Fastighetsekonomi studieguide
Läroboken avslöjar de grundläggande begreppen för disciplinen "Ekonomi i fastigheter", fastighetsmarknaden, transaktioner och värdepapper på fastighetsmarknaden, mekanismen för riskhantering, systemet för reglering av fastighetsmarknaden studeras i en multilateral sätt. Mekanismen för hypotekslån övervägs. Den praktiska delen i läroboken finns i slutet av varje kapitel och presenteras i form av självkontrollfrågor, tester, uppgifter och kryptogram. Beroende på lösningsmetod är testerna indelade i tre typer: val av rätt svar, sök efter ett alternativ, termdefinition. Denna publikation gör det möjligt för eleverna att få kunskaper och färdigheter för en framgångsrik yrkeskarriär och (eller) fortsätta yrkesutbildning i magistraten.
Steg 1. Välj böcker i katalogen och tryck på "Köp" -knappen;
Steg 2. Gå till avsnittet "Korg";
Steg 3. Ange önskad mängd, fyll i uppgifterna i mottagar- och leveransblocken;
Steg 4. Tryck på knappen "Gå till betalning".
För närvarande är det möjligt att köpa tryckta böcker, elektroniska accesser eller böcker som en gåva till biblioteket på EBS webbplats endast för hundra procent förskottsbetalning. Efter betalning får du tillgång till hela textboken i läroboken Elektroniskt bibliotek eller så börjar vi förbereda en beställning åt dig i tryckeriet.
Uppmärksamhet! Ändra inte betalningsmetoden för beställningar. Om du redan har valt en betalningsmetod och misslyckats med att göra en betalning måste du ombeställa beställningen och betala för den på ett annat bekvämt sätt.
Du kan betala för din beställning på något av följande sätt:
- Kontantfritt sätt:
- Bankkort: du måste fylla i alla fält i formuläret. Vissa banker ber dig bekräfta betalningen - för detta skickas en SMS -kod till ditt telefonnummer.
- Online bank: banker som samarbetar med betaltjänsten kommer att erbjuda sitt eget formulär att fylla i. Ange uppgifterna korrekt i alla fält.
Till exempel för "class =" text-primary "> Sberbank Online antal krävs mobiltelefon och mejl. För "class =" text-primary "> Alfa-bank du behöver en inloggning till Alfa-Click-tjänsten och e-post. - Elektronisk plånbok: om du har en Yandex -plånbok eller Qiwi -plånbok kan du betala för beställningen genom dem. För att göra detta, välj lämplig betalningsmetod och fyll i de föreslagna fälten, sedan omdirigerar systemet dig till sidan för bekräftelse av fakturan.
- Examenssvar - Fastighetsekonomi 2011-2012 (Spjälsäng)
tillgång: en uppsättning saker som tillhör en person genom äganderätt eller i kraft av en annan egendomsrätt; en uppsättning rättigheter till andras handlingar (till exempel skuldfastighet);
ansvar: en uppsättning saker som tillhör andra personer, men tillfälligt i denna persons ägo; en uppsättning skyldigheter för en viss person.
en stark förbindelse med en viss tomt (omöjligheten att flytta objektet utan oproportionerlig skada på dess syfte);
fullständighet ur synvinkel på möjligheten att använda för avsett ändamål;
certifierad (officiellt registrerad) som tillhör en specifik ägare - en stat, en konstituerande enhet i förbundet, en kommun, en individ eller en grupp individer;
möjligheten till fysisk separation av fastighetsobjektet och fastigheten (dvs. närvaron av klart definierade fysiska gränser för fastighetsobjektet);
fastighetsobjektets funktionella oberoende (är det möjligt att använda detta fastighetsobjekt separat från andra objekt, eller dess funktionella syfte innebär delvis användning av andra fastighetsobjekt);
närvaron (eller frånvaron) av servitut och andra begränsningar av nyttjanderätten.
Ryska federationens kod för stadsutveckling. Federal lag av 29 december 2004 nr 190 // Rysk tidning- 30 december 2004
Friedman J., Ordway Nick. Analys och värdering av inkomstbringande fastigheter. Jag skriver från engelska. - M.: Delo, 1997.- 480 s. -ISBN 5-7749-0045-2
Ozerov E. S. Ekonomi och förvaltning av fastigheter. SPb: Förlag "MKS", 2003 - 422 sid. -ISBN 5-901-810-04-X
Braginsky M.I., Vitryansky V.V. Kontrakt lag. Bok två: Avtal om överlåtelse av egendom. - M.: "Statut", 2000. - 800 s. -ISBN 5-8354-0024-1
"Gratis tomter", dvs. markplaner fria från strukturer (byggnader och strukturer), kommunikationer och fleråriga planteringar, inklusive de med undergrund under jordytan, med isolerade vattenförekomster och skogar på ytan. Dessa tomter är avsedda för utveckling eller produktion (reproduktion) av mat, energi, vattenresurser och mineraler.
"Mark med förbättringar", d.v.s. tomter med fleråriga planteringar, kommunikationer, byggnader och / eller strukturer av alla slag
form - rektangulär, sned, rund eller elliptisk, med urtag och utsprång;
områdets storlek (i hektar - för jordbruksmark och skogsmark, naturreservat och nationalparker; i hundratals - hundratals kvadratmeter - för sommarstugor, trädgårdsskötsel och förortsområden för individuell utveckling; i kvadratmeter - för stadsplanering och utveckling );
formlinjernas dimensioner, inklusive längden på den främre gränsen och platsens bredd (i meter) för platser längs motorvägarna längs vilka potentiella användare eller varor rör sig.
djupet av skiktet under markens yta tillät introduktion av ägaren av platsen (upp till 5 meter);
topografiska parametrar - ojämnheter i ytan - sluttningar och kullar som sticker ut ovanför stenar och stenar, reservoarer och bäckar;
geologiska parametrar - jordens sammansättning och styrka, närvaron och formen av förekomsten av underjordiska vatten, formen för organisering av underjordisk kommunikation;
förekomst (frånvaro) av flerårig vegetation (träd och buskar).
territorial zonering - placering av objekt av något funktionellt ändamål endast i zoner med motsvarande profil (till exempel är industribyggnader inte byggda i ett bostadsområde);
skydd av miljön och människors hälsa med begränsning av volymen av farliga industrier (även i områden med motsvarande profil);
begränsa belastningen på den naturliga miljön genom att reglera byggnadens densitet och bredd samtidigt som bevarandet av grönområden och jordens bördighet säkerställs.
tomter avsedda för odling av jordbruksprodukter (åkermark, jungfrumarker, slåttermarker, betesmarker, fruktträdgårdar, plantager av industriella grödor etc., men utan byggnader avsedda för bearbetning av jordbruksprodukter);
kustmarker av vattenfonden, som används eller reserveras för användning i en regim som överensstämmer med vattenfondens användningssystem;
tomter med skogsmarker som är täckta med skog, avsatta för skogsbruk, reserverade för skogsodlingar;
områden i produktionsfonden belägna på platser eller i anslutning till platser för pågående, planerad eller potentiellt lovande utveckling av mineraler, samt som används och är avsedda för transport och annan kommunikation, för byggnadsstrukturer och byggnader för industriföretag, energikomplex, föremål av försvarsbetydelse; ,
tomter som används eller reserveras för utveckling av byggnader och strukturer för bostäder eller sociala ändamål i områden som tillhör eller angränsar till städer, arbetare, semester- och sommarstugor, till landsbygden avräkningar;
områden med rekreations- och hälsoförbättrande, miljömässiga, historiska, kulturella, skyddade och minnesvärden (reserver, nationalparker, botaniska trädgårdar, stränder, massturism, parker och grunder för massrekreation, zoner med mineralkällor och botande lera ).
skogar avsedda att utföra vattenskydd, skyddande, sanitära och hygieniska, rekreations- och andra funktioner samt skogar i särskilt skyddade naturområden (naturmonument, reservat, nationalparker);
skogar i regioner med hög befolkningstäthet och ett utvecklat nätverk av landtransportvägar, skogar som utför vattenskydd, skyddande, sanitära och hygieniska, hälsoförbättringar och andra funktioner av begränsad operativ betydelse, liksom skogar i regioner med otillräckliga skogsresurser, för vars bevarande är nödvändigt för att begränsa skogsförvaltningssystemet;
skogar i regioner med stora skogar, som huvudsakligen är av operativ betydelse, indelade i utvecklade och reserverade.
byggnader som huvudsakligen är avsedda för människors liv och aktiviteter, liksom för funktioner som främst tillhandahålls av människor som använder maskiner och utrustning;
konstruktioner avsedda för funktioner som huvudsakligen tillhandahålls av strukturer, maskiner och utrustning med sporadiskt och småskaligt mänskligt deltagande: hydraulteknik, energi, transport och andra strukturer.
rum och lägenheter, inklusive bostadshus;
bostadshus-enfamiljshus (enfamilj, egendom), småfamilj (småfamilj, block) och flerfamiljshus (flerfamiljshus), avsedda för permanent (långsiktigt) boende;
hotell, motell, logi, såväl som kapital och mobila hus- och trädgårdshus - för tillfälligt boende.
specialiserade byggnader och strukturer för forskning, designorganisationer och myndigheter;
lageranläggningar, inklusive autonoma specialiserade komplex med transportsystem, tekniska medel, uppvärmning; utrustade hangarer; källare och halvkällare anpassade för lager, tidigare bombskydd, lokaler på bottenvåningen, etc .;
kontorsbyggnader och lokaler - specialiserade affärscentra med ett komplett utbud av tjänster, inklusive kontrollerat mikroklimat, specialiserade telekommunikationstjänster och säkerhetssystem; kontorsbyggnader omvandlade till affärscentra med en reducerad lista över tjänster; separata kontorslokaler - inklusive för notariekontor, juridiska och finansiella institutioner etc. - i byggnader med olika funktionella ändamål;
detaljhandel (inklusive varuhus och specialaffärer, handels- och utställningscentra, modeshowrooms, marknader etc.);
servicefaciliteter - specialiserade hushåll, pantbankar, hus och modeshowrooms, salonger, bad, kommunikationsföretag, kaféer, restauranger, provsmakningsrum, ceremoniecentra och ritualtjänster;
sport-, underhållnings- och underhållningsanläggningar - bio- och konserthallar, teatrar, kasinon, centra, hallar och nöjesparker, skjutgallerier, inomhus- och utomhusstadioner, hippodromer, banor, golfbanor, idrottsplatser, pooler, etc.;
medicinska och fritidsanläggningar - sanatorier, vilohem, sjukhuskomplex, vårdhem - anläggningar som kombinerar en fritidsfunktion med en bostad, för tillfälligt boende med vila och behandling, liksom kliniker, specialiserade behandlingscentra, förlossningssjukhus, veterinärkliniker, apotek, vinterträdgårdar och så vidare;
minnes- och kultföremål - museer, monument och panteoner, begravningsplatser, kyrkor, katedraler, kapell, kloster, moskéer;
pedagogiska och kreativa föremål - dagis, skolor, lyceum, gymnasier, tekniska skolor, institut, universitet, högskolor, bibliotek, ateljéer och kreativa hus, konstverkstäder.
genom rymdplaneringslösningar (sektion, korridor, sektionskorridor, galleri, hall, span),
i arkitektonisk stil (rationalism, konstruktivism, funktionalism, modernism, eklekticism, etc.),
enligt konstruktionsscheman och lösningar (ram och ramlös, med tvärgående eller längsgående lagerväggar, prefabricerade, monolitiska, med upphängd täckning, skal, tunnväggig, pneumatisk, blockerad),
av material av bärande väggar (tegel, stor panel, stort block, träpanel, trähackat),
efter antal våningar (en våning, låga-2-3, flera våningar-4-9, höghus-10-20 och höghus-mer än 20 våningar),
efter hållbarhet (livslängd-mer än 100 år, 50-100 år och 20-50 år),
beroende på graden av brandmotstånd (5 kategorier, olika i graden av brandfarlighet och gränsen för brandmotstånd, det vill säga tiden från början av brandprovet till uppkomsten av sprickor, förlust av bärighet eller överhettning av temperatur vid en ouppvärmd yta).
mark under kollektivtrafik,
tomter som är öppna för att besöka rekreationsområden och begravningar,
statliga utbildnings- och medicinska institutioner,
kyrkor, administrativa byggnader för statliga institutioner, offentliga och andra organisationer.
huvudlokaler utformade för att utföra den egentliga huvudfunktionen - bostäder, kontor, detaljhandel, industri, lager;
hjälplokaler - gemensamma utrymmen, inklusive korridorer, fritidshallar, lobbyer, trappor, toaletter etc., samt tekniska lokaler avsedda för placering av kommunikation, teknisk utrustning, teknisk personal.
tillverkningsmaterial och livslängd för produkter,
tillgänglighet för Underhåll
driftsvillkor fram till nästa reparation,
genomströmning,
tillgänglighet för användning i avlägsna delar av webbplatsen
tillverkning av tekniska produkter - gummiplanter, humle, te;
dekorativa och landskapsarkitektur - buskar eller träiga;
fältskydd - antirosion;
häckar - skyddsbälten längs järnvägen.
perioden från plantering till början av användningen för dess avsedda ändamål (bär - 2-3 år, frukt - 5-8 år, teknisk - upp till 10 år, dekorativ - 5-12 år);
driftstiden för avsett ändamål (frukt och bär - 10-30 år, teknisk - 10-50 år, dekoration och landskapsarkitektur - upp till 50 år).
klimat: atmosfärstryck, medeltemperatur, temperaturvariationernas amplitud efter årstider och tid på dygnet, luftfuktighet, typ, mängd och säsongsfördelning av nederbörd, vindstyrka och vindros, grumlighet och soliga dagar - med tilldelning av en uppsättning tecken till en av klimattyperna - kontinental, marin, subtropisk;
anlag för naturkatastrofer: jordbävningar och kollaps av jordskorpan, översvämningar, översvämningar, stigande grundvatten, tornados och orkaner, laviner och leror, isbildning, epidemier, invasion av insekter och gnagare;
ekologi och anlag för katastrofer som orsakas av människor: graden av föroreningar i atmosfären, jord och vatten, buller, brandrisk i omgivande byggnader eller skogar, förekomst av potentiella faror - industrier, lagring eller transport av kemikalier, oljeprodukter , sprängämnen, strålningsmaterial, bakteriepreparat, etc.
terräng: slätt, öken, berg, kullar, stora vattendrag, träsk, glaciärer, skogar, naturliga klippformationer, grottor, etc.
landskapets natur: öppen, karakteristisk, organiserad;
byggnadens karaktär - med tilldelning av dess typ: omkrets, frontal, längs motorvägar, linje, grupp, nät, matta, latitudinal, meridional, terrass, egendom;
byggnadens karaktär - framhäver dess egenskaper: antal våningar, arkitektoniska stilar, täthet, närvaro och egenskaper för rekreationsområden, tillhandahållande av infrastruktur, sammansättningenhet och byggnadens psykologiska kompatibilitet med landskapet;
tillhandahållande av territoriet med infrastruktur: motorvägar och högkvalitativa vägar, energi- och elnät, kommunikationssystem, parkeringsplatser, bensinstationer, rekreationsområden, affärscentra.
äganderätt (art. 209);
rätten till livslång ärftlig besittning av en tomt (artikel 265);
rätten till permanent (obegränsad) användning av en tomt (artikel 268);
rätten till ekonomisk förvaltning av egendom (artikel 294)
rätten till operativ förvaltning av egendom (artikel 296).
rätten till begränsad användning av någon annans tomt (servitut) (artiklarna 274, 277).
överlåtelse av hela äganderätten till objektet till en annan person (enligt ett köp- eller köpeavtal eller byte), eller
överföra till en annan person en del av sina befogenheter på grundval av förtroendets rättigheter, med delvis förfoganderätt och med full äganderätt och nyttjanderätt, eller
överlåta till en annan person en del av sina befogenheter på hyresavtal - alltid med rätt att använda, oftast - samtidigt med rätten att äga och använda, ibland - dessutom med en partiell förfoganderätt genom att hyra ut en del av föremålet.
rätten till inkomst som erhålls från driften av anläggningen;
rätten till frivillig främling (överföring till en annan person), konsumtion, slöseri, förändring efter eget gottfinnande - fram till förstörelsen av förbättringar;
obegränsat ägande och skydd mot expropriation (rätt till säkerhet);
förbud att använda föremålet till nackdel för andra människor;
möjligheten att dra tillbaka objektet mot betalning av skuldersättning;
garantier för återställande av kränkta rättigheter.
ett förbud mot att ändra avsedd användning eller ändamål utan överenskommelse i upprättad ordning;
villkoret för att påbörja och slutföra konstruktion, rekonstruktion eller förbättring inom en viss tidsperiod enligt ett projekt som fastställts på det fastställda sättet;
ett förbud mot vissa typer och parametrar för användning av en tomt och ändringar i fastighetsobjekt;
begränsning av användningen av föremål för teknik, transport och social infrastruktur, som är i kommunalt eller statligt ägande, belägen på en tomt som beviljas ägande, innehav, användning eller uthyrning av en laglig eller naturlig person;
begränsning av användningen av en tomt på grund av placeringen på den av byggnader, strukturer och strukturer som inte tillhör ägaren, innehavaren, användaren eller arrendatorn av denna tomt;
villkoret för att följa restriktioner för användningen av en tomt belägen i området för skydd av historiska och kulturella monument, på ett särskilt skyddat naturföremåls territorium, i en vattenskyddsområde, inom gränserna för ett område utsatt för naturliga och konstgjorda nödsituationer, andra territorier, med begränsningar för användningen som fastställs i lagstiftning;
villkoret för att utföra vissa arbeten med att skydda monument av historiskt, arkitektoniskt och arkeologiskt arv, om arrangemang av säkerhet, sanitära och andra skyddande zoner;
ändra förbud utseende, rekonstruktion eller rivning av en byggnad, struktur, struktur utan godkännande i enlighet med det fastställda förfarandet;
villkoret för att utföra konstruktion, reparation eller underhåll av en väg, ett nätverk av teknisk utrustning, lämpligt för en tomt, annat fastighetsobjekt eller passera genom en tomt;
villkoret för användning av marken för läggning och reparation av elnät för teknisk utrustning inom deras reparations- och konstruktions (tekniska) remsor;
villkoret för att utföra dräneringsarbeten, skapa konstruktions- och skyddskonstruktioner på tomten;
tillhandahållande av tillfällig användning av en tomt för produktion av konstruktions- och undersökningsarbete;
villkoret för konstruktion av byggnader, strukturer, strukturer av en viss höjd;
skapande av skyddande planteringar eller andra naturvårdsobjekt;
tillhandahålla stöd på denna tomt av byggnader, strukturer, strukturer på den intilliggande tomten eller överhäng av sådana objekt över denna tomt;
villkor för att bevara vilda djurs naturliga livsmiljö och migrationsvägar.
nivån på lagstiftnings- och regleringsgarantier för äganderätt;
komplexiteten i förfarandena för registrering av rättigheter och säkerställande av objektets funktion;
stabiliteten i principerna för finans- och tullpolitik;
juridiskt och regulatoriskt stöd för garantier för investerares rättigheter;
lagstiftningsstöd för reglerna för territorialzon och stadsplanering;
nivån på restriktioner för funktion och utveckling av föremål från monumentskyddsorgan, avdelningar;
förekomsten av lagliga begränsningar för migranter och utländska medborgare;
nivån på politiska risker som orsaker till förändringar av standarder, förordningar och regler för fastighetsmarknadens funktion.
Ryska federationens konstitution (lagen om högsta rättsliga kraft);
konstitutionella lagar;
RF -koder - Civil, mark, bostäder, vatten, stadsutveckling, skogsbruk;
federala lagar och andra handlingar i förbundsförsamlingen (dekret, förordningar).
garanterar frihet ekonomisk aktivitet och skyddar rättigheterna för privata, statliga, kommunala och andra former av egendom;
bestämmer markens särstatus och annat naturliga resurser som grund för livet och verksamheten för de människor som bor i motsvarande territorium;
fastställer medborgarnas och deras föreningars rätt till privat ägande av mark, under förutsättning att de tar hänsyn till allmänna intressen.
garanterar medborgarnas rätt till bostäder och statligt skydd av rättigheter och friheter för människa och medborgare i Ryska federationen.
fastställande av skälen för förekomsten, genomförandenormer och skydd medborgerliga rättigheter;
beskrivning av innehållet och elementen i medborgarnas rättsliga förmåga och rättskapacitet, inklusive när det gäller fastighetsrättsliga förbindelser;
normativ reglering av förfarandena för skapande och funktion av en juridisk person, liksom företags äganderätt olika formeräganderätt och organisationsstruktur.
köp och försäljning, inteckning och andra transaktioner som medför eller kan medföra främjande av tomter till skogsfonden, liksom skogstomter som inte ingår i skogsfonden, är inte tillåtna;
transaktioner med rätten att använda skogsmark och rättigheterna att använda skogsmark som inte ingår i skogsfonden utförs i enlighet med det förfarande som fastställs i skogslagstiftningen, och i den del som inte regleras av den - enligt civil lagstiftning ;
träd- och buskevegetation kan överföras från en person till en annan på det sätt som föreskrivs i civil lagstiftning och marklagstiftning.
framväxten, utövandet, ändringen och upphörandet av rätten att äga, använda och förfoga över bostadslokaler i det statliga och kommunala bostadsbeståndet;
användning av bostadslokaler för privata bostadsbestånd;
användning av fastighetsägarnas gemensamma egendom;
klassificera lokaler som bostadslokaler och utesluta dem från bostadsbeståndet;
bokföring av bostadsbestånd; underhåll och reparation av bostadslokaler;
rekonstruktion och ombyggnad av bostadslokaler;
förvaltning av flerbostadshus;
skapande och drift av bostads- och bostadsbyggande kooperativ, husägares föreningar, deras medlemmars rättigheter och skyldigheter;
tillhandahållande verktyg;
kontroll över användningen och säkerheten av bostadsbeståndet, överensstämmelse med bostadslokaler med de fastställda sanitära och tekniska reglerna och föreskrifterna, liksom andra lagkrav.
Ryska federationens konstitution av 12.12.1993. // Rysk tidning - 25 december 1993.
Ryska federationens civillagstiftning (del ett). Federal Law den 30 november 1994 nr 51 // Samlad lagstiftning för Ryska federationen. - 1994. - Nr 32. - Konst. 3301.
Ozerov E. S. Ekonomi och förvaltning av fastigheter. SPb: Förlag "MKS", 2003 - 422 sid. -ISBN 5-901-810-04-X
Ryska federationens landskod. Federal Law of October 30, 2001 No. 136 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 oktober 2001
Ryska federationens vattenkod. Federal Law den 16 november 1995 nr 167 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 17 november 1995
Ryska federationens skogskod. Federal Law den 22 januari 1997 nr 22-FZ // Samlad lagstiftning för Ryska federationen. - 1997. - Nr 5. - Konst. 610
Ryska federationens bostadskod. Federal lag av 29 december 2004 nr 188 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 december 2004
Ryska federationens kod för stadsutveckling. Federal lag av 29 december 2004 nr 190 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 december 2004
Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den. Federal lag av den 21 juli 1997 nr 122 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 22 juli 1997
Om värderingsverksamhet i Ryska federationen. Federal lag av 29 juli 1998 nr 135 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 30 juli 1998
Inteckning (inteckning av fastigheter). Federal lag av den 16 juli 1998 nr 102 -FZ // Rossiyskaya Gazeta - 18 juli 1998
Om tarmarna. Federal Law den 21 februari 1992 nr 2359-1 // Bulletin of the Congress of the ND of the Russian Federation and the Armed Forces of the Russian Federation. - 1992. - Nr 16. - Konst. 834.
en vara (icke -lönsam) - en resurs för personliga eller allmän användning, dvs:
bostadsfastigheter, inklusive personlig mark eller trädgårdsskötsel;
mark och byggnader för medicinska, utbildnings-, försvars- och andra socialt betydelsefulla institutioner;
en verklig tillgång - en resurs (produktionsfaktor) för produktion av varor och tjänster för att göra vinst, dvs. kommersiella fastigheter, inklusive industriella fastigheter, inklusive jordbruksmark, reservoarer för fiskfabriker, fastighetskomplex av företag, etc.;
finansiell (investerings) tillgång, dvs .:
varor som köps för efterföljande spekulativ återförsäljning med vinst;
kapital i verklig form, genererar vinst från leasing och lönsam återförsäljning (kommersiella fastigheter);
säkerhet för finansiella instrument (värdepapper, inklusive bolån).
objektets orörlighet i rymden begränsar möjligheterna för transaktionens genomförande endast av parametrarna på den regionala marknaden,
objektens unika karaktär - på grund av det unika i kombinationen av ett mycket stort antal karakteristiska drag (det finns inga absoluta analoger) - leder till det unika med varje transaktion på fastighetsmarknaden;
objektets hållbarhet säkerställer dess närvaro på marknaden som en integrerad del av utbudet (latent eller uttryckligt) under lång tid i alla fluktuationer i marknadssituationen;
de begränsade markresurserna och varaktigheten av att skapa förbättringar leder till en relativt låg elasticitet i utbudet av denna produkt och till motsvarande funktioner i marknadspriset.
komplexiteten i objektets struktur med möjlighet till variationer i aggregatet av fysiska och juridiska egenskaper, i kombination med den höga komplexiteten i marknadsprocesser, tvingar deltagarna i transaktioner att bära höga transaktionskostnader vid förberedelse och genomförande av transaktioner;
komplexiteten i marknadsprocesser, åtföljt av svårigheterna att inhämta information, komplicerar uppgifterna att bestämma, kontrollera, säkerställa rättigheter, ingå ett köp- och försäljningsavtal, organisera uppgörelser mellan köparen och säljaren, tvinga fram användning av mellanhänder;
låg likviditet leder till en betydande förlängning av exponeringstiden vid försäljning av fastigheter till marknadspriser.
heterogeniteten hos tillgången som är associerad med heterogeniteten hos objektens ekonomiska egenskaper i aggregatet av de senare (på grund av varje objekts unika) komplicerar avsevärt problemen med att hantera fastighetsportföljen;
fastighets lönsamhetens svaga beroende av andra tillgångars lönsamhet gör det möjligt att överväga fastigheter som ett alternativ när du väljer riktningar för portföljinvesteringar;
den relativa stabiliteten av inkomsterna från driften av anläggningen, som tillhandahålls av de långsiktiga hyresavtalen och följden av förändringar i inkomster efter inflationsförändringar i priser, underlättar ekonomiska prognoser och hantering av ekonomiska risker;
markens outtömlighet och byggnaders hållbarhet, tillsammans med fastigheternas varaktiga konsumentvärde, ger en hög garantinivå för de investerade medlen i jämförelse med andra typer av finansiella tillgångar;
högt behov nystartade investeringar för förvärv och / eller utveckling av ett objekt - med erforderlig nivå av oberoende i lönsam drift - minskar avsevärt utbudet av potentiella användare av denna typ av tillgångar;
behovet av mycket professionell förvaltning av anläggningar på grund av den höga komplexiteten i deras struktur och systemet för att säkerställa deras drift leder till behovet av att involvera inte bara mäklarföretag utan även förvaltningsföretag i vinstprocessen.
låg likviditet och höga transaktionskostnader för denna tillgång i jämförelse med värdepapper minskar dess attraktionskraft vid genomförandet av spekulativa transaktioner.
åtgärder från medborgare och juridiska personer som syftar till att fastställa, ändra eller avsluta medborgerliga rättigheter och skyldigheter i förhållande till fastighetsobjektet;
ett rättsligt faktum som ger upphov till det rättsliga resultat som eftersträvas av föremålen för transaktionen med fastighetsobjektet.
innehållets laglighet;
juridisk kapacitet och rättskapacitet för enskilda personer och juridiska personer som gör transaktionen;
överensstämmelse mellan viljan och viljan hos parterna i transaktionen;
överensstämmelse med transaktionsformen.
begått med ett syfte som uppenbarligen strider mot grunden för lag och ordning eller moral;
viljans uttryck motsvarar inte den sanna viljan;
transaktionens form och kraven för dess statliga registrering kränktes;
parten i transaktionen är oförmögen, dvs oförmögen att förstå innebörden av sina handlingar;
transaktionen av en juridisk person går utöver dess juridiska förmåga.
oral;
skriven.
om en skriftlig form inte fastställs genom lag eller avtal;
för transaktioner som genomförs vid själva genomförandet (förutom de för vilka en notarius blankett tillhandahålls och transaktioner som inte uppfyller den enkla skriftliga formen som medför ogiltighet)
för transaktioner enligt ett skriftligt avtal (om detta inte strider mot lagen, andra juridiska handlingar och kontraktet).
själva föremålet är till salu om full äganderätt överförs till köparen (med ett komplett paket av befogenheter, inklusive rätten att spendera, överföra och förstöra objektet);
hyresgästens rätt säljs om äganderätten och användningsrätten överförs till köparen (hyresgästen) (utan förfoganderätt, men med rätt att ändra objektets fysiska karaktär);
rätten att använda säljs om rätten att använda överförs till köparen (hyresgästen) (utan rätt att förfoga över föremålets juridiska och fysiska öde);
hyresvärdens försäljningsrätt att få en vanlig inkomst genom att leasa objektet för ägarens räkning (eventuellt genom ett långsiktigt hyresavtal med rätt att överlåta objektet eller dess delar till andrahandsuthyrning).
Manualen är sammanställd i enlighet med standarden för disciplinen "Fastighetsekonomi" specialitet "Ekonomi och förvaltning vid företaget (efter bransch)" och läroplanen för denna disciplin. Den täcker huvudämnena i disciplinen. Den statliga regleringen av fastighetsmarknaden beskrivs, transaktioner med alla typer av fastigheter övervägs. Uppmärksamhet ägnas också åt finansiering av fastighetsobjekt. Metoderna och metoderna för fastighetsbedömning beskrivs.
Kontorsrum.
Vid klassificering av affärscentra i varje region beaktas olika faktorer, enligt vilka lokalerna tillhör en eller annan klass. Som regel är dessa: plats; typ och teknisk nivå; byggnadens kvalitet (efterbehandlingsnivån, fasadens skick, den centrala ingången, närvaron av hissar); ledningskvalitet (förvaltningsföretag, tillgänglighet ytterligare tjänster för hyresgäster), etc.
Den internationella klassificeringen kanske inte sammanfaller med den som används i olika regioner i Ryssland (tabell 1.1), för närvarande är det praktiskt att tilldela klasser huvudsakligen av förvaltningsbolagen själva, vilket inte alltid speglar objektens verkliga tillstånd och desorienterar deltagarna i fastighetsmarknaden.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Introduktion
1 Grundläggande begrepp och definitioner av fastighetsekonomi
1.1 Koncept, väsen och grundläggande egenskaper hos fastigheter.
1.2 Klassificering av fastighetsobjekt.
1.2.1 Klassificeringssystem för fastighetsobjekt.
1.2.2 Klassificering av bostadsfastigheter.
1.2.3 Klassificering av kommersiella fastigheter.
1.3 Tomt som grund för fastigheter.
1.3.1 Landets väsen.
1.3.2 Landkategorier.
2 Fastighetsmarknadens väsen
2.1 Innehåll i grundläggande begrepp och fastighetsmarknadens grundläggande funktioner.
2.2 Strategins inverkan på utvecklingen av landets ekonomi på fastighetsmarknaden.
2.2.1 Statlig politik för utveckling av fastigheter.
2.2.2 Ekonomisk och social utveckling på bostadsmarknaden.
2.3 Lagstiftning och lagstiftning.
3 Statlig reglering av fastighetsmarknaden
3.1 Zoning av stadsrum och statlig matrikelregistrering.
3.2 Transaktioner med fastighetsobjekt.
3.3 Statlig registrering av rättigheter till fastigheter.
3.3.1 Principer för statlig registrering av rättigheter till fastigheter.
3.3.2 Singel Statligt register höger.
3.3.3 Förfarande för statlig registrering av rättigheter till fastigheter.
4 Teknik för fastighetsbedömning
4.1 Typer av fastighetsvärden.
4.2 Principer och teknik för värdering av fastigheter.
4.3 Metoder för att bedöma värdet på fastigheter och deras praktiska användning.
4.4 Registrering av resultaten av fastighetsbedömning.
5 Finansiering av fastighetsobjekt
5.1 Utlåning till fastigheter.
5.1.1 Framväxten och utvecklingen av bolån
5.1.2 Metoder för hypotekslån för fastigheter.
5.2 Metoder för finansiering av fastigheter i specialfall.
Slutsats Litteratur
Gratis nedladdning e-bok i ett bekvämt format, titta och läs:
Ladda ner boken Economics of Real Estate, study guide, Zhigalova V.N., 2012 - fileskachat.com, snabb och gratis nedladdning.
Ladda ner pdf
Nedan kan du köpa den här boken till bästa rabatterade pris med leverans i hela Ryssland.
n1.doc
FASTIGHETSEKONOMI: TRÄNINGSGUIDEKälla: EUP.RU - Enterprise Economics and Management
Avsnitt:
Fastighetsekonomi: Studieguide - Vladim. stat un-t; Komp.: D.V. Vinogradov, Vladimir, 2007.- 136 sid.
Handledningen sammanfattar de viktigaste bestämmelserna i kursen "Ekonomi i fastigheter". Specifikationerna för fastigheter som en vara, värderingsmetoder, registrering och redovisning av fastighetsobjekt beaktas. Exempel på lösningar på praktiska problem ges.
Kapitel 1. Fastighetskomponenter och livscykel
1.1 Definition av fastigheter
Ord " fastighet"Formades på ryska av tre ord:" inte på rörelse ny "," dem substans "(" dem enie ")," egen ryggrad". Således har språket i det ryska ordet "fastigheter" fixat följande funktioner: orörlighet, tillhör någon (jag har en sak), hör till äganderätten.
Sedan 1917, efter avskaffandet av privat egendom, har termen "fastigheter" försvunnit ur laglig cirkulation och från praxis. Först efter 1990, tillsammans med rätten till privat egendom, återupplivades begreppet fastigheter.
Begreppet "fastigheter" är oskiljbart från ett annat begrepp - "egendom".
Fast egendom- en uppsättning egendom, dvs. föremål för monetärt värde, rättsförhållanden där personen befinner sig (naturligt eller juridiskt).
Egendom som tillhör varje enskild eller juridisk person är uppdelad efter dess innehåll i:
Historiskt sett, sedan den romerska lagens tid, är egendom vanligtvis uppdelad i lös och fast egendom.
Enligt art. 130 i civillagen Ryska Federationen(nedan kallad Ryska federationens civillag) ”till orörliga saker ( fastigheter, fastigheter) omfatta tomter, underjordiska tomter, isolerade vattenförekomster och allt som är fast förbundet med marken, det vill säga objekt, vars rörelse är omöjlig utan oproportionerliga skador på deras syfte, inklusive skogar, fleråriga planteringar, byggnader, strukturer.
Bland orörliga saker ingår också flygplan och sjöfartyg som är föremål för statlig registrering, fartyg för inlandssjöfart och rymdobjekt. Annan egendom kan också klassificeras som fast egendom enligt lag ”.
Enligt Ryska federationens stadsplaneringskod (nedan kallad GSK RF) är fastighetsobjekt objekt i förhållande till vilka stadsplaneringsaktiviteter utförs. Stadsplaneringsverksamhet - aktiviteter för utveckling av territorier, inklusive städer och andra bosättningar, utförda i form av territoriell planering, stadsplanering, territoriell planering, arkitektur- och konstruktionsdesign, konstruktion, större reparationer, rekonstruktion av kapitalbyggnadsanläggningar.
Dessutom är fastigheter erkända som ett företag som helhet som ett fastighetskomplex som används för implementering av entreprenörsverksamhet.
I utländsk litteratur finns en uppdelning av begreppen "fast egendom" (fast egendom) och "fast egendom" (fast egendom). I det här fallet är den första den materiella, fysiskt påtagliga kärnan i begreppet fast egendom, och den andra - betecknar den juridiska essensen av detta begrepp som en uppsättning (paket) av äganderätt för alla ämnen som är relaterade till en viss sak.
Samtidigt innefattar den materiella essensen: tomter, underjordiska tomter, isolerade vattendrag, skogar, fleråriga planteringar, byggnader, strukturer, ingenjörskommunikation, d.v.s. allt som är fast anslutet till marken och inte kan flyttas utan oproportionerlig skada på deras syfte, det vill säga fast (fysiskt orörlig) egendom representeras som summan av två komponenter: mark och förbättring.
Förbättring är vad som görs av mänskliga händer och kräver investeringar av hans arbete och resursutgifter. Samtidigt antas det att själva förbättringen inte kan betraktas som ett fastighetsobjekt separat från tomten, eftersom den förblir orörlig och uppfyller sitt syfte endast under förutsättning och under dess fasta fäste till marken.
Den juridiska kärnan består av: ägande, ekonomisk förvaltning, operativ förvaltning, livslångt ärvt ägande, permanenta användningsrättigheter, inteckningar, servitut, samt andra rättigheter i fall som anges i Ryska federationens civillag och andra lagar.
Hänvisningar (begränsningar) - förekomsten av fastställda genom lag eller auktoriserade organ på det sätt som föreskrivs i villkorslagen, förbud som begränsar upphovsrättsinnehavaren vid utövandet av äganderätten eller andra egendomsrättigheter till ett specifikt objekt för fast egendom (servitut, inteckning, förvaltning av förtroende, arrende, beslag av egendom och andra).
För tydlighetens skull presenterar vi strukturen för begreppet "fastigheter" i form av tabell 1.
Tabell 1. Konstruktionen av "fastigheter"
| Fastigheter (fast egendom) |
|||
| Sak (fysisk enhet) | Rättigheter (juridisk person) |
||
| Jorden | Förbättringar | Rättigheter | Besvär |
| landa; underjordiska tomter; isolerade vattenförekomster; skogar | byggnad; strukturer; ingenjörskommunikation; planteringar | fast egendom; ekonomisk förvaltning; operativ ledning; ärvd besittning; obegränsad användning | inteckning; servitut; zonregler; skydd av monument; andra begränsningar; |
Modern rysk rättspraxis har fastställt ett antal kriterier enligt vilka ett fysiskt objekt kan klassificeras som fastigheter:
Föremål som inte är relaterade till fastigheter, inklusive pengar och värdepapper, redovisas som lös egendom. Registrering av rättigheter till lös egendom krävs inte, förutom de fall som anges i lagen.
Livscykeln för en egenskap (fysisk) är den tidsperiod under vilken en egenskap existerar som ett fysiskt objekt. Livscykeln för ett fastighetsobjekt består av följande steg (faser):
1. Bildandet av projektets koncept och valet av alternativ för användning av en fri tomt... Under denna period genomförs valet av den bästa och mest effektiva användningen av tomten - med beaktande av särdragen hos dess egenskaper och alla miljöegenskaper. Baserat på analysen väljs det mest produktiva användningsfallet bland de lagligt tillåtna, fysiskt realiserbara, ekonomiskt genomförbara och ekonomiskt genomförbara. Val av användningsfall slutar med utveckling uppdragsvillkor att designa förbättringar.
2. Förbättringsdesign. I detta skede - på grundval av designspecifikationen - utvecklas ett projekt (av en specialiserad organisation) med framställning av dokumentation som krävs för att få tillstånd och förbereda marken (med fixering av form och storlek, avlägsnande av onödig naturlig och konstgjord växtlighet , och dränering av vattenförekomster), liksom kommunikation, konstruktion av byggnader (strukturer) och plantering av nya planteringar. Godkännande av projektet från designorganisationen rekommenderas att genomföras med deltagande av förvaltningsföretaget som deltog i utvecklingen av de tekniska specifikationerna för designen.
3. Förbättringar av tillverkning (erektion, konstruktion)... Under projektets genomförande ändrar entreprenörer praktiskt taget alla objektets fysiska egenskaper fullständigt, med dessa ändringar i inventerings- och matrikeldokumenten fixerade. Under konstruktionen av förbättringar och som ett resultat av konsolideringen av objektets nya status, förändras i regel också egenskaperna hos miljön relaterade till det skapade objektet.
4. Cirkulation (köp och försäljning, donation, uthyrning, etc.) med överlåtelse av egendomsrätt eller med utseendet av en belastning på denna rättighet. I detta skede utförs operationer med objektet och staten registrerar en förändring av det sistnämnda rättsliga ödet. Vid köp och försäljning av ett objekt ändras äganderätten. När mark och / eller förbättringar hyrs ut eller hyrs av ägaren (eller, på ägarens vägnar, förvaltningsbolaget), överförs rätten att använda (och eventuellt besittning) till en annan enhet med uppkomsten av en belastning av äganderätten.
5. Användning (användning) av anläggningen för dess avsedda ändamål med tekniskt och operativt underhåll... I detta skede livscykel chefen (eller professionellt förvaltningsföretag) organiserar användarnas rationella användning av objektets konsumentpotential. Med tiden förändras objektets egenskaper, eftersom förbättringar är fysiskt slitna och funktionellt föråldrade, vilket förvärras av förändringar i situationen i ekonomin och i den yttre fysiska miljön, vilket leder till ytterligare, så kallad extern föråldring.
Under driften utförs ibland teknisk inspektion och pågående reparation av enskilda förbättringselement utan att användningen av anläggningen som helhet stoppas.
6. Modernisering: större reparationer, rekonstruktion, restaurering av förbättringar med möjlig omprofilering (ändring av det funktionella syftet) av objektet. Detta skede börjar i det ögonblick då objektet i sitt nuvarande tillstånd inte längre kan tillgodose användarnas moderna behov och / och om dess drift blir ekonomiskt ineffektiv. I detta skede utförs åtminstone en större översyn utan att ändra planeringslösning och funktionellt syfte, men med eliminering av avtagbar fysisk försämring och funktionell föråldring.
Om analysen av den bästa och mest effektiva användningen av mark och förbättringar, som genomförts för närvarande, visar genomförbarheten av en delvis förändring av förbättringarnas funktionella syfte, rekonstrueras de senare med en ändring av layouten på en del av lokalerna. Naturligtvis ger detta också funktioner för översyn av förbättringselement som behåller sin ursprungliga funktionalitet.
Om en analys av användningen av ett objekt i dess nuvarande tillstånd visar behovet av ett fullständigt byte av dess funktionella syfte, kan rekonstruktionen åtföljas inte bara av en radikal förändring i layouten utan också av tillägg eller överbyggnad av befintliga byggnader och utveckling av en fri del av tomten.
7. Återvinning, rivning av förbättringar, bortskaffande eller återanvändning av material... Livscykeln slutar med att riva förbättringar i slutet av deras ekonomiska liv. Förvaltningsbolag utarbetar förslag för utnämning av tidsfrister och en ekonomiskt genomförbar metod för rivning av byggnader, med beaktande av möjligheten att sälja strukturella element och material i byggnader och kommunikation som ska likvideras (volymen av likvidationskostnader minimeras).
Uppenbarligen upprepas vissa faser i olika stadier av livscykeln. Så, till exempel, kan tanken på ett projekt för skapandet av ett nytt objekt uppstå både i det skede då tomten är helt fri, och i det skede då behovet av rekonstruktion, delvis rivning eller färdigställande av byggnader uppstår. Cirkulationsfasen kan realiseras upprepade gånger under ett objekts liv, och cirkulationsmomenten bestämmer tidsgränserna för de perioder som ligger till grund för de så kallade investeringscyklerna.
Lista över begagnad litteratur:
1. Ozerov ES Ekonomi och förvaltning av fastigheter. SPb: Förlag "MKS", 2003 - 422 sid. -ISBN 5-901-810-04-X
1.3 Egenskaper för fastighetsobjekten och den yttre miljön
Fastighetsstrukturen inkluderar: naturliga ("mark") och konstgjorda "förbättringar" -komponenter.
Naturliga komponenter i fastigheter beroende på uppsättningarna av deras karakteristiska egenskaper, är de indelade i två grupper:
Tomt- en begränsad och orörlig del av jordytan, som har stängda gränser, platsbindning till ett lagligt specificerat koordinatsystem med adressmärken. Egenskaperna för tomten inkluderar:
Av särskild betydelse är egenskaperna hos den plats som är förknippad med platsen: platsområdets prestige, platsen på avstånd från källor och livsstödskommunikation, från affärscentrum, från transportvägar, från kollektivtrafikstationer och massor -använda gångvägar, från rekreationsområden och källor till miljöskadliga effekter. Betydelsen av objektets placering kan förändras på grund av mänskliga aktiviteter som syftar till att förändra miljön (landskap, byggnader, kommunikation etc.).
En tomt kan vara delbar (om möjligheten till tillåten användning av var och en av dess delar bevaras) och odelbar. Samtidigt är det tillåtet att använda som uppfyller de regler som fastställs genom lagar eller förordningar från styrande organ på följande områden:
Tomter skiljer sig åt i preferenser för funktionella ändamål:
Man bör komma ihåg att markens funktionella syfte kan förändras på grund av förändringar i marknadspreferenser som svar på förändrade samhällsbehov.
Bröst- en del av jordskorpan som ligger under jordlagret, och i dess frånvaro - under jordens yta och botten av reservoarer och vattendrag, som sträcker sig till djup som är tillgängliga för geologisk undersökning och utveckling, som innehåller mineraler, energi, vatten och andra resurser. Grundläggande information om underjordiska tomter (vanligtvis presenteras i statens kadaster för insättningar och i statens balans av mineralreserver) ger en egenskap hos de viktigaste och tillsammans med dem de underliggande mineralerna, inklusive en beskrivning av alla komponenter i sammansättningen av de senare.
Information om tomtmarker ger också möjlighet att beräkna den ekonomiska genomförbarheten för fältutveckling baserat på analys av tekniska, hydrologiska, miljömässiga och andra utvecklingsförhållanden. Detta tar hänsyn till de befintliga idéerna om kvantitet, kvalitet och grad av undersökning av mineraler genom fyndigheter, om deras placering och graden av industriell utveckling, om efterfrågan på dessa resurser på hemmamarknaden och världsmarknaden.
Vattenkropp- koncentrationen av vatten på markens yta i form av dess lättnad eller på djupet, som har gränser, volym och egenskaper hos vattenregimen, vilket innebär en förändring av nivåer, kostnader och volymer av vatten över tid.
Skog som en produkt av naturligt ursprung innehåller den träd, buskar, bär, mycel, gräs med långvarig funktion och presenteras främst på skogsfondens marker:
Skogar indelas i tre grupper:
Konstgjorda komponenter i fastigheter (förbättringar) i sammansättningen av fastigheter indelad i följande grupper: strukturer (byggnader och strukturer), verktyg, planteringar.
Byggnader villkorligt uppdelad i två grupper:
Enligt deras funktionella syfte skiljer man sig från två stora grupper av byggnader: bostads- och bostadsföremål.
Bostäder inkluderar:
Bostadsfastigheter omfattar också tomter under motsvarande byggnader, liksom deras externa kommunikation. Bostadslokaler i bostadshus tillhör inte bostadshus.
Fastighetsobjekt som inte är bostäder inkluderar:
Industriella byggnader och strukturer relaterade till alla branscher, inklusive företags administrativa, inhemska och extrabyggnader, industristrukturer (tankar, skorstenar, överfarter, kyltorn), samt tågstationer, kassadiskar, transportbyråer, industrilokaler i andra byggnader funktionellt syfte (inklusive verkstäder, tvättstugor, kemtvättar);
I fast egendom ingår även tomter under motsvarande byggnader, samt deras externa kommunikation.
Byggnader är indelade i civila (bostäder och offentliga) och industriella (inklusive energi, transport, jordbruk, lagring).
Samtidigt, av ovanstående, klassificeras alla typer av byggnader och strukturer, förutom industriella, men inklusive hotell, motell, campingplatser som offentliga. Offentliga anläggningar inkluderar också föremål för transporttjänster till befolkningen (järnvägsstationer, biljettkontor, transportbyråer), som vi hänvisade till ett enda komplex av föremål i transportbranschen.
Byggnader klassificeras också:
Det finns också typiska byggnader (enligt standardprojekt) och icke-standardiserade (enligt enskilda projekt).
I förvaltningen är det också viktigt att dela fastighetsobjekt i lönsamma och icke-lönsamma.
Icke lönsamma föremål inkluderar föremål som är utformade för att möta hushålls, sociala, kult, socialt användbara behov hos en person och används inte för att göra vinst, inklusive:
Inkomstobjekt inkluderar objekt som hyrs ut eller används av ägare för försäljning. lönsam verksamhet- för att göra vinst på de medel som investerats i förvärvet av objektet.
För fastighetsförvaltning är det nödvändigt att ha en uppfattning om de huvudsakliga egenskaperna hos de byggelement som utgör komponenterna i fastighetsobjektet, inklusive strukturen, samt de faktorer som bestämmer tillståndet för dessa egenskaper i olika stadier av objektets livscykel.
Förutom de egenskaper som nämns ovan och används i klassificeringarna är byggnadernas och lokalernas dimensioner också viktiga: byggnadens volym (i kubikmeter), lokalens yta (i kvadratmeter), den linjära fasadens dimensioner, konstruktioner och omkrets, takhöjden (i meter).
Oftare än andra kommer begreppet lokalområde att användas, vilket skiljer sig i närheten av deras funktionella syfte:
Arean på huvudlokalerna kallas användbar, den totala ytan på alla lokaler kallas total, för lönsamma objekt introduceras begreppet hyresområde, vilket är lika med summan av områdena i huvud- och hjälplokalerna .
Ingenjörskommunikation- externt i förhållande till byggnader vattenledningar, gasledningar, elkablar och ledningar, avloppskommunikation, kommunikationsledningar samt vägar. Vid karakterisering av kommunikation uppmärksammas:
Fleråriga planteringar efter funktionellt syfte är de indelade i grupper:
· De som producerar frukt- och bärprodukter - kärnfrukter, stenfrukter, valnötter, citrusfrukter, vingårdar, bär;
För alla grupper är åldersegenskaper viktiga ur ledningens synvinkel:
Vid karaktärisering av planteringar, utöver de egenskaper som anges ovan, uppmärksammas också tjockleken på stammarna och rotsystemets djup (för att bedöma tillförlitligheten under påverkan av vinden och uppskatta kostnaderna för att eliminera planteringarna - när rensning av platsen), skuggans storlek och bana från växternas krona, etc. ...
Objektets fysiska miljö skapad av naturen, naturfenomen, liksom resultaten av förändringar i naturen av människan. Denna miljö utgör de materiella förutsättningarna för fastighets funktion och utveckling.
Den fysiska miljön utanför objektet har följande egenskaper:
Lista över begagnad litteratur:
1. Ryska federationens landskod. Federal lag den 30 oktober 2001 nr 136 // Rossiyskaya Gazeta - 30 oktober 2001
2. Om undergrund. Federal Law den 21 februari 1992 nr 2359-1 // Bulletin of the Congress of the ND of the Russian Federation and the Armed Forces of the Russian Federation. - 1992. - Nr 16. - Konst. 834.
3. Ryska federationens vattenkod. Federal Law den 16 november 1995 nr 167 // Rossiyskaya Gazeta - 17 november 1995
4. Ryska federationens skogskod. Federal Law av den 22 januari 1997 nr 22 // Ryska federationens samlade lagstiftning. - 1997. - Nr 5. - Konst. 610
5. Goremykin V.A., Bugulov E.R. Fastighetsekonomi. M.: "Filin", 1999 - 592 sid. -ISBN 5-89568-143-3
1.4 Egenskaper för fastighetsobjektens juridiska natur och den juridiska miljön
Den rättsliga ramen för regleringen av förhållanden som uppstår i förhållande till fastigheter formuleras i art. 71, 72 och 76 i Ryska federationens konstitution och regleras av lagstiftningen för olika lagområden - civil, bostäder, mark, etc. Hörnstenen i fastighetsattityder är äganderätt.
Rätt rättÄr en rättighet som ger en person laglig makt över en sak.
Enligt Ryska federationens civillagstiftning finns följande äganderätt:
Med undantag för äganderätt (primärrättigheter) är alla andra äganderättigheter rättigheter till andras saker (sekundära rättigheter). Nästan alla egendomsrättigheter gäller de viktigaste (direkta) användarna av tomten, med undantag för servitut och bolån, som ligger utanför fastighetsobjektet i fråga och avser användare av angränsande tomter och kreditorganisationer.
Äganderätt avslöjas genom att karaktärisera de rättigheter som ingår i det fulla ägandet. Dessa inkluderar förfoganderätt, användning och ägande.
Rätten till förfogande ger möjlighet att tilldela och ändra ett föremåls rättsliga öde, bland annat genom att:
Äganderätten ger möjlighet att utföra vissa fysiska åtgärder med fastigheter, inklusive att ändra användarprofil och ändra användare. Ämnet för äganderätten till lokalerna kan stänga det senare med ett lås, byta ut väggar och tak, byta om eller byta ut möbler i det, tillhandahålla lokalerna för användning för en ny funktion efter det att förpliktelserna för tidigare har löpt ut funktionell användning, men allt - inom gränserna för de regler som föreskrivs av ämnet för förfoganderätt.
Rätten att använda ger en möjlighet att tillgodose personliga behov och (eller) erhålla förmåner (inklusive inkomst) genom att använda objektets egenskaper. Ämnet för rätten att använda lokalerna har bara en del av äganderätten som tillåter användning av dessa lokaler för dess avsedda ändamål på de villkor som bestäms av ämnet för den starkare äganderätten.
Äganderättens ämnen kan vara medborgare och juridiska personer(privat egendom), Ryska federationen och Ryska federationens beståndsenheter (statlig egendom), kommuner (kommunal egendom).
Dessa enheter (två eller flera) kan ha gemensam egendom - med definitionen av andelen i varje (delat ägande) eller utan definitionen av sådana aktier (gemensamt ägande).
I gemensamt gemensamt ägande (utan att definiera aktier) utförs innehav och användning av egendom av alla deltagare gemensamt, och avyttringen utförs med samtycke från alla deltagare, oavsett den person som är en direkt deltagare i transaktionen.
Livstids arvsrätt ger föremålet för denna rättighet och hans arvingar möjlighet att utöva rätten att använda och inneha i förhållande till denna tomt (i enlighet med det avsedda syftet med de marker som tomten tilldelas) utan rätt att disponera.
Permanent (obegränsad) användningsrätt liknande den föregående, men utan arvsrätt och rätt att överlåta tomten till andra personer för uthyrning eller för fri användning utan ägarens tillstånd.
Rätten till ekonomisk förvaltning ger enhetsföretaget full utövande av nyttjanderätt och äganderätt, och med ägarens tillstånd - och begränsad förfogande (leasing, pant, bidrag till auktoriserat kapital) - utan att begränsa syftet med att använda fastigheten, men med ägarens rätt att få del av vinsten från denna användning.
Rätten till operativ ledning identisk med den tidigare lagen, men har ytterligare begränsningar: för användning av egendom (endast för lagstadgad verksamhet - med möjlighet att ta en del av fastigheten vid missbruk) och förfogande (det finns ingen möjlighet till inteckning , leasing, etc. - även med ägarens tillstånd) ...
Utöver dessa grundläggande rättigheter i fråga om fastigheter skiljer sig ytterligare befogenheter:
I praktiken att hantera ett objekt kan var och en av dessa komponenter - individuellt eller i grupp - överföras av ägaren till en annan person under ett avtal på vissa villkor, varefter hela ägandet blir en hämning som begränsar möjligheten att använda objekt för ändamål som inte anges i det angivna avtalet.
Begränsningar (belastningar)- förekomsten av villkor som fastställts genom lag eller auktoriserade organ på det sätt som föreskrivs i lag, förbud som begränsar upphovsrättsinnehavaren vid utövandet av äganderätten eller andra äganderätt till ett specifikt objekt för fast egendom (servitut, inteckning, förvaltning av förtroende, arrende, beslag av egendom och andra).
Träldom- äganderätten att använda någon annans sak i en viss persons intresse. Servituden kan besvära byggnader, konstruktioner och annan fast egendom, vars begränsade användning är nödvändig utanför sambandet med användningen av tomten.
I detta fall är rätten att använda inte förknippad med föremålet för fastighetsrätten, utan med saken. Som ett resultat: i händelse av överföring av rättigheter till en tomt som är behäftad med servitut till en annan person, kvarstår denna servituts rättsliga kraft; En servitut kan inte vara ett oberoende föremål för försäljning och köp, pant och kan inte på något sätt överföras till personer som inte är ägare av fastigheter, för att säkerställa användningen av servitutet.
Besättningen av en tomt med servitut berövar inte ägaren av tomten rätten att äga, använda och förfoga över denna tomt.
Skilj mellan positiva och negativa servitut.
En positiv servitut är rätten för en person som har en servitut att utföra vissa handlingar till nackdel för någon annans fastighet. Till exempel är en positiv servitut rätten att säkerställa passage och passage genom en angränsande tomt, läggning och drift av kraftledningar, kommunikationer och rörledningar, vattenförsörjning och markåtervinning, liksom andra behov hos ägaren av fastigheter, som inte kan tillhandahållas utan upprättande av servitut.
En negativ servitut är rätten att kräva från ägaren av en granntomt att avstå från vissa typer av dess användning. Till exempel rätten att kräva att inte bygga byggnader och strukturer som hindrar tillgång till ljus- och luftområdet (lättnad av luft och ljus) eller förstöra utseendet (servitut av formen) etc.
Inteckning- formen för att organisera kvittot från pantsättaren (personen som tar på sig skuldförpliktelsen) lån som säkerställs av fastigheten. Inteckningen ger garantier för återbetalning av lånet genom att behålla fastighetsrätten till pantsättningsobjektet med pantsättarens (huvudgäldenär eller annan innehavare av pantsättningsskyldigheten) att företrädesvis tillgodose huvudkravet från värdet av det pantsatta föremålet. I detta fall förvärvar pantsättaren inte äganderätt, liksom rätten att använda eller inneha föremålet, även om gäldenären bryter mot sina skyldigheter. Rätten att säkerställa att lånet återbetalas utövas av pantsättaren som får motsvarande del av beloppet som erhållits från försäljningen av objektet på en offentlig auktion, utförd av en specialiserad organisation genom ett domstolsbeslut. Samtidigt ska advokatkostnader och kostnader för försäljning av den pantsatta varan ersättas från det nämnda beloppet.
Pantsättaren har också rätt att få ersättning för förluster och påföljder som uppstår på grund av underlåtenhet att fullgöra eller dröjer i fullgörandet av skyldigheter samt ränta för olaglig användning av andra. i kontanter... Det är viktigt att panthavaren behåller sin rätt till pantsättningsämnet i händelse av ändring av dess rättsliga öde genom ägarens (pantsättarens) beslut.
Följande typer av restriktioner (hämningar) och servitut som upprättats i förhållande till fastighetsobjekt förekommer oftast i stadsplaneringsverksamhet:
En tomt, byggnad, struktur och struktur kan också vara behäftad med andra stadsplaneringsrestriktioner, förbud och andra användningsvillkor som fastställts i staten och allmänna intressen i enlighet med lagstiftningen.
Laglig miljö för fastighetsobjektets funktion bildas av systemet med lagstiftande, verkställande och rättsliga myndigheter och deras institutioner i interaktion med affärsenheter, fastighetsägare och marknader, med maktanvändning baserad på lagstiftningsföreskrifter. Den juridiska miljön skapar ett system med incitament och restriktioner för fastigheters funktion och utveckling.
De viktigaste egenskaperna hos den juridiska miljön inkluderar:
De viktigaste rättskällorna i Ryska federationen är förordningar, inklusive lagar och regler.
Ryska federationens lagstiftningsbas består av:
Gäller fastigheter Ryska federationens konstitution :
Ryska federationens civillagstiftning upprättar ett system med begrepp, normer, institutioner och principer som harmoniserar helheten lagstiftningsram för att utveckla marknadsförhållanden och för fastigheter ger:
V Ryska federationens landskod de grundläggande principerna och sammansättningen av marklagstiftning presenteras, de relationer som regleras av denna lagstiftning beskrivs, objektföremålen och ämnena för markförhållanden karaktäriseras, rättsämnens befogenheter på olika regeringsnivåer rankas. Här introduceras kategorisering av mark enligt deras avsedda ändamål, förfarandet för att tilldela mark till en viss kategori fastställs, ett system för åtgärder för att skydda mark fastställs.
Koden fastställer regler och förfaranden för överföring av mark till medborgare och juridiska personer för äganderätt och arrende, och för juridiska personer - och för permanent användning (utan dispositionsrätt). Villkoren för tillhandahållande av tomter för byggande, för att driva en bondeekonomi (jordbruk), trädgårdsskötsel och lastbilsodling, för sommarstugbyggande och andra ändamål som inte är förbjudna enligt lag förhandlas fram.
Ryska federationens vattenkod definierar vattnets särart som en speciell komponent i den naturliga miljön. Koden introducerar de grundläggande begreppen, definierar sammansättningen, målen för vattenlagstiftning, relationer som regleras av vattenlagstiftning och effekten av vattenlagstiftning i tid. Det ger en definition av begreppet en vattenkropp och en klassificering av typerna av sådana föremål (yt- och underjordiska vattenförekomster; inre havsvatten och Rysslands territorialhav), ger egenskaper hos yt- och underjordiska föremål.
Ryska federationens skogskod uppsättningar rättslig grund rationell användning, skydd, skydd och reproduktion av skogar, vilket ökar deras ekologiska och resurspotential. Det står att:
Ryska federationens bostadskod reglerar relationer om:
Ryska federationens stadsplaneringskod reglerar relationerna inom området för att skapa ett bosättningssystem, stadsplanering, utveckling, förbättring av tätorter och landsbygder. Det reglerar också utvecklingen av teknik, transport och social infrastruktur i bosättningar, rationell användning av naturresurser, bevarande av objekt av historiskt och kulturellt arv och skydd av den naturliga miljön för att säkerställa gynnsamma levnadsvillkor för befolkningen.
Federal Law "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den" fastställer registreringsskyldigheten och tillgången till information om den. Den presenterar registreringsförfarandet med en beskrivning av registret, villkoren för utarbetande och inlämning av dokument samt skälen för att avbryta eller vägra registrering. Funktionerna i registrering markeras vissa typer rättigheter: rättigheter till fastigheter i bostadsrätter, gemensam äganderätt, rättigheter till en nyskapad fastighet, hyresrätt, servitut, bolån, förvaltning av förtroende.
I den federala lagen "Om utvärderingsverksamhet i Ryska federationen" föreskriver skyldighet att bedöma marknaden och andra typer av värde för fastigheter som tillhör Ryska federationen, dess konstituerande enheter eller kommuner - under privatisering, överlåtelse till förtroende, leasing, vid pantsättning, alienation, bidrag till det auktoriserade kapitalet, liksom som vid egendomstvister. Avtalsgrunderna för värderingen föreskrivs, kraven för kontraktet och för innehållet i värderingsrapporten formuleras. Lagen förpliktar värderare att försäkra sitt civilrättsliga ansvar, upprättar ett förfarande för att reglera värderingsverksamhet, bland annat genom att godkänna värderingsstandarder, definiera krav för värderarnas utbildningsnivå och licensiera denna typ av verksamhet.
Federal Law "On Mortgage (Pantge of Real Estate)" fastställer grunderna för uppkomsten av en inteckning och dess reglering, inklusive en lista över skyldigheter och krav som säkerställs genom inteckningen. En lista över typer av fastighetsobjekt som kan vara föremål för ett pantsättning tillhandahålls, liksom egenskaperna hos rätten att överlåta egendom som pant, ett förbud införs för pantsättning av egendom som tas ut ur cirkulation, som har blivit föremål för insamling, föremål för obligatorisk privatisering eller inte föremål för privatisering alls, villkoren för pantsättning av hyresrätt, och även egendom i gemensamt ägande.
Federal Law "On Subsoil" som innehåller juridiska och ekonomiska grunder rationell användning och skydd av undergrunden, säkerställer skyddet av statens och medborgarnas i Ryska federationens intressen, liksom rättigheterna för underjordiska användare. Den introducerar en definition av begreppet undergrund, regleringsomfånget, ett system med lagstiftningsakter om undergrund, villkoren för lagreglering av förbindelser med användning av undergrund och detaljerna i genomförandet av äganderätt till undergrund. Det föreskrivs att underlaget inom gränserna för Ryska federationens territorium, inklusive det underjordiska utrymmet och mineraler, energi och andra resurser som finns i undergrunden, är statlig egendom med genomförandet av denna rättighet gemensamt av Ryska federationen och dess undersåtar, men utan rätt till någon form av alienation av underjordiska tomter.
Lista över begagnad litteratur:
Fastigheter som en ekonomisk fördel utför följande funktioner:
Egenskaperna hos fastigheter som produkt inkluderar:
Egenskaperna hos fastigheter som en finansiell tillgång inkluderar:
Fastighetsverksamhet- detta är :
Syftet med varje transaktion är förvärv av äganderätt eller rätt att använda egendom.
Transaktionens giltighet bestäms genom kombinationen av följande villkor:
Om minst ett av ovanstående villkor inte är uppfyllt är transaktionen ogiltig.
En transaktion anses ogiltig om:
Transaktioner kan göras i två former:
Muntliga transaktioner är möjliga:
Transaktionens skriftliga form består i att upprätta ett dokument som återspeglar transaktionens innehåll och undertecknas av den som gör det.
Skriftliga kontrakt kan också ingås genom utbyte av dokument, per post, teletyp, elektronisk eller annan kommunikation.
Ett fastighetsobjekt kan vara föremål för förhandlingar och transaktioner i flera former, kännetecknas av fullständigheten av de överförda rättigheterna:
| Med ägarbyte | Med en förändring i ägarnas sammansättning | Med tillägg av andra ämnen för rättigheter |
| Köp och försäljning | Aktieinnehav | Investeringsmedel |
| Arv enligt lag eller testamente | Byte av sammansättning med bodelning | Konstruktion, rekonstruktion |
| Genomförande av förpliktelser (säkerhet eller skulder) | Förändring i ämnets sammansättning vid likvidation av ett företag | Överför till förtroende |
| Privatisering; nationalisering | Bidrag av egendom till det auktoriserade kapitalet | Hyra, hyra, uthyr, hyra |
| Beroende hyra och livslångt underhåll | Delad konstruktion med tilldelning av aktier | Överföra till ekonomisk förvaltning, operativ ledning |
| Tillbakadragande av en tomt och rivning av en byggnad | Lånehantering säkerställd av fastigheter | Överlåtelse av mark till arv och permanent användning |
| Byt och byt | Vidarebosättning (gemensam lägenhet) | Introduktion och återtag av servitut, bokning |
| - | Gå in i en bostadsrätt | Försäkring |
Köp och försäljning- en transaktion där säljaren förbinder sig att överföra fastigheten till köparens ägo, och köparen förbinder sig att acceptera detta objekt och betala ett visst pris för det. Föremål för transaktionen kan vara både medborgare och juridiska personer.
Kontraktet om köp och försäljning av ett fastighetsobjekt ingås skriftligen och är föremål för obligatorisk statlig registrering.
D. V. Vinogradov
FASTIGHETSVERKSAMHET. EKONOMISK OCH SOCIAL ESSENS AV FASTIGHETSBO. FASTIGHETSKOMPONENTER OCH LIVSCYKLUS. FASTIGHETSEKONOMI: TRÄNINGSGUIDE
