Förvaltningsbolag som eget företag

Företag inom bostads- och kommunala tjänster är en frestelse. Hål i lagstiftningen och etablerade traditioner ger otaliga intjäningsmöjligheter här, de flesta av dem inte särskilt etiska.

Entreprenören från Perm Elena Yurievna Kotova kom till byggnadsledningen från fastighetsbranschen. Hon kom inte idag - för tre år sedan, det vill säga, hon flydde inte från ett sjunkande skepp. Det är bara det att i ljuset av reformen verkade affärer inom bostadssektorn och kommunala tjänster mer lovande för henne. Idag är Elena Yuryevna ordförande för sammanslutningen av förvaltningsbolag i Perm och äger själv två sådana företag - Prospect-Eco och Leader. De förvaltar mer än 200 hus.

”Det här är ännu inte en verksamhet, utan grunden för en verksamhet. För det första är det bara Prospect-Eco, som förvaltar nya anständiga hus, som arbetar till en individuell taxa, och till en taxa som godkänts av kommunen , du vet, en ny kvast för en vaktmästare borde kosta 18 rubel. För det andra, det finns ingen utvecklad marknad för tjänster, du måste ofta hantera monopolistiska företag och tiden går i en oändlig kamp med deras priser och kvaliteten på arbetet.

Krisen påverkade sektorn för boende och kommunala tjänster på två sätt. Å ena sidan har det blivit lättare med personal: det finns en kö av människor som är villiga att arbeta som vaktmästare, rörmokare och elektriker; Floder av finansiärer och chefer flödade från bank- och byggverksamheten. Å andra sidan växer antalet icke-betalare bland invånarna. Du måste snurra och fantisera. Och Kotova snurrar. I ett fall hyrdes en tomt ut till reducerat pris till en säkerhetsbyrå som tog över skyddet av huset och inte tog några pengar för det. I en annan - med ett hus i utkanten av staden - började man hyra ut tomter till de boende själva för hushållning, vilket plötsligt blev aktuellt.

”Du vet, många av mina kollegor tror att affärer bara kan göras där det finns ett nytt bostadsbestånd. dessutom, i nya byggnader finns det fler icke-bostäder och de själva är bättre Men se med ägarens öga - och du kommer att förstå hur man kan förbättra det dåliga I synnerhet måste du arbeta med energibesparing, skapa en linje av tariffer Vi bildar nu en sådan linje - från "ekonomi"-tariffen till "lyx". Då skulle arbetet verkligen utföras mer exakt, för olika önskemål och möjligheter."

Elena Kotova uppskattar lönsamheten för sin verksamhet till 5-10%. Om antalet hus under förvaltning fördubblas kommer siffran att öka, men inte fördubblas. "Det här är en liten men stabil inkomst. Företag som verkar har ungefär samma summa i genomsnitt", säger hon.

Det är sant, medger hon, att inte alla är nöjda med denna lönsamhetsnivå. ”Det finns helt enkelt ingen övre gräns. Vi vill jobba länge på marknaden, så vi gör vårt arbete så mycket som möjligt för invånarnas intresse och gör också mycket socialt arbete, vilket i grunden är kostsamt anordna helgdagar på gårdarna, seminarier för invånarna.”

Icke begärliga människor

För två år sedan tvingade den nya bostadslagen husägare att välja hur de ska sköta sin bostad. Sedan verkade det som att ett nytt område öppnade sig för privata affärer - som Kotova sa, måttligt lönsamt, men stabilt.

Till exempel erbjöd Step-by-Step-byrån en standardaffärsplan för ett förvaltningsbolag, som inte lovar berg av guld. Den initiala investeringen, enligt experter, borde ha varit 50 tusen dollar, återbetalningstiden - 5-6 år och lönsamheten på 10%, och bara om minst 10 hus kunde hanteras. Blir det fem hus blir verksamheten olönsam.

"Så är det", säger Evgeny Purgin, chef för den ryska föreningen för förvaltnings- och driftsorganisationer inom bostadssektorn. av lönsamhet Förvaltning av gamla bostäder en fond är i allmänhet olönsam, men med en ny kan du tjäna 1-2%.

Evgeny Purgin (han är själv ägare till förvaltningsbolaget Stax i Sankt Petersburg, dess portfölj på cirka 80 hus) anser att lönsamheten bara borde försämras under krisen. "Nu kommer de mest efterfrågade inte att vara HOAs eller förvaltningsbolag, utan direkt förvaltning eftersom denna form av husförvaltning är mer lönsam för ägaren: varje ägare ingår direkta kontrakt med serviceorganisationer och överför betalningar direkt till dem , han är inte ansvarig för icke-betalare från sitt hus och de kan inte stänga av hans vatten och elektricitet - men om huset sköts av en HOA, så kan de det", konstaterar Purgin.

Enligt scenariot för direkt förvaltning arbetar Stax redan i flera hus och tar endast på sig teknisk övervakning. "Om ett förvaltningsbolag tar kontroll över hela huset får det cirka 2% av det totala beloppet av betalningar från varje lägenhet (cirka 70% är betalning för verktyg, cirka 30% går till serviceorganisationer). företaget måste vara ansvarigt för icke-betalare med sina egna medel. Och den tekniska övervakningen är i allmänhet mindre än 1 %. Men i dessa hus riskerar vi ingenting: om antalet försummelser ökar, bekymrar det oss inte, säger Evgeniy. Purgin.

Fem miljoner till ett register över grönytor

Det kan inte sägas att det på två år har varit mycket privat verksamhet inom detta område. "Reformen går, men mycket långsammare än vi skulle vilja," klagar Dmitry Gordeev, en expert vid Institute of Urban Economics Foundation. "Det är bra förändringar i Rostov-on-Don, Perm, Novosibirsk, Tomsk är värst i Moskva och S:t Petersburg - i huvudstäderna kämpar kommunerna till döds för att förhindra privata företag från att komma in i bostads- och kommunala tjänstersektorn. de har flest hus i procent som skapats av HOAs, och de har ingått avtal med förvaltningsbolagen företag som tidigare."

Lönsamheten för kommunala enhetliga företag och organisationer som skapats på grundval av dem kan endast bedömas av agenter och indirekta data. Men Elena Kotovas anmärkning att "det inte finns någon övre gräns för lönsamhet i sektorn för bostads- och kommunala tjänster" relaterar verkligen främst till dessa strukturer. Trots att bostadsbalken ålade alla förvaltningsorganisationer – både privata och offentliga – att rapportera till villaägare, håller kommunala enhetsföretag fortfarande sin ekonomi hemlig.

"Jag lyckades på ett mirakulöst sätt bekanta mig med den finansiella dokumentationen från ett av de statliga förvaltningsbolagen, varefter jag till slut insåg att det var meningslöst att bekämpa dem", säger chefen för en av Moskvas HOAs som kämpar för att ändra förvaltningsbolaget. Till exempel fanns det en rad: "fem miljoner rubel för att upprätthålla ett register över grönområden." Det är uppenbart att de aldrig kommer att sparkas ut ur den här verksamheten."

"Detta är ett inslag i Moskva," Dmitrij Gordeev rycker på axlarna, "Staden klamrar sig fast vid det gamla systemet, vägrar att sluta subventionera bostads- och kommunala tjänster, spenderar miljarder på detta och upprätthåller därmed integriteten i detta. hela den korrupta kolossen av bostads- och kommunala tjänster.

"Att ha en administrativ resurs är 80% av framgången på marknaden för bostads- och kommunala tjänster," säger Evgeny Purgin "Sådana företag - oavsett om de är statligt ägda eller förment privata - söker alla taxor från kommuner, alla subventioner."

"För det första består inkomstsystemet för dessa organisationer av budgetsubventioner och pengar som samlas in från betalare," säger Vladimir Kudryavtsev, chef för HOA i Kurkino-distriktet. "För det andra, i vår. till exempel i regionen utfärdar dessa företag kvitton enligt standarderna, även om husen har mätare installerade och mätardata är betydligt lägre, men de betalar verkligen leverantörerna enligt mätarna. Och för det tredje, förvaltningsbolag som regel , är anslutna till tjänsteföretag - det vill säga ingenting finns det inget behov av att säga vilken typ av konkurrens."

Jämförelse med kommunala enhetsföretag

Det är allmänt accepterat att resterna av den sovjetiska "husförvaltningen" kommer att elimineras genom att ett tillräckligt antal privata ägare införs i bostads- och kommunala tjänster för att skapa konkurrens. Samtidigt kan inte ens marknadsaktörer i dag dra en tydlig gräns mellan privata och statliga strukturer. Statligt ägda företag blir privata och förlorar ibland sin tidigare närhet till makten, medan privata växer till makten och ibland expanderar bredare än något, till och med de mest spretiga kommunala enhetsföretagen.

Det är värt att säga att privata företag för närvarande har nästan lika många möjligheter till orättvisa vinster som statliga. Till exempel samlar många privata förvaltningsbolag, såväl som statliga, in pengar enligt fastställda tariffer och betalar leverantörer enligt mätaren.

"Huvudinkomsten för privata förvaltningsbolag bildas från skillnaden i tariffer," säger chefredaktören för tidningen "Chairman of the HOA" Saule Berkimbaeva "I de flesta regioner är tarifferna för vatten och el kraftigt uppblåsta. och du kan tjäna stora pengar på skillnaden Och detta är vad entreprenörer gillar att prata om , - ekonomisk aktivitet i sig - här ligger långt efter den första positionen. Men denna inkomstpost är inte mindre viktig - både kvaliteten på tjänsterna lönsamheten för verksamheten beror på kvaliteten på kontrakten Till exempel kan ett företag ingå ett avtal för daglig sopor, eller det kan beställa sopor packning och ta ut det tre gånger i veckan kommer att spara upp till 20 tusen rubel månad Eller att använda lite utrymme som reklam är återigen en fördel.”

Lagen anser inte att en sammanslagning med serviceorganisationer inom bostads- och samhällssektorn är ett brott. "Lagen begränsar inte på något sätt förvaltningsbolagens anknytning till tjänsteföretag", konstaterar Dmitry Gordeev från Institute of Urban Economics Foundation "Men ur etik- och förvaltningseffektivitetssynpunkt är närvaron av anslutning mycket dålig .”

"Ja, det är dåligt", instämmer Evgeny Purgin, "Men vi är helt enkelt tvungna att skapa våra egna serviceorganisationer, eftersom vi inte kan hitta andra företag som skulle arbeta till de godkända tarifferna. Naturligtvis skapar de flesta managementföretag sina egna tjänsteföretag."

Affärsmän från ideella organisationer

De mest avskyvärda exemplen på inkomster på bostads- och kommunala tjänster är förknippade med villaägarföreningar. HOA-verksamheten är i själva verket en oxymoron, en kombination av det oförenliga: husägarföreningar är enligt lag ideella organisationer och bör inte sträva efter målet att göra vinst. Men tyvärr förföljs de ganska ofta. Samma lag gör HOA så attraktiva som möjligt för bedrägliga system: endast 6% inkomstskatt, möjligheten att få banklån, etc.

På initiativ av kommuner och byggherrar har det dykt upp en massa pseudo-HOA, som plågar invånarna med krav på att göra nyttobetalningar ett år i förväg och att betala för redan betald sophämtning. De inför en avgift för att använda hissen (till exempel Zapovedny HOA i en ny byggnad på Ostrovityanova, 6, som sätter en avgift på 1 200 rubel per timme för hissdrift), och det händer att ordföranden för HOA helt enkelt försvinner in i utrymme med de boendes pengar. Men för varje tio negativa exempel finns det fortfarande ett eller två positiva.

"För två år sedan hördes det från överallt att HOA:s ordförande sprang iväg med pengarna, stal dem, samlade in dem, men gjorde ingenting, men nu håller situationen på att förändras", säger Saule Berkimbaeva tidningen ”Bostadsägarföreningens ordförande.” ”Jag kan berätta en historia för er, chefen för en villaägarförening, kunde inte få de kommunala myndigheterna att formalisera dokumentationen för sitt hus, och för att uppnå detta gick hon. att arbeta på GUIZ Chefen för administrationen motsatte sig beslutet i hennes ärende under lång tid, men blev tvungen att med jämna mellanrum lyssna på henne och blev gradvis övertygad om att hon var det henne att skapa en HOA i ytterligare två hus – han angav adresserna och hjälpte till med pappersarbetet. Det visade sig att hans barn bodde i dessa hus”, så det visade sig att han valde det bästa för barnen.

"En HOA utan att anlita ett förvaltningsbolag är verkligen det mest effektiva sättet att förvalta ett hus," konstaterar ordföranden för en av Ufa HOAs, Irina Antonova-Neshina "Tack vare låg beskattning kan vi skapa jobb, hålla höga löner för personal, och ger bättre tjänster Vi är tekniskt Vi köpte våra egna gräsklippare, till exempel, nu har vi allt eget Jag har inte råd att ha en rörmokare som inte är i tjänst på natten, så att våtstädning i den. Entréer utförs inte varje dag. Och detta är till de mest normala servicepriserna som förvaltningsbolag behöver för att tjäna pengar, de har andra uppgifter.

Antonova-Neshina medger dock att nästan allt här beror på HOA-ordförandens personliga egenskaper. "Ja, det finns en uppfattning om att att leda en HOA är som att få två stånd, men jag delar det inte, jag jobbar för en lön som godkänts av styrelsen, och alla våra aktiviteter är så transparenta som möjligt", säger hon. .

Ekaterina Drankina

Förvaltningsbolaget är en mellanhand mellan de företag som äger kraftverk och invånare. Förvaltningsbolagets ledning undertecknar kontrakt, håller register över kvitton för bostäder och kommunala tjänster och utför tekniskt underhåll av lokalerna. För detta får företaget en liten andel, vilket i reala termer, givet det stora antalet servade hus, uppgår till en betydande summa.

Att tjäna pengar på tullar är det vanligaste systemet.

Företaget gör en liten markering på resurser som tillhandahålls av andra företag.

Denna markering anges i kollektivavtalet.

Invånarna vet i förväg att företaget tar en viss summa. Men det finns en nyans här när det gäller insynen i elräkningar.

Det finns ingen reglering i Ryssland som skulle tvinga förvaltningsbolaget att regelbundet rapportera till invånarna för uppkomna utgifter. Även om avtalet vanligtvis förutsätter att varje hyresgäst har tillgång till denna information, kommer de flesta av dem inte att vara intresserade av förvaltningsbolagets utgifter. Företag tjänar pengar på detta genom att ta ut invånarna 20-30 % högre än statens taxor.

Viktig! Denna anrikningsmetod är brottslig och betraktas av brottsbekämpande myndigheter som bedrägeri. Tänk därför på lagliga sätt att tjäna pengar när du organiserar ett förvaltningsbolag.

Och detta är inte bara en procentsats för hantering av bokföring och ingående av kontrakt. Invånarna betalar in pengar till en separat fond från förvaltningsbolaget, kallad underhållsfonden.

Den månatliga betalningen till denna fond per lägenhet är 300-500 rubel, men det finns också oväntade utgifter. Invånarna har rätt att samla en initiativgrupp för att tvinga förvaltningsbolaget att organisera parkering, bygga en lekplats eller helt enkelt förbättra det lokala området.

Efter att ha samlat in pengar för dessa ändamål från invånarna behåller förvaltningsbolaget 3 % av beloppet för sig själv.

Samtidigt har hon rätt att köpa mark runt huset, köpa så mycket material hon vill och anställa arbetare efter eget gottfinnande.

Mängden intäkter för företaget är anständigt, cirka 70-80 tusen rubel för en tillhandahållen tjänst.

Det finns ytterligare två sätt att tjäna pengar för företag som kan lägga till ytterligare 50-70 tusen rubel till vinsten per månad.

Det senare gäller särskilt för de förvaltningsbolag som är förknippade med utvecklare.

Under den första tiden efter inflyttning behöver de boende nästan alltid ytterligare tjänster från byggare för att utföra kosmetiska reparationer.

Genom att begära ett pris för samarbete med sådana företag kan förvaltningsbolaget ha cirka 50 tusen rubel extra vinst. Du kan också placera annonser för tredjepartsföretag på montrar i entréer och hissar den vanliga kostnaden för en annons på en monter är cirka 200 rubel per vecka. Företaget tjänar 20-30 tusen rubel i månaden på sådana annonser.

En affärsplan är ett dokument som utvecklats och godkänts innan ett projekt inom bostads- och kommunala tjänster startas. Den innehåller en bedömning av de förväntade riskerna, en analys av branschens allmänna tillstånd och konkurrensnivån och stadierna i företagets initiala utveckling. En affärsplan för bostäder och kommunala tjänster är i första hand nödvändig för tydliga åtgärder när man öppnar ett förvaltningsbolag, men den kan också vara användbar när man tar lån från en bank.

Först ger affärsplanen för förvaltningsbolaget för boende och kommunala tjänster en kort beskrivning av projektet (sammanfattning).

Huvudidén beskrivs till exempel, "Skapandet av ett förvaltningsbolag med en årlig omsättning på en miljon dollar."

Längs vägen beskrivs de specifika målen för projektet kortfattat, till exempel "att uppnå hög lönsamhet på 6 månader."

En viktig del av meritförteckningen är en beskrivning av finansieringskällorna för projektet. Antingen skrivs detaljerna om investerare och villkoren under vilka de investerar i företaget, eller villkoren för lånet som blivande entreprenörer kommer att ta som startkapital.

Affärsplanen för bostäder och kommunala tjänster inkluderar de initiala förutsättningarna för existensen av ett sådant företag, nödvändiga för att uppnå målen för åtgärden. Dessa inkluderar inte bara formell registrering av verksamheten, utan också att genomföra en reklamkampanj, organisera mottagning av invånare, hyra ett kontor och anställa säkerhet.

Processen kännetecknar inte bara det framtida företaget, utan också hela den sektor där det kommer att verka. Först och främst bedöms konkurrensnivån. Denna sektors styrkor och svagheter lyfts fram för att fokusera arbetet på dem i framtiden.

UPPMÄRKSAMHET! Det är inom bostadssektorn och kommunala tjänster som det är tillrådligt att utvärdera rollen av administrativa resurser i din region.

I Moskva är marknaden för managementtjänster nästan monopoliserad på grund av preferenser för dem från borgmästarens kontor. Men redan i Moskvaregionen är konkurrensen om nya byggnader enorm.

Marknadsområdet är indelat i segment.

I vårt fall handlar det om gamla och nya hus, samt hus i lyx- och budgetklass.

För nybörjare i den här branschen är det lättare att börja med gamla hus, men lönsamheten för ett sådant företag kommer att vara minimal.

För mycket pengar kommer att läggas på att underhålla föråldrad infrastruktur. Det bästa alternativet för en affärsplan skulle vara att fokusera på nya hus i budgetklass.

Slutligen övervakas dynamiken i marknadssegmentet i regionen. Antalet konsumenter, mängden tjänster som konsumeras, uttryckt i pengar.

Statistik analyseras för att förstå vilken tid som är bäst att välja för att öppna ett företag och om det överhuvudtaget ska öppnas. Ett säkert tecken på att det är värt att öppna ett allmännyttigt företag i regionen är den intensiva tillväxten av konsumenter av sådana tjänster med ett växande antal företag i branschen. Det finns gott om exempel på affärsplaner för bostäder och kommunala tjänster på Internet.

För att inte samla in och analysera statistik och slösa bort sin tid på eventuellt värdelöst arbete, öppnar många nybörjare sin egen verksamhet som en franchise. Ägaren till en franchise av ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster ger en affärsman en idé, mekanik och rekommendationer för att öppna en filial till sitt företag i en annan region. Han köper den och säljer den, i vissa fall överför han en viss procent till franchiseägaren.

Typen av franchiseavtal inom bostads- och kommunala tjänster i Ryssland är mycket specifik.

Det här är en affär att utföra arbete för andra förvaltningsbolag.

Fördelen är att du inte behöver ta dig an besväret med att ta ut avgifter från boende och underhålla huset.

Du kan öppna ett företag som hjälper till att bekämpa gäldenärer.

Detta görs genom att installera en speciell enhet vid tillvägagångssätten till förfallarens avloppssystem. Detta är en mycket effektiv åtgärd, eftersom människor som är vana vid närvaron av åtminstone kallt vatten berövas tillgång till den mest nödvändiga tjänsten.

Detta löser förvaltningsbolagets problem och fyller på plånboken för ditt franchiseföretag med 5 tusen rubel. Den initiala kostnaden för utrustning kommer att vara cirka 170 tusen du kommer inte att ha problem med kunder i alla fall, eftersom antalet gäldenärer i någon region växer varje månad. Läsaren kan hitta många recensioner om verktygsfranchisen genom att söka på Internet.

Affärer inom bostads- och kommunala tjänster är möjliga inom detta område. Alla nya byggnader servas av privata energibolag. Frågan är bara hur lämpligt det är att starta den här verksamheten i din region.

Notera! Fältet är stängt för nykomlingar det är omöjligt att sluta ett lönsamt kontrakt med invånarna i ett nytt hus utan kontakter med dess utvecklare. Du kan försöka återvinna gamla hus, men detta kommer att kräva extra kostnader för en PR-kampanj och uppgraderingar av infrastrukturen.

Denna verksamhet kan inte kallas lätt, eftersom den är mindre lönsam jämfört med samma försäljning, och kräver mycket mer djupgående kunskap. Den rekommenderas för öppning av dem som har gedigen erfarenhet av att arbeta med fastigheter.

Förvaltningsbolag tjänar pengar på mellanhänder och underhåll av infrastruktur. Affärsplanen beskriver de viktigaste riskerna och stadierna i affärsutvecklingen.

Franchising inom allmännyttan finns och innebär att kräva pengar från gäldenärer.

I mer än 10 år har privata företag lockats att utföra olika arbeten inom bostads- och kommunala tjänster. De är engagerade i olika arbeten: renovering av hus, elektriska ledningar i lägenheter, byte av VVS, borttagning av sopor från gårdar, etc. Inom bostads- och kommunala tjänster finns det faktiskt bara en monopolist kvar idag - det här är vattenverket . Och inom alla andra delar av stadens ekonomi utvecklas konkurrensen gradvis.

Vilka är fördelarna med denna verksamhet?

Hög stabilitet, eftersom bostadsbeståndet är nu kommer det att bli senare, liksom modet för rena gårdar och entréer är alltid aktuellt. Men vinsterna här är låga.

För att ett privat företag ska kunna få ett kontrakt för underhåll av bostadshus måste det vinna en tävling, som hålls under ledning av DEZ (enskild kund). Sådana tävlingar hålls enligt samma procedurer i hela Ryssland. Beställaren utlyser tävlingen i pressen minst 45 dagar i förväg, medan entreprenören alltid måste vara på vakt, eftersom han inom två veckor måste lämna sina handlingar till kunden. Det huvudsakliga dokumentet som entreprenören är skyldig att tillhandahålla är en kopia av balansräkningen, som är juridiskt bestyrkt.

Privata företag som verkar inom bostads- och kommunala tjänster kommer förutom ”riktiga pengar” från befolkningen också att få medel från den kommunala budgeten. Och idag utgör det en relativt stor del av deras inkomst, uppgår till 60%. Men på grund av kommande förändringar och reformer från regeringen förväntas denna andel förändras. På så sätt kommer statliga subventioner att passera bostadskontor och hamna direkt i händerna på medborgarna. Dessutom kommer staten inte längre att begränsa priserna för tjänster från allmännyttiga organisationer. Och då blir det mer lönsamt att reparera kranar och byta stigrör i hus än idag.

Idag finns det redan privata bostadskontor i Kazan, Ulyanovsk och andra städer som ingår avtal med medborgare (invånare) och servar dem enligt programmet. Det är möjligt att vi nu behöver tänka på det och titta närmare på den här marknaden, för det kanske är den här verksamheten vi behöver.

Förmågan att kommunicera och övertyga människor är en av huvudkomponenterna för ett förvaltningsbolags framgång. Du måste skapa bekväma levnadsförhållanden för de boende i husen, samtidigt som du inte glömmer bort dig själv...

Förvaltningsbolaget är en organisation som registrerar förbrukningen av vatten, el, gas och som även säkerställer optimering av hyran. Det viktigaste är att övertyga invånarna om att det kommer att vara fördelaktigt för dem att överföra kontrollen över huset till ett förvaltningsbolag. I praktiken är detta inte alls svårt att göra det räcker att bara meddela de boende i huset på en bolagsstämma att i det här fallet kommer mängden elräkningar att minskas för dem med 2-3 gånger. För att överlåtelsen ska godkännas krävs att man erhåller samtycke från en enkel majoritet av invånarna, det vill säga inhämta samtycke från minst 50 % av personerna + en röst.

Om du till exempel är en bra förvaltare och även en ekonom eller revisor som har tid och lust att ta itu med de ekonomiska frågorna med att driva ett hus, kan det vara mer lönsamt för Ägarna att anställa dig för att utföra funktionerna som en förvaltare snarare än att anställa någon utifrån. Om bland Ägarna väljs ut en hel grupp professionellt utbildade personer som har viljan och förmågan att sköta huset, kan du skapa en HOA för att utföra ledningsfunktioner helt självständigt. Om det finns ansvariga personer i huset, men de inte är tillräckligt professionellt utbildade, eller det finns bra specialister, men inte har tillräckligt med tid att sköta huset, så kan du också skapa en HOA genom att, enligt ett kontrakt, överföra en del av huset. förvaltningsfunktionerna till en professionell förvaltningsorganisation eller chef från tredje part.

Du måste veta att i alla fall, när Ägarna inte utför alla förvaltningsfunktioner själva, utan överför dem till andra personer, förlorar de inte sin ursprungliga rätt att förvalta den gemensamma egendomen.

Att minska kostnaderna är att organisera ett vattenförsörjningsmätsystem. I enlighet med gällande standarder i Ryssland baseras betalningar för vattenförsörjning på vattenförbrukning i mängden 300 liter per dag per person, vilket är mycket mer än de faktiska förbrukade volymerna. Du kan lösa detta problem och minska kostnaderna med 50-60% genom att installera en gemensam vattenmätare.

Det är värt att notera att samma situation uppstår med el och gas - genom att installera mätare kan du minska kostnaderna avsevärt. Som ett resultat kan kompetent hemledning minska elräkningarna med 4-5 gånger.

En HOA eller annan bostadsförening skapad i en byggnad anlitar en inhyrd förvaltare eller förvaltningsorganisation. I det här fallet är två alternativ möjliga.

Första alternativet. HOA överför nästan alla ledningsfunktioner till förvaltaren eller förvaltningsorganisationen, sluter ett förvaltningsavtal med dem och reserverar ett minimum av funktioner, till exempel kontroll och insamling av medel från ägarna. Den anlitade förvaltaren eller förvaltningsorganisationen ingår avtal med kontraktsboendeorganisationer för underhåll och rutinmässiga reparationer av huset och resursförsörjningsorganisationer för tillhandahållande av allmännyttiga tjänster. Ägarna ställer krav på kvaliteten på arbetet till HOA, som på grundval av ett förvaltningsavtal kontrollerar dessa anspråk och överför dem till förvaltningsorganisationen, och det följaktligen till de entreprenörer som ansvarar för att utföra vissa arbeten.

Det andra alternativet är när HOA behåller några av ledningsfunktionerna och överför några till en tredje part. Samtidigt kan HOA självständigt utföra ett antal arbeten för underhåll och reparation av huset, oavsett om det är entreprenörer för detta ändamål eller inte.

Om huset är en ny byggnad, där det inte finns många betydande brister, och dess tekniska skick är tillfredsställande, är det ekonomiskt lönsamt för vilken förvaltningsorganisation som helst (husägarförening, privat, ägarna själva) att förvalta en sådan anläggning. Det finns inte mycket arbete att göra med nuvarande reparationer av huset, därför är det inte många kostnader, och tillräckligt mycket kan hämtas från ägarna utan större svårighet (om majoriteten av lokalerna i huset är privatägda, då ägarna i sådana hus finns som regel rika människor). Problem med större reparationer i sådana hus är inte heller relevanta (när det gäller hur brådskande det är att genomföra det). Ägarnas sammansättning är också mer eller mindre homogen. Denna omständighet underlättar information och förklaringsarbete bland boende.

För att skapa ett eget förvaltningsbolag måste du först och främst registrera det hos skattemyndigheten. Denna process kommer att ta ungefär en vecka och kommer inte att kräva mycket ansträngning. Därefter måste du hitta ett hyreshus och lägga ut en annons om de tjänster som företaget tillhandahåller, och sedan samla och hålla en bolagsstämma för de boende i byggnaden. Om invånarnas medgivande erhålls bör direkta avtal slutas med vattenverket, energiförsäljning, gasleverantörer etc. och gemensamma mätare för förbrukning av vatten, gas och el bör installeras, enligt vilka i Faktum är att betalningar till leverantörer kommer att göras.

Avgiften för underhåll av ett bostadshus är som regel fast för varje boende. Till exempel, med en fast avgift på 500 rubel per månad, kommer ett bostadshus med 120 lägenheter att ge förvaltningsbolaget 60 tusen rubel.

Har du en affärsidé? På vår hemsida kan du beräkna dess lönsamhet online!

Artikeln beskriver funktionerna. Denna typ av verksamhet har precis börjat utvecklas i Ryssland, trots att nästan 100 % av denna marknad i Europa tillhör privata företag. I vårt land har kommunala myndigheter gjort detta länge, men nu finns det en laglig möjlighet för företagare att ge sig in i denna svåra bransch.

Svårigheten att skapa ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster ligger i det stora antalet investeringar, behovet av att studera gällande lagstiftning och få förtroende från befolkningen. Dessa hinder kan övervinnas genom korrekt planering före lansering.

Nyckelfunktioner i en affärsplan för ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster

Affärsplanering för ett förvaltningsbolag bör börja med en analys av marknadssituationen, särskilt studiet av konkurrenter och deras lönsamhet.

Den andra viktiga punkten är kunskap om lagstiftningen inom bostads- och kommunala tjänster, eftersom all verksamhet regleras i detalj av olika regleringar, och denna bransch kännetecknas av en hög grad av statligt deltagande.

Kärnan i verksamheten är att skapa ett förvaltningsbolag inom bostads- och kommunala tjänster, som ingår ett avtal om förtroendeförvaltning av fastigheter med ägarna av bostadslokaler. I enlighet med detta utför den följande funktioner:

• Säkerställa renlighet och ordning i territoriet;
• Förvaltning av gemensam egendom;
• Utföra kosmetiska reparationer och anläggningsarbeten;
• Borttagning av sopor;
• Övervaka kommunikationens status;
• Ingå avtal med resursleverantörer;
• Indrivning av elräkningar etc. enligt kontraktet.

Den största svårigheten är att övertyga medborgarna att samarbeta med dig. Det är omöjligt att övertyga att endast en del av ägarna måste rösta för att teckna avtal med dig.

1 – Sammanfattning

1.1. Kärnan i projektet

1.2. Investeringsbelopp för att starta ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster

1.3. Arbetsresultat

2 – Koncept

2.1. Projektkoncept

2.2. Beskrivning/Egenskaper/Kännetecken

2.3. Mål för 5 år

3 – Marknad

3.1. Marknadsstorlek

3.2. Marknadsdynamik

4 – Personal

4.1. Personalbord

4.2. Processer

4.3. Lön

5 – Finansiell plan

5.1. Investeringsplan

5.2. Finansieringsplan

5.3. Försäljningsplan för utveckling av bostäder och kommunala tjänster förvaltningsbolag

5.5. Skattebetalningsplan

5.6. Rapporter

5.7. Investerarinkomst

6 – Analys

6.1. Investeringsanalys

6.2. Den finansiella analysen

6.3. Risker med ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster

7 – Slutsatser

Affärsplanen för förvaltningsbolaget för bostäder och kommunala tjänster tillhandahålls i MS Word-format - den innehåller redan alla tabeller, grafer, diagram och beskrivningar. Du kan använda dem "som de är" eftersom de redan är redo att användas. Eller så kan du justera vilken sektion som helst så att den passar dig.

Till exempel: om du behöver ändra namnet på projektet eller regionen där verksamheten är belägen, kan detta enkelt göras i avsnittet "Projektkoncept"

Finansiella beräkningar tillhandahålls i MS Excel-format - parametrarna är markerade i den ekonomiska modellen - detta betyder att du kan ändra vilken parameter som helst, och modellen kommer automatiskt att beräkna allt: den kommer att bygga alla tabeller, grafer och diagram.

Till exempel: om du behöver öka din försäljningsplan, ändra bara försäljningsvolymen för en given produkt (tjänst) - modellen kommer att räkna om allt automatiskt och omedelbart kommer alla tabeller och diagram att vara klara: månatlig försäljningsplan, försäljningsstruktur , försäljningsdynamik - allt detta kommer att vara klart.

En speciell egenskap hos den ekonomiska modellen är att alla formler, parametrar och variabler är tillgängliga för förändring, vilket gör att alla specialister som kan arbeta i MS Excel kan anpassa modellen så att den passar dem själva.

Feedback på en affärsplan för ett städföretag

Vi uttrycker vår tacksamhet för det arbete som gjorts för att skapa en affärsplan för ett städföretag. Tack vare denna affärsplan godkände banken ett lån på 18 miljoner rubel i 6 år.

Elizaveta K.L., Kazan

Feedback på en affärsplan för att öppna en pantbank

Affärsplanen som laddas ner på hemsidan innehåller en mycket tydlig och lättillgänglig beskrivning av både verksamheten i allmänhet och dess ekonomiska komponent i synnerhet. Beräkningarna visar en ganska tydlig bild av åtgärderna och är bekväma att använda: göra ändringar, justera investeringar, försäljning, utgifter. Alla formler är redigerbara och transparenta.

Ivan Nekrasov, Pskov stad

Feedback på en affärsplan för hemmatleverans: pizzor, sushi, luncher, semlor, pajer

Affärsplanen har utarbetats av ett webbkonsultföretag i enlighet med kraven, med hög kvalitet och till och med lite tidigare än överenskommet datum. Som ett resultat mottogs medel till ett belopp av 50 miljoner rubel från en privat investerare.

Oleg Alexandrovich, staden Sarov

Feedback på tryckeriets affärsplan

En extremt korrekt affärsplan. Han hjälpte vårt tryckeri att få ett lån från Sberbank som var nödvändigt för att utöka produktionen (21 miljoner rubel) under en period av 4 år.

Sergey V.V., Nizhny Novgorod-regionen

Som nämnts ovan är kunderna ägare till flerbostadshus. Du bestämmer själv vilka hus du ska erbjuda dina tjänster till.

Detta val måste närma sig med allt ansvar, eftersom det finns nya, nybyggda hus och byggnader av det gamla bostadsbeståndet.

Det är svårare att övertyga invånarna om de förstnämnda om behovet av att använda företagets tjänster, å andra sidan orsakar service av föråldrade hus svårigheter och ger praktiskt taget ingen vinst.

En vanlig praxis är att träffa överenskommelser med byggherrar i byggskedet så att efter att huset tagits i drift kommer din organisation att väljas som förvaltningsbolag för boende och kommunala tjänster.

Dessutom kan du fokusera på ett specifikt segment av bostäder - ekonomiklass, business class eller lyxhus. De senare är högteknologiska och kräver ytterligare utrustning. Ju fler objekt som betjänas av förvaltningsbolaget för bostäder och kommunala tjänster, desto mer vinst får det.

Förutom registrering som juridisk person, skatteregistrering och val av beskattningssystem krävs särskild licens.

För att få det måste du skicka in en ansökan till tillsynsmyndigheten i den region där du planerar att verka och tillhandahålla följande dokument:

• Registreringsbevis;
• Intyg om skatteregistrering;
• Charter;
• Utdrag från Unified State Register of Legal Entities;
• Beslut om val av styrelseledamot;
• Redovisning av auktoriserat kapital;
• Lokalhyresavtal;
• Dokumentation som anger tillgången på nödvändiga arbetsresurser och utrustning;
• Intyg om kvalifikationer från regissören, som utfärdas efter att ha klarat provet.

Dessutom ställer de myndigheter som utfärdar tillståndet följande krav på förvaltningsbolaget:

• Tillgänglighet på personal;
• Stabil finansiell ställning;
• Ingen skatteskuld.

För att implementera en affärsidé för att öppna ett förvaltningsbolag inom bostads- och kommunala tjänster bör du gå igenom följande steg:

Efter att ha passerat alla stadier börjar organisationen att direkt utföra sina funktioner.

En viktig del är att ta fram en affärsplan för ett bostads- och kommunalförvaltningsbolag, där all information är strukturerad, konceptet beskrivs och en ekonomisk modell beräknas. Den färdiga affärsplanen kan laddas ner från länken nedan. Detta dokument kommer att krävas inte bara för operativ ledning och övervakning av indikatorer och deadlines, utan också för att locka till sig ytterligare finansiering från investerare och kreditinstitut.

Denna typ av verksamhet kommer att kräva en betydande mängd investeringar i början av projektet, inklusive för att få en licens, när tillsynsmyndigheter kommer att behöva bevisa att du har alla nödvändiga resurser för att utföra förvaltningen. Förvaltningsbolagets affärsplan innehåller följande initiala investeringar:

• Hyra av lokal – xxx rub.;
• Inköp av utrustning och specialutrustning – xxx;
• Marknadsföringsaktiviteter – xxx;
• Registrering av verksamhet och registrering av tillstånd – xxx;
• Lager av pengar – xxx.

Totalt, beroende på antalet kontrollerade objekt, från 5 till 50 miljoner rubel.

Minimiuppsättning av utrustning och specialutrustning för att starta ett företag för bostads- och kommunala tjänster:

• Datorer och kontorsutrustning;
• Kontorsmöbler;
• Rengöringsmaskiner och verktyg;
• Knacka;
• Traktor;
• Låssmedsverktyg;
• Utrustning för reparationsarbeten - stegar, borrar, sticksågar m.m.

Kvantiteten beror på den befintliga databasen med objekt.

För att fånga bostadshusägares uppmärksamhet kan förvaltningsbolaget för bostäder och kommunala tjänster tillhandahålla följande marknadsföringsaktiviteter som en del av affärsplanen:

• Arbeta med äldre som opinionsbildare;
• Dela ut flygblad, hänga affischer i utvalda hus;
• Kallelse till ett extra invånarmöte och ett tal av en företagsrepresentant vid det;
• Genomföra PR-event för förbättring;
• Skapande av en webbplats och grupper på sociala nätverk för att visa tillgängliga resurser och arbetsresultat m.m.

Därför är det viktigt att förmedla alla fördelar med samarbete med ditt förvaltningsbolag till medborgarna.

Efter lanseringen av projektet bör du ständigt arbeta med att öka antalet objekt och förbättra kvaliteten.

Om du tycker att den här verksamheten är svår att genomföra, försök sedan ta en titt. Denna riktning är för närvarande ganska populär och lovande.

För att skapa en finansiell modell i en affärsplan är det nödvändigt att prognostisera inkomsterna och utgifterna för förvaltningsbolaget för bostäder och kommunala tjänster, såväl som företagets lönsamhet.

Utöver de kapitalkostnader som diskuterats ovan, för att säkerställa oavbruten drift, kommer förvaltningsbolaget för boende och kommunala tjänster att ådra sig följande kostnader:

• Hyra av lokaler och elräkningar – xxx rub.;
• Lön – xxx;
• Reklam och marknadsföring – xxx;
• Underhåll och reparation av utrustning och maskiner – xxx;
• Skatter och avgifter – xxx;
• Åtgärder för att samla in elräkningar från invånare - xxx;
• Underhåll av löpande konto – xxx.

Dessutom finns en praxis att lägga ut en del av arbetet på entreprenad även avgiften för detta ingår i de totala kostnaderna. Totalt från xxx rub. per månad.

Den huvudsakliga finansieringskällan är den procentandel som debiteras husägare för tillhandahållande av tjänster av förvaltningsbolaget för boende och kommunala tjänster. Som regel varierar det genomsnittliga marknadsvärdet från xxx% till xxx%. Sedan, när du servar xxx lägenheter, kommer den månatliga inkomsten att vara xxx rubel.

Vinsten beräknas som skillnaden mellan intäkter och kostnader och kommer att variera från xxx rub. en gång i månaden.

Som en del av affärsplanens personalplan bör följande befattningar tillhandahållas i förvaltningsbolaget för boende och kommunala tjänster:

• Direktör;
• Revisor;
• Ekonom;
• Community Engagement Manager;
• Advokat;
• Chef för interaktion med resursförsörjningsorganisationer;
• Sekreterare och kontorschef.

Dessutom inkluderar befattningar där anställda direkt utför förvaltningsbolagets huvudfunktioner mekaniker, elektriker, städare, chaufförer, rörmokare, vaktmästare, dispatchers, etc. Totalt kommer det totala antalet att vara 20 eller fler personer.

Den ekonomiska modellen är en separat fil i MS Excel-format - i huvudsak är det så
en separat produkt utformad för affärsplanering och beräkning av alla dess
indikatorer. Var och en av parametrarna i den finansiella modellen kan ändras manuellt.
Det finns inga makron i den finansiella modellen. Alla formler är transparenta och tillgängliga för
ändringar.

I processen med att arbeta med en affärsplan granskar vi dussintals olika källor
information. Detta inkluderar data från utrustningsleverantörer, branschportaler, intervjuer med marknadsexperter och officiell statistik - sådan systematisk dataanalys ger en komplett bild av alla projektparametrar: priser, utrustningskostnader, lokalkostnader, kostnader etc. .

Trots förekomsten av betydande hinder för inträde på marknaden kan verksamheten med att organisera ett förvaltningsbolag för bostäder och kommunala tjänster ge vinst till sin ägare och stora utvecklingsmöjligheter.

För att göra detta är det nödvändigt att formulera konceptet för det framtida företaget vid starten av projektet genom att skapa en detaljerad affärsplan för förvaltningsbolaget för bostäder och kommunala tjänster. Vi har sammanställt en färdig affärsplan åt dig med alla beräkningar och nödvändig information. Du kan ladda ner den från länken nedan och använda den som ett hanteringsverktyg och en integrerad del när du förhandlar med investerare och skaffar lån från banker. Om du vill ta hänsyn till specifika punkter kan vi ta fram en individuell nyckelfärdig affärsplan.

Innan du lanserar, se till att analysera de möjliga riskerna med förvaltningsbolaget för bostads- och kommunala tjänster och dokumentera sätt att övervinna dem i affärsplanen.