უძრავი ქონების ეკონომიკის სასწავლო სახელმძღვანელო

სახელმძღვანელო ავლენს დისციპლინის "უძრავი ქონების ეკონომიკას", უძრავი ქონების ბაზრის, უძრავი ქონების ბაზრის გარიგებებისა და ფასიანი ქაღალდების ძირითად ცნებებს, რისკების მართვის მექანიზმს, უძრავი ქონების ბაზრის რეგულირების სისტემას მრავალმხრივ შესწავლას. მანერა. გათვალისწინებულია იპოთეკური დაკრედიტების მექანიზმი. სახელმძღვანელოს პრაქტიკული ნაწილი განთავსებულია თითოეული თავის ბოლოს და წარმოდგენილია თვითკონტროლის კითხვების, ტესტების, ამოცანებისა და კრიპტოგრამების სახით. გადაწყვეტის მეთოდის მიხედვით ტესტები იყოფა სამ ტიპად: სწორი პასუხის შერჩევა, ალტერნატივის ძიება, ტერმინის განმარტება. ეს პუბლიკაცია საშუალებას მისცემს სტუდენტებს მიიღონ ცოდნა და უნარები წარმატებული პროფესიული კარიერისთვის და (ან) გააგრძელონ პროფესიული განათლებამაგისტრატურაში.

ნაბიჯი 1. აირჩიეთ წიგნები კატალოგში და დააჭირეთ ღილაკს "ყიდვა";

ნაბიჯი 2. გადადით "კალათის" განყოფილებაში;

ნაბიჯი 3. მიუთითეთ საჭირო რაოდენობა, შეავსეთ მონაცემები მიმღებისა და მიწოდების ბლოკებში;

ნაბიჯი 4. დააჭირეთ ღილაკს "გადახდაზე გადასვლა".

ამ დროისთვის შესაძლებელია დაბეჭდილი წიგნების, ელექტრონული წვდომის ან წიგნების შეძენა ბიბლიოთეკისთვის EBS ვებსაიტზე მხოლოდ ასი პროცენტიანი წინასწარი გადახდით. გადახდის შემდეგ თქვენ მოგეცემათ წვდომა სახელმძღვანელოს სრულ ტექსტზე ელექტრონული ბიბლიოთეკაან ჩვენ ვიწყებთ თქვენთვის შეკვეთის მომზადებას სტამბაში.

ყურადღება! გთხოვთ, არ შეცვალოთ გადახდის მეთოდი შეკვეთებისთვის. თუ თქვენ უკვე შეარჩიეთ გადახდის მეთოდი და ვერ მოახერხეთ გადახდა, თქვენ უნდა ხელახლა შეუკვეთოთ შეკვეთა და გადაიხადოთ იგი სხვა მოსახერხებელი გზით.

თქვენ შეგიძლიათ გადაიხადოთ თქვენი შეკვეთა ერთ -ერთი შემდეგი გზით:

1. უნაღდო გზა:
   • საბანკო ბარათი: თქვენ უნდა შეავსოთ ფორმის ყველა ველი. ზოგიერთი ბანკი ითხოვს გადახდის დადასტურებას - ამისათვის SMS კოდი გაიგზავნება თქვენს ტელეფონის ნომერზე.
   • ონლაინ ბანკინგი: ბანკები, რომლებიც თანამშრომლობენ გადახდის სერვისთან, შესთავაზებენ შევსების საკუთარ ფორმას. გთხოვთ, შეიყვანოთ მონაცემები ყველა ველში სწორად.
     მაგალითად, ამისთვის "class =" text-Primary "> Sberbank Onlineნომერია საჭირო მობილური ტელეფონიდა ელ. ამისთვის "class =" text-Primary "> ალფა-ბანკითქვენ დაგჭირდებათ შესვლა Alfa-Click სერვისზე და ელ.
   • ელექტრონული საფულე: თუ თქვენ გაქვთ Yandex საფულე ან Qiwi საფულე, შეგიძლიათ გადაიხადოთ შეკვეთა მათი საშუალებით. ამისათვის შეარჩიეთ გადახდის შესაბამისი მეთოდი და შეავსეთ შემოთავაზებული ველები, შემდეგ სისტემა გადაგიგზავნით გვერდზე ინვოისის დასადასტურებლად.

სახელმძღვანელო შედგენილია დისციპლინის "უძრავი ქონების ეკონომიკა" სპეციალობის "ეკონომიკა და მენეჯმენტი საწარმოში (ინდუსტრიის მიხედვით)" სტანდარტის შესაბამისად და ამ დისციპლინის სასწავლო გეგმის შესაბამისად. იგი მოიცავს დისციპლინის ძირითად თემებს. აღწერილია უძრავი ქონების ბაზრის სახელმწიფო რეგულირება, გათვალისწინებულია გარიგებები ყველა სახის უძრავ ქონებასთან. ასევე ყურადღება ექცევა უძრავი ქონების ობიექტების დაფინანსებას. აღწერილია უძრავი ქონების შეფასების მიდგომები და მეთოდები.

საოფისე ოთახები.
თითოეულ რეგიონში ბიზნეს ცენტრების კლასიფიკაციისას მხედველობაში მიიღება სხვადასხვა ფაქტორი, რომლის მიხედვითაც შენობა ეკუთვნის ამა თუ იმ კლასს. როგორც წესი, ესენია: მდებარეობა; ტიპი და ტექნიკური დონე; შენობის ხარისხი (დასრულების დონე, ფასადის მდგომარეობა, ცენტრალური შესასვლელი, ლიფტების არსებობა); მენეჯმენტის ხარისხი (მმართველი კომპანია, ხელმისაწვდომობა დამატებითი მომსახურებამოიჯარეებისთვის) და ა.შ.
საერთაშორისო კლასიფიკაცია შეიძლება არ დაემთხვეს იმას, რაც გამოიყენება რუსეთის სხვადასხვა რეგიონში (ცხრილი 1.1), ამჟამად პრაქტიკაში გამოიყენება კლასების მინიჭება ძირითადად თავად მენეჯმენტის კომპანიების მიერ, რაც ყოველთვის არ ასახავს ობიექტების რეალურ მდგომარეობას და ახდენს დეზორიენტაციას მონაწილეებში. უძრავი ქონების ბაზარი.

ᲡᲐᲠᲩᲔᲕᲘ
შესავალი
1 უძრავი ქონების ეკონომიკის ძირითადი ცნებები და განმარტებები
1.1 უძრავი ქონების კონცეფცია, არსი და ძირითადი მახასიათებლები.
1.2 უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია.
1.2.1 უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაციის სისტემა.
1.2.2 საცხოვრებელი უძრავი ქონების კლასიფიკაცია.
1.2.3 კომერციული უძრავი ქონების კლასიფიკაცია.
1.3 მიწის ნაკვეთი, როგორც უძრავი ქონების საფუძველი.
1.3.1 მიწის არსი.
1.3.2 მიწის კატეგორიები.
2 უძრავი ქონების ბაზრის არსი
2.1 უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ცნებებისა და ძირითადი ფუნქციების შინაარსი.
2.2 სტრატეგიული მიმართულებების გავლენა ქვეყნის ეკონომიკის განვითარებაში უძრავი ქონების ბაზარზე.
2.2.1 სახელმწიფო პოლიტიკა უძრავი ქონების განვითარების სფეროში.
2.2.2 ეკონომიკური და სოციალური განვითარებასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე.
2.3 საკანონმდებლო და მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტები.
3 უძრავი ქონების ბაზრის სახელმწიფო რეგულირება
3.1 ურბანული სივრცის ზონირება და სახელმწიფო საკადასტრო აღრიცხვა.
3.2 გარიგებები უძრავი ქონების ობიექტებთან.
3.3 უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია.
3.3.1 უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის პრინციპები.
3.3.2 მარტოხელა სახელმწიფო რეესტრიუფლება
3.3.3 უძრავი ქონების უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა.
4 უძრავი ქონების შეფასების ტექნოლოგიები
4.1 საკუთრების ღირებულებების სახეები.
4.2 უძრავი ქონების შეფასების პრინციპები და ტექნოლოგიები.
4.3 უძრავი ქონების ღირებულებისა და მათი პრაქტიკული გამოყენების შეფასების მეთოდები.
4.4 უძრავი ქონების შეფასების შედეგების რეგისტრაცია.
5 უძრავი ქონების ობიექტების დაფინანსება
5.1 უძრავი ქონების ობიექტებზე დაკრედიტება.
5.1.1 იპოთეკური დაკრედიტების გაჩენა და განვითარება
5.1.2 უძრავი ქონების იპოთეკური სესხის აღების მეთოდები.
5.2 უძრავი ქონების დაფინანსების მეთოდები განსაკუთრებულ შემთხვევებში.
დასკვნა ლიტერატურა


Უფასო გადმოწერა ელექტრონული წიგნიმოსახერხებელი ფორმატით, უყურეთ და წაიკითხეთ:
ჩამოტვირთეთ წიგნი უძრავი ქონების ეკონომიკა, სასწავლო სახელმძღვანელო, ჟიგალოვა V.N., 2012 - fileskachat.com, სწრაფი და უფასო ჩამოტვირთვა.

ჩამოტვირთეთ pdf
ქვემოთ შეგიძლიათ შეიძინოთ ეს წიგნი საუკეთესო შეღავათიან ფასად მიწოდებით მთელ რუსეთში.

2. გამოცდის პასუხები - უძრავი ქონების ეკონომიკა 2011-2012 წწ (საწოლი)

n1.doc

უძრავი ქონების ეკონომიკა: სასწავლო სახელმძღვანელო
წყარო: EUP.RU - საწარმოთა ეკონომიკა და მენეჯმენტი
განყოფილებები:
უძრავი ქონების ეკონომიკა: სასწავლო სახელმძღვანელო - ვლადიმი. სახელმწიფო un-t; კომპ.: D.V. ვინოგრადოვი, ვლადიმერ, 2007 წ .-- 136 გვ.

სამეურვეო პროგრამა აჯამებს კურსის "უძრავი ქონების ეკონომიკას" ძირითად დებულებებს. გათვალისწინებულია უძრავი ქონების, როგორც საქონლის სპეციფიკა, შეფასების მეთოდები, უძრავი ქონების ობიექტების რეგისტრაცია და აღრიცხვა. მოცემულია პრაქტიკული პრობლემების გადაჭრის მაგალითები.

თავი 1. უძრავი ქონების კომპონენტები და სიცოცხლის ციკლი

1.1 უძრავი ქონების განსაზღვრა

სიტყვა " უძრავი ქონება"შეიქმნა რუსულად სამი სიტყვიდან:" არაჩართული მოძრაობანი "," მათნივთიერება "(" მათ enie ")," საკუთარი ხერხემლის". ამრიგად, რუსულ სიტყვაში "უძრავი ქონება" ენამ დააფიქსირა შემდეგი მახასიათებლები: უძრაობა, ვინმეს კუთვნილება (მე მაქვს ნივთი), საკუთრების უფლების კუთვნილება.

1917 წლიდან, კერძო საკუთრების გაუქმების შემდეგ, ტერმინი „უძრავი ქონება“ გაქრა სამართლებრივი ბრუნვიდან და პრაქტიკიდან. მხოლოდ 1990 წლის შემდეგ, კერძო საკუთრების უფლებასთან ერთად, უძრავი ქონების კონცეფცია გამოცოცხლდა.

"უძრავი ქონების" კონცეფცია განუყოფელია სხვა კონცეფციისგან - "საკუთრება".

ქონება- ქონების ნაკრები, ე.ი. ექვემდებარება ფულად ღირებულებას, სამართლებრივ ურთიერთობებს, რომლებშიც პირი მდებარეობს (ბუნებრივი ან იურიდიული).

ნებისმიერი ფიზიკური ან იურიდიული პირის კუთვნილი ქონება შინაარსით იყოფა:

• 
  აქტივი: ნივთების ერთობლიობა, რომელიც ეკუთვნის პირს საკუთრების საფუძველზე ან სხვა საკუთრების უფლების საფუძველზე; სხვათა ქმედებებზე უფლებების ერთობლიობა (მაგალითად, ვალის ქონება);
• 
  პასუხისმგებლობა: ნივთების ერთობლიობა, რომელიც ეკუთვნის სხვა პირებს, მაგრამ დროებით ამ პირის მფლობელობაშია; ვალდებულებების ერთობლიობა, რომელიც ეკისრება მოცემულ პირს.

ისტორიულად, რომაული სამართლის დროიდან მოყოლებული, ქონება ჩვეულებრივ იყოფა მოძრავ და უძრავ.

ხელოვნების მიხედვით. სამოქალაქო კოდექსის 130 რუსეთის ფედერაცია(შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) ”უძრავ ნივთებზე ( უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწის ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მტკიცედ არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ საგნებზე, რომელთა გადაადგილება შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული ზიანის გარეშე, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი ნარგავები, შენობები, ნაგებობები.

უძრავი ნივთები ასევე მოიცავს თვითმფრინავებს და საზღვაო გემებს, რომლებიც ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, შიდა სანავიგაციო გემებს და კოსმოსურ ობიექტებს. სხვა ქონება ასევე შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც უძრავი კანონით ”.

რუსეთის ფედერაციის ურბანული დაგეგმარების კოდექსის თანახმად (შემდგომში GSK RF), უძრავი ქონების ობიექტები არის ობიექტები, რომელთა მიმართაც ხორციელდება ურბანული დაგეგმარების საქმიანობა. ურბანული დაგეგმარების საქმიანობა - ტერიტორიების, მათ შორის ქალაქებისა და სხვა დასახლებების განვითარების ღონისძიებები, განხორციელებული ტერიტორიული დაგეგმარების, ურბანული დაგეგმარების ზონირების, ტერიტორიული დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო დიზაინის, მშენებლობის, ძირითადი რემონტის, კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების რეკონსტრუქციის სახით.

გარდა ამისა, უძრავი ქონება აღიარებულია როგორც საწარმო მთლიანად, როგორც ქონების კომპლექსი, რომელიც გამოიყენება განხორციელებისათვის სამეწარმეო საქმიანობა.

უცხოურ ლიტერატურაში არსებობს „უძრავი ნივთის“ (უძრავი ქონების) და „უძრავი ქონების“ (უძრავი ქონების) ცნებების დაყოფა. ამ შემთხვევაში, პირველი არის უძრავი ქონების კონცეფციის მატერიალური, ფიზიკურად ხელშესახები არსი, ხოლო მეორე - აღნიშნავს ამ კონცეფციის სამართლებრივ არსს, როგორც მოცემულ ნივთთან დაკავშირებული ყველა სუბიექტის საკუთრების უფლების ერთობლიობას (პაკეტს).

ამავდროულად, მატერიალური ერთეული მოიცავს: მიწის ნაკვეთებს, მიწისქვეშა ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს, ტყეებს, მრავალწლიან ნარგავებს, შენობებს, ნაგებობებს, საინჟინრო კომუნიკაციებს, ე.ი. ყველაფერი რაც მტკიცედ არის დაკავშირებული მიწასთან და არ შეიძლება გადაადგილდეს მათი დანიშნულების არაპროპორციული ზიანის გარეშე, ანუ უძრავი (ფიზიკურად არა მოძრავი) ქონება წარმოდგენილია ორი კომპონენტის ჯამი: მიწა და კეთილმოწყობა.

გაუმჯობესება არის ის, რაც ხდება ადამიანის ხელით და მოითხოვს მისი შრომის ინვესტიციას და რესურსების ხარჯვას. ამავე დროს, ვარაუდობენ, რომ გაუმჯობესება არ შეიძლება ჩაითვალოს უძრავი ქონების ობიექტად მიწის ნაკვეთისგან დამოუკიდებლად, რადგან ის უძრავი რჩება და ასრულებს თავის დანიშნულებას მხოლოდ იმ პირობით და მიწასთან მტკიცედ მიმაგრების დროს.

სამართლებრივი არსია: საკუთრების უფლება, ეკონომიკური მართვის უფლება, ოპერატიული მართვის უფლება, სიცოცხლის განმავლობაში მემკვიდრეობით მიღებული საკუთრება, მუდმივი გამოყენების უფლება, იპოთეკა, სერვიტუტი, ისევე როგორც სხვა უფლებები რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით და სხვა კანონებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

დატვირთვები (შეზღუდვები) - კანონით დადგენილი არსებობა ან უფლებამოსილი ორგანოებიპირობების კანონით დადგენილი წესით, აკრძალვები, რომლებიც ზღუდავს საავტორო უფლების მფლობელს საკუთრების ან სხვა საკუთრების უფლების განხორციელებაში უძრავი ქონების კონკრეტულ ობიექტზე (სერვიტუტი, იპოთეკა, ნდობის მენეჯმენტი, იჯარა, ქონების ჩამორთმევა და სხვა).

სიცხადისთვის, ჩვენ წარმოვადგენთ "უძრავი ქონების" კონცეფციის სტრუქტურას ცხრილის სახით 1.

ცხრილი 1. "უძრავი ქონების" კონცეფციის სტრუქტურა


უძრავი ქონება (უძრავი ქონება)
ნივთი (ფიზიკური პირი)		უფლებები (იურიდიული პირი)
დედამიწა	გაუმჯობესებები	უფლებები	დატვირთვები
მიწა; მიწისქვეშა ნაკვეთები; იზოლირებული წყლის ობიექტები; ტყეები	შენობა; სტრუქტურები; საინჟინრო კომუნიკაცია; პლანტაციები	ქონება; ეკონომიკური მენეჯმენტი; ოპერატიული მართვა; მემკვიდრეობითი საკუთრება; შეუზღუდავი გამოყენება	იპოთეკა; სერვიტუტი; ზონირების წესები; ძეგლთა დაცვა; სხვა შეზღუდვები;


თანამედროვე რუსულმა იურიდიულმა პრაქტიკამ დააწესა რიგი კრიტერიუმები, რომლითაც ფიზიკური ობიექტი შეიძლება კლასიფიცირდეს როგორც უძრავი ქონება:
• 
  ძლიერი კავშირი გარკვეულ მიწის ნაკვეთთან (ობიექტის გადაადგილების შეუძლებლობა მისი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე);
• 
  სისრულე დანიშნულებისამებრ გამოყენების შესაძლებლობის თვალსაზრისით;
• 
  სერთიფიცირებული (ოფიციალურად რეგისტრირებული), რომელიც ეკუთვნის კონკრეტულ მფლობელს - სახელმწიფოს, ფედერაციის შემადგენელ ერთეულს, მუნიციპალიტეტს, ინდივიდს ან პირთა ჯგუფს;
• 
  უძრავი ქონების ობიექტისა და უძრავი ქონების ფიზიკური განცალკევების შესაძლებლობა (ანუ უძრავი ქონების ობიექტის მკაფიოდ განსაზღვრული ფიზიკური საზღვრების არსებობა);
• 
  უძრავი ქონების ობიექტის ფუნქციონალური დამოუკიდებლობა (შესაძლებელია თუ არა ამ უძრავი ქონების ობიექტის სხვა ობიექტებისგან დამოუკიდებლად გამოყენება, ან მისი ფუნქციური დანიშნულება გულისხმობს სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ნაწილობრივ გამოყენებას);
• 
  სერვიტუტის არსებობა (ან არარსებობა) და გამოყენების უფლებების სხვა შეზღუდვები.

უძრავი ქონებასთან დაკავშირებული ნივთები, მათ შორის ფული და ფასიანი ქაღალდები, ითვლება მოძრავ საკუთრებად. მოძრავი ქონების უფლებების რეგისტრაცია არ არის საჭირო, გარდა კანონით განსაზღვრული შემთხვევებისა.

1. 
   
2. 
   რუსეთის ფედერაციის ურბანული განვითარების კოდექსი. 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონი No 190 // რუსული გაზეთი- 2004 წლის 30 დეკემბერი
3. 
   ფრიდმან ჯ., ორდვეი ნიკი. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების ანალიზი და შეფასება. ინგლისურიდან ვწერ. - მ .: დელო, 1997 წ.- 480 გვ. -ISBN 5-7749-0045-2
4. 
   ოზეროვი E. S. უძრავი ქონების ეკონომიკა და მართვა. SPb: გამომცემლობა "MKS", 2003 - 422 გვ. -ISBN 5-901-810-04-X
5. 
   ბრაგინსკი M.I., ვიტრიანსკი V.V. Სახელშეკრულებო სამართალი. წიგნი მეორე: შეთანხმებები ქონების გადაცემის შესახებ. - მ .: "სტატუტი", 2000. - 800 გვ. -ISBN 5-8354-0024-1
1.2 ქონების სასიცოცხლო ციკლი

საკუთრების სასიცოცხლო ციკლი (ფიზიკური) არის პერიოდი, რომლის განმავლობაშიც ქონება არსებობს როგორც ფიზიკური ობიექტი. უძრავი ქონების ობიექტის სიცოცხლის ციკლი მოიცავს შემდეგ ეტაპებს (ფაზებს):

1. პროექტის კონცეფციის ფორმირება და უფასო მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტის არჩევანი... ამ პერიოდის განმავლობაში ხორციელდება მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების არჩევანი - მისი მახასიათებლებისა და გარემოს ყველა თვისების გათვალისწინებით. ანალიზის საფუძველზე, ყველაზე პროდუქტიული გამოყენების შემთხვევა შეირჩევა კანონით ნებადართული, ფიზიკურად რეალიზებადი, ეკონომიკურად მიზანშეწონილი და ფინანსურად მიზანშეწონილი. გამოყენების შემთხვევის შერჩევა სრულდება განვითარებით მითითების პირობებიგაუმჯობესების დიზაინი.

2. გაუმჯობესების დიზაინი.ამ ეტაპზე - დიზაინის სპეციფიკაციის საფუძველზე - შემუშავებულია პროექტი (სპეციალიზებული ორგანიზაციის მიერ) ნებართვების მისაღებად და მიწის ნაკვეთის მომზადებისთვის საჭირო დოკუმენტაციის წარმოებით (ფორმისა და ზომის დაფიქსირებით, არასაჭირო ბუნებრივი და ხელოვნური მცენარეულობის მოცილებით) და წყლის ობიექტების სანიაღვრე), ასევე კომუნიკაციების დაგება, შენობების (ნაგებობების) მშენებლობა და ახალი ნარგავების დარგვა. პროექტის მიღება დიზაინის ორგანიზაციისგან მიზანშეწონილია განახორციელოს მმართველი კომპანიის მონაწილეობით, რომელიც მონაწილეობდა დიზაინის ტექნიკური მახასიათებლების შემუშავებაში.

3. წარმოების (ერექციის, მშენებლობის) გაუმჯობესება... პროექტის განხორციელების პერიოდში, კონტრაქტორები თითქმის მთლიანად ცვლის ობიექტის ყველა ფიზიკურ მახასიათებელს, ინვენტარიზაციასა და საკადასტრო დოკუმენტებში ამ ცვლილებების დაფიქსირებით. გაუმჯობესების მშენებლობის დროს და ობიექტის ახალი სტატუსის კონსოლიდაციის შედეგად, როგორც წესი, იცვლება გარემოს მახასიათებლები, რომლებიც დაკავშირებულია შექმნილ ობიექტთან.

4. მიმოქცევა (ყიდვა -გაყიდვა, შემოწირულობა, ქირაობა და სხვა) საკუთრების უფლების გადაცემით ან ამ უფლების დამძიმების გამოჩენით. ამ ეტაპზე ოპერაციები ტარდება ობიექტთან და სახელმწიფო აფიქსირებს ცვლილებას ამ უკანასკნელის კანონიერ ბედში. ობიექტის ყიდვისა და გაყიდვისას იცვლება საკუთრების საგანი. როდესაც მიწა ან / და კეთილმოწყობა იჯარით არის გაცემული ან გაქირავებული მესაკუთრის მიერ (ან მესაკუთრის, მმართველი კომპანიის სახელით), გამოყენების უფლება (და, შესაძლოა, ფლობაც) გადაეცემა სხვა ერთეულს, დამძიმების გაჩენისთანავე. საკუთრების უფლება.

5. ობიექტის გამოყენება (გამოყენება) მისი დანიშნულებისამებრ ტექნიკური და ოპერატიული მოვლით... Ამ სცენაზე ცხოვრების ციკლიმენეჯერი (ან პროფესიული მენეჯმენტის კომპანია) ორგანიზებას უწევს მომხმარებლების მიერ ობიექტის სამომხმარებლო პოტენციალის რაციონალურ გამოყენებას. დროთა განმავლობაში, ობიექტის მახასიათებლები განიცდის ცვლილებებს, რადგან გაუმჯობესებები ფიზიკურად გაცვეთილია და ფუნქციურად მოძველებულია, რაც გამწვავებულია ეკონომიკისა და გარე ფიზიკური გარემოს მდგომარეობის ცვლილებით, რაც იწვევს დამატებით, ე.წ. გარე სიბერეს.

ექსპლუატაციის დროს, ტექნიკური ინსპექტირება და ინდივიდუალური გაუმჯობესების ელემენტების მიმდინარე შეკეთება ხანდახან ხორციელდება ობიექტის მთლიანად გამოყენების შეწყვეტის გარეშე.

6. მოდერნიზაცია: ძირითადი რემონტი, რეკონსტრუქცია, გაუმჯობესების აღდგენა ობიექტის შესაძლო ხელახალი პროფილირებით (ფუნქციური დანიშნულების შეცვლით). ეს ეტაპი იწყება იმ მომენტში, როდესაც ობიექტი დღევანდელ მდგომარეობაში ვეღარ აკმაყოფილებს მომხმარებელთა თანამედროვე მოთხოვნილებებს და / და თუ მისი მოქმედება ეკონომიკურად არაეფექტური გახდება. ამ ეტაპზე, სულ მცირე, ძირითადი რემონტი ტარდება დაგეგმვის გადაწყვეტისა და ფუნქციური დანიშნულების შეცვლის გარეშე, მაგრამ მოსახსნელი ფიზიკური გაუარესებისა და ფუნქციური მოძველების აღმოფხვრით.

თუ ამ დროისათვის მიწისა და გაუმჯობესების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზი აჩვენებს გაუმჯობესების ფუნქციური დანიშნულების ნაწილობრივი ცვლილების მიზანშეწონილობას, მაშინ ეს უკანასკნელი რეკონსტრუქცირდება ნაწილის განლაგების ცვლილებით. შენობაში. ბუნებრივია, ეს ასევე უზრუნველყოფს გაუმჯობესების ელემენტების რემონტის ფუნქციებს, რომლებიც ინარჩუნებენ პირვანდელ ფუნქციურობას.

თუ არსებული მდგომარეობის ობიექტის გამოყენების ანალიზი აჩვენებს მისი ფუნქციური დანიშნულების სრული ჩანაცვლების აუცილებლობას, მაშინ რეკონსტრუქციას შეიძლება თან ახლდეს არა მხოლოდ განლაგების რადიკალური ცვლილება, არამედ არსებული დამატებით ან ზეგარდა სტრუქტურა. შენობები და მიწის ნაკვეთის თავისუფალი ნაწილის განვითარება.

7. გადამუშავება, გაუმჯობესების დანგრევა, მასალების განკარგვა ან ხელახალი გამოყენება... სიცოცხლის ციკლი მთავრდება გაუმჯობესების დანგრევით მათი ეკონომიკური ცხოვრების ბოლოს. მმართველი კომპანიაამზადებს წინადადებებს ვადების დადგენისა და შენობების დანგრევის ეკონომიკურად მიზანშეწონილ მეთოდზე, იმის გათვალისწინებით, რომ შენობა -ნაგებობების სტრუქტურული ელემენტები და მასალები გაიყიდება (ლიკვიდაციის ხარჯების მოცულობა მინიმუმამდეა დაყვანილი).

ცხადია, ზოგიერთი ეტაპი მეორდება ცხოვრების ციკლის სხვადასხვა ეტაპზე. მაგალითად, ახალი ობიექტის შექმნის პროექტის იდეა შეიძლება გაჩნდეს როგორც იმ ეტაპზე, როდესაც მიწის ნაკვეთი სრულიად უფასოა, ასევე იმ ეტაპზე, როდესაც საჭიროა შენობების რეკონსტრუქცია, ნაწილობრივი დანგრევა ან დასრულება ჩნდება მიმოქცევის ფაზა შეიძლება განმეორებით განხორციელდეს ობიექტის სიცოცხლის განმავლობაში, ხოლო მიმოქცევის მომენტები განსაზღვრავს იმ პერიოდების დროის საზღვრებს, რომლებიც ქმნიან ეგრეთ წოდებულ საინვესტიციო ციკლებს.

გამოყენებული ლიტერატურის ჩამონათვალი:

1. ოზეროვი ES უძრავი ქონების ეკონომიკა და მართვა. SPb: გამომცემლობა "MKS", 2003 - 422 გვ. -ISBN 5-901-810-04-X

1.3 უძრავი ქონების ობიექტებისა და გარე გარემოს ფიზიკური ხასიათის მახასიათებლები

უძრავი ქონების სტრუქტურა მოიცავს: ბუნებრივ ("მიწა") და ადამიანის მიერ შექმნილი "გაუმჯობესების" კომპონენტებს.

უძრავი ქონების ბუნებრივი კომპონენტებიმათი მახასიათებლების სიმრავლის მიხედვით, ისინი იყოფა ორ ჯგუფად:

• 
  "უფასო მიწის ნაკვეთები", ე.ი მიწის ნაკვეთები სტრუქტურების (შენობებისა და ნაგებობების) გარეშე, კომუნიკაციებისა და მრავალწლიანი ნარგავების ჩათვლით, მათ შორის მიწის ზედაპირზე მიწისქვეშა ნაკვეთებით, ზედაპირზე იზოლირებული წყლის ობიექტებითა და ტყეებით. ეს ნაკვეთები გამიზნულია საკვების, ენერგიის, წყლის რესურსებისა და მინერალების განვითარების ან წარმოებისათვის (რეპროდუქციისათვის).
• 
  "მიწა გაუმჯობესებით", ე.ი. მიწის ნაკვეთები მრავალწლიანი ნარგავებით, კომუნიკაციებით, შენობებით და / ან ნაგებობებით ყველა სახის

მიწის ნაკვეთი- დედამიწის ზედაპირის შეზღუდული და უმოძრაო ნაწილი, რომელსაც აქვს დახურული საზღვრები, ადგილმდებარეობა, რომელიც სავალდებულოა კანონიერად განსაზღვრულ საკოორდინატო სისტემასთან, მისამართის ღირსშესანიშნაობებით. მიწის ნაკვეთის მახასიათებლები მოიცავს:

• 
  ფორმა - მართკუთხა, ირიბი, მრგვალი ან ელიფსური, ჩაღრმავებითა და ამობურცულებით;
• 
  ფართობის ზომა (ჰექტარებში - სასოფლო -სამეურნეო დანიშნულების მიწისა და ტყეებისათვის, ნაკრძალებისა და ეროვნული პარკებისათვის; ასობით - ასობით კვადრატულ მეტრზე - საზაფხულო კოტეჯებისთვის, მებაღეობისა და გარეუბნებისათვის ინდივიდუალური განვითარებისათვის; კვადრატულ მეტრზე - ურბანული დაგეგმარებისა და განვითარებისათვის );
• 
  ფორმირების ხაზების ზომები, მათ შორის შუბლის საზღვრის სიგრძე და ადგილის სიგანე (მეტრში) იმ გზებისათვის, მაგისტრალების გასწვრივ, რომლებზეც პოტენციური მომხმარებლები ან საქონელი მოძრაობს;
• 
  ფენის სიღრმე მიწის ზედაპირის ქვეშ, ნებადართულია საიტის მფლობელის გაცნობა (5 მეტრამდე);
• 
  ტოპოგრაფიული პარამეტრები - ზედაპირული დარღვევები - კლდეებისა და ქვების, წყალსაცავების და ნაკადულის კალაპოტების ზედაპირზე გამომავალი ფერდობები და ბორცვები;
• 
  გეოლოგიური პარამეტრები - ნიადაგის შემადგენლობა და სიძლიერე, მიწისქვეშა წყლების არსებობა და არსებობა, მიწისქვეშა კომუნიკაციების ორგანიზების ფორმა;
• 
  მრავალწლიანი მცენარეულობის (ხეების და ბუჩქების) არსებობა (არარსებობა).

განსაკუთრებული მნიშვნელობა აქვს საიტის მახასიათებლებს, რომლებიც დაკავშირებულია ადგილმდებარეობასთან: ადგილმდებარეობის პრესტიჟი, საიტის დაშორება წყაროებიდან და სიცოცხლის დამხმარე კომუნიკაციებიდან, ბიზნეს ცენტრებიდან, სატრანსპორტო მაგისტრალებიდან, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის სადგურებიდან და მასიური მოხმარების ფეხით მოსიარულეთათვის ბილიკები, რეკრეაციული ზონებიდან და ეკოლოგიურად მავნე ზემოქმედების წყაროებიდან. ობიექტის ადგილმდებარეობის მნიშვნელობა შეიძლება შეიცვალოს ადამიანის საქმიანობის გამო, რომელიც მიზნად ისახავს გარემოს შეცვლას (ლანდშაფტი, შენობები, კომუნიკაციების უზრუნველყოფა და ა.

მიწის ნაკვეთი შეიძლება იყოფა (თუ შენარჩუნებულია მისი თითოეული ნაწილის ნებადართული გამოყენების შესაძლებლობა) და განუყოფელია. ამავე დროს, ნებადართულია გამოიყენოს ის, რომელიც აკმაყოფილებს მმართველი ორგანოების კანონებით ან რეგულაციებით დადგენილ წესებს შემდეგ სფეროებში:

• 
  ტერიტორიის ზონირება - რაიმე ფუნქციური დანიშნულების ობიექტების განთავსება მხოლოდ შესაბამისი პროფილის ზონებში (მაგალითად, სამრეწველო შენობები არ არის აშენებული საცხოვრებელ ადგილას);
• 
  გარემოს დაცვა და ადამიანის ჯანმრთელობა საშიში ინდუსტრიების მოცულობის შეზღუდვით (თუნდაც შესაბამისი პროფილის სფეროებში);
• 
  შეზღუდავს დატვირთვას ბუნებრივ გარემოზე შენობის სიმკვრივისა და სიგანის რეგულირებით, ხოლო უზრუნველყოფს მწვანე სივრცეების შენარჩუნებას და ნიადაგის ნაყოფიერებას.

მიწის ნაკვეთები განსხვავდება უპირატესობებით ფუნქციური მიზნებისათვის:

• 
  ნაკვეთები, რომლებიც განკუთვნილია სასოფლო -სამეურნეო პროდუქციის (სახნავი მიწა, ქალწული მიწები, სათიბები, საძოვრები, ბაღები, სამრეწველო კულტურების პლანტაციები და სხვა), მაგრამ სასოფლო -სამეურნეო პროდუქციის გადამუშავებისათვის განკუთვნილი შენობების გარეშე);
• 
  წყლის ფონდის სანაპირო მიწის ნაკვეთები, რომლებიც გამოიყენება ან დაცულია გამოსაყენებლად წყლის ფონდის გამოყენების რეჟიმთან შეთანხმებული რეჟიმით;
• 
  ტყით დაფარული ტყის მიწები, გამოყოფილია სატყეო მეურნეობისთვის, დაცულია ტყის პლანტაციებისთვის;
• 
  საწარმოო ფონდის ის ადგილები, რომლებიც განლაგებულია მინერალების მიმდინარე, დაგეგმილი ან პოტენციურად პერსპექტიული განვითარების ადგილების მიმდებარედ, ასევე გამოიყენება და განკუთვნილია სატრანსპორტო და სხვა სახის კომუნიკაციების დასაყენებლად, სამრეწველო საწარმოების სტრუქტურებისა და შენობებისათვის, ენერგეტიკული კომპლექსები, თავდაცვის მნიშვნელობის ობიექტები; ,
• 
  ნაკვეთები, რომლებიც გამოიყენება ან დაცულია შენობებისა და ნაგებობების განსახორციელებლად საცხოვრებელი ან სოციალური მიზნებისათვის ქალაქების, მუშების, საკურორტო და საზაფხულო კოტეჯების კუთვნილი ან მიმდებარე ტერიტორიებზე, სოფლად დასახლებები;
• 
  რეკრეაციული და ჯანმრთელობის გაუმჯობესების, გარემოსდაცვითი, ისტორიული, კულტურული, დაცული და მემორიალური ღირებულებების არეალი (ნაკრძალები, ეროვნული პარკები, ბოტანიკური ბაღები, პლაჟები, მასობრივი ტურიზმის ადგილები, პარკები და მასობრივი დასვენების ადგილები, მინერალური წყაროების ზონები და სამკურნალო ტალახი ).

გასათვალისწინებელია, რომ მიწის ფუნქციური დანიშნულება შეიძლება შეიცვალოს ბაზრის პრეფერენციების ცვლილების გამო, საზოგადოების ცვალებადი მოთხოვნილებების საპასუხოდ.

ბოსომი- დედამიწის ქერქის ნაწილი, რომელიც მდებარეობს ნიადაგის ფენის ქვემოთ, ხოლო მისი არარსებობისას - დედამიწის ზედაპირის ქვემოთ და წყალსაცავებისა და წყლის ნაკადების ფსკერზე, რომელიც ვრცელდება გეოლოგიურ შესწავლისა და განვითარებისათვის განკუთვნილ სიღრმეებზე, შეიცავს მინერალებს, ენერგიას, წყალს და სხვა რესურსებს. ძირითადი ინფორმაცია მიწისქვეშა ნაკვეთების შესახებ (ჩვეულებრივ წარმოდგენილია დეპოზიტების სახელმწიფო კადასტრში და მინერალური მარაგების სახელმწიფო ბალანსში) შეიცავს ძირითად და მათთან ერთად ძირითად მინერალებს, მათ შორის ამ უკანასკნელის შემადგენლობაში შემავალი ყველა კომპონენტის აღწერას.

მიწისქვეშა ტერიტორიების შესახებ ინფორმაცია ასევე იძლევა შესაძლებლობას გამოვთვალოთ საველე განვითარების ეკონომიკური მიზანშეწონილობა ტექნიკური, ჰიდროლოგიური, გარემოსდაცვითი და სხვა განვითარების პირობების ანალიზის საფუძველზე. ეს ითვალისწინებს არსებულ წარმოდგენებს საბადოების მიხედვით წიაღისეულის რაოდენობის, ხარისხისა და ხარისხის შესწავლის, მათი ადგილმდებარეობისა და სამრეწველო განვითარების ხარისხის შესახებ, ამ რესურსებზე შიდა და მსოფლიო ბაზრებზე მოთხოვნის შესახებ.

წყლის სხეულიწყლის კონცენტრაცია მიწის ზედაპირზე მისი რელიეფის სახით ან სიღრმეში, რომელსაც აქვს წყლის რეჟიმის საზღვრები, მოცულობა და მახასიათებლები, რაც გულისხმობს დროთა განმავლობაში წყლის დონის, ხარჯებისა და მოცულობის ცვლილებას.

ტყეროგორც ბუნებრივი წარმოშობის პროდუქტი, იგი მოიცავს ხეებს, ბუჩქებს, კენკრას, მიცელიუმებს, გრძელვადიანი ფუნქციონირების ბალახებს და ძირითადად წარმოდგენილია ტყის ფონდის მიწებზე:

ტყეები იყოფა სამ ჯგუფად:

• 
  ტყეები, რომლებიც განკუთვნილია წყლის დაცვის, დამცავი, სანიტარული და ჰიგიენური, რეკრეაციული, სხვა ფუნქციების შესასრულებლად, ასევე სპეციალურად დაცული ბუნებრივი ტერიტორიების ტყეები (ბუნებრივი ძეგლები, ნაკრძალები, ეროვნული პარკები);
• 
  ტყეები რეგიონებში მოსახლეობის მაღალი სიმკვრივით და სახმელეთო სატრანსპორტო მარშრუტების განვითარებული ქსელით, ტყეები, რომლებიც ასრულებენ წყლის დაცვას, დამცავი, სანიტარული და ჰიგიენური, რეკრეაციული და სხვა ფუნქციები, რომლებსაც აქვთ შეზღუდული საოპერაციო ღირებულება, ასევე ტყეები არასაკმარისი ტყის რესურსების მქონე რეგიონებში, რომლის კონსერვაციისთვის აუცილებელია ტყის მართვის რეჟიმის შეზღუდვა;
• 
  რეგიონების ტყეები ტყეების დიდი მასივებით, რომლებიც ძირითადად საოპერაციო მნიშვნელობისაა, იყოფა განვითარებულ და დაცულ ტერიტორიებად.

უძრავი ქონების ხელოვნური კომპონენტები (გაუმჯობესება) უძრავი ქონების შემადგენლობაშიიყოფა შემდეგ ჯგუფებად: სტრუქტურები (შენობები და ნაგებობები), კომუნალური მომსახურება, ნარგავები.

შენობებიპირობითად იყოფა ორ ჯგუფად:

• 
  შენობები, რომლებიც განკუთვნილია უპირველესად ადამიანის სიცოცხლისა და საქმიანობისათვის, ასევე ფუნქციებისთვის, რომლებიც ძირითადად უზრუნველყოფილია ადამიანების მიერ მანქანებისა და აღჭურვილობის გამოყენებით;
• 
  სტრუქტურები, რომლებიც განკუთვნილია ძირითადად სტრუქტურებით, მანქანებითა და აღჭურვილობით, ადამიანის შემთხვევითი და მცირე მონაწილეობით: ჰიდრავლიკური ინჟინერია, ენერგია, სატრანსპორტო და სხვა სტრუქტურები.

მათი ფუნქციური დანიშნულების მიხედვით, შენობების ორი მნიშვნელოვანი ჯგუფია: საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი.

საცხოვრებელი ფართი მოიცავს:

• 
  ოთახები და ბინები, მათ შორის არასაცხოვრებელი შენობები;
• 
  საცხოვრებელი კორპუსები-ერთი ოჯახი (ერთ ოჯახი, ქონება), მცირე ოჯახი (მცირე ოჯახი, ბლოკი) და მრავალშვილიანი (მრავალ ოჯახი) კაპიტალური სახლები, განკუთვნილი მუდმივი (გრძელვადიანი) საცხოვრებლად;
• 
  სასტუმროები, მოტელები, საცხოვრებელი სახლები, ასევე დედაქალაქი და მობილური ქვეყნისა და ბაღის სახლები - დროებითი საცხოვრებლად.

საცხოვრებელი უძრავი ქონება ასევე მოიცავს მიწის ნაკვეთებს შესაბამისი შენობების ქვეშ, ასევე მათ გარე კომუნიკაციებს. საცხოვრებელი კორპუსების არასაცხოვრებელი შენობები არ მიეკუთვნება საცხოვრებელ შენობებს.

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების ობიექტები მოიცავს:

ყველა ინდუსტრიასთან დაკავშირებული სამრეწველო შენობები და სტრუქტურები, მათ შორის საწარმოთა ადმინისტრაციული, საშინაო და დამხმარე ნაგებობები, სამრეწველო ნაგებობები (ტანკები, ბუხრები, ესტაკადები, გამაგრილებელი კოშკები), ასევე მატარებლის სადგურები, სალაროები, სატრანსპორტო სააგენტოები, სხვა შენობებში სამრეწველო შენობები ფუნქციური დანიშნულება (სახელოსნოების, სამრეცხაოების, ქიმწმენდის ჩათვლით);

• 
  სპეციალიზებული შენობები და სტრუქტურები კვლევის, საპროექტო ორგანიზაციებისა და ორგანოებისათვის;
• 
  საწყობის ობიექტები, მათ შორის ავტონომიური სპეციალიზებული კომპლექსები სატრანსპორტო სისტემები, ტექნიკური საშუალებები, გათბობა; აღჭურვილი ფარდულები; საწყობები და ადაპტირებული სარდაფები და ნახევრად სარდაფები, ყოფილი ბომბების თავშესაფრები, შენობა პირველ სართულზე და სხვა;
• 
  საოფისე შენობები და შენობები - სპეციალიზებული ბიზნეს ცენტრები მომსახურების სრული სპექტრით, მათ შორის კონტროლირებადი მიკროკლიმატი, სპეციალიზებული სატელეკომუნიკაციო მომსახურება და უსაფრთხოების სისტემები; საოფისე შენობები გადაკეთებულია ბიზნეს ცენტრებად მომსახურების შემცირებული ჩამონათვლით; ცალკეული ოფისები - მათ შორის სანოტარო ბიუროების, იურიდიული და ფინანსური ინსტიტუტებისათვის და სხვა. - სხვადასხვა ფუნქციური დანიშნულების შენობებში;
• 
  საცალო ობიექტები (მათ შორის უნივერმაღები და სპეციალიზებული მაღაზიები, სავაჭრო და საგამოფენო ცენტრები, მოდის შოურუმები, ბაზრები და სხვა);
• 
  მომსახურების საშუალებები - სპეციალიზებული ოჯახები, ლომბარდები, სახლები და მოდის შოურუმები, სალონები, აბანოები, საკომუნიკაციო საწარმოები, კაფეები, რესტორნები, დეგუსტაციის ოთახები, ცერემონიების და რიტუალური მომსახურების ცენტრები;
• 
  სპორტული, გასართობი და გასართობი საშუალებები - კინო და საკონცერტო დარბაზები, თეატრები, კაზინოები, ცენტრები, დარბაზები და გასართობი პარკები, სროლის გალერეები, შიდა და გარე სტადიონები, იპოდრომები, კორტები, გოლფის კურსები, სპორტული მოედნები, საცურაო აუზები და სხვა;
• 
  სამედიცინო და გამაჯანსაღებელი საშუალებები - სანატორიუმები, დასასვენებელი სახლები, საავადმყოფოს კომპლექსები, მეძუძური სახლები - დაწესებულებები, რომლებიც აერთიანებს რეკრეაციულ ფუნქციას საცხოვრებელთან, დროებითი საცხოვრებლად დასვენებით და მკურნალობით, ასევე კლინიკებით, სპეციალიზირებული სამკურნალო ცენტრებით, სამშობიარო საავადმყოფოებით, ვეტერინარული კლინიკებით, აფთიაქები, ზამთრის ბაღები და ასე შემდეგ;
• 
  მემორიალური და საკულტო ობიექტები - მუზეუმები, ძეგლები და პანთეონები, სამარხები, ეკლესიები, ტაძრები, სამლოცველოები, მონასტრები, მეჩეთები;
• 
  საგანმანათლებლო და შემოქმედებითი ობიექტები - საბავშვო ბაღები, სკოლები, ლიცეუმები, გიმნაზიები, ტექნიკური სკოლები, ინსტიტუტები, უნივერსიტეტები, კოლეჯები, ბიბლიოთეკები, სტუდიები და შემოქმედების სახლები, ხელოვნების სემინარები.

არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება ასევე მოიცავს მიწის ნაკვეთებს შესაბამისი შენობების ქვეშ, ასევე მათ გარე კომუნიკაციებს.

შენობები იყოფა სამოქალაქო (საცხოვრებელი და საზოგადოებრივი) და სამრეწველო (ენერგიის, ტრანსპორტის, სასოფლო -სამეურნეო, საცავის ჩათვლით).

ამავე დროს, ზემოაღნიშნულიდან, ყველა სახის შენობა და ნაგებობა, გარდა სამრეწველოებისა, მაგრამ, მათ შორის სასტუმროები, მოტელები, ბანაკები, კლასიფიცირდება როგორც საჯარო. საზოგადოებრივი ობიექტები ასევე მოიცავს მოსახლეობისათვის სატრანსპორტო მომსახურების ობიექტებს (რკინიგზის სადგურები, ბილეთების ოფისები, სატრანსპორტო სააგენტოები), რომელსაც ჩვენ მივმართეთ სატრანსპორტო ინდუსტრიის ობიექტების ერთ კომპლექსზე.

შენობები ასევე იყოფა:

• 
  სივრცის დაგეგმვის გადაწყვეტილებებით (სექციური, დერეფანი, სექციური-დერეფანი, გალერეა, დარბაზი, გაშლა),
• 
  არქიტექტურულ სტილში (რაციონალიზმი, კონსტრუქტივიზმი, ფუნქციონალიზმი, მოდერნიზმი, ეკლექციზმი და სხვა),
• 
  სტრუქტურული სქემებისა და გადაწყვეტილებების მიხედვით (ჩარჩო და ჩარჩო, განივი ან გრძივი ტარების კედლებით, ასაწყობი, მონოლითური, შეკიდული საფარით, გარსი, თხელი კედლებით, პნევმატური, დაბლოკილი),
• 
  მზიდი კედლების მასალებით (აგური, დიდი პანელი, დიდი ბლოკი, ხის დაფა, ხის დაჭრილი),
• 
  სართულების რაოდენობის მიხედვით (ერთსართულიანი, დაბალი აწევა-2-3, მრავალსართულიანი-4-9, მაღალსართულიანი-10-20 და მაღალსართულიანი-20-ზე მეტი სართული),
• 
  გამძლეობით (მომსახურების ვადა-100 წელზე მეტი, 50-100 წელი და 20-50 წელი),
• 
  ცეცხლის წინააღმდეგობის ხარისხის მიხედვით (5 კატეგორია, განსხვავდება აალებადობის ხარისხსა და ხანძრის წინააღმდეგობის ზღვარში, ანუ ხანძრის გამოცდის დაწყებიდან ბზარების გაჩენამდე, ტარების სიმძლავრის დაკარგვას ან ზედმეტი ტემპერატურის მატებას) გაუცხელებელი ზედაპირი).

ასევე არსებობს ტიპიური შენობები (სტანდარტული პროექტებისთვის) და არასტანდარტული (ინდივიდუალური პროექტებისთვის).

მართვის პრაქტიკაში ასევე მნიშვნელოვანია უძრავი ქონების ობიექტების დაყოფა მომგებიან და არაკომერციულ ობიექტებად.

არაკომერციული ობიექტები მოიცავს ობიექტებს, რომლებიც შექმნილია პირის საყოფაცხოვრებო, სოციალური, რელიგიური, სოციალურად სასარგებლო საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად და არ გამოიყენება მოგების მისაღებად, მათ შორის:

• 
  მიწა საზოგადოებრივი ტრანსპორტით,
• 
  მიწის ნაკვეთები ღიაა დასასვენებელი ადგილების მოსანახულებლად და სამარხებისთვის,
• 
  სახელმწიფო საგანმანათლებლო და სამედიცინო დაწესებულებები,
• 
  ეკლესიები, სახელმწიფო დაწესებულებების ადმინისტრაციული შენობები, საზოგადოებრივი და სხვა ორგანიზაციები.

შემოსავლის ობიექტები მოიცავს საგნებს, რომლებიც იჯარით არის აღებული ან მფლობელებისთვის გამოიყენება გასაყიდად. მომგებიანი ბიზნესი- ობიექტის შეძენაში ინვესტიციულ სახსრებზე მოგების მიღების მიზნით.

უძრავი ქონების მართვის მიზნით, თქვენ უნდა გქონდეთ წარმოდგენა შენობის ელემენტების ძირითად მახასიათებლებზე, რომლებიც ქმნიან უძრავი ქონების ობიექტის კომპონენტებს, სტრუქტურის ჩათვლით, ასევე იმ ფაქტორებს, რომლებიც განსაზღვრავენ მდგომარეობას ეს მახასიათებლები ობიექტის სასიცოცხლო ციკლის სხვადასხვა ეტაპზე.

გარდა ზემოთ დასახელებული მახასიათებლებისა და კლასიფიკაციაში გამოყენებული, ასევე მნიშვნელოვანია შენობებისა და ნაგებობების ზომები: შენობის შენობის მოცულობა (კუბურ მეტრში), შენობის ფართობი (კვადრატულ მეტრში), ხაზოვანი ფასადის ზომები, სტრუქტურები და პერიმეტრი, ჭერის სიმაღლე (მეტრი).

უფრო ხშირად, ვიდრე სხვები, გამოყენებული იქნება შენობის ფართობის კონცეფცია, რომელიც განსხვავდება მათი ფუნქციური დანიშნულების სიახლოვის ხარისხით:

• 
  ძირითადი შენობა, რომელიც შექმნილია ფაქტობრივი ძირითადი ფუნქციის შესასრულებლად - საცხოვრებელი, საოფისე, საცალო, სამრეწველო, საწყობი;
• 
  დამხმარე ნაგებობები - საერთო ტერიტორიები, მათ შორის დერეფნები, სარეკრეაციო დარბაზები, სადარბაზოები, კიბეები, ტუალეტები და სხვა

ძირითადი შენობის ფართობი ეწოდება სასარგებლო, ყველა შენობის საერთო ფართობი ეწოდება საერთო, მომგებიანი ობიექტებისთვის შემოღებულია ქირავნობის ფართობის კონცეფცია, რაც უდრის ძირითადი და დამხმარე ნაგებობების ფართობების ჯამს რა

საინჟინრო კომუნიკაცია- გარე შენობებთან დაკავშირებით წყლის მილსადენები, გაზსადენები, ელექტრო კაბელები და მავთულები, კანალიზაციის კომუნიკაციები, საკომუნიკაციო ხაზები, ასევე გზები. კომუნიკაციის დახასიათებისას ყურადღება ექცევა:

• 
  პროდუქციის წარმოების მასალები და მომსახურების ვადა,
• 
  ხელმისაწვდომობა მოვლა
• 
  მუშაობის პირობები შემდეგ რემონტამდე,
• 
  გამტარუნარიანობა,
• 
  ხელმისაწვდომობა საიტის შორეულ ნაწილებში გამოსაყენებლად

მრავალწლიანი ნარგავებიფუნქციური დანიშნულებით, ისინი იყოფა ჯგუფებად:

· ხილისა და კენკრის პროდუქტების მწარმოებლები - ბროწეულის ხილი, ქვის ხილი, კაკალი, ციტრუსები, ვენახები, კენკრა;

• 
  ტექნიკური პროდუქტების მწარმოებლები - რეზინის მცენარეები, სვია, ჩაი;
• 
  დეკორატიული და გამწვანება - ბუჩქები ან ხე;
• 
  საველე დაცვა - ეროზიის საწინააღმდეგო;
• 
  ჰეჯირები - დამცავი ზოლები რკინიგზის გასწვრივ.

ყველა ჯგუფისათვის ასაკობრივი მახასიათებლები მნიშვნელოვანია მენეჯმენტის ამოცანების თვალსაზრისით:

• 
  პერიოდი დარგვიდან დანიშნულებისამებრ გამოყენების დაწყებამდე (კენკრა - 2-3 წელი, ხილი - 5-8 წელი, ტექნიკური - 10 წლამდე, დეკორატიული - 5-12 წელი);
• 
  ოპერაციის ხანგრძლივობა დანიშნულებისამებრ (ხილი და კენკრა - 10-30 წელი, ტექნიკური - 10-50 წელი, დეკორატიული და გამწვანება - 50 წლამდე).

პლანტაციების დახასიათებისას, ზემოაღნიშნული თვისებების გარდა, ყურადღება ექცევა ასევე საყრდენების სისქეს და ფესვთა სისტემის სიღრმეს (ქარის გავლენის ქვეშ საიმედოობის შესაფასებლად და პლანტაციების აღმოფხვრის ხარჯების შესაფასებლად - როდესაც ადგილის გასუფთავება), ჩრდილის ზომა და ტრაექტორია მცენარეების გვირგვინიდან და ა.

ობიექტის ფუნქციონირების ფიზიკური გარემოშექმნილია ბუნებით, ბუნებრივი მოვლენებით, ასევე ადამიანის მიერ ბუნების ცვლილებების შედეგებით. ეს გარემო ქმნის მატერიალურ პირობებს უძრავი ქონების ფუნქციონირებისა და განვითარებისათვის.

ობიექტის გარე ფიზიკურ გარემოს აქვს შემდეგი მახასიათებლები:

• 
  კლიმატი: ატმოსფერული წნევა, საშუალო ტემპერატურა, ტემპერატურის მერყეობის ამპლიტუდა სეზონებისა და დღის დროის მიხედვით, ტენიანობა, ნალექების ტიპი, რაოდენობა და სეზონური განაწილება, ქარის სიძლიერე და ქარის ვარდი, მოღრუბლულობა და მზიანი დღეები - ნიშნების ერთობლიობით კლიმატის ერთ -ერთი ტიპი - კონტინენტური, საზღვაო, სუბტროპიკული;
• 
  მიდრეკილება ბუნებრივი კატასტროფებისადმი: მიწისძვრა და დედამიწის ქერქის ჩამონგრევა, წყალდიდობა, წყალდიდობა, მიწისქვეშა წყლების აწევა, ტორნადო და ქარიშხალი, ზვავი და ტალახი, ყინული, ეპიდემია, მწერებისა და მღრღნელების შეჭრა;
• 
  ეკოლოგია და ადამიანის მიერ გამოწვეული კატასტროფებისადმი მიდრეკილება: ატმოსფეროს დაბინძურების დონე, ნიადაგი და წყლის ობიექტები, ხმაური, მიმდებარე შენობების ან ტყეების ხანძრის საშიშროება, პოტენციური საფრთხის წყაროების არსებობა - მრეწველობა, ქიმიკატების შენახვის ან ტრანსპორტირების ადგილი, ნავთობპროდუქტები, ასაფეთქებელი ნივთიერებები, რადიაციული მასალები, ბაქტერიული პრეპარატები და ა.
• 
  რელიეფი: დაბლობი, უდაბნო, მთები, ბორცვები, წყლის დიდი ნაწილები, ჭაობები, მყინვარები, ტყეები, ბუნებრივი კლდეები, გამოქვაბულები და სხვა;
• 
  ლანდშაფტის ბუნება: ღია, დამახასიათებელი, ორგანიზებული;
• 
  შენობის ბუნება - მისი ტიპის გამოყოფით: პერიმეტრი, ფრონტალური, მაგისტრალების გასწვრივ, ხაზი, ჯგუფი, ბადე, ხალიჩა, გრძივი, მერიდიანი, ტერასა, ქონება;
• 
  შენობის ბუნება - მისი მახასიათებლების ხაზგასმა: სართულების რაოდენობა, არქიტექტურული სტილები, რეკრეაციული ზონების სიმჭიდროვე, ყოფნა და თვისებები, ინფრასტრუქტურის უზრუნველყოფა, კომპოზიციური ერთიანობა და შენობის ფსიქოლოგიური თავსებადობა ლანდშაფტთან;
• 
  ტერიტორიის ინფრასტრუქტურით უზრუნველყოფა: მაგისტრალები და მაღალი ხარისხის გზები, ენერგეტიკული და კომუნალური ქსელები, საკომუნიკაციო სისტემები, ავტოსადგომები, ბენზინგასამართი სადგურები, რეკრეაციული ზონები, ბიზნეს საქმიანობის ცენტრები.

გამოყენებული ლიტერატურის ჩამონათვალი:

1. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდი. 2001 წლის 30 ოქტომბრის ფედერალური კანონი No136 // როსიისკაია გაზეტა - 2001 წლის 30 ოქტომბერი
2. წიაღის შესახებ. ფედერალური კანონი 1992 წლის 21 თებერვლის No 2359-1 // რუსეთის ფედერაციის ND კონგრესის ბიულეტენი და რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალები. - 1992. - No16. - Ხელოვნება. 834.
3. რუსეთის ფედერაციის წყლის კოდექსი. ფედერალური კანონი 1995 წლის 16 ნოემბრის No167 // როსიისკაია გაზეტა - 1995 წლის 17 ნოემბერი
4. რუსეთის ფედერაციის ტყის კოდექსი. 1997 წლის 22 იანვრის ფედერალური კანონი No22 // რუსეთის ფედერაციის შეგროვებული კანონმდებლობა. - 1997. - No5. - Ხელოვნება. 610
5. გორემიკინი ვ.ა., ბუღულოვი ე.რ. უძრავი ქონების ეკონომიკა. მ .: "ფილინი", 1999 - 592 გვ. -ISBN 5-89568-143-3

1.4 უძრავი ქონების ობიექტებისა და სამართლებრივი გარემოს სამართლებრივი ხასიათის მახასიათებლები

უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ურთიერთობების მარეგულირებელი სამართლებრივი ჩარჩო ჩამოყალიბებულია ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუციის 71, 72 და 76 და რეგულირდება კანონის სხვადასხვა დარგის კანონმდებლობით - სამოქალაქო, საცხოვრებელი, მიწა და ა. უძრავი ქონების მიმართ დამოკიდებულების ქვაკუთხედი არის საკუთრების უფლება.

ნამდვილი უფლებაარის უფლება, რომელიც პირს აძლევს იურიდიულ ძალას ნივთზე.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, არსებობს შემდეგი საკუთრების უფლებები:

• 
  საკუთრება (მუხლი 209);
• 
  მიწის ნაკვეთის სამუდამოდ მემკვიდრეობით მფლობელობის უფლება (მუხლი 265);
• 
  მიწის ნაკვეთის მუდმივი (შეუზღუდავი) გამოყენების უფლება (მუხლი 268);
• 
  საკუთრების ეკონომიკური მართვის უფლება (მუხლი 294)
• 
  საკუთრების ოპერატიული მართვის უფლება (მუხლი 296).
• 
  სხვისი მიწის ნაკვეთის (სერვიტუტის) შეზღუდული გამოყენების უფლება (მუხლები 274, 277).

გარდა საკუთრების უფლებებისა (პირველადი უფლებები), ყველა სხვა საკუთრების უფლება არის უფლება სხვა ადამიანების ნივთებზე (მეორადი უფლებები). თითქმის ყველა საკუთრების უფლება ეხება მიწის ნაკვეთის ძირითად (უშუალო) მომხმარებლებს, გარდა სერვიტუტისა და იპოთეკისა, რომლებიც გარეგანია უძრავი ქონების ობიექტისთვის და ეხება მეზობელი ნაკვეთებისა და საკრედიტო ორგანიზაციების მომხმარებლებს.

საკუთრებაგამჟღავნებული იმ უფლებების დახასიათებით, რომლებიც სრული საკუთრების კომპონენტებია. ეს მოიცავს განკარგვის, გამოყენების და საკუთრების უფლებებს.

განკარგვის უფლება იძლევა ობიექტის კანონიერი ბედის მინიჭებისა და შეცვლის შესაძლებლობას, მათ შორის:

• 
  ობიექტის სრული მფლობელობის სხვა პირზე გადაცემა (ყიდვა -გაყიდვის ხელშეკრულებით ან გაცვლით), ან
• 
  ნდობის უფლების საფუძველზე სხვა პირზე მათი უფლებამოსილების ნაწილის გადაცემა, განკარგვის ნაწილობრივი უფლებებით და საკუთრებისა და გამოყენების სრული უფლებებით, ან
• 
  სხვა პირზე მათი უფლებამოსილების ნაწილის იჯარით გადაცემა - ყოველთვის გამოყენების უფლებით, ყველაზე ხშირად - ერთდროულად საკუთრებისა და გამოყენების უფლებით, ზოგჯერ - ნაწილობრივ უფლების გარდა, ობიექტის ნაწილის ქვექირავნობით.

საკუთრების უფლება უზრუნველყოფს უძრავი ქონებით გარკვეული ფიზიკური მოქმედებების შესრულების შესაძლებლობას, მათ შორის გამოყენების პროფილის შეცვლას და მომხმარებლის შეცვლას. შენობის საკუთრების უფლების სუბიექტს შეუძლია დახუროს ეს უკანასკნელი საკეტით, შეცვალოს კედლებისა და ჭერის საფარი, გადააკეთოს ან შეცვალოს მასში ავეჯი, უზრუნველყოს შენობა ახალი ფუნქციისათვის წინა ვალდებულებების ვადის გასვლის შემდეგ ფუნქციონალური გამოყენება, მაგრამ ყველა - განკარგვის უფლების სუბიექტით განსაზღვრული წესების ფარგლებში.

გამოყენების უფლება იძლევა შესაძლებლობას დააკმაყოფილოს პირადი მოთხოვნილებები და (ან) მიიღოს სარგებელი (შემოსავლის ჩათვლით) ობიექტის თვისებების გამოყენებით. შენობების გამოყენების უფლების სუბიექტს გააჩნია საკუთრების უფლების მხოლოდ ნაწილი, რომელიც საშუალებას იძლევა გამოიყენოს ეს შენობა დანიშნულებისამებრ იმ პირობებით, რომლებიც განსაზღვრულია საკუთრების უფრო ძლიერი უფლების სუბიექტის მიერ.

საკუთრების უფლების სუბიექტები შეიძლება იყვნენ მოქალაქეები და იურიდიული პირები(კერძო საკუთრება), რუსეთის ფედერაცია და რუსეთის ფედერაციის შემადგენელი ერთეულები (სახელმწიფო საკუთრება), მუნიციპალიტეტები (მუნიციპალური საკუთრება).

ამ ერთეულებს (ორს ან მეტს) შეიძლება ჰქონდეთ საერთო ქონება - თითოეულის წილის განსაზღვრით (საერთო საკუთრება) ან ასეთი აქციების განსაზღვრის გარეშე (ერთობლივი საკუთრება).

საერთო ერთობლივ საკუთრებაში (აქციების განსაზღვრის გარეშე), ქონების ფლობა და გამოყენება ხორციელდება ყველა მონაწილის მიერ ერთობლივად, ხოლო განკარგვა ხდება ყველა მონაწილის თანხმობით, განურჩევლად პირის, რომელიც გარიგების უშუალო მონაწილეა.

სამუდამო მემკვიდრეობის უფლებააძლევს ამ უფლების სუბიექტს და მის მემკვიდრეებს შესაძლებლობას გამოიყენონ ამ მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით სარგებლობისა და მფლობელობის უფლებები (იმ მიწების დანიშნულების შესაბამისად, რომლებსაც ნაკვეთი ენიჭება) განკარგვის უფლების გარეშე.

მუდმივი (შეუზღუდავი) გამოყენების უფლებაწინა მსგავსი, მაგრამ მემკვიდრეობის უფლებისა და საიტის სხვა პირებზე ქირავებით ან უფასოდ სარგებლობის უფლების გარეშე მფლობელის ნებართვის გარეშე.

ეკონომიკური მართვის უფლებაუზრუნველყოფს უნიტარული საწარმოს გამოყენების სრული უფლებებისა და საკუთრების უფლების განხორციელებას, ხოლო მესაკუთრის ნებართვით - და შეზღუდულ განკარგვას (იჯარა, გირავნობა, წვლილი საწესდებო კაპიტალი) - ქონების გამოყენების მიზნების შეზღუდვის გარეშე, მაგრამ მესაკუთრის უფლებით მიიღოს ამ სარგებლიდან მიღებული მოგების ნაწილი.

ოპერატიული მართვის უფლებაიდენტურია წინა კანონისა, მაგრამ აქვს დამატებითი შეზღუდვები: ქონების გამოყენებაზე (მხოლოდ კანონიერი საქმიანობის მიზნებისათვის - ქონების ნაწილის ჩამორთმევის შესაძლებლობა ბოროტად გამოყენების შემთხვევაში) და მის განკარგულებაში (იპოთეკის შესაძლებლობა, ლიზინგი და სხვა არ არის გათვალისწინებული - თუნდაც მესაკუთრის ნებართვით) ...

გარდა ამ ძირითადი უფლებებისა უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით, გამოირჩევა დამატებითი უფლებამოსილებები:

• 
  ობიექტის ფუნქციონირებით მიღებული შემოსავლის უფლება;
• 
  ნებაყოფლობითი გასხვისების უფლება (სხვა პირზე გადაცემა), მოხმარება, ნარჩენები, ცვლილებები საკუთარი შეხედულებისამებრ - გაუმჯობესების განადგურებამდე;
• 
  განუსაზღვრელი საკუთრება და ექსპროპრიაციისგან დაცვა (უსაფრთხოების უფლება);
• 
  ობიექტის სხვა ადამიანების საზიანოდ გამოყენების აკრძალვა;
• 
  ვალის ანაზღაურების გადახდისას ობიექტის გაყვანის შესაძლებლობა;
• 
  დარღვეული უფლებების აღდგენის გარანტიები.

ობიექტის მართვის პრაქტიკაში, თითოეული ეს კომპონენტი - ინდივიდუალურად ან ჯგუფურად - მესაკუთრემ შეიძლება გადასცეს სხვა პირს შეთანხმებისამებრ გარკვეული პირობებით, რის შემდეგაც სრული მფლობელობა ხდება დამძიმება, რომელიც ზღუდავს გამოყენების შესაძლებლობას ობიექტი იმ მიზნებისთვის, რომლებიც არ არის გათვალისწინებული მითითებული ხელშეკრულებით.

შეზღუდვები (დატვირთვები)- კანონით დადგენილი წესით დადგენილი უფლებამოსილი ორგანოების მიერ დაწესებული პირობების არსებობა, აკრძალვები, რომლებიც ზღუდავს საავტორო უფლებების მფლობელს საკუთრების ან სხვა საკუთრების უფლების განხორციელებაში უძრავი ქონების კონკრეტულ ობიექტზე (სერვიტუტი, იპოთეკა, ნდობის მართვა, იჯარა, ქონების ჩამორთმევა და სხვა).

ყმობა- საკუთრების უფლება გამოიყენოს სხვისი ნივთი გარკვეული პირის ინტერესებში. სერვიტუტს შეუძლია დატვირთოს შენობები, ნაგებობები და სხვა უძრავი ქონება, რომელთა შეზღუდული გამოყენება აუცილებელია მიწის ნაკვეთის გამოყენებასთან კავშირის გარეთ.

ამ შემთხვევაში, გამოყენების უფლება ასოცირდება არა საკუთრების უფლების საგანთან, არამედ ნივთთან. შედეგად: სხვა პირისთვის სერვიტუტით დატვირთული მიწის ნაკვეთზე უფლებების გადაცემის შემთხვევაში, რჩება ამ სერვიტუტის იურიდიული ძალა; სერვიტუტი არ შეიძლება იყოს ყიდვა -გაყიდვის დამოუკიდებელი საგანი, გირავნობა და არ შეიძლება რაიმე სახით გადაეცეს იმ პირებს, რომლებიც არ არიან უძრავი ქონების მფლობელები, რომელთა გამოყენების უზრუნველსაყოფად არის სერვიტუტი.

სერვიტუტით მიწის ნაკვეთის დატვირთვა არ ართმევს მიწის ნაკვეთის მფლობელს ამ ნაკვეთის ფლობის, გამოყენების და განკარგვის უფლებას.

განასხვავებენ დადებით და უარყოფით სერვიტუტებს.

პოზიტიური სერვიტუტი არის პირის უფლება, რომელსაც აქვს სერვიტუტი, განახორციელოს გარკვეული ქმედებები სხვისი უძრავი ქონების საზიანოდ. მაგალითად, პოზიტიური სერვიტუტი არის უფლება უზრუნველყოს მეზობელ მიწის ნაკვეთზე გავლა და გავლა, ელექტროგადამცემი ხაზების, კომუნიკაციებისა და მილსადენების გაყვანა და ექსპლუატაცია, წყალმომარაგება და მიწის მელიორაცია, ასევე უძრავი ქონების მფლობელის სხვა საჭიროებები, რომლის უზრუნველყოფა შეუძლებელია სერვიტუტის დადგენის გარეშე.

ნეგატიური სერვიტუტი არის უფლება მოითხოვოს მეზობელი ნაკვეთის მფლობელისგან თავი შეიკავოს მისი გამოყენების გარკვეული ტიპებისაგან. მაგალითად, უფლება მოითხოვოს არ ააშენოს შენობები და ნაგებობები, რომლებიც აფერხებენ სინათლისა და ჰაერის არეალზე წვდომას (ჰაერისა და სინათლის განმუხტვა) ან გააფუჭებს გარეგნობას (ფორმის სერვიტუტი) და ა.

იპოთეკა- დამგირავებლის (თამასუქის მიმღები პირი) ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის მიღების ორგანიზების ფორმა. იპოთეკა იძლევა სესხის დაფარვის გარანტიას გირავნობის საგნის საკუთრების უფლების დატვირთვით, მოგირავნის (პირველადი კრედიტორის ან გირავნობის ვალდებულების სხვა მფლობელის) უფლებით უპირატესად დაკმაყოფილდეს ძირითადი მოთხოვნა დაგირავებული ობიექტის ღირებულებიდან რა ამ შემთხვევაში, მოგირავნე არ იძენს საკუთრების უფლებას, ასევე ობიექტის გამოყენების ან მფლობელობის უფლებას, მაშინაც კი, თუ მოვალე არღვევს თავის ვალდებულებებს. სესხის დაფარვის უზრუნველყოფის უფლებას ახორციელებს დამგირავებელი, რომელიც იღებს ობიექტის გაყიდვიდან მიღებული თანხის შესაბამის ნაწილს საჯარო აუქციონზე, რომელიც განხორციელდა სპეციალიზებული ორგანიზაციის მიერ სასამართლოს გადაწყვეტილებით. ამავდროულად, გირავნობის საგნის გაყიდვის სამართლებრივი ხარჯები და ხარჯები ანაზღაურდება აღნიშნული თანხის ოდენობით.

დამგირავებელი ასევე უფლებამოსილია მიიღოს კომპენსაცია ზარალისა და ჯარიმისათვის, რომელიც გამოწვეულია ვალდებულებების შესრულების შეუსრულებლობით ან შეფერხებით, აგრეთვე ინტერესებით სხვების უკანონო გამოყენებისათვის. ნაღდი ფულით... მნიშვნელოვანია, რომ მოგირავნემ შეინარჩუნოს თავისი უფლება გირავნობის საგნის მიმართ, მისი მფლობელის (დამგირავებლის) გადაწყვეტილებით მისი სამართლებრივი ბედის შეცვლის შემთხვევაში.

ურბანული დაგეგმარების საქმიანობაში ყველაზე ხშირად გვხვდება უძრავი ქონების ობიექტებთან მიმართებაში დაწესებული შეზღუდვები (დატვირთვები) და სერვიტუტები:

• 
  აკრძალვა დანიშნულებისამებრ გამოყენების ან დანიშნულების შეცვლის შესახებ შეთანხმების გარეშე დადგენილი წესრიგი;
• 
  მშენებლობის, რეკონსტრუქციის ან გაუმჯობესების დაწყების და დასრულების პირობა განსაზღვრული ვადის განმავლობაში დადგენილი წესით შეთანხმებული პროექტის შესაბამისად;
• 
  მიწის ნაკვეთის გამოყენების გარკვეული ტიპებისა და პარამეტრების აკრძალვა და უძრავი ქონების ობიექტებში ცვლილებები;
• 
  საინჟინრო, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების გამოყენების შეზღუდვა, რომლებიც მუნიციპალურ ან სახელმწიფო საკუთრებაშია, მდებარეობს მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მინიჭებულია კანონიერი საკუთრების, მფლობელობის, გამოყენების ან იჯარით ფიზიკური პირი;
• 
  მიწის ნაკვეთის გამოყენების შეზღუდვა შენობების, ნაგებობების და ნაგებობების ადგილმდებარეობის გამო, რომლებიც არ ეკუთვნის ამ ნაკვეთის მესაკუთრეს, მესაკუთრეს, მომხმარებელს ან მოიჯარეს;
• 
  ისტორიული და კულტურული ძეგლთა დაცვის ზონაში, სპეციალურად დაცული ბუნებრივი ობიექტის ტერიტორიაზე, წყლის დაცვის ზონაში, ბუნებრივი ტერიტორიის საზღვრებში, მიწის ნაკვეთის გამოყენების შეზღუდვის დაცვის პირობა და ადამიანის მიერ შექმნილი საგანგებო სიტუაციები, სხვა ტერიტორიები, რომელთა გამოყენების შეზღუდვები კანონმდებლობით არის დადგენილი;
• 
  ისტორიული, არქიტექტურული და არქეოლოგიური მემკვიდრეობის ძეგლების დაცვის გარკვეული სამუშაოების განხორციელების პირობა, უსაფრთხოების, სანიტარიულ -დამცავი და სხვა დამცავი ზონების მოწყობა;
• 
  შეცვლის აკრძალვა გარეგნობა, შენობის, სტრუქტურის, სტრუქტურის რეკონსტრუქცია ან დანგრევა დადგენილი წესით დამტკიცების გარეშე;
• 
  გზის, საინჟინრო აღჭურვილობის ქსელის მშენებლობის, შეკეთების ან ტექნიკური მომსახურების განხორციელების პირობა, რომელიც შესაფერისია მიწის ნაკვეთისთვის, უძრავი ქონების სხვა ობიექტისთვის ან ნაკვეთზე გავლისას;
• 
  საინჟინრო აღჭურვილობის კომუნალური ქსელების განლაგებისა და შეკეთებისათვის მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობა მათი სარემონტო და სამშენებლო (ტექნიკური) ზოლების ფარგლებში;
• 
  სადრენაჟო სამუშაოების ჩატარების პირობა, მიწის ნაკვეთზე საინჟინრო და დამცავი ნაგებობების შექმნა;
• 
  საპროექტო და საკვლევი სამუშაოების წარმოებისათვის მიწის ნაკვეთის დროებითი გამოყენების უზრუნველყოფა;
• 
  შენობების, ნაგებობების, გარკვეული სიმაღლის კონსტრუქციების მშენებლობის პირობა;
• 
  დამცავი ნარგავების ან ბუნების დაცვის სხვა ობიექტების შექმნა;
• 
  ამ მიწის ნაკვეთზე მეზობელი ნაკვეთის შენობების, სტრუქტურების, სტრუქტურების ან ამ ობიექტების გადახურვის უზრუნველყოფა;
• 
  ველური ცხოველების ბუნებრივი ჰაბიტატისა და მიგრაციის გზების შენარჩუნების პირობა.

მიწის ნაკვეთი, შენობა, სტრუქტურა და სტრუქტურა ასევე შეიძლება იყოს დატვირთული სხვა ურბანული დაგეგმარების შეზღუდვებით, აკრძალვებითა და კანონმდებლობის შესაბამისად სახელმწიფო და საზოგადოებრივი ინტერესებით დადგენილი სხვა სარგებლობის პირობებით.

უძრავი ქონების ობიექტის ფუნქციონირების სამართლებრივი გარემოჩამოყალიბებულია საკანონმდებლო, აღმასრულებელი და სასამართლო ხელისუფლების სისტემისა და მათი ინსტიტუტების მიერ ბიზნეს სუბიექტებთან, ქონების მფლობელებთან და ბაზრებთან ურთიერთქმედებაში, მარეგულირებელ აქტებზე დაფუძნებული ძალაუფლების გამოყენებით. სამართლებრივი გარემო ქმნის წახალისებისა და შეზღუდვების სისტემას უძრავი ქონების ფუნქციონირებისა და განვითარებისათვის.

სამართლებრივი გარემოს ძირითადი მახასიათებლებია:

• 
  საკუთრების უფლების საკანონმდებლო და მარეგულირებელი გარანტიების დონე;
• 
  უფლებების რეგისტრაციისა და ობიექტის ფუნქციონირების უზრუნველყოფის პროცედურების სირთულის დონე;
• 
  ფისკალური და საბაჟო პოლიტიკის პრინციპების სტაბილურობა;
• 
  ინვესტორთა უფლებების გარანტიების სამართლებრივი და მარეგულირებელი მხარდაჭერა;
• 
  ტერიტორიული ზონირებისა და ურბანული დაგეგმარების წესების საკანონმდებლო მხარდაჭერა;
• 
  ძეგლთა დაცვის ორგანოების, განყოფილებების მხრიდან ობიექტების ფუნქციონირებისა და განვითარების შეზღუდვების დონე;
• 
  მიგრანტებსა და უცხოელ მოქალაქეებზე სამართლებრივი შეზღუდვების არსებობა;
• 
  პოლიტიკური რისკების დონე, როგორც უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების სტანდარტების, რეგულაციებისა და წესების ცვლილების მიზეზები.

რუსეთის ფედერაციაში კანონის ძირითადი წყაროა რეგულაციები, მათ შორის კანონები და რეგულაციები.

რუსეთის ფედერაციის საკანონმდებლო ბაზა შედგება:

• 
  რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია (უმაღლესი იურიდიული ძალის კანონი);
• 
  კონსტიტუციური კანონები;
• 
  RF კოდები - სამოქალაქო, მიწა, საცხოვრებელი, წყალი, ურბანული განვითარება, სატყეო მეურნეობა;
• 
  ფედერალური კანონები და ფედერალური ასამბლეის სხვა აქტები (დეკრეტები, დებულებები).

გამოიყენება უძრავ ქონებაზე რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია :

• 
  გარანტიას აძლევს თავისუფლებას ეკონომიკური აქტივობადა იცავს კერძო, სახელმწიფო, მუნიციპალური და სხვა სახის საკუთრების უფლებებს;
• 
  განსაზღვრავს მიწის განსაკუთრებულ სტატუსს და სხვა ბუნებრივი რესურსებიროგორც შესაბამის ტერიტორიაზე მცხოვრები ხალხების ცხოვრების და საქმიანობის საფუძველი;
• 
  ადგენს მოქალაქეთა და მათი გაერთიანებების მიერ მიწის კერძო საკუთრების უფლებას, მათი საზოგადოებრივი ინტერესების დაცვით;
• 
  გარანტიას უწევს მოქალაქეების საცხოვრებელს და სახელმწიფო დაცვას რუსეთის ფედერაციის ადამიანისა და მოქალაქის უფლებებისა და თავისუფლებების დაცვით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსიადგენს ცნებების, ნორმების, ინსტიტუტებისა და პრინციპების სისტემას, რომელიც ჰარმონიზებს მთლიანობას საკანონმდებლო ჩარჩოსაბაზრო ურთიერთობების განვითარების ინტერესებიდან გამომდინარე და უძრავ ქონებასთან მიმართებაში უზრუნველყოფს:

• 
  წარმოშობის საფუძვლების განსაზღვრა, განხორციელების ნორმები და დაცვა სამოქალაქო უფლებები;
• 
  მოქალაქეთა ქმედუნარიანობისა და ქმედუნარიანობის შინაარსისა და ელემენტების აღწერა, მათ შორის საკუთრების სამართლებრივი ურთიერთობების სფეროში;
• 
  იურიდიული პირის შექმნისა და ფუნქციონირების პროცედურების, აგრეთვე საწარმოთა საკუთრების უფლების ნორმატიული რეგულირება სხვადასხვა ფორმებისაკუთრება და ორგანიზაციული სტრუქტურა.

ვ რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდიწარმოდგენილია მიწის კანონმდებლობის ძირითადი პრინციპები და შემადგენლობა, აღწერილია ამ კანონმდებლობით რეგულირებული ურთიერთობები, ახასიათებს მიწათმოქმედების ურთიერთობების ობიექტები და საგნები, განისაზღვრება სამართლის სუბიექტების უფლებამოსილებები მთავრობის სხვადასხვა დონეზე. აქ დაინერგა მიწების კატეგორიზაცია დანიშნულებისამებრ, განსაზღვრულია მიწების კონკრეტულ კატეგორიაში მინიჭების წესი, დადგენილია მიწის დაცვის ღონისძიებათა სისტემა.

კოდექსი ადგენს მოქალაქეებსა და იურიდიულ პირებს მიწის საკუთრების და იჯარის, ხოლო იურიდიული პირებისათვის - მუდმივი სარგებლობის (განკარგვის უფლების გარეშე) მიწის გადაცემის წესსა და პროცედურას. მოლაპარაკებულია პირობები ნაკვეთების მიწოდებისთვის მშენებლობისთვის, გლეხის (ფერმის) ეკონომიკის გასაშვებად, მებაღეობისა და სატვირთო მეურნეობისათვის, საზაფხულო კოტეჯების მშენებლობისთვის და კანონით აკრძალული სხვა მიზნებისთვის.

რუსეთის ფედერაციის წყლის კოდექსიგანსაზღვრავს წყლების თავისებურებებს, როგორც ბუნებრივი გარემოს განსაკუთრებულ კომპონენტს. კოდექსი აცნობს ძირითად ცნებებს, განსაზღვრავს წყლის კანონმდებლობის შემადგენლობას, მიზნებს, წყლის კანონმდებლობით რეგულირებულ ურთიერთობებს და წყლის კანონმდებლობის ეფექტს დროულად. იგი იძლევა წყლის სხეულის კონცეფციის განმარტებას და ამგვარი ობიექტების ტიპების კლასიფიკაციას (ზედაპირული და მიწისქვეშა წყლის ობიექტები; შიდა ზღვის წყლები და რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიული ზღვა), უზრუნველყოფს ზედაპირული და მიწისქვეშა ობიექტების მახასიათებლებს.

რუსეთის ფედერაციის ტყის კოდექსიკომპლექტი სამართლებრივი საფუძველიტყეების რაციონალური გამოყენება, დაცვა, დაცვა და გამრავლება, მათი ეკოლოგიური და რესურსული პოტენციალის გაზრდა. მასში ნათქვამია, რომ:

• 
  ყიდვა -გაყიდვა, იპოთეკა და სხვა სახის გარიგებები, რაც გულისხმობს ან შეიძლება გამოიწვიოს ტყის ფონდის ნაკვეთების გასხვისებას, ასევე ტყის ნაკვეთებს, რომლებიც არ შედის ტყის ფონდში, დაუშვებელია;
• 
  გარიგებები ტყის მიწის ნაკვეთებით სარგებლობისა და ტყის მიწის ნაკვეთების გამოყენების უფლებით, რომლებიც არ შედის ტყის ფონდში, ხორციელდება ტყის კანონმდებლობით დადგენილი წესით, ხოლო მის მიერ დაურეგულირებელ ნაწილში - სამოქალაქო კანონმდებლობით. ;
• 
  ხე და ბუჩქის მცენარეულობა შეიძლება გადავიდეს ერთი ადამიანიდან მეორეზე სამოქალაქო კანონმდებლობითა და მიწის კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსიარეგულირებს ურთიერთობებს:

• 
  სახელმწიფო და მუნიციპალური საცხოვრებელი სახლების საცხოვრებელი ფართების ფლობის, გამოყენების და განკარგვის უფლების გაჩენა, განხორციელება, შეცვლა და შეწყვეტა;
• 
  კერძო საცხოვრებელი სახლების საცხოვრებელი ფართების გამოყენება;
• 
  შენობის მფლობელების საერთო საკუთრების გამოყენება;
• 
  შენობების კლასიფიცირება საცხოვრებელ ფართებად და მათი გამორიცხვა საბინაო მარაგიდან;
• 
  საბინაო მარაგის აღრიცხვა; საცხოვრებელი ფართის მოვლა და შეკეთება;
• 
  საცხოვრებელი ფართის რეკონსტრუქცია და განვითარება;
• 
  ბინის შენობების მართვა;
• 
  საბინაო და საბინაო სამშენებლო კოოპერატივების, სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების შექმნა და ფუნქციონირება, მათი წევრების უფლებები და მოვალეობები;
• 
  უზრუნველყოფა კომუნალური მომსახურება;
• 
  კონტროლი საბინაო მარაგის გამოყენებასა და უსაფრთხოებაზე, საცხოვრებელი ფართების შესაბამისობაზე დადგენილ სანიტარულ და ტექნიკურ წესებთან და რეგულაციებთან, ასევე სხვა სამართლებრივ მოთხოვნებთან.

რუსეთის ფედერაციის ურბანული დაგეგმარების კოდექსიარეგულირებს ურთიერთობას დასახლების სისტემის შექმნის, ურბანული დაგეგმარების, განვითარების, ქალაქისა და სოფლის დასახლებების გაუმჯობესების სფეროში. იგი ასევე არეგულირებს დასახლებებში საინჟინრო, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის განვითარებას, ბუნებრივი რესურსების რაციონალურ გამოყენებას, ისტორიული და კულტურული მემკვიდრეობის ობიექტების შენარჩუნებას და ბუნებრივი გარემოს დაცვას მოსახლეობისთვის ხელსაყრელი ცხოვრების პირობების უზრუნველსაყოფად.

ფედერალური კანონი "უძრავი ქონების უფლებებისა და მასთან გარიგებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ"ადგენს რეგისტრაციის ვალდებულებას და მის შესახებ ინფორმაციის ხელმისაწვდომობას. იგი წარმოადგენს რეგისტრაციის პროცედურას რეესტრის აღწერით, დოკუმენტების მომზადებისა და წარდგენის პირობებით, ასევე რეგისტრაციის შეჩერების ან უარის თქმის საფუძვლებით. ხაზგასმულია რეგისტრაციის მახასიათებლები გარკვეული ტიპებიუფლებები: კონდომინიუმებში უძრავი ქონების უფლებები, საერთო საკუთრების უფლებები, ახლადშექმნილი ქონების უფლებები, იჯარის უფლებები, სერვიტუტები, იპოთეკა, ნდობის მენეჯმენტი.

ფედერალურ კანონში "რუსეთის ფედერაციაში შემფასებელი საქმიანობის შესახებ"ითვალისწინებს რუსეთის ფედერაციის, მისი სუბიექტების ან მუნიციპალიტეტების კუთვნილი უძრავი ქონების ბაზრისა და სხვა სახის უძრავი ქონების ღირებულების სავალდებულო შეფასებას - პრივატიზების, ნდობის გადაცემის, ლიზინგის, დაპირებისამებრ, გასხვისების, საწესდებო კაპიტალის წვლილის შეტანისას. როგორც ქონებრივი დავის შემთხვევაში. განსაზღვრულია შეფასების სახელშეკრულებო საფუძვლები, ჩამოყალიბებულია მოთხოვნები ხელშეკრულებისა და შეფასების ანგარიშის შინაარსზე. კანონი ავალდებულებს შემფასებლებს უზრუნველყონ სამოქალაქო პასუხისმგებლობა, ადგენს შემფასებელ საქმიანობის რეგულირების პროცედურას, მათ შორის, შეფასების სტანდარტების დამტკიცებით, შემფასებელთა განათლების დონის მოთხოვნების განსაზღვრით და ამ ტიპის საქმიანობის ლიცენზირებით.

ფედერალური კანონი "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების დაგირავება)"ადგენს იპოთეკის გაჩენისა და მისი რეგულირების საფუძვლებს, მათ შორის იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებებისა და მოთხოვნების ჩამონათვალს. უზრუნველყოფილია უძრავი ქონების ობიექტების ჩამონათვალი, რომლებიც შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი, აგრეთვე საკუთრების გირავნობის უფლებით გადაცემის უფლების მახასიათებლები, აკრძალულია ბრუნვიდან ამოღებული ქონების გირავნობა, რომელიც გახდა შეგროვების საგანი, ექვემდებარება სავალდებულო პრივატიზაციას ან საერთოდ არ ექვემდებარება პრივატიზაციას, იჯარის უფლების დაპირების პირობები და ასევე საერთო საკუთრებაში არსებული ქონება.

ფედერალური კანონი "ნიადაგის შესახებ"შეიცავს ლეგალურ და ეკონომიკური საფუძვლებინიადაგის რაციონალური გამოყენება და დაცვა, უზრუნველყოფს რუსეთის ფედერაციის სახელმწიფოს და მოქალაქეების ინტერესების დაცვას, ასევე მიწისქვეშა მომხმარებლების უფლებებს. იგი ასახავს წიაღისეულის კონცეფციის განმარტებას, რეგულირების სფეროს, წიაღის შესახებ საკანონმდებლო აქტების სისტემას, წიაღის გამოყენებასთან ურთიერთობების სამართლებრივი რეგულირების პირობებს და მიწისქვეშა საკუთრების უფლების განხორციელების სპეციფიკას. დადგენილია, რომ მიწისქვეშა ნიადაგი რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიის საზღვრებში, მათ შორის მიწისქვეშა სივრცე და მინერალები, ენერგია და სხვა რესურსები, რომლებიც შეიცავს წიაღში, არის სახელმწიფო ქონებაამ უფლების ერთობლივად განხორციელებით რუსეთის ფედერაციისა და მისი სუბიექტების მიერ, მაგრამ მიწისქვეშა ნაკვეთების გასხვისების ნებისმიერი ფორმის უფლების გარეშე.

გამოყენებული ლიტერატურის ჩამონათვალი:

1. 
   რუსეთის ფედერაციის კონსტიტუცია 12.12.1993 წ. // რუსული გაზეთი - 1993 წლის 25 დეკემბერი.
2. 
   რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (ნაწილი პირველი). 1994 წლის 30 ნოემბრის ფედერალური კანონი No51 // რუსეთის ფედერაციის შეგროვებული კანონმდებლობა. - 1994. - No32. - Ხელოვნება. 3301.
3. 
   ოზეროვი E. S. უძრავი ქონების ეკონომიკა და მართვა. SPb: გამომცემლობა "MKS", 2003 - 422 გვ. -ISBN 5-901-810-04-X
4. 
   რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდი. 2001 წლის 30 ოქტომბრის ფედერალური კანონი No136 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 2001 წლის 30 ოქტომბერი
5. 
   რუსეთის ფედერაციის წყლის კოდექსი. 1995 წლის 16 ნოემბრის ფედერალური კანონი No167 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 1995 წლის 17 ნოემბერი
6. 
   რუსეთის ფედერაციის ტყის კოდექსი. 1997 წლის 22 იანვრის ფედერალური კანონი No22-FZ // რუსეთის ფედერაციის შეგროვებული კანონმდებლობა. - 1997. - No5. - Ხელოვნება. 610
7. 
   რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსი. 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონი No188 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 2004 წლის 30 დეკემბერი
8. 
   რუსეთის ფედერაციის ურბანული განვითარების კოდექსი. 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონი No 190 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 2004 წლის 30 დეკემბერი
9. 
   უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგების შესახებ. ფედერალური კანონი 1997 წლის 21 ივლისის No122 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 1997 წლის 22 ივლისი
10. 
    რუსეთის ფედერაციაში შემფასებელი საქმიანობის შესახებ. 1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No135 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 1998 წლის 30 ივლისი
11. 
    იპოთეკა (უძრავი ქონების იპოთეკა). 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი No102 -FZ // როსიისკაია გაზეტა - 1998 წლის 18 ივლისი
12. 
    ნაწლავების შესახებ. ფედერალური კანონი 1992 წლის 21 თებერვლის No 2359-1 // რუსეთის ფედერაციის ND კონგრესის ბიულეტენი და რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალები. - 1992. - No16. - Ხელოვნება. 834.
1.5 ეკონომიკური და სოციალური არსიუძრავი ქონება

უძრავი ქონება, როგორც ეკონომიკური სარგებელი, ასრულებს შემდეგ ფუნქციებს:

• 
  სასაქონლო (არაკომერციული) - რესურსი პირადი ან საზოგადოებრივი გამოყენება, ანუ:
• 
  საცხოვრებელი უძრავი ქონება, მათ შორის პირადი მიწა ან მებაღეობა;
• 
  სამედიცინო, საგანმანათლებლო, თავდაცვითი და სხვა სოციალურად მნიშვნელოვანი დაწესებულებების მიწები და შენობები;
• 
  რეალური აქტივი - რესურსი (წარმოების ფაქტორი) საქონლისა და მომსახურების წარმოებისათვის მოგების მიღების მიზნით, ე.ი. კომერციული უძრავი ქონება, მათ შორის სამრეწველო უძრავი ქონება, მათ შორის სასოფლო -სამეურნეო დანიშნულების მიწა, თევზის ქარხნების რეზერვუარები, საწარმოთა საკუთრების კომპლექსები და სხვა;
• 
  ფინანსური (საინვესტიციო) აქტივი, ანუ:
• 
  მოგება შემდგომი სპეკულაციური ხელახალი გაყიდვისათვის შეძენილი საქონელი;
• 
  რეალური კაპიტალი, რომელსაც მოაქვს მოგება ლიზინგიდან და მომგებიანი გაყიდვა (კომერციული უძრავი ქონება);
• 
  უზრუნველყოფა ფინანსური ინსტრუმენტებისათვის (ფასიანი ქაღალდები, მათ შორის იპოთეკური სესხები).

უძრავი ქონების, როგორც პროდუქტის მახასიათებლები მოიცავს:

• 
  ობიექტის უმოძრაობა სივრცეში ზღუდავს გარიგების განხორციელების შესაძლებლობებს მხოლოდ რეგიონალური ბაზრის პარამეტრებით,
• 
  ობიექტების უნიკალურობა - ძალიან დიდი რაოდენობის მახასიათებლების კომბინაციის უნიკალურობის გამო (არ არსებობს აბსოლუტური ანალოგები) - იწვევს უძრავი ქონების ბაზარზე თითოეული გარიგების უნიკალურობას;
• 
  ობიექტის გამძლეობა უზრუნველყოფს მის არსებობას ბაზარზე, როგორც მიწოდების განუყოფელ ნაწილს (ლატენტურ ან აშკარა) დიდი ხნის განმავლობაში, ბაზრის სიტუაციის ნებისმიერ რყევებში;
• 
  მიწის შეზღუდული რესურსები და გაუმჯობესების შექმნის ხანგრძლივობა იწვევს ამ პროდუქტის მიწოდების შედარებით დაბალ ელასტიურობას და საბაზრო ფასების შესაბამის მახასიათებლებს;
• 
  ობიექტის სტრუქტურის სირთულე ფიზიკური და იურიდიული თვისებების ერთობლიობაში ცვალებადობით, საბაზრო პროცესების მაღალ სირთულესთან ერთად, აიძულებს გარიგებების მონაწილეებს აიღონ მაღალი გარიგების ხარჯები გარიგების მომზადებისა და განხორციელების პროცესში;
• 
  საბაზრო პროცესების სირთულე, რომელსაც თან ახლავს ინფორმაციის მოპოვების სირთულეები, ართულებს ამოცანების განსაზღვრას, შემოწმებას, უფლებების დაცვას, ყიდვა -გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმებას, მყიდველსა და გამყიდველს შორის ანგარიშსწორების ორგანიზებას, შუამავალი მომსახურების გამოყენებას;
• 
  დაბალი ლიკვიდურობაიწვევს ექსპოზიციის დროის მნიშვნელოვან გახანგრძლივებას უძრავი ქონების საბაზრო ფასებით გაყიდვისას.

უძრავი ქონების, როგორც ფინანსური აქტივის მახასიათებლები მოიცავს:

• 
  აქტივის არაერთგვაროვნება, რომელიც დაკავშირებულია ობიექტების ეკონომიკური მახასიათებლების არაერთგვაროვნებასთან ამ უკანასკნელის ერთობლიობაში (თითოეული ობიექტის უნიკალურობის გამო) მნიშვნელოვნად ართულებს უძრავი ქონების პორტფელის მართვის პრობლემებს;
• 
  უძრავი ქონების მომგებიანობის სუსტი დამოკიდებულება სხვა აქტივების მომგებიანობაზე შესაძლებელს ხდის პორტალის საინვესტიციო მიმართულებების არჩევისას უძრავი ქონების ალტერნატივად განხილვას;
• 
  ობიექტის ექსპლუატაციის შედეგად მიღებული შემოსავლების შედარებით სტაბილურობა, რომელიც გათვალისწინებულია გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებებით და ფასების ინფლაციური ცვლილებების შემდგომ შემოსავლების ცვლილებების შემდგომ, ხელს უწყობს ეკონომიკურ პროგნოზებს და ეკონომიკური რისკების მართვას;
• 
  მიწის ამოუწურაობა და შენობების გამძლეობა, უძრავი ქონების მდგრად სამომხმარებლო ღირებულებასთან ერთად, იძლევა მაღალი დონის გარანტიებს ინვესტირებული სახსრების უსაფრთხოებისათვის სხვა სახის ფინანსურ აქტივებთან შედარებით;
• 
  მაღალი დონის საჭიროება დამწყები ინვესტიციებიობიექტის შეძენის ან / და განვითარებისათვის - მომგებიან საქმიანობაში დამოუკიდებლობის საჭირო დონით - მნიშვნელოვნად ამცირებს ამ ტიპის აქტივის პოტენციური მომხმარებლების სპექტრს;
• 
  ობიექტების უაღრესად პროფესიონალური მენეჯმენტის საჭიროება მათი სტრუქტურის სირთულის მაღალი ხარისხისა და მათი მუშაობის უზრუნველყოფის სისტემის გამო იწვევს მოგების მიღების პროცესში არა მხოლოდ საბროკერო კომპანიების, არამედ მმართველი კომპანიების ჩართვის აუცილებლობას;
• 
  დაბალი ლიკვიდურობა და მაღალი ტრანზაქციული ხარჯები ამ აქტივისთვის ფასიან ქაღალდებთან შედარებით ამცირებს მის მიმზიდველობას სპეკულაციური გარიგებების განხორციელებისას.

უძრავი ქონების ოპერაციები- ეს არის :

• 
  მოქალაქეთა და იურიდიული პირების ქმედებები, რომლებიც მიზნად ისახავს უძრავი ქონების ობიექტთან დაკავშირებით სამოქალაქო უფლებებისა და მოვალეობების დამკვიდრებას, შეცვლას ან შეწყვეტას;
• 
  უძრავი ქონების ობიექტთან გარიგების სუბიექტების მიერ მოთხოვნილი სამართლებრივი შედეგის მომტანი სამართლებრივი ფაქტი.

ნებისმიერი გარიგების მიზანია საკუთრების შეძენა ან ქონების გამოყენების უფლება.

გარიგების მოქმედების ვადა განისაზღვრება შემდეგი პირობების კომბინაციით:

• 
  შინაარსის კანონიერება;
• 
  გარიგების განმახორციელებელი ფიზიკური და იურიდიული პირების ქმედუნარიანობა და ქმედუნარიანობა;
• 
  გარიგების მონაწილეების ნებისა და ნების შესაბამისობა;
• 
  გარიგების ფორმის შესაბამისობა.

თუ ზემოთ ჩამოთვლილი პირობებიდან მინიმუმ ერთი არ დაკმაყოფილდა, მაშინ გარიგება არასწორია.

გარიგება ბათილად ითვლება, თუ:

• 
  ჩადენილი მიზნით, რომელიც აშკარად ეწინააღმდეგება კანონისა და წესრიგის საფუძვლებს ან ზნეობას;
• 
  ნების გამოვლენა არ შეესაბამება ჭეშმარიტ ნებას;
• 
  დაირღვა გარიგების ფორმა და მისი სახელმწიფო რეგისტრაციის მოთხოვნები;
• 
  გარიგების მხარე ქმედუუნაროა, ანუ ვერ ხვდება მათი ქმედებების მნიშვნელობას;
• 
  იურიდიული პირის გარიგება სცილდება მის უფლებამოსილებას.

გარიგება შეიძლება განხორციელდეს ორი ფორმით:

• 
  ზეპირი;
• 
  დაწერილი.

შესაძლებელია ზეპირი გარიგებები:

• 
  თუ წერილობითი ფორმა არ არის დადგენილი კანონით ან შეთანხმებით;
• 
  მათივე შესრულებისას განხორციელებული გარიგებებისათვის (გარდა იმ შემთხვევებისა, რისთვისაც გათვალისწინებულია სანოტარო ფორმა და გარიგებები, რომელთა უბრალო წერილობითი ფორმის შეუსრულებლობა იწვევს მათ ბათილობას);
• 
  წერილობით დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე განხორციელებული გარიგებებისათვის (თუ ეს არ ეწინააღმდეგება კანონს, სხვაგვარად სამართლებრივი აქტებიდა ხელშეკრულება).

გარიგების წერილობითი ფორმა შედგება გარიგების შინაარსის ამსახველი დოკუმენტის შედგენიდან და ხელმოწერილი პირის მიერ.

წერილობითი კონტრაქტები ასევე შეიძლება გაფორმდეს დოკუმენტების გაცვლის გზით, ფოსტით, ტელეტექსტით, ელექტრონული ან სხვა სახის კომუნიკაციით.

უძრავი ქონების ობიექტი შეიძლება იყოს გარიგებისა და გარიგების ობიექტი რამდენიმე ფორმით, რომელიც გამოირჩევა გადაცემული უფლებების სისრულით:

• 
  თავად ობიექტი იყიდებათუ სრული მფლობელობა გადადის მყიდველზე (უფლებამოსილების სრული პაკეტით, მათ შორის ობიექტის ხარჯვის, გადაცემის და განადგურების უფლებებით);
• 
  მოიჯარის უფლება გაყიდულიათუ საკუთრების უფლება და გამოყენება გადაეცემა მყიდველს (მოიჯარეს) (განკარგვის უფლების გარეშე, მაგრამ ობიექტის ფიზიკური ბუნების შეცვლის უფლებით);
• 
  გამოყენების უფლება გაიყიდათუ სარგებლობის უფლება გადაეცემა მყიდველს (მოიჯარეს) (ობიექტის სამართლებრივი და ფიზიკური ბედის განკარგვის უფლების გარეშე);
• 
  მესაკუთრის უფლება იყიდებამიიღოს რეგულარული შემოსავალი მესაკუთრის სახელით ობიექტის იჯარით გაცემით (შესაძლოა გრძელვადიანი იჯარით, ობიექტის ან მისი ნაწილების ქვეიჯარაზე გადაცემის უფლებით).
ცხრილი 2 უძრავი ქონების გარიგებების სახეები

საკუთრების შეცვლით	მფლობელების შემადგენლობის ცვლილებით	უფლებების სხვა სუბიექტების დამატებით
ყიდვა -გაყიდვა	აქციონირება	საინვესტიციო სახსრები
მემკვიდრეობა კანონით ან ნებით	შემადგენლობის შეცვლა ქონების გაყოფით	მშენებლობა, რეკონსტრუქცია
ვალდებულებების შესრულება (უზრუნველყოფა ან დავალიანება)	სუბიექტების შემადგენლობის ცვლილება საწარმოს ლიკვიდაციისთანავე	ნდობაზე გადასვლა
პრივატიზაცია; ნაციონალიზაცია	საკუთრების შენატანი საწესდებო კაპიტალში	ქირაობა, დაქირავება, ქვეიჯარა, ქირა
დამოკიდებული ქირა და სიცოცხლის ხანგრძლივობა	გაზიარებული მშენებლობა აქციების გამოყოფით	გადატანა ეკონომიკური მენეჯმენტი, ოპერატიული მენეჯმენტი
მიწის ნაკვეთის გატანა და შენობის დანგრევა	სესხის დამუშავება უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით	მიწის გადაცემა სამკვიდროდ და მუდმივ სარგებლობაში
გაცვლა და გაცვლა	განსახლება (კომუნალური ბინა)	სერვიტუტის შემოღება და გატანა, დაჯავშნა
-	შესვლა ამხანაგობაში	დაზღვევა


ყიდვა -გაყიდვა- გარიგება, რომლის დროსაც გამყიდველი იღებს ვალდებულებას გადასცეს ქონება მყიდველის საკუთრებაში, ხოლო მყიდველი იღებს ვალდებულებას მიიღოს ეს ობიექტი და გადაიხადოს მისთვის გარკვეული ფასი. გარიგების სუბიექტები შეიძლება იყვნენ როგორც მოქალაქეები, ასევე იურიდიული პირები.

უძრავი ქონების ობიექტის ყიდვა -გაყიდვის ხელშეკრულება გაფორმებულია წერილობით და ექვემდებარება სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაციას.

დ. ვ. ვინოგრადოვი
უძრავი ქონების ოპერაციები. უძრავი ქონების ეკონომიკური და სოციალური არსი. საკუთრების კომპონენტები და სიცოცხლის ციკლი. უძრავი ქონების ეკონომიკა: სასწავლო სახელმძღვანელო