Sociedad gestora como negocio propio

Los negocios en el sector de la vivienda y los servicios comunales son una tentación. Los agujeros en la legislación y las tradiciones establecidas brindan aquí innumerables oportunidades de ganar dinero, la mayoría de ellas poco éticas.

La empresaria de Perm Elena Yurievna Kotova llegó a la dirección del edificio procedente del negocio inmobiliario. Ella no vino hoy; es decir, hace tres años, no huyó de un barco que se hundía. Simplemente, a la luz de la reforma, los negocios en el sector de la vivienda y los servicios comunales le parecían más prometedores. Hoy Elena Yuryevna es la presidenta de la asociación de empresas gestoras de Perm y es propietaria de dos de estas empresas: Prospect-Eco y Leader. Gestionan más de 200 casas.

"Esto todavía no es un negocio, sino la base de un negocio. En primer lugar, sólo Prospect-Eco, que gestiona nuevas casas dignas, trabaja con una tarifa individual, y Leader, con una tarifa aprobada por el municipio. Y según esta tarifa "Ya sabes, una escoba nueva para un conserje debería costar 18 rublos. En segundo lugar, no existe un mercado desarrollado para los servicios, a menudo hay que tratar con empresas monopolísticas y el tiempo pasa en una lucha interminable con sus precios y la calidad del trabajo".

La crisis afectó al sector de la vivienda y los servicios comunales de dos maneras. Por un lado, con el personal se ha vuelto más fácil: hay cola de personas dispuestas a trabajar como conserjes, fontaneros y electricistas; Ríos de financieros y directivos fluyeron del negocio bancario y de la construcción. Por otro lado, está aumentando el número de morosos entre los residentes. Necesitas girar y fantasear. Y Kotova está dando vueltas. En un caso, se alquiló un terreno a precio reducido a una agencia de seguridad, que se hizo cargo de la protección de la casa y no cobró dinero por ello. En otro, con una casa en las afueras de la ciudad, se empezaron a alquilar parcelas a los propios vecinos para el servicio de limpieza, lo que de repente cobró relevancia.

"Sabes, muchos de mis colegas creen que sólo se pueden hacer negocios donde hay nuevas viviendas. Este es un enfoque perezoso. Está claro que en las buenas casas a los ricos se les pueden vender más servicios: aquí están la renovación de apartamentos y la jardinería; Además, en los edificios nuevos hay más locales no residenciales y ellos mismos son mejores. Pero mire con los ojos del propietario y comprenderá cómo mejorar lo malo. En particular, es necesario trabajar con el ahorro de energía, crear una línea de aranceles. Ahora estamos formando una línea de este tipo, desde la tarifa "económica" hasta la "de lujo". El diseño más conveniente para trabajar con una línea de este tipo sería la cooperación con la Asociación de Propietarios: un presidente tiene varias "billeteras" para diferentes tarifas. Entonces el trabajo se llevaría a cabo con mayor precisión, para diferentes solicitudes y oportunidades".

Elena Kotova estima la rentabilidad de su negocio entre un 5 y un 10%. Si se duplica el número de viviendas gestionadas, la cifra aumentará, pero no se duplicará. "Se trata de un ingreso pequeño pero estable. Las empresas que operan honestamente obtienen en promedio aproximadamente la misma cantidad", afirma.

Es cierto, admite, que no todo el mundo está satisfecho con este nivel de rentabilidad. "Simplemente no existe un límite superior. Queremos trabajar en el mercado durante mucho tiempo, por eso trabajamos en la medida de lo posible en interés de los residentes y también hacemos mucho trabajo social, que es esencialmente costoso. organizar vacaciones en los patios, seminarios para residentes”.

gente no codiciosa

Hace dos años, el nuevo Código de Vivienda obligaba a los propietarios a elegir cómo gestionar su vivienda. Entonces pareció que se estaba abriendo una nueva área para el negocio privado, como dijo Kotova, moderadamente rentable, pero estable.

Por ejemplo, la agencia Paso a Paso ofreció un plan de negocios estándar para una sociedad gestora, que no promete montañas de oro. La inversión inicial, según los expertos, debería haber sido de 50.000 dólares, el período de recuperación de 5 a 6 años y la rentabilidad del 10%, y sólo si se podían gestionar al menos 10 casas. Si hay cinco casas, el negocio resulta no rentable.

"Así son las cosas", afirma Evgeniy Purgin, director de la Asociación Rusa de Organizaciones Gestoras y Operadoras del Sector de la Vivienda. "Aunque el Estado todavía regula este ámbito y participa activamente en él, aquí el negocio está al borde de de rentabilidad Gestión de viviendas antiguas "El fondo generalmente no es rentable, pero con uno nuevo puedes ganar entre el 1 y el 2%. Aunque, por supuesto, si tienes recursos administrativos o tarifas individuales, todo es diferente".

Evgeny Purgin (él mismo es el propietario de la sociedad gestora Stax de San Petersburgo, que tiene alrededor de 80 casas en su cartera) cree que durante una crisis, la rentabilidad sólo debería empeorar. "Ahora las más demandadas no serán las asociaciones de propietarios ni las empresas de gestión, sino la gestión directa. Porque esta forma de gestión de la casa es más rentable para el propietario: cada propietario celebra contratos directos con organizaciones de servicios y les transfiere los pagos directamente. En este caso , él no es responsable de los morosos de su casa y no pueden cortarle el agua ni la electricidad, pero si la casa está administrada por una Asociación de Propietarios, entonces sí pueden hacerlo”, señala Purgin.

Según el escenario de gestión directa, Stax ya está trabajando en varias casas, asumiendo únicamente la supervisión técnica. "Si una sociedad gestora toma el control de toda la casa, recibe alrededor del 2% del importe total de los pagos de cada apartamento (alrededor del 70% corresponde al pago de servicios públicos, alrededor del 30% se destina a organizaciones de servicios). Y al mismo tiempo, "La empresa debe hacerse responsable de los morosos con sus propios fondos. Y la supervisión técnica generalmente es inferior al 1%. Pero en estas casas no arriesgamos nada: si aumenta el número de morosos, eso no nos preocupa", dice Evgeny. Purga.

Cinco millones para un registro de espacios verdes

No se puede decir que en dos años haya habido muchos negocios privados en este ámbito. "La reforma avanza, pero mucho más lentamente de lo que nos gustaría", se queja Dmitry Gordeev, experto de la Fundación Instituto de Economía Urbana. "Hay buenos cambios en Rostov del Don, Perm, Novosibirsk, Tomsk. Pero la situación La situación es peor en Moscú y San Petersburgo: en las capitales, los municipios luchan a muerte para impedir que las empresas privadas entren en el sector de la vivienda y los servicios comunales. Se cree que en el otro extremo, regiones como Belgorod y Saratov, Tienen la mayor cantidad de casas en términos porcentuales creadas por asociaciones de propietarios y han celebrado acuerdos con empresas gestoras. Pero en el fondo esto es falso. Las asociaciones de propietarios se crean de forma casi violenta, uniendo barrios enteros, y las empresas gestoras son las mismas. empresas unitarias municipales como antes."

La rentabilidad de las empresas y organizaciones unitarias municipales creadas sobre su base sólo puede juzgarse mediante datos indirectos y de agentes. Pero la observación de Elena Kotova de que "no existe un límite superior de rentabilidad en el sector de la vivienda y los servicios comunales" ciertamente se refiere principalmente a estas estructuras. A pesar de que el Código de Vivienda obligaba a todas las organizaciones de gestión, tanto públicas como privadas, a informar a los propietarios de viviendas, las empresas unitarias municipales todavía mantienen sus finanzas en secreto.

"Milagrosamente logré familiarizarme con la documentación financiera de una de las sociedades gestoras estatales, después de lo cual finalmente me di cuenta de que no tenía sentido luchar contra ellas", dice el jefe de una de las asociaciones de propietarios de Moscú que lucha por cambiar la sociedad gestora. Por ejemplo, había una línea: "cinco millones de rublos para mantener un registro de espacios verdes". Es obvio que nunca serán expulsados ​​de este negocio".

"Esta es una característica de Moscú", se encoge de hombros Dmitry Gordeev. "La ciudad se aferra con todas sus fuerzas al antiguo sistema, se niega a dejar de subsidiar el complejo de viviendas y servicios comunales, gasta miles de millones en esto y, por lo tanto, mantiene la integridad de este Todo el coloso corrupto del complejo de viviendas y servicios comunales”.

"Tener un recurso administrativo es el 80% del éxito en el mercado de la vivienda y los servicios comunales", dice Evgeny Purgin. "Estas empresas, ya sean estatales o supuestamente privadas, piden a los municipios tarifas y subsidios".

"En primer lugar, el sistema de ingresos de estas organizaciones consiste en subsidios presupuestarios y dinero recaudado de los contribuyentes", dice Vladimir Kudryavtsev, jefe de la Asociación de Propietarios del distrito de Kurkino. "Y a menudo cobran dos veces por lo mismo. En segundo lugar, en el nuestro, Por ejemplo, en la región, estas empresas emiten recibos de acuerdo con los estándares, aunque los medidores están instalados en las casas y los datos de los medidores son significativamente más bajos, pero ciertamente pagan a los proveedores de acuerdo con los medidores. Y en tercer lugar, las empresas de gestión, por regla general, afiliados a empresas de servicios, es decir, nada, no es necesario decir qué tipo de competencia".

Comparación con empresas unitarias municipales

En general, se acepta que los restos de la “administración de viviendas” soviética se eliminarán introduciendo en el sector de la vivienda y los servicios comunales un número suficiente de propietarios privados para crear competencia. Mientras tanto, hoy ni siquiera los participantes del mercado pueden trazar una línea clara entre las estructuras privadas y estatales. Las empresas estatales se vuelven privadas y a veces pierden su anterior cercanía al poder, mientras que las privadas adquieren poder y a veces se expanden más que cualquier otra, incluso las empresas unitarias municipales de mayor expansión.

Vale la pena decir que las empresas privadas tienen actualmente casi tantas oportunidades de obtener ganancias injustas como las estatales. Por ejemplo, muchas empresas de gestión privadas, así como las estatales, recaudan dinero según las tarifas establecidas y pagan a los proveedores según el contador.

"Los principales ingresos de las empresas de gestión privada provienen de la diferencia de tarifas", dice el editor jefe de la revista "Presidente de la Asociación de Propietarios" Saule Berkimbaeva. "En la mayoría de las regiones, las tarifas del agua y la electricidad están muy infladas, y se puede ganar mucho dinero con la diferencia. Y de esto es de lo que les gusta hablar a los empresarios: la actividad económica en sí, aquí está muy por detrás de la primera posición. Sin embargo, este elemento de ingresos no es menos importante: tanto la calidad de los servicios como la La rentabilidad del negocio depende de la calidad de los contratos. Por ejemplo, una empresa puede celebrar un acuerdo para la recogida diaria de basura o encargar la compactación de la basura "y sacarla tres veces por semana le permitirá ahorrar hasta 20 mil rublos al mes. . O utilizar algunas áreas como publicidad, una vez más, un beneficio."

La ley no considera delito la fusión con organizaciones de servicios en el sector de vivienda y servicios comunales. "La ley no limita en modo alguno la afiliación de las empresas de gestión a las empresas de servicios", señala Dmitry Gordeev de la Fundación Instituto de Economía Urbana. "Pero desde el punto de vista de la ética y la eficiencia de la gestión, la presencia de afiliación es muy mala .”

"Sí, es malo", coincide Evgeny Purgin, "pero simplemente nos vemos obligados a crear nuestras propias organizaciones de servicios, ya que no podemos encontrar otras empresas que trabajen con las tarifas aprobadas. Naturalmente, la mayoría de las empresas de gestión crean sus propias empresas de servicios".

Empresarios de organizaciones sin fines de lucro.

Los ejemplos más odiosos de ingresos en el mercado de la vivienda y los servicios comunales están asociados con las asociaciones de propietarios. El negocio de las asociaciones de propietarios es, de hecho, un oxímoron, una combinación de lo incompatible: las asociaciones de propietarios son, por ley, organizaciones sin fines de lucro y no deben perseguir el objetivo de obtener ganancias. Pero, lamentablemente, son perseguidos con bastante frecuencia. La misma ley hace que las asociaciones de propietarios sean lo más atractivas posible para esquemas fraudulentos: solo el 6% de impuesto sobre la renta, la posibilidad de obtener préstamos bancarios, etc.

A instancias de los municipios y los promotores, ha aparecido una masa de pseudo-HOA, que atormentan a los residentes con exigencias de pagar los servicios públicos con un año de anticipación y pagar la eliminación de basura ya pagada. Introducen una tarifa por el uso del ascensor (por ejemplo, la Asociación de Propietarios de Zapovedny en un edificio nuevo en Ostrovityanova, 6, que fijó una tarifa de 1200 rublos por hora de funcionamiento del ascensor), y sucede que el presidente de la Asociación de Propietarios simplemente desaparece en espacio con el dinero de los residentes. Sin embargo, por cada diez ejemplos negativos todavía hay uno o dos positivos.

"Hace dos años se escuchó en todas partes que el presidente de la Asociación de Propietarios se escapó con el dinero, lo robó, lo recogió, pero no hizo nada. Sin embargo, ahora la situación, en mi opinión, está cambiando", dice Saule Berkimbaeva de la revista “Presidente de la Asociación de Propietarios”. “Les puedo contar una historia. Una señora, presidenta de una asociación de propietarios, no pudo lograr que las autoridades municipales formalizaran la documentación para su casa, y para lograrlo, acudió trabajar en GUIZ. El jefe del consejo se resistió durante mucho tiempo a resolver su caso, pero se vio obligado a escucharla periódicamente y poco a poco se convenció de que ella ", dijo. Entonces él llenó los documentos para ella y en privado le pidió que crear una Asociación de Propietarios en dos casas más - indicó las direcciones y ayudó con el papeleo. ¡Resultó que sus hijos vivían en estas casas! Es decir, resulta que eligió lo mejor para los niños."

"Una Asociación de Propietarios sin contratar una sociedad gestora es realmente la forma más eficaz de gestionar una casa", señala la presidenta de una Asociación de Propietarios de Ufá, Irina Antónova-Neshina. "Gracias a los bajos impuestos, podemos crear puestos de trabajo y mantener altos salarios para "No puedo permitirme el lujo de no tener un plomero de guardia por la noche para emergencias, y no tener "La limpieza en húmedo de los pasillos se hace todos los días. Y esto se hace con el precio más normal. Y las empresas gestoras necesitan ganar dinero, tienen otras tareas".

Sin embargo, Antonova-Neshina admite que aquí casi todo depende de las cualidades personales del presidente de la Asociación de Propietarios. "Sí, existe la opinión de que dirigir una asociación de propietarios es como tener dos puestos. Pero yo no lo comparto, trabajo por un salario aprobado por la junta directiva y todas nuestras actividades son lo más transparentes posible", dice. .

Ekaterina Drankina

La sociedad gestora actúa como intermediaria entre las empresas propietarias de servicios públicos y los residentes. La dirección de la sociedad gestora firma contratos, lleva registros de recibos de vivienda y servicios comunales y realiza el mantenimiento técnico de los locales. Por ello, la empresa recibe un pequeño porcentaje, que en términos reales, dado el gran número de viviendas atendidas, representa una cantidad sustancial.

Ganar dinero con los aranceles es el esquema más común.

La empresa aplica un pequeño margen de beneficio a los recursos suministrados por otras empresas.

Este margen se especifica en el convenio colectivo.

Los residentes saben de antemano que la empresa se quedará con una determinada cantidad. Pero aquí hay un matiz con respecto a la transparencia de las facturas de servicios públicos.

En Rusia no existe ninguna normativa que obligue a la sociedad gestora a informar periódicamente a los residentes de los gastos incurridos. Aunque el acuerdo suele suponer que cada inquilino puede acceder a esta información, a la mayoría de ellos no les interesarán los gastos de la sociedad gestora. Las empresas ganan dinero con esto cobrando a los residentes entre un 20 y un 30% más que las tarifas gubernamentales.

¡Importante! Este método de enriquecimiento es criminal y los organismos encargados de hacer cumplir la ley lo consideran un fraude. Por lo tanto, a la hora de organizar una sociedad gestora, piense en formas legales de ganar dinero.

Y esto no es sólo un porcentaje para gestionar la contabilidad y celebrar contratos. Los residentes depositan dinero en un fondo separado de la sociedad gestora, denominado fondo de mantenimiento.

El pago mensual a este fondo por apartamento es de 300 a 500 rublos, pero también existen gastos inesperados. Los residentes tienen derecho a formar un grupo de iniciativa para obligar a la empresa gestora a organizar el estacionamiento, construir un parque infantil o simplemente mejorar el área local.

Habiendo recaudado dinero para estos fines de los residentes, la sociedad gestora se queda con el 3% del importe.

Al mismo tiempo, tiene derecho a comprar terrenos alrededor de la casa, adquirir tantos materiales como desee y contratar trabajadores a su discreción.

La cantidad de ganancias para la empresa es decente, entre 70 y 80 mil rublos por un servicio prestado.

Hay dos formas adicionales de ganar dinero para las empresas que pueden agregar entre 50 y 70 mil rublos adicionales a las ganancias por mes.

Esto último es especialmente cierto para aquellas sociedades gestoras asociadas con desarrolladores.

La primera vez que se mudan, los residentes casi siempre necesitan servicios adicionales de los constructores para realizar reparaciones cosméticas.

Al solicitar un precio por la cooperación con dichas empresas, la sociedad gestora puede obtener unos 50 mil rublos de beneficio adicional. También puede colocar anuncios de empresas de terceros en stands en las entradas y ascensores; el coste habitual de un anuncio en un stand es de unos 200 rublos por semana. La empresa gana entre 20 y 30 mil rublos al mes con este tipo de publicidad.

Un plan de negocios es un documento desarrollado y aprobado antes del lanzamiento de un proyecto en el sector de vivienda y servicios comunales. Contiene una evaluación de los riesgos esperados, un análisis del estado general de la industria y el nivel de competencia, y las etapas del desarrollo inicial de la empresa. Un plan de negocios para vivienda y servicios comunales es necesario principalmente para aclarar las acciones al abrir una sociedad gestora, pero también puede resultar útil a la hora de solicitar un préstamo a un banco.

En primer lugar, el plan de negocios de la empresa gestora de vivienda y servicios comunales proporciona una breve descripción del proyecto (resumen).

La idea principal se describe, por ejemplo, “Creación de una sociedad gestora con una facturación anual de un millón de dólares”.

A lo largo del camino, se describen brevemente los objetivos específicos del proyecto, por ejemplo, "alcanzar una alta rentabilidad en 6 meses".

Una parte importante del currículum es una descripción de las fuentes de financiación del proyecto. O se escriben los detalles de los inversores y las condiciones bajo las cuales invierten en la empresa, o las condiciones del préstamo que los aspirantes a empresarios van a tomar como capital inicial.

El plan de negocio de vivienda y servicios comunales incluye las condiciones iniciales para la existencia de dicha empresa, necesarias para lograr los objetivos de la acción. Estos incluyen no sólo el registro formal de la empresa, sino también la realización de una campaña publicitaria, la organización de la recepción de los residentes, el alquiler de una oficina y la contratación de seguridad.

El proceso caracteriza no sólo a la futura empresa, sino también a todo el sector en el que operará. En primer lugar, se evalúa el nivel de competencia. Se destacan las fortalezas y debilidades de este sector para centrar el trabajo en ellas en el futuro.

¡ATENCIÓN! Es en el sector de vivienda y servicios comunales donde conviene evaluar el papel de los recursos administrativos en su región.

En Moscú, el mercado de los servicios de gestión está casi monopolizado debido a las preferencias de la alcaldía; un pequeño número de empresas comparten el enorme mercado. Pero ya en la región de Moscú la competencia por los nuevos edificios es enorme.

El área de mercado se divide en segmentos.

En nuestro caso, se trata de casas antiguas y nuevas, así como casas de lujo y económicas.

Para los principiantes en este negocio, es más fácil comenzar con casas antiguas, pero la rentabilidad de dicha empresa será mínima.

Se gastará demasiado dinero en mantener infraestructuras obsoletas. La mejor opción para un plan de negocios sería centrarse en casas nuevas de clase económica.

Finalmente, se monitorea la dinámica del segmento de mercado en la región. El número de consumidores, el volumen de servicios consumidos, expresado en dinero.

Se analizan las estadísticas para comprender qué momento es mejor elegir para abrir un negocio y si es necesario abrirlo. Una señal segura de que vale la pena abrir un negocio de servicios públicos en la región es el crecimiento intensivo de los consumidores de dichos servicios con un número cada vez mayor de empresas en la industria. En Internet hay muchos ejemplos de planes de negocios de vivienda y servicios comunales.

Para no recopilar y analizar estadísticas, perdiendo el tiempo en trabajos posiblemente inútiles, muchos emprendedores novatos abren su propio negocio en forma de franquicia. El propietario de una franquicia de una empresa gestora de vivienda y servicios comunales le da a un empresario una idea, mecánica y recomendaciones para abrir una sucursal de su empresa en otra región. Lo compra y lo vende, transfiriendo en algunos casos un determinado porcentaje al propietario de la franquicia.

El tipo de franquicias en el sector de la vivienda y los servicios comunales en Rusia es muy específico.

Se trata de un negocio de realizar trabajos para otras sociedades gestoras.

La ventaja es que usted no tiene que asumir la molestia de cobrar tarifas a los residentes y mantener la casa.

Puede abrir una empresa que le ayudará a luchar contra los deudores.

Esto se hace instalando un dispositivo especial en los accesos al sistema de alcantarillado del moroso. Esta es una medida muy eficaz, porque las personas que están acostumbradas a la presencia de al menos agua fría se ven privadas del acceso al servicio más necesario.

Esto resuelve los problemas de la sociedad gestora y repone la billetera de su empresa franquiciada en 5 mil rublos. El coste inicial del equipo será de unos 170 mil, en cualquier caso no tendrás problemas con los clientes, porque el número de deudores en cualquier región crece cada mes. El lector puede encontrar muchas reseñas de la franquicia de servicios públicos investigando en Internet.

En esta zona es posible hacer negocios en el sector de la vivienda y los servicios comunales. Todos los edificios nuevos cuentan con el servicio de empresas de servicios públicos privadas. La única pregunta es qué tan recomendable es iniciar este negocio en su región.

¡Nota! El campo está cerrado a los recién llegados, es imposible celebrar un contrato rentable con los residentes de una casa nueva sin contactos con su promotor. Puede intentar recuperar casas antiguas, pero esto requerirá gastos adicionales de campaña de relaciones públicas y renovación de la infraestructura.

Este negocio no se puede llamar fácil porque es menos rentable en comparación con las mismas ventas y requiere un conocimiento mucho más profundo. Se recomienda su apertura a quienes tengan una sólida experiencia en el trabajo con el sector inmobiliario.

Las sociedades gestoras ganan dinero con operaciones intermediarias y mantenimiento de infraestructuras. El plan de negocios describe los principales riesgos y etapas de desarrollo empresarial.

Las franquicias en el negocio de servicios públicos existen e implican exigir dinero a los deudores.

Desde hace más de 10 años, se atrae a empresas privadas para realizar diversas obras en el sistema de vivienda y servicios comunales. Se dedican a diversos trabajos: renovación de casas, cableado eléctrico en apartamentos, sustitución de tuberías, recogida de basura de los patios, etc. En el sector de la vivienda y los servicios comunales, hoy en día solo queda un monopolista: la empresa de agua. . Y en todas las demás áreas de la economía de la ciudad, la competencia se está desarrollando gradualmente.

¿Cuáles son los beneficios de este negocio?

La alta estabilidad, ya que el parque de viviendas ahora existirá más adelante, y la moda de patios y entradas limpios siempre es relevante. Pero las ganancias aquí son bajas.

Para que una empresa privada pueda obtener un contrato para el mantenimiento de edificios residenciales, debe ganar un concurso que se lleva a cabo bajo la dirección de DEZ (cliente único). Estas competiciones se celebran según los mismos procedimientos en toda Rusia. El cliente anuncia el concurso en la prensa con al menos 45 días de antelación, mientras que el contratista debe estar siempre alerta, ya que en un plazo de dos semanas deberá facilitar sus documentos al cliente. El documento principal que debe presentar el contratista es una copia del balance, que esté legalmente certificada.

Las empresas privadas que operan en el sector de vivienda y servicios comunales, además del "dinero real" de la población, también recibirán fondos del presupuesto municipal. Y hoy representa una parte relativamente grande de sus ingresos, alcanzando el 60%. Pero debido a los próximos cambios y reformas del gobierno, se espera que esta proporción cambie. De esta manera, los subsidios gubernamentales pasarán por las oficinas de vivienda y terminarán directamente en manos de los ciudadanos. El Estado también dejará de limitar los precios de los servicios de las organizaciones de servicios públicos. Y entonces será más rentable reparar grifos y reemplazar los elevadores en las casas que hoy.

Hoy en día ya existen oficinas de vivienda privadas en Kazán, Ulyanovsk y otras ciudades que celebran acuerdos con los ciudadanos (residentes) y les prestan servicios según el programa. Es posible que ahora tengamos que pensar en ello y mirar más de cerca este mercado, porque tal vez este sea el negocio que necesitamos.

La capacidad de comunicar y convencer a las personas es uno de los principales componentes del éxito de una sociedad gestora. Es necesario crear condiciones de vida cómodas para los residentes de las casas, sin olvidarse de uno mismo...

La sociedad gestora es una organización que registra el consumo de agua, electricidad, gas y también vela por la optimización del alquiler. Lo principal es convencer a los vecinos de que transferir el control de la casa a una sociedad gestora les resultará beneficioso. En la práctica, esto no es nada difícil de hacer, basta con notificar a los residentes de la casa en una junta general que, en este caso, el monto de las facturas de servicios públicos se reducirá entre 2 y 3 veces. Para que se apruebe el traslado es necesario obtener el consentimiento de la mayoría simple de los vecinos, es decir, obtener el consentimiento de al menos el 50% de las personas + un voto.

Por ejemplo, si usted es un buen administrador y también un economista o contador que tiene el tiempo y el deseo de ocuparse de las cuestiones financieras de administrar una casa, puede ser más rentable para los Propietarios contratarlo para realizar las funciones de administrador. en lugar de contratar a alguien de afuera. Si entre los Propietarios se selecciona un grupo completo de personas con formación profesional que tengan el deseo y la capacidad de administrar la casa, se puede crear una Asociación de Propietarios para realizar funciones de administración de forma totalmente independiente. Si hay personas responsables en la casa, pero no tienen suficiente capacitación profesional, o hay buenos especialistas, pero no tienen suficiente tiempo para administrar la casa, entonces también puede crear una Asociación de Propietarios transfiriendo, bajo contrato, parte de las funciones de gestión a una tercera parte, organización de gestión profesional o gerente.

Es necesario saber que en cualquier caso, cuando los Propietarios no realizan todas las funciones de gestión por sí mismos, sino que las transfieren a otras personas, no pierden su derecho original a gestionar la propiedad común.

La reducción de costos es la organización de un sistema de medición del suministro de agua. De acuerdo con las normas vigentes en Rusia, los pagos por el suministro de agua se basan en el consumo de agua de 300 litros por día por persona, que es mucho más que los volúmenes reales consumidos. Puede solucionar este problema y reducir los costes entre un 50 y un 60% instalando un contador de agua común.

Vale la pena señalar que la misma situación ocurre con la electricidad y el gas: al instalar medidores se pueden reducir significativamente los costos. Como resultado, una gestión competente del hogar puede reducir las facturas de servicios públicos entre 4 y 5 veces.

Una asociación de propietarios u otra asociación de vivienda creada en un edificio contrata a un administrador u organización de gestión contratados. En este caso, son posibles dos opciones.

Primera opción. La Asociación de Propietarios transfiere casi todas las funciones de gestión al administrador o a la organización de gestión, celebrando un acuerdo de gestión con ellos y reservándose un mínimo de funciones, por ejemplo, control y recaudación de fondos de los Propietarios. El administrador contratado o la organización de gestión celebra acuerdos con organizaciones de vivienda por contrato para el mantenimiento y reparaciones continuas de la casa y organizaciones de suministro de recursos para la provisión de servicios públicos. Los propietarios presentan reclamaciones sobre la calidad del trabajo a la Asociación de Propietarios, que, sobre la base de un acuerdo de gestión, verifica estas reclamaciones y las transfiere a la organización gestora y, en consecuencia, a los contratistas responsables de realizar determinadas obras.

La segunda opción es cuando la Asociación de Propietarios conserva algunas de las funciones de gestión y transfiere otras a un tercero. Al mismo tiempo, la Asociación de Propietarios puede realizar de forma independiente una serie de trabajos de mantenimiento y reparación de la casa, independientemente de si participan o no contratistas para este fin.

Si la casa es un edificio nuevo, donde no hay muchas deficiencias importantes y su condición técnica es satisfactoria, es económicamente rentable para cualquier organización de gestión (asociación de propietarios, privada, los propios propietarios) gestionar dicha instalación. No hay mucho trabajo que hacer en las reparaciones actuales de la casa, por lo tanto, no hay muchos costos y se puede cobrar lo suficiente a los propietarios sin mucha dificultad (si la mayoría de las instalaciones de la casa son de propiedad privada, entonces los propietarios en esas casas, por regla general, hay gente rica). Los problemas con las reparaciones importantes en este tipo de casas tampoco son relevantes (en términos de la urgencia de su implementación). La composición de los Propietarios también es más o menos homogénea. Esta circunstancia facilita la realización de labores de divulgación entre los vecinos.

Para crear su propia sociedad gestora, primero debe registrarla ante las autoridades fiscales. Este proceso tardará aproximadamente una semana y no requerirá mucho esfuerzo. A continuación, debe encontrar un edificio de apartamentos y colocar un anuncio sobre los servicios prestados por la empresa, y luego reunir y celebrar una reunión general de los residentes del edificio. Si se obtiene el consentimiento de los residentes, se deben celebrar contratos directos con la empresa de agua, venta de energía, proveedores de gas, etc., y se deben instalar medidores comunes para el consumo de agua, gas y electricidad, según los cuales, en De hecho, se realizarán pagos a proveedores.

La tarifa por el mantenimiento de un edificio residencial suele ser fija para cada residente. Por ejemplo, con una tarifa fija de 500 rublos por mes, un edificio residencial con 120 apartamentos le reportará a la sociedad gestora 60 mil rublos.

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El artículo describe las características. Este tipo de actividad apenas comienza a desarrollarse en Rusia, a pesar de que en Europa casi el 100% de este mercado pertenece a empresas privadas. En nuestro país, las autoridades municipales lo vienen haciendo desde hace mucho tiempo, pero ahora existe una oportunidad legal para que los empresarios ingresen a esta difícil industria.

La dificultad de crear una empresa gestora de vivienda y servicios comunales radica en la gran cantidad de inversiones, la necesidad de estudiar la legislación vigente y ganarse la confianza de la población. Estas barreras se pueden superar mediante una planificación previa al lanzamiento adecuada.

Características clave de un plan de negocios para una empresa de gestión de vivienda y servicios comunales.

La planificación empresarial de una sociedad gestora debe comenzar con un análisis de la situación del mercado, en particular el estudio de los competidores y su rentabilidad.

El segundo punto importante es el conocimiento de la legislación en el sector de la vivienda y los servicios comunales, porque todas las actividades están reguladas en detalle por diversas regulaciones, y esta industria se caracteriza por un alto grado de participación estatal.

La esencia del negocio es la creación de una sociedad gestora en el sector de vivienda y servicios comunales, que celebra un acuerdo de gestión fiduciaria de inmuebles con los propietarios de locales residenciales. De acuerdo con esto, realiza las siguientes funciones:

• Garantizar la limpieza y el orden en el territorio;
• Gestión de bienes comunes;
• Realización de reparaciones cosméticas y obras de capital;
• Removedor de basura;
• Seguimiento del estado de las comunicaciones;
• Celebrar acuerdos con proveedores de recursos;
• Cobro de facturas de servicios públicos, etc. estipulados en el contrato.

La principal dificultad es convencer a los ciudadanos de que cooperen con usted. Es imposible convencer sólo a una parte de los propietarios; la mayoría en la junta general debe votar para firmar un acuerdo con usted.

1. Resumen

1.1. La esencia del proyecto.

1.2. Monto de inversión para poner en marcha una empresa de gestión de vivienda y servicios comunales

1.3. Resultados del trabajo

2 – Concepto

2.1. Concepto de proyecto

2.2. Descripción/Propiedades/Características

2.3. Metas para 5 años

3 – Mercado

3.1. Tamaño de mercado

3.2. Dinámica del mercado

4 – Personal

4.1. tabla de personal

4.2. Procesos

4.3. Salario

5 – Plan financiero

5.1. Plan de inversión

5.2. Plan de financiación

5.3. Plan de ventas para desarrollo de empresa gestora de vivienda y servicios comunales.

5.5. plan de pago de impuestos

5.6. Informes

5.7. Ingresos de los inversores

6 – Análisis

6.1. Análisis de inversiones

6.2. El análisis financiero

6.3. Riesgos de una empresa gestora de vivienda y servicios comunales

7. Conclusiones

El plan de negocios de la empresa de gestión de vivienda y servicios comunales se proporciona en formato MS Word; ya contiene todas las tablas, gráficos, diagramas y descripciones. Puedes usarlos "tal cual" porque ya está listo para usar. O puede ajustar cualquier sección a su gusto.

Por ejemplo: si necesita cambiar el nombre del proyecto o la región donde está ubicada la empresa, puede hacerlo fácilmente en la sección “Concepto del proyecto”.

Los cálculos financieros se proporcionan en formato MS Excel; los parámetros están resaltados en el modelo financiero; esto significa que puede cambiar cualquier parámetro y el modelo calculará todo automáticamente: creará todas las tablas, gráficos y diagramas.

Por ejemplo: si necesita aumentar su plan de ventas, simplemente cambie el volumen de ventas de un producto (servicio) determinado; el modelo recalculará todo automáticamente e inmediatamente todas las tablas y diagramas estarán listos: plan de ventas mensual, estructura de ventas. , dinámica de ventas: todo esto estará listo.

Una característica especial del modelo financiero es que todas las fórmulas, parámetros y variables están disponibles para ser modificados, lo que significa que cualquier especialista que sepa trabajar en MS Excel puede ajustar el modelo a sus necesidades.

Comentarios sobre un plan de negocios para una empresa de limpieza.

Expresamos nuestro agradecimiento por el trabajo realizado para crear un plan de negocio para una empresa de limpieza. Gracias a este plan de negocios, el banco aprobó un préstamo de 18 millones de rublos a 6 años.

Elizaveta K.L., Kazán

Comentarios sobre un plan de negocios para abrir una casa de empeño.

El plan de negocio descargado del sitio web contiene una descripción muy clara y accesible tanto del negocio en general como de su componente financiero en particular. Los cálculos muestran una imagen bastante clara de las acciones y son cómodos de usar: realizar ediciones, ajustar inversiones, ventas, gastos. Todas las fórmulas son editables y transparentes.

Ivan Nekrasov, ciudad de Pskov

Comentarios sobre un plan de negocios para entrega de comida a domicilio: pizzas, sushi, almuerzos, panecillos, tartas.

El plan de negocio fue elaborado por una empresa consultora de sitios web de acuerdo con los requisitos, con alta calidad e incluso un poco antes de la fecha acordada. Como resultado, se recibieron fondos de un inversor privado por valor de 50 millones de rublos.

Oleg Alexandrovich, ciudad de Sarov

Comentarios sobre el plan de negocios de la imprenta.

Un plan de negocios extremadamente correcto. Ayudó a nuestra imprenta a obtener de Sberbank el préstamo necesario para ampliar la producción (21 millones de rublos) por un período de 4 años.

Sergey V.V., región de Nizhny Novgorod

Como se mencionó anteriormente, los clientes son propietarios de edificios de apartamentos. Tú decides a qué casas ofrecerás tus servicios.

Esta elección debe abordarse con toda responsabilidad, ya que hay casas y edificios nuevos, de nueva construcción, del parque de viviendas antiguo.

Es más difícil convencer a los primeros residentes de la necesidad de utilizar los servicios de la empresa; por otro lado, el mantenimiento de casas obsoletas causa dificultades y prácticamente no genera ganancias.

Una práctica común es llegar a acuerdos con los promotores en la etapa de construcción para que después de la puesta en funcionamiento de la casa, su organización sea elegida como empresa gestora de la vivienda y los servicios comunales.

Además, puede centrarse en un segmento específico de viviendas: clase económica, clase ejecutiva o casas de lujo. Estos últimos son de alta tecnología y requieren equipo adicional. Cuantos más objetos atienda la empresa gestora de vivienda y servicios comunales, más beneficios recibirá.

Además de registrarse como persona jurídica, registrarse fiscalmente y elegir un sistema tributario, se requiere una licencia especial.

Para obtenerlo, debe presentar una solicitud a la autoridad supervisora ​​de la región donde planea operar y proporcionar los siguientes documentos:

• Certificado de registro;
• Certificado de registro fiscal;
• Carta;
• Extracto del Registro Unificado Estatal de Personas Jurídicas;
• Decisión sobre la elección de un director;
• Declaración de capital autorizado;
• Contrato de alquiler de locales;
• Documentación que indique la disponibilidad de los recursos laborales y equipos necesarios;
• Certificado de calificación del director, que se expide tras aprobar con éxito el examen.

Además, las autoridades que expiden la licencia imponen a la sociedad gestora los siguientes requisitos:

• Disponibilidad de personal;
• Posición financiera estable;
• Sin deuda tributaria.

Para implementar una idea de negocio para la apertura de una sociedad gestora en el sector de vivienda y servicios comunales se deben pasar por las siguientes etapas:

Luego de pasar por todas las etapas, la organización comienza a realizar directamente sus funciones.

Un elemento importante es la elaboración de un plan de negocio para una empresa gestora de vivienda y servicios comunales, donde se estructura toda la información, se describe el concepto y se calcula el modelo financiero. El plan de negocios terminado se puede descargar desde el siguiente enlace. Este documento será necesario no sólo para la gestión operativa y el seguimiento de indicadores y plazos, sino también para atraer financiación adicional de inversores y entidades de crédito.

Este tipo de actividad requerirá una importante cantidad de inversión al inicio del proyecto, incluso para obtener una licencia, cuando las autoridades supervisoras deberán demostrar que se dispone de todos los recursos necesarios para llevar a cabo la gestión. El plan de negocio de la sociedad gestora prevé las siguientes inversiones iniciales:

• Alquiler de locales – xxx rublos;
• Compra de equipos y equipos especiales – xxx;
• Actividades de marketing – xxx;
• Registro de actividades y registro de permisos – xxx;
• Existencias de dinero – xxx.

Total, dependiendo del número de objetos controlados, de 5 a 50 millones de rublos.

Conjunto mínimo de equipamiento y equipamiento especial para la puesta en marcha de una empresa de gestión de vivienda y servicios comunales:

• Computadoras y equipos de oficina;
• Muebles de oficina;
• Máquinas y herramientas de limpieza;
• Grifo;
• Tractor;
• Herramientas de cerrajería;
• Equipos para trabajos de reparación: escaleras de mano, taladros, sierras de calar, etc.

La cantidad depende de la base de datos de objetos existente.

Para atraer la atención de los propietarios de edificios residenciales, la empresa gestora de vivienda y servicios comunales puede ofrecer las siguientes actividades de marketing como parte del plan de negocios:

• Trabajar con las personas mayores como líderes de opinión;
• Distribuir folletos y colgar carteles en casas seleccionadas;
• Convocar una reunión extraordinaria de vecinos y pronunciar en ella un representante de la empresa;
• Realización de eventos de relaciones públicas para la mejora;
• Creación de una página web y grupos en redes sociales para demostrar los recursos disponibles y resultados del trabajo, etc.

Por ello, es importante transmitir a los ciudadanos todos los beneficios de la cooperación con su sociedad gestora.

Después del lanzamiento del proyecto, debe trabajar constantemente para aumentar la cantidad de objetos y mejorar la calidad.

Si le resulta difícil implementar este negocio, intente echarle un vistazo. Esta dirección es actualmente bastante popular y prometedora.

Para crear un modelo financiero en un plan de negocios es necesario pronosticar los ingresos y gastos de la empresa gestora de vivienda y servicios comunales, así como la rentabilidad de la empresa.

Además de los costos de capital discutidos anteriormente, para garantizar un funcionamiento ininterrumpido, la empresa gestora de vivienda y servicios comunales incurrirá en los siguientes costos:

• Alquiler de locales y facturas de servicios públicos – xxx rublos;
• Salario – xxx;
• Publicidad y marketing – xxx;
• Mantenimiento y reparación de equipos y maquinaria – xxx;
• Impuestos y tasas – xxx;
• Medidas para cobrar las facturas de servicios públicos de los residentes - xxx;
• Mantenimiento de cuenta corriente – xxx.

Además, existe la práctica de subcontratar parte del trabajo; los honorarios por ello también están incluidos en los costes totales. Total de xxx frotar. por mes.

La principal fuente de fondos es el porcentaje que la empresa gestora de vivienda y servicios comunales cobra a los propietarios por la prestación de servicios. Como regla general, el valor promedio de mercado varía del xxx% al xxx%. Luego, al realizar el mantenimiento de xxx apartamentos, los ingresos mensuales serán de xxx rublos.

El beneficio se calcula como la diferencia entre ingresos y costes y oscilará entre xxx rublos. mensual.

Como parte del plan de personal del plan de negocios, se deben prever los siguientes puestos en la empresa gestora de vivienda y servicios comunales:

• Director;
• Contador;
• Economista;
• Gerente de Participación Comunitaria;
• Abogado;
• Responsable de interacción con organizaciones proveedoras de recursos;
• Secretaria y encargada de oficina.

Además, los puestos en los que los empleados desempeñan directamente las funciones principales de la empresa gestora incluyen mecánicos, electricistas, limpiadores, conductores, fontaneros, conserjes, despachadores, etc. En total, el número total será de 20 o más personas.

El modelo financiero es un archivo separado en formato MS Excel; esencialmente es
un producto separado diseñado para la planificación empresarial y el cálculo de todos sus
indicadores. Cada uno de los parámetros del modelo financiero se puede cambiar manualmente.
No hay macros en el modelo financiero. Todas las fórmulas son transparentes y accesibles para
cambios.

En el proceso de trabajar en un plan de negocios, revisamos docenas de fuentes diferentes.
información. Esto incluye datos de proveedores de equipos, portales de la industria, entrevistas con expertos del mercado y estadísticas oficiales; este análisis de datos sistemático proporciona una imagen completa de todos los parámetros del proyecto: precios, costos de equipos, costos de instalaciones, costos, etc.

A pesar de la presencia de importantes barreras de entrada al mercado, el negocio de organizar una empresa de gestión de viviendas y servicios comunales puede generar beneficios para su propietario y grandes perspectivas de desarrollo.

Para hacer esto, es necesario formular el concepto de la futura empresa en la etapa de lanzamiento del proyecto mediante la creación de un plan de negocios detallado para la empresa administradora de vivienda y servicios comunales. Hemos elaborado para usted un plan de negocio ya preparado con todos los cálculos y la información necesaria. Puede descargarlo desde el siguiente enlace y utilizarlo como herramienta de gestión y parte integral a la hora de negociar con inversores y obtener préstamos de los bancos. Si desea tener en cuenta puntos concretos, podemos desarrollar un plan de negocio individual llave en mano.

Antes del lanzamiento, asegúrese de analizar los posibles riesgos de la empresa gestora de vivienda y servicios comunales y documentar las formas de superarlos en el plan de negocios.