Економіка нерухомості навчальний посібник

У підручнику розкриваються основні поняття дисципліни «Економіка нерухомості», багатогранно досліджуються ринок нерухомості, операції і цінні папери на ринку нерухомості, механізм ризик-менеджменту, система регулювання ринку нерухомості. Розглядається механізм іпотечного кредитування. Практична частина в підручнику розташовується в кінці кожного розділу і представлена у вигляді питань для самоконтролю, тестів, завдань і криптограми. Залежно від способу вирішення тести розділені на три види: вибір вірної відповіді, пошук альтернативи, термін-визначення. Дане видання дозволить студентам отримати знання і навички для успішної професійної діяльності та (або) для продовження професійної освітив магістратурі.

Крок 1. Вибирайте книги в каталозі та натискаєте кнопку «Купити»;

Крок 2. Переходьте в розділ «Кошик»;

Крок 3. Встановіть, скільки потрібно, заповніть дані в блоках Одержувач і Доставка;

Крок 4. Натискаєте кнопку «Перейти до оплати».

На даний момент придбати друковані книги, електронні доступи або книги в подарунок бібліотеці на сайті ЕБС можливо тільки за стовідсоткової попередньої оплати. Після оплати Вам буде надано доступ до повного тексту підручника в рамках електронної бібліотекиабо ми починаємо готувати для Вас замовлення в друкарні.

Увага! Просимо не змінювати спосіб оплати по замовленнях. Якщо Ви вже вибрали який-небудь спосіб оплати і не вдалося здійснити платіж, необхідно переоформити замовлення заново і оплатити його іншим зручним способом.

Оплатити замовлення можна одним із запропонованих способів:

Безготівковий спосіб:
- Компанії: необхідно заповнити всі поля форми. Деякі банки просять підтвердити оплату - для цього на Ваш номер телефону прийде смс-код.
- Онлайн-банкінг: банки, які співпрацюють з платіжним сервісом, запропонують свою форму для заповнення. Просимо коректно ввести дані в усі поля.
  Наприклад, для "Class =" text-primary "> Сбербанк Онлайнпотрібні номер мобільного телефонаі електронна пошта. для "Class =" text-primary "> Альфа-банкубудуть потрібні логін в сервісі Альфа-Клік і електронна пошта.
- Електронний гаманець: якщо у Вас є Яндекс-гаманець або Qiwi Wallet, Ви можете оплатити замовлення через них. Для цього виберіть відповідний спосіб оплати і заповніть запропоновані поля, потім система перенаправить Вас на сторінку для підтвердження виставленого рахунку.

Посібник складено відповідно до стандарту з дисципліни «Економіка нерухомості» спеціальності «Економіка і управління на підприємстві (по галузях)» і програмою навчання з цієї дисципліни. У ньому висвітлено основні теми дисципліни. Описано державне регулювання ринку нерухомості, розглянуті операції з усіма видами нерухомості. Також приділено увагу фінансуванню об'єктів нерухомості. Описано підходи і методи оцінки об'єктів нерухомості.

Офісні приміщення.
При класифікації бізнес-центрів в кожному регіоні враховуються різні чинники, за якими приміщення належить до того чи іншого класу. Як правило, це: місце розташування; тип і технічний рівень; якість будівлі (рівень обробки, стан фасаду, центрального входу, наявність ліфтів); якість менеджменту (керуюча компанія, наявність додаткових послугдля орендарів) і ін.
Міжнародна класифікація може не збігатися з використовуваної в різних регіонах Росії (табл. 1.1), в даний час практикується привласнювати класи в основному самими керуючими компаніями, що не завжди відображає реальний стан об'єктів та дезорієнтує учасників ринку нерухомості.

ЗМІСТ
Вступ
1 Основні поняття і визначення економіки нерухомості
1.1 Поняття, сутність та основні характеристики нерухомості.
1.2 Класифікація об'єктів нерухомості.
1.2.1 Система класифікацій об'єктів нерухомості.
1.2.2 Класифікація житлових об'єктів нерухомості.
1.2.3 Класифікація комерційних об'єктів нерухомості.
1.3 Земельна ділянка як основа нерухомості.
1.3.1 Сутність земельної ділянки.
1.3.2 Категорії земель.
2 Сутність ринку нерухомості
2.1 Зміст основних понять і основні функції ринку нерухомості.
2.2 Вплив стратегічних напрямків у розвитку економіки країни на ринок нерухомості.
2.2.1 Державна політика в розвитку нерухомості.
2.2.2 Програми економічного і соціального розвиткуна ринку житлової нерухомості.
2.3 Законодавчі і нормативні правові акти.
3 Державне регулювання ринку нерухомості
3.1 Зонування міського простору і державний кадастровий облік.
3.2 Угоди з об'єктами нерухомості.
3.3 Державна реєстрація прав на нерухомість.
3.3.1 Принципи державної реєстрації прав на нерухомість.
3.3.2 Єдиний державний реєстрправ.
3.3.3 Процедура державної реєстрації прав на нерухомість.
4 Технології оцінки об'єктів нерухомості
4.1 Види вартості об'єктів нерухомості.
4.2 Принципи і технології оцінки вартості нерухомості.
4.3 Методи оцінки вартості нерухомості та їх практичне використання.
4.4 Оформлення результатів оцінки нерухомості.
5 Фінансування об'екгов нерухомості
5.1 Кредитування об'єктів нерухомості.
5.1.1 Виникнення і розвиток іпотечного кредитування
5.1.2 Методи іпотечного кредитування нерухомості.
5.2 Методи фінансування нерухомості в особливих випадках.
висновок Література

безкоштовно скачати електронну книгув зручному форматі, дивитися і читати:
Завантажити книгу Економіка нерухомості, навчальний посібник, Жигалова В.Н. квiтня, 2012 - fileskachat.com, швидке і безкоштовне скачування.

завантажити pdf
Нижче ви можете купити цю книгу за найкращою ціною зі знижкою з доставкою по всій Росії.

Відповіді на іспит - Економіка нерухомості 2011-2012 (шпаргалка)

n1.doc

ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ: НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК

Економіка нерухомості

У навчальному посібнику коротко викладено основні положення курсу «Економіка нерухомості». Розглянуто специфіка нерухомості як товару, методи оцінки, реєстрація та облік об'єктів нерухомості. Наведені приклади рішень практичних завдань.

Глава 1. Компоненти і життєвий цикл об'єктів нерухомості

1.1 Визначення поняття нерухомості

слово « нерухомість»Утворилося в російській мові з трьох слів:« НЕпо движний »,« їмуществует »(« їмення »),« собственн ость». Таким чином, в російській слові «нерухомість» мову закріпив наступні риси: нерухомість, приналежність будь-кому (маю річ), приналежність на праві власності.

З 1917 року, після скасування приватної власності, термін «нерухомість» зник з юридичної обороту і з практики. Лише після 1990 року, разом з правом приватної власності, відродилося і поняття нерухомості.

Поняття «нерухомість» невіддільне від іншого поняття - «майно».

майно- сукупність майнових, тобто підлягають грошової оцінки, юридичних відносин, в яких знаходиться дана особа (фізична або юридична).

Майно, що належить будь-якій фізичній або юридичній особі, за змістом ділять на:

актив: сукупність речей, що належать особі на праві власності або в силу іншого речового права; сукупність прав на чужі дії (наприклад, боргове майно);
пасив: сукупність речей, що належать іншим особам, але тимчасово перебувають у володінні даної особи; сукупність зобов'язань, що лежать на дану особу.

Історично, ще з часів римського права, майно прийнято ділити на рухоме і нерухоме.

Згідно ст. 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації(Далі ГК РФ) «до нерухомих речей ( нерухоме майно, нерухомість) Належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ».

Згідно Містобудівній Кодексу РФ (далі ДСК РФ) об'єкти нерухомості - об'єкти, щодо яких здійснюється містобудівна діяльність. Містобудівна діяльність - діяльність з розвитку територій, в тому числі міст та інших поселень, здійснювана у вигляді територіального планування, містобудівного зонування, планування територій, архітектурно-будівельного проектування, будівництва, капітального ремонту, реконструкції об'єктів капітального будівництва.

Крім того, нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс, який використовується для здійснення підприємницької діяльності.

У зарубіжній літературі має місце поділ понять «нерухома річ» (real estate) і «нерухома власність» (real property). При цьому перше становить матеріальну, фізично відчутну сутність поняття нерухомості, а друге - позначає юридичну сутність цього поняття як сукупність (пакет) майнових прав усіх суб'єктів, що мають відношення до даної речі.

При цьому до складу матеріальної суті включаються: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, інженерні комунікації, тобто все, що міцно пов'язане із землею, і не може бути переміщено без невідповідного збитку їх призначенню, тобто нерухоме (фізично непереміщуваними) майно представляється у вигляді суми двох компонентів: «землі» (land) і «поліпшень» (improvement).

Поліпшеннями називається те, що зроблено руками людини і зажадало вкладення його праці і витрачання ресурсів. При цьому приймається, що власне поліпшення не може розглядатися як об'єкт нерухомості окремо від земельної ділянки, оскільки залишається нерухомим і виконує своє призначення тільки за умови та під час міцного прикріплення його до землі.

Юридичну сутність складають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного успадкованого володіння, право постійного користування, іпотеку, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених ГК РФ і іншими законами.

Обтяження (обмеження) - наявність встановлених законом або уповноваженими органамив передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інших).

Для наочності представимо структуру поняття «нерухомість» у вигляді таблиці 1.

Таблиця 1. Структура поняття «нерухомість»

Нерухомість (нерухоме майно)
Річ (фізична сутність)		Права (юридична сутність)
земля	покращення	права	обтяження
земельні ділянки; ділянки надр; відокремлені водні об'єкти; ліси	будівлі; споруди; інженерні комунікації; насадження	власності; господарського відання; оперативного управління; успадкованого володіння; безстрокового користування	іпотека; сервітут; правила зонування; охорона пам'яток; інші обмеження;

міцний зв'язок з певною земельною ділянкою (неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням);
закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням;
засвідчена (офіційно зареєстрована) приналежність конкретному власнику - державі, суб'єкту Федерації, муніципалітету, приватній особі або групі приватних осіб;
можливість фізичного відокремлення об'єкта нерухомості та нерухомого майна (тобто наявність чітко встановлених фізичних кордонів об'єкта нерухомості);
функціональна самостійність об'єкта нерухомості (чи можна використовувати даний об'єкт нерухомості окремо від інших об'єктів, або його функціональне призначення передбачає часткове використання інших об'єктів нерухомості);
наявність (або відсутність) сервітутів та інших обмежень прав користування.

Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на рухоме майно не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.

Містобудівна Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 190 // російська газета- 30 грудень 2004 р
Фрідман Дж., Ордуей Нік. Аналіз і оцінка приносить дохід нерухомості. Пейрюї з англ. - М .: Справа, 1997. - 480 с. - ISBN 5-7749-0045-2
Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб: Іздетельство «МКС», 2003 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М .: «Статут», 2000. - 800 с. - ISBN 5-8354-0024-1

1.2 Життєвий цикл об'єкта нерухомості

Життєвий цикл об'єкта нерухомості (фізичний) - період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об'єкт. Життєвий цикл об'єкта нерухомості складається з наступних стадій (фаз):

1. Формування задуму проекту і вибір варіанту використання вільної земельної ділянки. У цей період здійснюється вибір варіанта найкращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки - з урахуванням особливостей його характеристик і всіх властивостей навколишнього середовища. На підставі аналізу вибирається максимально продуктивний варіант використання з юридично дозволених, фізично реалізованих, економічно доцільних і фінансово здійсненних. Вибір варіанту використання завершується розробкою технічного завданняна проектування поліпшень.

2. Проектування поліпшень.На цьому етапі - на підставі технічного завдання на проектування - здійснюється (спеціалізованою організацією) розробка проекту з виготовленням документації, необхідної для отримання дозволів та здійснення підготовки земельної ділянки (з фіксацією форми і розміру, з видаленням непотрібної природною і штучною рослинності, з осушенням водойм) , а також прокладки комунікацій, будівництва будівель (споруд) і посадки нових насаджень. Приймання проекту від проектної організації доцільно здійснювати за участю керуючої компанії, яка брала участь в розробці технічного завдання на проектування.

3. Виготовлення (зведення, будівництво) поліпшень. У період реалізації проекту підрядними організаціями практично повністю змінюються всі фізичні характеристики об'єкта, з закріпленням цих змін в інвентаризаційних і кадастрових документах. За час зведення поліпшень і в результаті закріплення нового статусу об'єкта, як правило, змінюються і характеристики навколишнього середовища, що мають відношення до створеного об'єкту.

4. Звернення (купівля-продаж, дарування, здача в оренду і т.п.) з передачею майнового права або з появою обтяження на це право. На цій стадії здійснюються операції з об'єктом і реєструється державою зміна юридичної долі останнього. При купівлі-продажу об'єкта змінюється суб'єкт права власності. При здачі землі або (і) поліпшень в оренду або в найм власником (або - за дорученням власника - керуючою компанією) права користування (і, можливо, володіння) передаються іншому суб'єкту з появою обтяження права власності.

5. Використання (вживання) об'єкта за призначенням з технічним і експлуатаційним обслуговуванням. На цьому етапі життєвого циклукеруючий (або професійна керуюча компанія) організовує раціональне витрачання користувачами споживчого потенціалу об'єкта. Згодом характеристики об'єкта змінюються, тому що поліпшення фізично зношуються і функціонально застарівають, що посилюється змінами ситуації в економіці і в зовнішній фізичної середовищі, що приводять до додаткового, так званого зовнішнього старіння.

В процесі експлуатації епізодично здійснюється технічний огляд і поточний ремонт окремих елементів поліпшень без припинення використання об'єкта в цілому.

6. Модернізація: капітальний ремонт, реконструкція, реставрація поліпшень з можливим перепрофілюванням (зміною функціонального призначення) об'єкта. Ця стадія починається в той момент, коли об'єкт в поточному стані не може більше задовольняти сучасних потреб користувачів або (і) якщо його експлуатація стає економічно неефективною. На цій стадії як мінімум проводиться капітальний ремонт без зміни планувального рішення та функціонального призначення, але з ліквідацією усувного фізичного зносу і функціонального застарівання.

Якщо аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі та поліпшень, виконаний в цей момент, покаже доцільність часткової зміни функціонального призначення поліпшень, то останні реконструюються зі зміною планування частини приміщень. Природно, при цьому забезпечуються і функції капітального ремонту елементів поліпшень, які зберігали початкове функціональне призначення.

Якщо аналіз використання об'єкта в існуючому стані показує необхідність повної заміни його функціонального призначення, то реконструкція може супроводжуватися не тільки радикальною зміною планування, але також прибудовою або надбудовою існуючих будівель і забудовою вільної частини земельної ділянки.

7. Утилізація, знесення поліпшень, поховання або вторинне використання матеріалів. Життєвий цикл завершується знесенням поліпшень в кінці терміну їх економічного життя. Керуюча компаніяготує пропозиції щодо призначення термінів і економічно доцільного способу знесення будівель, враховуючи можливості продажу елементів конструкцій і матеріалів ліквідованих будівель і комунікацій (мінімізується обсяг ліквідаційних витрат).

Очевидно, що деякі фази повторюються на різних етапах життєвого циклу. Так, наприклад, задум проекту створення нового об'єкта може виникнути як на етапі, коли ділянку землі повністю вільний, так і на стадії виникнення необхідності реконструкції, часткового знесення або добудови будівель. Фаза звернення може реалізуватися в процесі життя об'єкта неодноразово, причому моменти звернення визначають часові межі періодів, що складають основу так званих інвестиційних циклів.

Список використаної літератури:

1. Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб: Іздетельство «МКС», 2003 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х

1.3 Характеристики фізичної сутності об'єктів нерухомості і зовнішнього середовища

До складу нерухомості входять: природні ( «земля») і рукотворні «поліпшення» компоненти.

Природні компоненти нерухомостів залежності від наборів їх характерних ознак ділять на дві групи:

«Вільні земельні ділянки», тобто земельні ділянки, вільні від будівель (будівель і споруд), комунікацій і багаторічних насаджень, в тому числі з надрами під земною поверхнею, з відокремленими водоймами і лісами на поверхні. Ці ділянки призначені для забудови або виробництва (відтворення) харчових, енергетичних, водних ресурсів і корисних копалин.
«Земля з поліпшеннями», тобто земельні ділянки з багаторічними насадженнями, комунікаціями, будівлями або (і) спорудами всілякого призначення

Земельна ділянка- обмежена і непереміщуваними частина поверхні землі, що має замкнуті кордону, прив'язку місця розташування до юридично заданій системі координат з адресними орієнтирами. До характеристик земельної ділянки відносяться:

форма - прямокутна, Косокутна, кругла або еліптична, з виймання і виступами;
розмір площі (в гектарах - для сільськогосподарських земель і лісових масивів, природних заповідників і національних парків; в сотках - сотнях квадратних метрів - для дачних ділянок, садів і заміських ділянок під індивідуальну забудову; в квадратних метрах - для міського планування і забудови);
розміри формотворчих ліній, в тому числі довжина фронтальної кордону і ширина ділянки (в метрах) для ділянок уздовж магістралей, по яких переміщаються потенційні користувачі або товари;
глибина шару під поверховістю землі, дозволеного для впровадження власника ділянки (до 5 метрів);
топографічні параметри - нерівності поверхні - ухили і пагорби, які виступають над поверхнею скелі і камені, водойми і русла потоків;
геологічні параметри - склад і міцність грунту, наявність і форма існування підземних вод, форма організації підземних комунікацій;
наявність (відсутність) багаторічної рослинності (дерева та кущі).

Особливе значення мають характеристики ділянки, пов'язані з місцем розташування: престижність району розташування, віддаленість ділянки від джерел і комунікацій життєзабезпечення, від центрів ділової активності, від транспортних магістралей, від станцій громадського транспорту і пішохідних доріжок масового використання, від рекреаційних зон та джерел екологічно шкідливих впливів. Значимість місця розташування об'єкта може змінюватися внаслідок діяльності людини, спрямованої на зміну оточення (ландшафту, забудови, забезпеченості комунікаціями і ін.).

Земельна ділянка може бути діленим (в разі збереження можливості дозволеного використання кожної з його частин) і неподільним. При цьому дозволеним є використання, яке задовольняє правилам, встановленим законами або нормативними актами органів управління в сферах:

зонування території - розміщення об'єктів будь-якого функціонального призначення тільки в зонах відповідного профілю (наприклад, промислові будівлі не будуються в зоні житлової забудови);
охорони навколишнього середовища і здоров'я людини з обмеженням обсягів шкідливих виробництв (навіть в зонах відповідного профілю);
обмеження навантаження на природне середовище регулюванням щільності і ширини забудови із забезпеченням збереження зелених насаджень і родючості грунту.

Земельні ділянки розрізняються переважно функціонального призначення:

ділянки, призначені для вирощування сільськогосподарської продукції (рілля, цілина, сінокоси, пасовища, плодові сади, плантації технічних культур тощо., але без будівель, призначених для переробки сільськогосподарської продукції);
прибережні ділянки земель водного фонду, які використовуються або резервуються для використання в режимі, погодженому з режимом використання водного фонду;
ділянки земель лісового фонду, вкриті лісами, виділені для ведення лісового господарства, що резервуються для лісопосадок;
ділянки виробничого фонду, розміщені у місцях або примикають до місць ведеться, планованої або потенційно перспективної розробки корисних копалин, а також використовувані і призначені для прокладки транспортних та інших комунікацій, для забудови спорудами і будівлями промислових підприємств, енергетичних комплексів, Об'єктів оборонного значення; ,
ділянки, які використовуються або резервуються для забудови будівлями і спорудами житлового або соціально-побутового призначення на територіях, що належать або прилеглих до міст, робочим, курортним і дачних селищ, до сільських населеним пунктам;
ділянки рекреаційно-оздоровітел'ного, природоохоронного, історико-культурного, заповідного та меморіального значенням (заповідники, національні парки, ботанічні сади, пляжі, місця масового туризму, парки та майданчики для масового відпочинку, зони мінеральних джерел і лікувальних грязей).

Слід мати на увазі, що функціональне призначення землі може змінюватися у зв'язку зі зміною ринкових переваг, що відгукуються на зміну потреб суспільства.

надра- частина земної кори, розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння, яка містить корисні копалини, енергетичні, водні та інші ресурси. Основні відомості про ділянки надр (зазвичай подаються в Державному кадастрі родовищ і в державному балансі запасів корисних копалин) забезпечують характеристику основних і спільно з ними залягаючих корисних копалин, включаючи опис всіх компонентів в складі останніх.

Відомості про ділянки надр забезпечують також можливість розрахунків економічної доцільності розробки родовища на основі аналізу технічних, гідрологічних, екологічних та інших умов розробки. При цьому враховуються наявні уявлення про кількість, якість і ступінь вивченості копалин щодо родовищ, про їхнє розміщення і ступеня промислового освоєння, про попит на ці ресурси на вітчизняному і світовому ринках.

Водний об'єкт- зосередження вод на поверхні суші в формах її рельєфу або в надрах, що має межі, обсяг і риси водного режиму, який передбачає зміну в часі рівнів, витрат і обсягів води.

лісяк продукт природного походження включає в себе дерева, чагарники, ягідники, грибниці, трави багаторічного функціонування і представлений перш за все на землях лісового фонду:

Ліси поділяються на три групи:

ліси, призначені для виконання водоохоронних, захисних, санітарно-гігієнічних, оздоровчих, інших функцій, а також лісу особливо охоронюваних природних територій (пам'ятники природи, заповідники, національні парки);
ліси в регіонах з високою щільністю населення і розвиненою мережею наземних транспортних шляхів, ліси, що виконують водоохоронні, захисні, санітарно-гігієнічні, оздоровчі та інші функції, мають обмежене експлуатаційне значення, а також лісу в регіонах з недостатніми лісовими ресурсами, для збереження яких потрібно обмеження режиму лісокористування;
ліси регіонів з великими масивами лісу, мають переважно експлуатаційне значення, що підрозділяються на освоєння і резервні.

Рукотворні компоненти нерухомості (поліпшення) в складі нерухомостіділять на наступні групи: будови (будівлі та споруди), інженерні комунікації, насадження.

будівліумовно поділяють на дві групи:

будівлі, призначені в основному для життя і діяльності людини, а також для функцій, які забезпечуються в основному людиною з використанням машин і обладнання;
споруди, призначені для функцій, які забезпечуються в основному конструкціями, машинами та обладнанням при епізодичному і маломасштабному участю людини: гідротехнічні, енергетичні, транспортні та інші споруди.

За функціональним призначенням виділяють дві найважливіші групи будівель: об'єкти житлові та нежитлові.

До житлових об'єктів нерухомості відносяться:

кімнати і квартири, в тому числі в нежитлових будинках;
житлові будинки - односімейні (одноквартирні, садибні), малосімейні (малоквартирні, блокові) і багатоквартирні (багатосімейні) капітальні будинки, призначені для постійного (довгострокового) проживання;
готелі, мотелі, нічліжні будинки, а також капітальні і пересувні дачні та садівничі будиночки - для тимчасового проживання.

До житлових об'єктів нерухомості відносяться також земельні ділянки під відповідними будівлями, а також їх зовнішні комунікації. Нежитлові приміщення в житлових будинках до житлових об'єктів не належать.

До нежитловим об'єктів нерухомості відносяться:

· Промислові будівлі і споруди, що відносяться до всіх галузей, в тому числі адміністративні, побутові та допоміжні будівлі підприємств, промислові споруди (ємності, димові труби, естакади, градирні), а також вокзали, каси, транспортні агентства, приміщення виробничого призначення в будівлях іншого функціонального призначення (в тому числі майстерні, пральні, хімчистки);

спеціалізовані будівлі і споруди для науково-дослідних, проектних організацій та органів влади;
складські об'єкти, включаючи автономні спеціалізовані комплекси з транспортними системами, Технічними засобами, опаленням; обладнані ангари; пристосовані під склади підвальні і напівпідвальні приміщення, колишні бомбосховища, приміщення перших поверхів та ін .;
офісні будівлі і приміщення - спеціалізовані бізнес-центри з повним комплексом послуг, включаючи регульований мікроклімат, спеціалізовані телекомунікаційні послуги і системи безпеки; адміністративні будівлі, переобладнані в бізнес-центри зі скороченим переліком послуг; окремі офісні приміщення - в тому числі для нотаріальних контор, юридичних і фінансових установ та ін. - в будівлях різного функціонального призначення;
торгові об'єкти (включаючи універсальні і спеціалізовані магазини, торгово-виставкові комплекси, зали демонстрації мод, ринки та ін.);
сервісні об'єкти - спеціалізовані будинки побуту, ломбарди, будинки і зали демонстрації мод, салони, лазні, підприємства зв'язку, кафе, ресторани, дегустаційні зали, центри урочистих церемоній і ритуальних послуг;
спортивно-видовищно-розважальні об'єкти - кіноконцертні зали, театри, казино, центри, зали і парки розваг, тири, відкриті і закриті стадіони, іподроми, корти, полядля гольфу, майданчики для спортивних ігор, плавальні басейни та ін .;
медичні і оздоровчі об'єкти - санаторії, будинки відпочинку, лікарняні комплекси, будинки для людей похилого віку - об'єкти, що поєднують оздоровчу функцію з житловою, для тимчасового проживання з відпочинком і лікуванням, а також поліклініки, спеціалізовані лікувальні центри, пологові будинки, ветеринарні лікарні, аптеки, зимові сади та ін .;
меморіальні і культові об'єкти - музеї, пам'ятники і пантеон, поховання, церкви, собори, каплиці, монастирі, мечеті;
об'єкти навчально-просвітницького та творчого призначення - дитячі сади, школи, ліцеї, гімназії, технікуми, інститути, університети, училища, бібліотеки, студії та будинки творчості, художні майстерні.

До нежитловим об'єктів нерухомості відносяться також земельні ділянки під відповідними будівлями, а також їх зовнішні комунікації.

Будівлі поділяють на цивільні (житлові та громадські) та промислові (в тому числі енергетичні, транспортні, сільськогосподарські, складські).

При цьому з перерахованих вище до громадських віднесені всі типи будівель і споруд, крім промислових, але, включаючи готелі, мотелі, кемпінги. До громадських об'єктів віднесено також об'єкти для транспортного обслуговування населення (вокзали, каси, транспортні агентства), віднесені нами до єдиного комплексу об'єктів транспортної галузі.

Будівлі класифікуються також:

по об'ємно-планувальних рішень (секційні, коридорні, секційно-коридорні, галерейні, зальні, прогонові),
за архітектурним стилем (раціоналізм, конструктивізм, функціоналізм, модернізм, еклектика і ін.),
за конструктивними схемами і рішенням (каркасні та безкаркасні, з поперечними або з поздовжніми несучими стінами, повнозбірні, монолітні, з підвісним покриттям, оболонкові, тонкостінні, пневматичні, блоковані),
за матеріалами несучих стін (цегляні, великопанельні, великоблочні, дерев'яні щитові, дерев'яні рубані),
по поверховості (одноповерхові, малоповерхові - 2-3, багатоповерхові - 4-9, підвищеної поверховості - 10-20 і висотні - більше 20 поверхів),
по довговічності (термін служби - понад 100 років, 50-100 років і 20-50 років),
за ступенем вогнестійкості (5 категорій, що розрізняються ступенем займистості і межею вогнестійкості, тобто часом від початку випробування вогнем до появи наскрізних тріщин, втрати несучої здатності або наднормативного підвищення температури на що не обігрівається поверхні).

Виділяють також будівлі типові (за типовими проектами) і нетипові (за індивідуальними проектами).

У практиці управління важливим є і поділ об'єктів нерухомості на дохідні і неприбуткової.

До неприбуткової належать об'єкти, призначені для задоволення побутових, соціальних, культових, суспільно-корисних потреб людини і які не використовуються для отримання прибутку, в тому числі:

земля під громадським транспортом,
земельні ділянки під відкритими для відвідування рекреаційними зонами і похованнями,
державні навчальні та медичні заклади,
церкви, адміністративні будівлі державних установ, громадських та інших організацій.

До дохідним відносять об'єкти, що здаються в оренду або що використовуються власниками для реалізації прибуткового бізнесу- з метою отримання прибутку на кошти, вкладені в придбання об'єкта.

Для цілей управління нерухомістю необхідно мати уявлення про основні характеристики елементів будівель, з яких складаються компоненти об'єкта нерухомості, в тому числі і будови, а також про фактори, що визначають стан цих характеристик на різних етапах життєвого циклу об'єкта.

Крім характеристик, зазначених вище і використаних в класифікаціях, важливі також розміри будівель і приміщень: будівельний об'єм будівлі (в кубічних метрах), площа приміщень (в квадратних метрах), лінійні розміри фасаду, конструкцій і периметра, висота стель (в метрах).

Частіше за інших буде використовуватися поняття площі приміщень, які розрізняються ступенем близькості до їх функціональним призначенням:

основні приміщення, призначені для виконання власне основної функції - житловий, офісної, торгової, виробничої, складської;
допоміжні приміщення - приміщення загального користування, включаючи коридори, рекреаційні холи, вестибюлі, сходи, туалети тощо., а також технічні приміщення, призначені для розміщення комунікацій, інженерного обладнання, технічного персоналу.

Площа основних приміщень називається корисною, сумарна площа всіх приміщень називається загальною, для дохідних об'єктів вводиться поняття орендної площі, яка дорівнює сумі площ основних і допоміжних приміщень.

Інженерні комунікації- зовнішні по відношенню до будівель водопроводи, газопроводи, електричні кабелі та проводи, каналізаційні комунікації, лінії засобів зв'язку, а також дороги. При характеристиці комунікацій звертають увагу на:

матеріали виготовлення і термін служби виробів,
доступність для технічного обслуговування
терміни експлуатації до чергового ремонту,
пропускну здатність,
доступність для використання на віддалених частинах ділянки

багаторічні насадженняза функціональним призначенням, підрозділяють на групи:

· Виробляють плодово-ягідну продукцію - зерняткові, кісточкові, горіхоплідні, цитрусові, виноградники, ягідники;

виробляють технічну продукцію - каучуконоси, хміль, чай;
декоративно-озеленювальні -кустарніковие або деревні;
полезахисні - протиерозійні;
живоплоти - захисні смуги вздовж залізниць.

Для всіх груп важливими з точки зору завдань управління є вікові характеристики:

термін від посадки до початку використання за призначенням (ягідники - 2-3 роки, плодові - 5-8 років, технічні - до 10 років, декоративні - 5-12 років);
тривалість експлуатації за призначенням (плодово-ягідні - 10-30 років, технічні - 10-50 років, декоративно-озеленювальні - до 50 років).

При характеристиці насаджень крім зазначених вище властивостей звертають увагу також на товщину стовбурів і глибину залягання кореневої системи (для оцінки надійності при впливі вітру і оцінки витрат на ліквідацію насаджень - під час розчищення ділянки), на розміри і траєкторію руху тіні від крони рослин і т.д .

Фізичне середовище функціонування об'єктастворюється природою, природними явищами, а також результатами зміни природи людиною. Це середовище формує матеріальні умови функціонування і розвитку нерухомості.

Фізичне середовище, зовнішня по відношенню до об'єкта, має наступні характеристики:

клімат: атмосферний тиск, середня температура, амплітуда коливань температури по сезонах і часу доби, вологість, тип, кількість і сезонний розподіл опадів, сила вітру і троянда вітрів, хмарність та сонячні дні - з віднесенням сукупності ознак до одного з видів клімату - континентального, морському, субтропічного;
схильність до природних катастроф: землетрусу і провали земної кори, повені, затоплення, підйом грунтових вод, смерчі й урагани, сходи снігових лавин і селевих потоків, обмерзання, епідемії, нашестя комах і гризунів;
екологія і схильність до техногенних катастроф: рівень забруднення атмосфери, грунтів та водойм, шум, пожежонебезпека навколишньої забудови або лісових масивів, наявність джерел потенційної небезпеки - виробництв, місць зберігання або транспортування хімікатів, нафтопродуктів, вибухових речовин, радіаційних матеріалів, бактеріальних препаратів, інше;
рельєф місцевості: рівнина, пустеля, гори, пагорби, великі водойми, болота, льодовики, лісові масиви, природні скельні освіти, печери і т.д .;
характер ландшафту: відкритий, характерний, організований;
характер забудови - з виділенням її типу: периметральна, фронтальна, уздовж магістралей, рядкова, групова, сітчаста, килимова, широтная, меридиональная, терасовою, садибна;
характер забудови - з виділенням її характеристик: поверховість, архітектурні стилі, Щільність, наявність і властивості рекреаційних зон, забезпеченість інфраструктурою, композиційне єдність і психологічна сумісність забудови з ландшафтом;
забезпеченість території інфраструктурою: транспортні магістралі і якісні дороги, енергетичні та комунальні мережі, системи зв'язку, паркування, автозаправні станції, рекреаційні зони, центри ділової активності.

Список використаної літератури:

1. Земельний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 30 жовтня 2001 № 136 // Російська газета - 30 жовтень 2001 р
2. Про надра. Федеральний закон від 21 лютого 1992 № 2359-1 // Відомості З'їзду НД РФ і ЗС РФ. - 1992. - №16. - У розділі ст. 834.
3. Водний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 16 листопада 1995 № 167 // Російська газета - 17 листопада 1995 р
4. Лісовий Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 22 січня 1997 № 22 // Відомості Верховної Ради України. - 1997. - №5. - У розділі ст. 610
5. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. М .: «Філін», 1999 - 592 с. - ISBN 5-89568-143-3

1.4 Характеристики юридичної сутності об'єктів нерухомості і правового середовища

Правові основи регулювання відносин, що виникають з приводу нерухомості, сформульовані в ст. 71, 72 і 76 Конституції РФ і регулюються законодавством різних галузей права - цивільного, житлового, земельного і т.д. Наріжним каменем ставленням з приводу нерухомості є речове право.

речове право- це право, що дає особі юридичну владу над річчю.

Відповідно до ЦК РФ існують такі речові права:

право власності (ст. 209);
право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою (ст. 265);
право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою (ст. 268);
право господарського відання майном (ст. 294)
право оперативного управління майном (ст. 296).
право обмеженого користування чужою земельною ділянкою (сервітут) (ст. 274, 277).

За винятком право власності (первинне право), всі інші речові права є правами на чужі речі (вторинні права). Практично всі речові права стосуються основних (безпосередніх) користувачів земельної ділянки, виняток становлять - сервітут і іпотека, які є зовнішніми по відношенню до даного об'єкту нерухомості і стосуються користувачів сусідніх ділянок і кредитних організацій.

Право власностірозкривається за допомогою характеристики правомочностей, що є компонентами повного права власності. До них відносяться права розпорядження, користування і володіння.

Право розпорядження забезпечує можливість призначення і зміни юридичної долі об'єкта, в тому числі шляхом:

передачі повного права власності на об'єкт іншій особі (за договором купівлі-продажу або міни), або
передачі іншій особі частини своїх повноважень на правах довірчого управління, з частковим правом розпорядження і з повними правами володіння і користування, або
передачі іншій особі частини своїх повноважень на правах оренди - завжди з правом користування, найчастіше - одночасно з правом володіння і користування, іноді - додатково з частковим правом розпорядження шляхом здачі частини об'єкта в суборенду.

Право володіння забезпечує можливість виробляти з нерухомістю ті чи інші фізичні дії, в тому числі зі зміною профілю користування і зміни користувача. Суб'єкт права володіння приміщенням може закрити останнім на замок, замінити покриття стін і перекриттів, переставити або замінити в ньому меблі, надати приміщення в користування під нову функцію після закінчення зобов'язань за попереднім функціональному використанню, але все - в межах правил, обумовлених суб'єктом права розпорядження.

Право користування забезпечує можливість задоволення особистих потреб та (або) отримання вигоди (в тому числі доходу) шляхом використання властивостей об'єкта. Суб'єкт права користування приміщенням володіє лише частиною права власності, що дозволяє використовувати це приміщення за призначенням на умовах, визначених суб'єктом сильнішого права володіння.

Суб'єктами права власності можуть бути громадяни і юридичні особи(Приватна власність), Російська Федерація і суб'єкти Російської Федерації (державна власність), муніципалітети (муніципальна власність).

Зазначені суб'єкти (два або більше) можуть володіти спільною власністю - з визначенням частки кожного (часткова власність) або без визначення таких часток (сумісна власність).

У спільній сумісній власності (без визначення часток) володіння і користування майном здійснюється усіма учасниками спільно, а розпорядження - за згодою всіх учасників, незалежно від особи - безпосереднього учасника угоди.

Право довічного успадкованого володіннязабезпечує суб'єкту цього права і його спадкоємцям можливість реалізувати по відношенню до цій земельній ділянці права користування і володіння (відповідно до цільового призначення земель, до яких ділянка віднесена) без права розпорядження.

Право постійного (безстрокового) користуванняаналогічно попередньому, але без прав успадкування та прав передачі ділянки іншим особам в оренду або в безоплатне користування без дозволу власника.

Право господарського віданнязабезпечує унітарному підприємству реалізацію повних прав користування і володіння, а з дозволу власника - і обмеженого розпорядження (оренда, застава, внесок в статутний капітал) - без обмеження цілей використання майна, але з правом власника на отримання частини прибутку від цього використання.

Право оперативного управлінняідентично попередньому праву, але має додаткові обмеження: по використанню майна (тільки для цілей статутної діяльності - з можливістю вилучення частини майна при нецільовому використанні) і за розпорядженням їм (не передбачена можливість застави, здачі в оренду та ін. - навіть з дозволу власника) .

Крім цих основних прав стосовно нерухомості виділяють додаткові правомочності:

право на дохід, що отримується при експлуатації об'єкта;
право на добровільне відчуження (передачу іншій особі), споживання, витрату, зміна на свій розсуд - аж до знищення поліпшень;
безстроковість володіння і захищеність від експропріації (право на безпеку);
заборона використовувати об'єкт на шкоду іншим людям;
можливість вилучення об'єкта в сплату відшкодування боргу;
гарантії відновлення порушених прав.

У практиці управління об'єктом кожен з цих компонентів - окремо або групою - може бути переданий власником іншій особі за договором на певних умовах, після чого у повного права власності з'являється обтяження, що обмежує можливості використання об'єкта для цілей, не передбачених зазначеним договором.

Обмеження (обтяження)- наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та інших).

сервітут- речове право користування чужою річчю в інтересах певної особи. Сервітутом можуть обтяжувати будівлі, споруди та інше нерухоме майно, обмежене користування яким необхідно поза зв'язком з користуванням земельною ділянкою.

Право користування при цьому пов'язується не з суб'єктом права власності, а з річчю. В результаті: в разі переходу прав на земельну ділянку, обтяжений сервітутом, до іншої особи юридична сила цього сервітуту зберігається; сервітут не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення використання якого сервітут встановлено.

Обтяження земельної ділянки сервітутом не позбавляє власника ділянки прав володіння, користування і розпорядження цією ділянкою.

Розрізняють сервітути позитивні і негативні.

Позитивний сервітут - це право особи, яка має сервітут, вчиняти певні дії на шкоду чужої нерухомості. Так наприклад, позитивним сервітутом є право забезпечення проходу і проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.

Негативний сервітут - це право вимагати від власника сусідньої ділянки утримання від тих чи інших видів його використання. Наприклад, право вимоги про НЕ зведенні будівель і споруд, що перешкоджають доступу на ділянку світла і повітря (сервітут повітря і світла) або псують зовнішній вигляд (сервітут виду) і т.п.

іпотека- форма організації отримання заставодавцем (особою, що беруть на себе боргове зобов'язання) позики під заставу об'єкта нерухомості. Іпотека забезпечує гарантії повернення позики шляхом обтяження права власності на предмет застави правом заставодержателя (первинного кредитора чи іншого власника заставного зобов'язання) на переважне задоволення основної вимоги з вартості закладеного об'єкта. При цьому заставодержатель не набуває права власності, а також прав користування або володіння об'єктом, навіть при порушенні боржником своїх зобов'язань. Право на забезпечення повернення кредиту реалізується шляхом отримання заставодавцем відповідної частини суми, вирученої від продажу об'єкта на публічних торгах, які здійснюються за рішенням суду спеціалізованою організацією. Одночасно з цим із згаданої суми виручки відшкодовуються судові витрати і витрати на реалізацію предмета застави.

Заставодавець має право також отримувати компенсацію збитків і неустойки, що виникають внаслідок невиконання або затримки у виконанні зобов'язань, а також відсотків за неправомірне користування чужими грошовими коштами. Важливо, що заставодержатель зберігає своє право на предмет застави і в разі зміни його юридичної долі за рішенням власника (заставодавця).

Найбільш часто в містобудівної діяльності зустрічаються такі види обмежень (обтяжень) та сервітутів, що встановлюються щодо об'єктів нерухомості:

заборона на зміну цільового використання або призначення без узгодження в установленому порядку;
умова розпочати і завершити будівництво, реконструкцію або благоустрій протягом встановленого терміну за узгодженим в установленому порядку проекту;
заборона на окремі види і параметри використання земельної ділянки і зміни об'єктів нерухомості;
обмеження на використання об'єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, що знаходяться в муніципальній або державної власності, розташованих на земельній ділянці, наданій у власність, володіння, користування чи оренду юридичній або фізичній особі;
обмеження на використання земельної ділянки в зв'язку з розташуванням на ній будівель, будов і споруд, які не належать власнику, власнику, користувачеві або орендарю даної ділянки;
умова Дотримуйтесь обмежень щодо використання земельної ділянки, розташованої в зоні охорони пам'яток історії та культури, на території, що особливо охороняється природного об'єкта, у водоохоронній зоні, в межах території, яка підлягає впливу надзвичайних ситуацій природного і техногенного характеру, інших територій, обмеження на використання яких встановлюється в законодавчому порядку;
умова виконувати певні роботи по охороні пам'яток історико-архітектурної та археологічної спадщини, з облаштування охоронних, санітарно - захисних та інших захисних зон;
заборона на зміну зовнішнього вигляду, Реконструкцію або знесення будівлі, будівлі, споруди без узгодження в установленому порядку;
умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, мережі інженерного обладнання, що підходить до земельної ділянки, іншого об'єкту нерухомості або проходить по ділянці;
умова використання земельної ділянки для прокладки і ремонту комунальних мереж інженерного обладнання в межах їх ремонтно-будівельних (технічних) смуг;
умова проведення дренажних робіт, створення інженерно - захисних споруд на земельній ділянці;
забезпечення тимчасового користування земельною ділянкою для виробництва проектно - вишукувальних робіт;
умова зведення будівель, будов, споруд певної висоти;
створення захисних насаджень або інших природоохоронних об'єктів;
забезпечення опори на дану земельну ділянку будинків, будівель, споруд сусідньої ділянки або нависання таких об'єктів над даною ділянкою;
умова зберегти природне місце існування і шляхи міграції диких тварин.

Земельна ділянка, будівля, будова і споруда може бути також обтяжене іншими містобудівними обмеженнями, заборонами і іншими умовами використання, встановлюються в державних і суспільних інтересах відповідно до законодавства.

Правове середовище функціонування об'єкта нерухомостіформується системою органів законодавчої, виконавчої та судової влади і їх інститутів у взаємодії з господарюючими суб'єктами, власниками майна і ринками, із застосуванням владних повноважень на підставі нормативних актів. Правове середовище створює систему стимулів і обмежень для функціонування і розвитку нерухомості.

До основних характеристик правового середовища відносять:

рівень законодавчих і нормативно-правових гарантій прав власності;
рівень складності процедур оформлення прав і забезпечення функціонування об'єкта;
стабільність принципів фіскальної та митної політики;
нормативно-правове забезпечення гарантій прав інвесторів;
законодавче забезпечення правил зонування території та містобудування;
рівень обмежень на функціонування і розвиток об'єктів з боку органів охорони пам'яток, відомств;
наявність правових обмежень для мігрантів та іноземних громадян;
рівень політичних ризиків як причин змін нормативів, регламентів і правил функціонування ринку нерухомості.

Основними джерелами права в РФ виступають нормативні акти, що включають закони і підзаконні акти.

Законодавчу базу РФ складають:

Конституція РФ (закон вищої юридичної сили);
конституційні закони;
Кодекси РФ - Цивільний, Земельний, Житловий, Водний, Містобудівна, Лісовий;
федеральні закони та інші акти Федеральних зборів (постанови, положення).

Стосовно до нерухомості Конституція РФ :

гарантує свободу економічної діяльностіі захищає права приватної, державної, муніципальної та іншої форм власності;
визначає особливий статус землі та інших природних ресурсівяк основи життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території;
встановлює право приватної власності на землю громадян і їх об'єднань за умови дотримання ними громадських інтересів;
гарантує право громадян на житло і державний захист прав і свобод людини і громадянина РФ.

Цивільний Кодекс РФвстановлює систему понять, норм, інститутів і принципів, які гармонізують всю законодавчу базув інтересах розвитку ринкових відносин, і стосовно нерухомості забезпечує:

визначення підстав виникнення, норм здійснення і захисту цивільних прав;
опис змісту і елементів правоздатності та дієздатності громадян, в тому числі в сфері майнових правовідносин;
нормативне регулювання процедур створення і функціонування юридичної особи, а також майнових прав підприємств різних формвласності та організаційної структури.

В Земельному кодексі РФпредставлені основні принципи і склад земельного законодавства, описані відносини, що регулюються цим законодавством, охарактеризовані об'єкти і суб'єкти земельних відносин, ранжовані повноваження суб'єктів права на різних рівнях державного управління. Тут вводиться категорирование земель за цільовим призначенням, визначається порядок віднесення земель до тієї чи іншої категорії, обумовлюється система заходів з охорони землі.

Кодексом встановлюються правила і порядок передачі земель громадянам і юридичним особам у власність та в оренду, а юридичним особам - і в постійне користування (без права розпорядження). Обумовлюються умови надання ділянок під будівництво, для ведення селянського (фермерського) господарства, садівництва і городництва, для дачного будівництва і інших, не заборонених законом цілей.

Водний кодекс РФвизначає особливість вод як особливого компонента природного середовища. Кодекс запроваджує основні поняття, визначає склад, цілі водного законодавства, відносини, що регулюються водним законодавством і дію водного законодавства в часі. У ньому дається визначення поняття водного об'єкта і класифікація видів таких об'єктів (поверхневі і підземні водні об'єкти; внутрішні морські води і територіальне море РФ), наводяться характеристики поверхневих і підземних об'єктів.

Лісовий кодекс РФвстановлює правові основираціонального використання, охорони, захисту та відтворення лісів, підвищення їх екологічного та ресурсного потенціалу. Тут встановлюється, що:

купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд, не допускаються;
угоди з правами користування ділянками лісового фонду і правами користування ділянками лісів, що не входять в лісовий фонд, здійснюються в порядку, встановленому лісовим законодавством, а в частині, що не врегульованою їм - цивільним законодавством;
деревно-чагарникова рослинність може переходити від однієї особи до іншої в порядку, передбаченому цивільним законодавством та земельним законодавством.

Житловий кодекс РФрегулює відносини з приводу:

виникнення, здійснення, зміни та припинення права володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями державного і муніципального житлового фонду;
користування житловими приміщеннями приватного житлового фонду;
користування спільним майном власників приміщень;
віднесення приміщень до числа житлових приміщень та виключення їх з житлового фонду;
обліку житлового фонду; утримання та ремонту житлових приміщень;
перебудови та перепланування житлових приміщень;
управління багатоквартирними будинками;
створення і діяльності житлових і житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав і обов'язків їх членів;
надання комунальних послуг;
контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства.

Містобудівна Кодекс РФрегулює відносини в області створення системи розселення, містобудівного планування, забудови, благоустрою міських і сільських поселень. Регулюються також питання розвитку в поселеннях інженерної, транспортної та соціальної інфраструктур, раціонального природокористування, збереження об'єктів історико-культурної спадщини та охорони навколишнього природного середовища - з метою забезпечення сприятливих умов проживання населення.

Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»встановлює обов'язковість реєстрації та доступність відомостей про неї. У ньому представлений порядок реєстрації з описом реєстру, умов підготовки та подання документів, а також підстав для призупинення реєстрації або відмови в ній. Виділено особливості реєстрації окремих видівправ: права на нерухоме майно в кондомініуми, права спільної власності, права на новостворюваний об'єкт нерухомості, права оренди, сервітутів, іпотеки, довірчого управління.

У Федеральному законі «Про оціночної діяльності в Російській Федерації»передбачається обов'язковість оцінки ринкової та інших видів вартості об'єктів нерухомості, що належать РФ, її суб'єктам або муніципалітетам - при приватизації, передачі в довірче управління, здачі в оренду, при заставі, відчуження, внесок до статутного капіталу, а також при виникненні майнових суперечок. Прописані договірні підстави для проведення оцінки, сформульовані вимоги до договору і до змісту звіту про оцінку. Закон зобов'язує оцінювачів страхувати свою цивільну відповідальність, встановлює порядок регулювання оціночної діяльності, в тому числі шляхом затвердження стандартів оцінки, визначення вимог до рівня освіти оцінювачів та до ліцензування цього виду діяльності.

Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)»встановлює підстави виникнення іпотеки та її регулювання, включаючи перелік зобов'язань і вимог, які забезпечуються іпотекою. Наводиться перелік типів об'єктів нерухомості, які можуть бути предметом застави, а також характеристики права передачі майна в заставу, вводиться заборона на заставу майна, вилученого з обороту, який став предметом стягнення, що підлягає обов'язковій приватизації або яке не підлягає приватизації взагалі, умови застави права оренди, а також майна, що перебуває у спільній власності.

Федеральний закон «Про надра», Що містить правові та економічні основираціонального використання і охорони надр, забезпечує захист інтересів держави і громадян Російської Федерації, а також прав користувачів надр. Він вводить визначення поняття надр, сферу регулювання, систему законодавчих актів про надра, умови правового регулювання відносин користування надрами та особливості реалізації прав власності на надра. Передбачено, що надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністюз реалізацією цього права спільно Російською Федерацією і її суб'єктами, але без права будь-якої форми відчуження ділянок надр.

Список використаної літератури:

Конституція Російської Федерації від 12.12.1993. // Російська газета - 25 січень 1993.
Цивільний Кодекс Російської Федерації (частина перша). Федеральний закон від 30 листопада 1994 № 51 // Відомості Верховної РФ. - 1994. - №32. - У розділі ст. 3301.
Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. СПб: Видавництво «МКС», 2003 - 422 с. - ISBN 5-901-810-04-Х
Земельний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 30 жовтня 2001 № 136-ФЗ // Російська газета - 30 жовтень 2001 р
Водний Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 16 листопада 1995 № 167-ФЗ // Російська газета - 17 листопада 1995 р
Лісовий Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 22 січня 1997 № 22-ФЗ // Відомості Верховної Ради України. - 1997. - №5. - У розділі ст. 610
Житловий кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 188-ФЗ // Російська газета - 30 грудень 2004 р
Містобудівна Кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 29 грудня 2004 № 190-ФЗ // Російська газета - 30 грудень 2004 р
Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Федеральний закон від 21 липня 1997 № 122-ФЗ // Російська газета - 22 липень 1997 р
Про оціночної діяльності в Російській Федерації. Федеральний закон від 29 липня 1998 № 135-ФЗ // Російська газета - 30 липень 1998 р
Про іпотеку (заставі нерухомості). Федеральний закон від 16 липня 1998 № 102-ФЗ // Російська газета - 18 липень 1998 р
Про надра. Федеральний закон від 21 лютого 1992 № 2359-1 // Відомості З'їзду НД РФ і ЗС РФ. - 1992. - №16. - У розділі ст. 834.

1.5. економічна і соціальна сутністьнерухомості

Нерухомість як економічне благо виконує функції:

предмета споживання (безприбуткові) - ресурсу для особистого або суспільного використання, Тобто .:
житлової нерухомості, включаючи присадибну земельну ділянку або садівництво;
земель і будівель медичних, освітніх, оборонних та інших суспільно-значущих установ;
реального активу - ресурсу (фактора виробництва) для виробництва товарів і послуг з метою отримання прибутку, тобто комерційної нерухомості, в тому числі виробничої, включаючи землі сільськогосподарського призначення, водойми рибозаводів, майнові комплекси підприємств і т.п .;
фінансового (інвестиційного) активу, тобто .:
товару, що купується для подальшої спекулятивного перепродажу з прибутком;
капіталу в речової формі, що приносить прибуток від здачі в оренду і вигідного перепродажу (комерційна нерухомість);
засоби забезпечення фінансових інструментів (цінних паперів, включаючи заставні).

До особливостей нерухомості як товару відносять:

неперемещаемость об'єкта в просторі обмежує можливості реалізації угоди тільки параметрами регіонального ринку,
унікальність об'єктів - внаслідок неповторності комбінації досить великого числа характерних ознак (абсолютні аналоги відсутні) - призводить до унікальності кожної угоди на ринку нерухомості;
довговічність об'єкта забезпечує присутність його на ринку в якості складової частини пропозиції (прихованого або явного) протягом тривалого часу при будь-яких коливаннях кон'юнктури;
обмеженість земельних ресурсів і тривалість створення поліпшень призводять до відносно низької еластичності пропозиції цього товару і до відповідних особливостям ринкового ціноутворення;
складність структури об'єкта з можливістю варіацій сукупності фізичних і юридичних властивостей, в поєднанні з високою складністю ринкових процесів змушує учасників угод нести високі транзакційні витрати при підготовці і реалізації угод;
складність ринкових процесів, що супроводжується труднощами придбання інформації, ускладнює завдання визначення, перевірки, закріплення прав, укладення договору купівлі-продажу, організації розрахунків між покупцем і продавцем, змушуючи до використання послуг посередників;
низька ліквідністьпризводить до істотного подовження часу експозиції при продажу нерухомості за ринковими цінами.

До особливостей нерухомості як фінансового активу відносять:

неоднорідність активу, пов'язана з неоднорідністю економічних характеристик об'єктів в сукупності останніх (через унікальність кожного об'єкта) істотно ускладнює проблеми управління портфелем нерухомості;
слабка залежність прибутковості нерухомості від прибутковості інших активів дозволяє розглядати нерухомість як альтернативу при виборі напрямків портфельних інвестицій;
відносна стабільність надходження доходів від експлуатації об'єкта, що забезпечується довгостроковістю договорів оренди та проходженням зміни доходів за інфляційним зміною цін, полегшує економічні прогнози і управління економічними ризиками;
невичерпність землі і довговічність будівель разом з невиліковним споживчою цінністю нерухомості забезпечують високий рівень гарантій збереження коштів, що інвестуються в порівнянні з іншими видами фінансових активів;
необхідність високого рівня стартових інвестиційдля придбання або (і) розвитку об'єкта - при необхідному рівні самостійності в дохідної експлуатації - істотно звужує коло потенційних користувачів цим видом активу;
необхідність в високопрофесійному управління об'єктами внаслідок високого ступеня складності їх структури і системи забезпечення їх функціонування призводить до необхідності залучення в процес отримання прибутку не тільки брокерських, але і керуючих компаній;
низька ліквідність і високі транзакційні витрати для даного активу в порівнянні з цінними паперами знижує його привабливість при реалізації спекулятивних операцій.

Операції з нерухомим майном- це :

дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків щодо об'єкта нерухомості;
юридичний факт, який породжує той правовий результат, до якого прагнули суб'єкти угоди з об'єктом нерухомості.

Мета будь-якої угоди - придбання права власності або права користування майном.

Дійсність угоди визначається через сукупність наступних умов:

законність змісту;
правоздатність та дієздатність фізичних і юридичних осіб, які роблять угоду;
відповідність волі і волевиявлення учасників угоди;
дотримання форми угоди.

Якщо хоча б одне з перерахованих вище умов не буде дотримана, то угода недійсна.

Угода вважається незначною, якщо:

укладена з метою, завідомо суперечною основам правопорядку чи моральності;
волевиявлення не відповідає справжньої волі;
порушені форма угоди і вимоги про її державну реєстрацію;
сторона угоди недієздатна, т. е. нездатна розуміти значення своїх дій;
угода юридичної особи виходить за межі його правоздатності.

Угоди можуть відбуватися в двох формах:

усній;
письмовій.

В усній формі угода можлива:

якщо законом або угодою не встановлена письмова форма;
для угод, виконаних при самому їх скоєнні (крім тих, для яких передбачена нотаріальна форма, і угод, недотримання простої письмової форми яких тягне їх недійсність);
для угод на виконання договору, укладеного в письмовій формі (якщо це не суперечить закону, іншим правовим актамі договором).

Письмова форма угоди полягає в складанні документа, що відображає зміст угоди і підписаного особою, її здійснюють.

Договори в письмовій формі можуть також укладатися шляхом обміну документами, за допомогою поштового, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку.

Об'єкт нерухомості може бути об'єктом торгу і угод в декількох проявах, що розрізняються повнотою переданих прав:

продається сам об'єкт, Якщо покупцеві передається повне право власності (з повним пакетом правочинів, включаючи права витрачання, передачі і знищення об'єкта);
продається право орендаря, Якщо покупцеві (орендарю) передається право володіння і користування (без права розпорядження, але з правом зміни фізичної сутності об'єкта);
продається право користування, Якщо покупцеві (орендарю) передається право користування (без прав розпорядження юридичної і фізичної долею об'єкта);
продається право орендодавцяна отримання регулярного доходу шляхом здачі об'єкта в оренду від імені власника (можливо, за допомогою оформлення довгострокової оренди з правом передачі об'єкта або його частин в суборенду).

Зі зміною власника	Зі зміною складу власників	З додаванням інших суб'єктів прав
Купівля-продаж	акціонування	Інвестування коштів
Спадкування за законом або за заповітом	Зміна складу з розділом майна	Будівництво, реконструкція
Реалізація зобов'язань (застава або борги)	Зміна складу суб'єктів при ліквідації підприємства	Передача в довірче управління
приватизація; націоналізація	Внесення майна до статутного капіталу	Оренда, найм, піднайм, перенаем
Оформлення ренти і довічного утримання	Пайова будівництво з виділенням часток	передача в господарське відання, оперативне керування
Вилучення земельної ділянки та знесення будівлі	Оформлення кредиту під заставу нерухомості	Передача землі в успадковане володіння і постійне користування
Обмін і міна	Розселення (комунальної квартири)	Введення і зняття сервітутів, бронювання
-	Вступ в кондомініум	Страхування

Купівля-продаж

Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.

Д. В. Виноградов
ОПЕРАЦІЇ З НЕРУХОМІСТЮ. ЕКОНОМІЧНА І СОЦІАЛЬНА СУТНІСТЬ НЕРУХОМОСТІ. КОМПОНЕНТИ І Життєвий цикл ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ. ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ: НАВЧАЛЬНИЙ ПОСІБНИК