisce una procedura per regolare le attività di valutazione, anche attraverso l'approvazione di standard di valutazione, definendo i requisiti per il livello di istruzione dei periti e autorizzando questo tipo di attività.

Legge federale "Sull'ipoteca (pegno di beni immobili)" stabilisce le ragioni per l'insorgere di un'ipoteca e la sua regolamentazione, compreso l'elenco degli obblighi e dei requisiti garantiti dall'ipoteca. Viene fornito un elenco delle tipologie di beni immobili che possono essere oggetto di pegno, nonché le caratteristiche del diritto di trasferire la proprietà in pegno, viene introdotto un divieto sul pegno dei beni ritirati dalla circolazione, divenuto l'oggetto della riscossione, soggetto a privatizzazione obbligatoria o non soggetto a privatizzazione affatto, le condizioni per la costituzione in pegno del diritto di locazione, nonché la proprietà in comune.

Legge federale "sul sottosuolo" contenente legale e basi economiche uso razionale e protezione del sottosuolo, garantisce la tutela degli interessi dello stato e dei cittadini della Federazione Russa, nonché i diritti degli utenti del sottosuolo. Introduce una definizione del concetto di sottosuolo, l'ambito di regolazione, un sistema di atti legislativi sul sottosuolo, le condizioni per la regolamentazione giuridica dei rapporti con l'uso del sottosuolo e le specificità dell'attuazione dei diritti di proprietà sul sottosuolo. È stabilito che il sottosuolo entro i confini del territorio della Federazione Russa, compreso lo spazio sotterraneo e i minerali, l'energia e le altre risorse contenute nel sottosuolo, sono proprietà dello stato con l'attuazione di questo diritto congiuntamente dalla Federazione Russa e dai suoi sudditi, ma senza il diritto di alcuna forma di alienazione di appezzamenti di sottosuolo.

Elenco della letteratura utilizzata:

Costituzione della Federazione Russa del 12.12.1993. // Giornale russo - 25 dicembre 1993.
Codice Civile della Federazione Russa (prima parte). Legge federale del 30 novembre 1994, n. 51 // Legislazione raccolta della Federazione Russa. - 1994. - N. 32. - Arte. 3301.
Ozerov E. S. Economia e gestione degli immobili. SPb: Casa editrice "MKS", 2003 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X
Codice Terrestre della Federazione Russa. Legge federale del 30 ottobre 2001 n. 136-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 ottobre 2001
Codice dell'acqua della Federazione Russa. Legge federale del 16 novembre 1995 n. 167-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17 novembre 1995
Codice forestale della Federazione Russa. Legge federale del 22 gennaio 1997 n. 22-FZ // Legislazione raccolta della Federazione Russa. - 1997. - N. 5. - Arte. 610
Codice abitativo della Federazione Russa. Legge federale del 29 dicembre 2004 n. 188-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 dicembre 2004
Codice di sviluppo urbano della Federazione Russa. Legge federale del 29 dicembre 2004 n. 190-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 dicembre 2004
Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso. Legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22 luglio 1997
Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa. Legge federale del 29 luglio 1998 n. 135-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 luglio 1998
Mutuo (ipoteca di beni immobili). Legge federale del 16 luglio 1998 n. 102-FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18 luglio 1998
A proposito di viscere. Legge federale del 21 febbraio 1992 n. 2359-1 // Bollettino del Congresso della ND della Federazione Russa e delle forze armate della Federazione Russa. - 1992. - N. 16. - Arte. 834.

1.5. Economico e essenza sociale immobiliare

Il bene immobile come beneficio economico svolge le seguenti funzioni:

una merce (non redditizia) - una risorsa per il personale o uso pubblico, cioè .:
immobili residenziali, compresi terreni personali o giardinaggio;
terreni ed edifici di istituzioni mediche, educative, di difesa e altre socialmente significative;
un vero bene - una risorsa (fattore di produzione) per la produzione di beni e servizi al fine di realizzare un profitto, ad es. immobili commerciali, compresi gli immobili industriali, compresi i terreni agricoli, i bacini idrici delle industrie ittiche, i complessi immobiliari delle imprese, ecc .;
attività finanziaria (di investimento), ovvero:
beni acquistati per successiva rivendita speculativa con profitto;
capitale in forma reale, generando profitto da leasing e rivendita redditizia (immobili commerciali);
garanzie per strumenti finanziari (titoli, anche ipotecari).

Le caratteristiche degli immobili come prodotto includono:

l'immobilità dell'oggetto nello spazio limita le possibilità per l'attuazione della transazione solo dai parametri del mercato regionale,
l'unicità degli oggetti - dovuta all'unicità della combinazione di un numero molto elevato di caratteristiche (non esistono analoghi assoluti) - porta all'unicità di ogni transazione sul mercato immobiliare;
la durabilità dell'oggetto ne garantisce la presenza sul mercato come parte integrante della fornitura (latente o esplicita) per lungo tempo in eventuali fluttuazioni di mercato;
le limitate risorse fondiarie e la durata della realizzazione delle migliorie portano ad un'elasticità relativamente bassa dell'offerta di questo prodotto e alle corrispondenti caratteristiche dei prezzi di mercato;
la complessità della struttura dell'oggetto con la possibilità di variazioni nell'aggregato delle proprietà fisiche e giuridiche, in combinazione con l'elevata complessità dei processi di mercato, costringe i partecipanti alle transazioni a sostenere elevati costi di transazione nella preparazione e nell'attuazione delle transazioni;
la complessità dei processi di mercato, accompagnata dalle difficoltà di acquisizione delle informazioni, complica i compiti di definizione, controllo, garanzia dei diritti, conclusione di un contratto di compravendita, organizzazione di transazioni tra acquirente e venditore, costringendo all'uso di intermediari;
bassa liquidità comporta un significativo allungamento dei tempi di esposizione in caso di vendita di immobili a prezzi di mercato.

Le caratteristiche degli immobili come attività finanziaria includono:

l'eterogeneità del bene associata all'eterogeneità delle caratteristiche economiche degli oggetti nell'aggregato di questi ultimi (dovuta all'unicità di ciascun oggetto) complica notevolmente le problematiche di gestione del portafoglio immobiliare;
la debole dipendenza della redditività degli immobili dalla redditività di altri asset consente di considerare l'immobile come un'alternativa nella scelta delle direzioni per gli investimenti di portafoglio;
la relativa stabilità del reddito di esercizio dell'impianto, garantito dai contratti di locazione a lungo termine e dalla susseguente variazione dei redditi a seguito di variazioni inflazionistiche dei prezzi, facilita le previsioni economiche e la gestione dei rischi economici;
l'inesauribilità del suolo e la durabilità degli edifici, insieme al durevole valore di consumo degli immobili, forniscono un elevato livello di garanzie per la sicurezza dei fondi investiti rispetto ad altri tipi di attività finanziarie;
bisogno di alto livello investimenti di avviamento per l'acquisizione e / o lo sviluppo di un oggetto - con il livello di indipendenza richiesto nell'operazione redditizia - restringe significativamente la gamma di potenziali utenti di questo tipo di attività;
la necessità di una gestione altamente professionale delle strutture per l'elevato grado di complessità della loro struttura e del sistema di garanzia del loro funzionamento porta alla necessità di coinvolgere non solo le società di intermediazione, ma anche le società di gestione nel processo di realizzazione del profitto;
la bassa liquidità e gli elevati costi di transazione per questo asset rispetto ai titoli ne riducono l'attrattiva nell'attuazione di operazioni speculative.

Operazioni immobiliari- questo è :

azioni di cittadini e persone giuridiche volte a stabilire, modificare o porre fine a diritti e obblighi civili in relazione all'oggetto immobiliare;
un fatto giuridico che dà luogo al risultato giuridico ricercato dai soggetti dell'operazione con l'oggetto immobiliare.

Lo scopo di qualsiasi transazione è l'acquisizione della proprietà o il diritto di utilizzare la proprietà.

La validità della transazione è determinata dalla combinazione delle seguenti condizioni:

la legalità del contenuto;
capacità giuridica e capacità giuridica delle persone fisiche e giuridiche che effettuano la transazione;
conformità della volontà e della volontà delle parti all'operazione;
rispetto della forma dell'operazione.

Se almeno una delle condizioni di cui sopra non è soddisfatta, la transazione non è valida.

Una transazione è considerata nulla se:

commessi con uno scopo manifestamente contrario ai fondamenti dell'ordine pubblico o del buon costume;
l'espressione della volontà non corrisponde alla vera volontà;
la forma della transazione e i requisiti per la sua registrazione statale sono stati violati;
la parte dell'operazione è incapace, cioè incapace di comprendere il significato delle proprie azioni;
la transazione di una persona giuridica va oltre la sua capacità giuridica.

Le transazioni possono essere effettuate in due forme:

orale;
scritto.

Le transazioni orali sono possibili:

se una forma scritta non è stabilita per legge o accordo;
per le operazioni concluse all'atto della loro esecuzione (salvo quelle per le quali è prevista la forma notarile, e le operazioni la cui mancata osservanza della forma scritta semplice ne comporta la nullità);
per le operazioni in virtù di un accordo concluso per iscritto (se questo non è in contrasto con la legge, altrimenti atti legali e il contratto).

La forma scritta dell'operazione consiste nella redazione di un documento che riflette il contenuto dell'operazione e firmato da chi la effettua.

I contratti scritti possono essere conclusi anche attraverso lo scambio di documenti, per posta, telescrivente, elettronica o altra comunicazione.

Un oggetto immobiliare può essere oggetto di contrattazione e transazione in più forme, contraddistinte dalla completezza dei diritti ceduti:

l'oggetto stesso è in vendita se la piena proprietà viene trasferita all'acquirente (con un pacchetto completo di poteri, inclusi i diritti di spendere, trasferire e distruggere l'oggetto);
il diritto dell'inquilino è venduto se il diritto di proprietà e d'uso viene trasferito all'acquirente (locatario) (senza diritto di disporre, ma con diritto di modificare la natura fisica dell'oggetto);
il diritto d'uso è venduto se il diritto d'uso viene trasferito all'acquirente (locatario) (senza il diritto di disporre del destino giuridico e fisico dell'oggetto);
diritto di proprietà in vendita percepire un reddito regolare affittando l'oggetto per conto del proprietario (possibilmente attraverso un contratto di locazione a lungo termine con diritto di trasferire l'oggetto o parti di esso in sublocazione).

Con cambio di proprietà	Con un cambiamento nella composizione dei proprietari	Con l'aggiunta di altri soggetti di diritto
Acquisto e vendita	Partecipazione azionaria	Investire fondi
Eredità per legge o per testamento	Cambio di composizione con divisione dei beni	Costruzione, ricostruzione
Esecuzione di obbligazioni (garanzie o debiti)	Modifica della composizione dei soggetti al momento della liquidazione di un'impresa	Trasferimento a fiducia
Privatizzazione; nazionalizzazione	Conferimento di proprietà al capitale autorizzato	Affittare, affittare, sublocare, affittare
Affitto dipendente e manutenzione a vita	Costruzione condivisa con assegnazione di azioni	Trasferire a gestione economica, gestione operativa
Ritiro di un terreno e demolizione di un edificio	Elaborazione del prestito garantita da immobili	Trasferimento di terra in eredità e uso permanente
Scambio e scambio	Reinsediamento (appartamento comune)	Introduzione e ritiro servitù, prenotazione
-	Entrare in un condominio	Assicurazione

Acquisto e vendita

Il contratto di acquisto e vendita di un oggetto immobiliare è concluso per iscritto ed è soggetto a registrazione statale obbligatoria.

D. V. Vinogradov
OPERAZIONI IMMOBILIARI. ESSENZA ECONOMICA E SOCIALE DELL'IMMOBILIARE. COMPONENTI IMMOBILIARI E CICLO DI VITA. ECONOMIA IMMOBILIARE: GUIDA ALLA FORMAZIONE