Società di gestione come attività in proprio

Gli affari nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali sono una tentazione. I buchi nella legislazione e nelle tradizioni consolidate offrono innumerevoli opportunità di guadagno qui, la maggior parte delle quali non molto etiche.

L'imprenditrice di Perm Elena Yurievna Kotova è arrivata alla direzione degli edifici dal settore immobiliare. Non è venuta oggi, cioè tre anni fa non è fuggita da una nave che affondava. È solo che alla luce della riforma, gli affari nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali le sembravano più promettenti. Oggi Elena Yuryevna è la presidente dell'associazione delle società di gestione di Perm e possiede due di queste società: Prospect-Eco e Leader. Gestiscono più di 200 case.

“Questa non è ancora un'impresa, ma la base di un'impresa. In primo luogo, solo Prospect-Eco, che gestisce nuove case dignitose, lavora a una tariffa individuale e Leader - a una tariffa approvata dal comune , sai, una nuova scopa per un custode dovrebbe costare 18 rubli. In secondo luogo, non esiste un mercato sviluppato per i servizi, spesso devi avere a che fare con società monopolistiche e il tempo passa in una lotta infinita con i loro prezzi e la qualità del lavoro."

La crisi ha colpito il settore dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali in due modi. Da un lato è diventato più facile con il personale: c’è una fila di persone disposte a lavorare come bidelli, idraulici ed elettricisti; Fiumi di finanzieri e manager scorrevano dal settore bancario ed edilizio. Cresce invece il numero dei non paganti tra i residenti. Devi girare e fantasticare. E Kotova gira. In un caso un appezzamento di terreno è stato affittato a un prezzo ridotto a un'agenzia di sicurezza, che si è occupata della protezione della casa e non ha richiesto alcun compenso. In un altro - con una casa alla periferia della città - i terreni iniziarono ad essere affittati agli stessi residenti per le pulizie, che improvvisamente divennero rilevanti.

“Sai, molti dei miei colleghi credono che gli affari possano essere fatti solo dove c'è un nuovo patrimonio immobiliare. Questo è un approccio pigro, è chiaro che nelle buone case si possono vendere più servizi: qui ci sono ristrutturazioni di appartamenti e paesaggistica. inoltre, nei nuovi edifici ci sono più locali non residenziali e loro stessi sono migliori. Ma guarda con l'occhio del proprietario e capirai come migliorare il cattivo. In particolare, devi lavorare con il risparmio energetico, creare una linea delle tariffe Stiamo ora formando una linea del genere: dalla tariffa "economica" alla tariffa "di lusso". Il progetto più conveniente per lavorare con una linea del genere sarebbe la cooperazione con l'HOA: un presidente ha diversi "portafogli" per tariffe diverse. Allora il lavoro verrebbe davvero svolto in modo più preciso, per richieste e opportunità diverse."

Elena Kotova stima la redditività della sua attività al 5-10%. Se il numero delle case in gestione raddoppia, la cifra aumenterà, ma non raddoppierà. "Si tratta di un reddito piccolo ma stabile. Le aziende che operano onestamente ottengono in media circa lo stesso importo", afferma.

È vero, ammette, non tutti sono soddisfatti di questo livello di redditività. “Semplicemente non esiste un limite massimo. Vogliamo lavorare sul mercato per molto tempo, quindi facciamo il nostro lavoro il più possibile nell’interesse dei residenti e facciamo anche molto lavoro sociale, che per noi è essenzialmente costoso organizzare vacanze nei cortili, seminari per i residenti”.

Persone non avide

Due anni fa, il nuovo Codice dell’edilizia abitativa obbligava i proprietari di casa a scegliere come gestire la propria abitazione. Poi sembrava che si stesse aprendo una nuova area per gli affari privati ​​- come ha detto Kotova, moderatamente redditizia, ma stabile.

Ad esempio, l'agenzia Step-by-Step ha offerto un piano aziendale standard per una società di gestione che non promette montagne d'oro. L'investimento iniziale, secondo gli esperti, avrebbe dovuto essere di 50mila dollari, il periodo di ammortamento di 5-6 anni e la redditività del 10%, e solo se si fossero potute gestire almeno 10 case. Se le case sono cinque, l'attività risulta non redditizia.

“È così”, afferma Evgeniy Purgin, capo dell'Associazione russa delle organizzazioni gestionali e operative nel settore abitativo. “Anche se lo Stato continua a regolamentare questo settore e vi partecipa attivamente, gli affari qui operano al limite di redditività La gestione di un vecchio fondo immobiliare non è generalmente redditizia, ma con uno nuovo puoi guadagnare l’1-2%. Anche se, ovviamente, se disponi di risorse amministrative o tariffe individuali, tutto è diverso.”

Evgeny Purgin (lui stesso è il proprietario della società di gestione Stax di San Pietroburgo, il suo portafoglio di circa 80 case) ritiene che durante la crisi la redditività dovrebbe solo peggiorare. “Ora i più richiesti non saranno gli HOA o le società di gestione, ma la gestione diretta, perché questa forma di gestione della casa è più redditizia per il proprietario: ogni proprietario stipula contratti diretti con organizzazioni di servizi e trasferisce i pagamenti direttamente a loro , non è responsabile per i non paganti della sua casa e questi non possono chiudergli l'acqua e l'elettricità, ma se la casa è gestita da un HOA, allora possono farlo", osserva Purgin.

Secondo lo scenario della gestione diretta, Stax opera già in diverse case, assumendosi solo la supervisione tecnica. “Se una società di gestione prende il controllo dell'intera casa, riceve circa il 2% dell'importo totale dei pagamenti da ciascun appartamento (circa il 70% è il pagamento delle utenze, circa il 30% va alle organizzazioni di servizi). la società deve essere responsabile dei non pagatori con fondi propri e la supervisione tecnica è generalmente inferiore all’1%. Ma in queste case non rischiamo nulla: se il numero dei morosi aumenta, questo non ci preoccupa”, dice Evgeniy. Purificazione.

Cinque milioni per un catasto del verde

Non si può dire che in due anni ci siano state molte attività private in questo settore. “La riforma si sta muovendo, ma molto più lentamente di quanto vorremmo”, lamenta Dmitry Gordeev, un esperto dell’Istituto di Economia Urbana della Fondazione “Ci sono buoni cambiamenti a Rostov sul Don, Perm, Novosibirsk, Tomsk La situazione peggiore è a Mosca e San Pietroburgo: nelle capitali i comuni combattono fino alla morte per impedire l'ingresso delle imprese private nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Si ritiene che all'estremo opposto si trovino regioni come Belgorod e Saratov. hanno il maggior numero di case in termini percentuali create da HOA e hanno stipulato accordi con società di gestione Ma fondamentalmente si tratta di associazioni di proprietari di case create quasi con la forza, che uniscono interi quartieri, e le società di gestione sono le stesse municipali imprese come prima”.

La redditività delle imprese e delle organizzazioni unitarie municipali create sulla loro base può essere giudicata solo da dati agenti e indiretti. Ma l’osservazione di Elena Kotova secondo cui “non esiste un limite massimo di redditività nel settore dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali” si riferisce certamente principalmente a queste strutture. Nonostante il fatto che il Codice dell'edilizia abitativa obblighi tutti gli organismi di gestione, sia privati ​​che pubblici, a riferire ai proprietari di case, le imprese unitarie municipali mantengono ancora segrete le loro finanze.

"Sono riuscito miracolosamente a conoscere la documentazione finanziaria di una delle società di gestione statale, dopo di che ho finalmente capito che era inutile combatterle", dice il capo di uno degli HOA di Mosca che lotta per cambiare la società di gestione. Ad esempio, c'era una frase: "cinque milioni di rubli per mantenere un registro degli spazi verdi". È ovvio che non verranno mai espulsi da questa attività.

"Questa è una particolarità di Mosca", alza le spalle Dmitry Gordeev. "La città si aggrappa con tutte le sue forze al vecchio sistema, rifiuta di smettere di sovvenzionare il complesso abitativo e di servizi comunali, vi spende miliardi e, quindi, ne mantiene l'integrità. intero colosso corrotto del complesso residenziale e dei servizi comunali”.

"Avere una risorsa amministrativa è l'80% del successo nel mercato degli alloggi e dei servizi comunali", afferma Evgeny Purgin, "Tali aziende - siano esse statali o presumibilmente private - cercano tariffe dai comuni, eventuali sussidi".

"In primo luogo, il sistema di guadagno di queste organizzazioni consiste in sussidi di bilancio e denaro raccolto dai contribuenti", afferma Vladimir Kudryavtsev, capo dell'HOA nel distretto di Kurkino, "E in secondo luogo, nel nostro, spesso prendono denaro due volte. ad esempio, nella regione, queste società emettono ricevute secondo gli standard, anche se le case hanno contatori installati e i dati dei contatori sono significativamente inferiori, ma sicuramente pagano i fornitori in base ai contatori. E in terzo luogo, le società di gestione, di regola , sono affiliati a società di servizi, cioè non c'è bisogno di dire di che tipo di concorrenza."

Confronto con le imprese unitarie comunali

È generalmente accettato che i resti della “gestione della casa” sovietica verranno eliminati introducendo nel settore dell’edilizia abitativa e dei servizi comunali un numero sufficiente di proprietari privati ​​per creare concorrenza. Nel frattempo, oggi anche gli operatori del mercato non riescono più a tracciare una linea chiara tra strutture private e statali. Le aziende statali diventano private e talvolta perdono la loro precedente vicinanza al potere, mentre quelle private crescono fino al potere e talvolta si espandono più ampiamente di qualsiasi altra, anche delle più estese imprese unitarie municipali.

Vale la pena dire che attualmente le aziende private hanno quasi le stesse opportunità di guadagni ingiusti di quelle statali. Ad esempio, molte società di gestione private, così come quelle statali, raccolgono denaro secondo le tariffe stabilite e pagano i fornitori in base al contatore.

“Il reddito principale delle società di gestione private è formato dalla differenza delle tariffe”, afferma il caporedattore della rivista “Presidente della HOA” Saule Berkimbaeva. “Nella maggior parte delle regioni, le tariffe per l'acqua e l'elettricità sono notevolmente gonfiate. e puoi guadagnare molto con la differenza. E questo è ciò di cui gli imprenditori amano parlare, - l'attività economica stessa - qui è molto indietro rispetto alla prima posizione. Tuttavia, questa voce di reddito non è meno importante - sia la qualità dei servizi che la redditività dell'azienda dipende dalla qualità dei contratti: ad esempio, un'azienda può stipulare un accordo per la rimozione quotidiana dei rifiuti oppure può ordinare la compattazione dei rifiuti e portarli fuori tre volte alla settimana ti farà risparmiare fino a 20 mila rubli a mese. Oppure utilizzare un po’ di spazio come pubblicità è ancora un vantaggio.”

La legge non considera un crimine la fusione con organizzazioni di servizi nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. "La legge non limita in alcun modo l'affiliazione delle società di gestione con società di servizi", osserva Dmitry Gordeev della Fondazione Institute of Urban Economics, "ma dal punto di vista dell'etica e dell'efficienza gestionale, la presenza di affiliazione è pessima .”

"Sì, è un male", concorda Evgeny Purgin, "ma siamo semplicemente costretti a creare le nostre organizzazioni di servizi, poiché non riusciamo a trovare altre società che lavorino alle tariffe approvate. Naturalmente, la maggior parte delle società di gestione crea le proprie società di servizi".

Uomini d'affari di organizzazioni senza scopo di lucro

Gli esempi più odiosi di guadagni nel mercato immobiliare e dei servizi comunali sono associati alle associazioni dei proprietari di case. Il business HOA è, infatti, un ossimoro, una combinazione di incompatibili: le associazioni di proprietari di case sono, per legge, organizzazioni senza scopo di lucro e non dovrebbero perseguire l'obiettivo di realizzare profitti. Ma, purtroppo, vengono perseguitati abbastanza spesso. La stessa legge rende gli HOA quanto più attraenti possibile per i programmi fraudolenti: solo il 6% di imposta sul reddito, la possibilità di ottenere prestiti bancari, ecc.

Su istigazione di comuni e sviluppatori, è apparsa una massa di pseudo-HOA, che tormenta i residenti con la richiesta di effettuare pagamenti di utilità con un anno di anticipo e di pagare per la rimozione dei rifiuti già pagata. Introducono una tariffa per l'utilizzo dell'ascensore (ad esempio, lo Zapovedny HOA in un nuovo edificio a Ostrovityanova, 6, che fissa una tariffa di 1.200 rubli all'ora di funzionamento dell'ascensore), e succede che il presidente dell'HOA semplicemente scompare nel spazio con i soldi dei residenti. Tuttavia, per ogni dieci esempi negativi ce ne sono ancora uno o due positivi.

"Due anni fa si è sentito ovunque che il presidente dell'HOA è scappato con i soldi, li ha rubati, li ha raccolti, ma non ha fatto nulla. Tuttavia, ora la situazione, secondo me, sta cambiando", dice Saule Berkimbaeva del rivista “Presidente dell'Associazione dei proprietari di case”. “Posso raccontarvi una storia. Una signora, capo di un'associazione di proprietari di case, non è riuscita a convincere le autorità municipali a formalizzare la documentazione per la sua casa e, per riuscirci, è andata. a lavorare alla GUIZ. Il capo dell'amministrazione si è opposto a lungo alla decisione del suo caso, ma è stato costretto ad ascoltarla periodicamente e gradualmente si è convinto che lo fosse “Così ha compilato i documenti per lei e ha chiesto in privato lei per creare un HOA in altre due case - ha indicato gli indirizzi e ha aiutato con le pratiche burocratiche. Si è scoperto che i suoi figli vivevano in queste case", quindi risulta che ha scelto il meglio per i bambini.

"Un HOA senza assumere una società di gestione è davvero il modo più efficace per gestire una casa", osserva la presidente di uno degli HOA di Ufa, Irina Antonova-Neshina, "Grazie alla bassa tassazione, possiamo creare posti di lavoro e mantenere alti salari Tecnicamente abbiamo acquistato i nostri tosaerba, ad esempio, ora abbiamo tutto nostro. Non posso permettermi di avere un idraulico che non sia in servizio di notte per le emergenze, in modo che la pulizia a umido sia necessaria gli ingressi non vengono effettuati tutti i giorni e questo è il servizio più normale di cui le società di gestione hanno bisogno per guadagnare denaro, hanno altri compiti.

Tuttavia, Antonova-Neshina ammette che quasi tutto qui dipende dalle qualità personali del presidente della HOA. "Sì, c'è un'opinione secondo cui dirigere un HOA è come ottenere due bancarelle, ma non lo condivido, lavoro per uno stipendio approvato dal consiglio e tutte le nostre attività sono il più trasparenti possibile", afferma. .

Ekaterina Drankina

La società di gestione è un intermediario tra le società proprietarie dei servizi pubblici e i residenti. La direzione della società di gestione firma i contratti, conserva i registri delle ricevute per gli alloggi e i servizi comunali ed effettua la manutenzione tecnica dei locali. Per questo l'azienda riceve una piccola percentuale, che in termini reali, dato il gran numero di case servite, ammonta a una somma notevole.

Guadagnare denaro dalle tariffe è lo schema più comune.

L'azienda applica un piccolo margine sulle risorse fornite da altre società.

Questo margine è specificato nel contratto collettivo.

I residenti sanno in anticipo che la società prenderà una certa somma. Ma qui c’è una sfumatura per quanto riguarda la trasparenza delle bollette.

In Russia non esiste una regolamentazione che obblighi la società di gestione a rendicontare periodicamente ai residenti le spese sostenute. Sebbene il contratto di solito presuppone che ciascun inquilino possa accedere a queste informazioni, la maggior parte di essi non sarà interessata alle spese della società di gestione. Le aziende guadagnano da questo facendo pagare ai residenti il ​​20-30% in più rispetto alle tariffe governative.

Importante! Questo metodo di arricchimento è criminale ed è considerato una frode dalle forze dell'ordine. Pertanto, quando organizzi una società di gestione, pensa ai modi legali per guadagnare denaro.

E questa non è solo una percentuale per la gestione della contabilità e la conclusione dei contratti. I residenti versano i soldi in un fondo separato dalla società di gestione, denominato fondo di mantenimento.

Il pagamento mensile a questo fondo per appartamento è di 300-500 rubli, ma ci sono anche spese impreviste. I residenti hanno il diritto di riunire un gruppo di iniziativa per costringere la società di gestione ad organizzare il parcheggio, costruire un parco giochi o semplicemente migliorare l'area locale.

Dopo aver raccolto denaro per questi scopi dai residenti, la società di gestione trattiene per sé il 3% dell'importo.

Allo stesso tempo, ha il diritto di acquistare il terreno intorno alla casa, acquistare tutti i materiali che desidera e assumere lavoratori a sua discrezione.

L'importo dei guadagni per l'azienda è decente, circa 70-80 mila rubli per un servizio fornito.

Esistono altri due modi per guadagnare denaro per le aziende che possono aggiungere 50-70 mila rubli extra al profitto al mese.

Quest'ultimo è particolarmente vero per quelle società di gestione associate agli sviluppatori.

Durante la prima volta dopo il trasloco, i residenti hanno quasi sempre bisogno di servizi aggiuntivi da parte dei costruttori per effettuare riparazioni estetiche.

Richiedendo un prezzo per la cooperazione con tali società, la società di gestione può ottenere circa 50mila rubli di profitto aggiuntivo. Puoi anche inserire annunci di aziende terze negli stand negli ingressi e negli ascensori, il costo normale di un annuncio nello stand è di circa 200 rubli a settimana. Da tali annunci l'azienda guadagna 20-30 mila rubli al mese.

Un business plan è un documento sviluppato e approvato prima del lancio di un progetto nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Contiene una valutazione dei rischi attesi, un'analisi dello stato generale del settore e del livello di concorrenza, nonché le fasi dello sviluppo iniziale dell'azienda. Un piano aziendale per l'edilizia abitativa e i servizi comunali è necessario principalmente per la chiarezza delle azioni quando si apre una società di gestione, ma può essere utile anche quando si richiede un prestito da una banca.

Innanzitutto, il piano aziendale della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali fornisce una breve descrizione del progetto (sintesi).

L’idea principale è descritta, ad esempio, “Creazione di una società di gestione con un fatturato annuo di un milione di dollari”.

Lungo il percorso vengono brevemente delineati gli obiettivi specifici del progetto, ad esempio "raggiungere un'elevata redditività in 6 mesi".

Una parte importante del curriculum è una descrizione delle fonti di finanziamento del progetto. Vengono scritti i dettagli degli investitori e le condizioni alle quali investono nell'impresa, oppure i termini del prestito che gli aspiranti imprenditori riceveranno come capitale iniziale.

Il piano aziendale dei servizi abitativi e comunali comprende le condizioni iniziali per l'esistenza di tale società, necessarie per raggiungere gli obiettivi dell'azione. Questi includono non solo la registrazione formale dell'attività, ma anche la conduzione di una campagna pubblicitaria, l'organizzazione dell'accoglienza dei residenti, l'affitto di un ufficio e l'assunzione di sicurezza.

Il processo caratterizza non solo la futura impresa, ma anche l'intero settore in cui andrà ad operare. Innanzitutto viene valutato il livello di concorrenza. Vengono evidenziati i punti di forza e di debolezza di questo settore al fine di concentrare su di essi il lavoro futuro.

ATTENZIONE! È nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali che è consigliabile valutare il ruolo delle risorse amministrative nella propria regione.

A Mosca, il mercato dei servizi di gestione è quasi monopolizzato a causa delle preferenze dell'ufficio del sindaco per loro, un piccolo numero di aziende si spartiscono l'enorme mercato; Ma già nella regione di Mosca la concorrenza per i nuovi edifici è enorme.

L'area del mercato è divisa in segmenti.

Nel nostro caso, si tratta di case vecchie e nuove, nonché di case di lusso e di classe economica.

Per i principianti in questo settore, è più facile iniziare con vecchie case, ma la redditività di tale impresa sarà minima.

Verranno spesi troppi soldi per mantenere le infrastrutture obsolete. L'opzione migliore per un piano aziendale sarebbe concentrarsi su nuove case di classe economica.

Infine, vengono monitorate le dinamiche del segmento di mercato nella regione. Il numero di consumatori, il volume dei servizi consumati, espresso in denaro.

Si analizzano le statistiche per capire quale momento è meglio scegliere per aprire un'attività, e se aprirla proprio. Un segno sicuro che vale la pena aprire un'attività di servizi pubblici nella regione è la crescita intensiva dei consumatori di tali servizi con un numero crescente di aziende del settore. Ci sono molti esempi di piani aziendali per alloggi e servizi comunali su Internet.

Per non raccogliere e analizzare statistiche, perdendo tempo in lavori forse inutili, molti imprenditori alle prime armi aprono la propria attività in franchising. Il proprietario di un franchising di una società di gestione di alloggi e servizi comunali offre a un uomo d'affari un'idea, meccanismi e raccomandazioni per aprire una filiale della sua azienda in un'altra regione. Lo compra e lo vende, trasferendo in alcuni casi una certa percentuale al proprietario del franchising.

Il tipo di franchising nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali in Russia è molto specifico.

Si tratta di lavorare per altre società di gestione.

Il vantaggio è che non devi assumerti il ​​fastidio di riscuotere le tasse dai residenti e di mantenere la casa.

Puoi aprire una società che aiuterà a combattere i debitori.

Ciò avviene installando un dispositivo speciale in corrispondenza degli accessi al sistema fognario dell’inadempiente. Questa è una misura molto efficace, perché le persone abituate alla presenza almeno di acqua fredda vengono private dell'accesso al servizio più necessario.

Ciò risolve i problemi della società di gestione e riempie il portafoglio della tua impresa in franchising di 5 mila rubli. Il costo iniziale dell'attrezzatura sarà di circa 170mila; non avrete comunque problemi con i clienti, perché il numero dei debitori in ogni regione cresce ogni mese. Il lettore può trovare molte recensioni del franchising di servizi di pubblica utilità effettuando una ricerca su Internet.

In questa zona è possibile fare affari nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali. Tutti i nuovi edifici sono serviti da società di servizi privati. L'unica domanda è quanto sia consigliabile avviare questa attività nella tua regione.

Nota! Il campo è chiuso ai nuovi arrivati; è impossibile concludere un contratto redditizio con gli inquilini di una nuova casa senza contatti con il suo costruttore. Puoi provare a recuperare le vecchie case, ma ciò richiederà spese aggiuntive per una campagna di pubbliche relazioni e il rinnovamento delle infrastrutture.

Questa attività non può essere definita facile, perché è meno redditizia rispetto alle stesse vendite e richiede una conoscenza molto più approfondita. Si consiglia l'apertura a coloro che hanno una solida esperienza nel lavoro con il settore immobiliare.

Le società di gestione guadagnano dalle operazioni di intermediazione e dalla manutenzione delle infrastrutture. Il business plan delinea i principali rischi e le fasi di sviluppo del business.

Esistono franchising nel settore dei servizi pubblici e comportano la richiesta di denaro ai debitori.

Da più di 10 anni le imprese private sono invitate a realizzare vari lavori nel sistema abitativo e dei servizi comunali. Sono impegnati in vari lavori: ristrutturazione di case, cablaggio elettrico negli appartamenti, sostituzione di impianti idraulici, rimozione di rifiuti dai cortili, ecc. Nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, oggi in realtà è rimasto solo un monopolista: questo è il servizio idrico . E in tutti gli altri settori dell’economia cittadina la concorrenza si sta gradualmente sviluppando.

Quali sono i vantaggi di questa attività?

Elevata stabilità, dal momento che il patrimonio immobiliare ora esisterà in seguito, così come la moda per cortili e ingressi puliti è sempre rilevante. Ma i profitti qui sono bassi.

Affinché un'impresa privata possa ottenere un contratto per la manutenzione di edifici residenziali, deve vincere un concorso, che si svolge sotto la guida del DEZ (cliente unico). Tali concorsi si svolgono secondo le stesse procedure in tutta la Russia. Il cliente annuncia il concorso sulla stampa con almeno 45 giorni di anticipo, mentre l'imprenditore deve essere sempre in allerta, poiché entro due settimane deve fornire i suoi documenti al cliente. Il documento principale che l'appaltatore è tenuto a fornire è una copia del bilancio, legalmente certificato.

Le imprese private che operano nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, oltre ai “soldi veri” della popolazione, riceveranno anche fondi dal bilancio comunale. E oggi costituisce una parte relativamente grande del loro reddito, pari al 60%. Ma a causa dei prossimi cambiamenti e riforme da parte del governo, si prevede che questa proporzione cambierà. In questo modo, i sussidi governativi passeranno dagli uffici immobiliari e finiranno direttamente nelle mani dei cittadini. Inoltre, lo Stato non limiterà più i prezzi per i servizi degli enti di pubblica utilità. E allora riparare i rubinetti e sostituire le colonne montanti nelle case diventerà più redditizio di oggi.

Oggi ci sono già uffici immobiliari privati ​​a Kazan, Ulyanovsk e in altre città che stipulano accordi con i cittadini (residenti) e li servono secondo il programma. È possibile che ora dobbiamo pensarci e dare un'occhiata più da vicino a questo mercato, perché forse questo è il business di cui abbiamo bisogno.

La capacità di comunicare e convincere le persone è una delle componenti principali del successo di una società di gestione. È necessario creare condizioni di vita confortevoli per gli abitanti delle case, senza dimenticare te stesso...

La società di gestione è un'organizzazione che registra i consumi di acqua, luce, gas e garantisce anche l'ottimizzazione del canone di locazione. La cosa principale è convincere i residenti che trasferire il controllo della casa a una società di gestione sarà vantaggioso per loro. In pratica, questo non è affatto difficile da fare, basta semplicemente avvisare i residenti della casa in un'assemblea generale che in questo caso l'importo delle bollette sarà ridotto per loro di 2-3 volte. Affinché il trasferimento possa essere approvato è necessario ottenere il consenso della maggioranza semplice dei residenti, ovvero ottenere il consenso di almeno il 50% delle persone + un voto.

Ad esempio, se sei un buon manager e anche un economista o un contabile che ha il tempo e la voglia di affrontare le questioni finanziarie legate alla gestione di una casa, potrebbe essere più redditizio per i proprietari assumerti per svolgere le funzioni di manager piuttosto che assumere qualcuno dall'esterno. Se tra i Proprietari viene selezionato un intero gruppo di persone professionalmente preparate che hanno il desiderio e la capacità di gestire la casa, è possibile creare un HOA per svolgere le funzioni di gestione in piena autonomia. Se in casa ci sono persone responsabili, ma non sono sufficientemente formate professionalmente, o ci sono buoni specialisti, ma non hanno abbastanza tempo per gestire la casa, allora puoi anche creare un HOA trasferendo, in base a un contratto, parte della casa le funzioni di gestione a un'organizzazione o manager di gestione professionale di terze parti.

Devi sapere che in ogni caso, quando i Proprietari non esercitano essi stessi tutte le funzioni di gestione, ma le trasferiscono ad altri soggetti, non perdono il diritto originario di amministrare il bene comune.

Ridurre i costi è l'organizzazione di un sistema di misurazione dell'approvvigionamento idrico. In conformità con gli standard in vigore in Russia, i pagamenti per l'approvvigionamento idrico si basano sul consumo di acqua pari a 300 litri al giorno per persona, che è molto superiore ai volumi effettivamente consumati. Puoi risolvere questo problema e ridurre i costi del 50-60% installando un comune contatore dell'acqua.

Vale la pena notare che la stessa situazione si verifica con l'elettricità e il gas: installando i contatori è possibile ridurre significativamente i costi. Di conseguenza, una gestione domestica competente può ridurre le bollette di 4-5 volte.

Una HOA o un'altra associazione edilizia creata in un edificio impegna un manager assunto o un'organizzazione di gestione. In questo caso sono possibili due opzioni.

Prima opzione. L'HOA trasferisce quasi tutte le funzioni di gestione al manager o all'organizzazione di gestione, concludendo con loro un accordo di gestione e riservando un minimo di funzioni, ad esempio il controllo e la raccolta di fondi dai proprietari. Il manager assunto o l'organizzazione di gestione stipula accordi con organizzazioni di edilizia contrattuale per la manutenzione e le riparazioni continue della casa e organizzazioni di fornitura di risorse per la fornitura di servizi pubblici. I proprietari avanzano reclami sulla qualità del lavoro all'HOA, che, sulla base di un accordo di gestione, verifica tali affermazioni e le trasferisce all'organizzazione di gestione e, di conseguenza, agli appaltatori responsabili dell'esecuzione di determinati lavori.

La seconda opzione è quando la HOA mantiene alcune delle funzioni di gestione e ne trasferisce alcune a terzi. Allo stesso tempo, l'HOA può eseguire autonomamente una serie di lavori di manutenzione e riparazione della casa, coinvolgendo o meno gli appaltatori a questo scopo.

Se la casa è una costruzione nuova, dove non ci sono molte carenze significative e le sue condizioni tecniche sono soddisfacenti, è economicamente vantaggioso per qualsiasi organizzazione di gestione (associazione di proprietari di case, privati, i proprietari stessi) gestire tale struttura. Non c'è molto lavoro da fare per le attuali riparazioni della casa, quindi non ci sono molti costi, e abbastanza può essere raccolto dai Proprietari senza troppe difficoltà (se la maggior parte dei locali della casa sono di proprietà privata, allora i Proprietari in tali case, di regola, ci sono persone benestanti). Anche i problemi con importanti riparazioni in tali case non sono rilevanti (in termini di urgenza della sua attuazione). Anche la composizione della Proprietà è più o meno omogenea. Questa circostanza facilita l'informazione e il lavoro esplicativo tra i residenti.

Per creare la tua società di gestione, devi prima registrarla presso le autorità fiscali. Questo processo richiederà circa una settimana e non richiederà molti sforzi. Successivamente, è necessario trovare un condominio e inserire un annuncio sui servizi forniti dall'azienda, quindi riunire e tenere un'assemblea generale dei residenti dell'edificio. Se si ottiene il consenso dei residenti, si dovrebbero stipulare contratti diretti con i servizi idrici, di vendita di energia, con i fornitori di gas, ecc., e si dovrebbero installare contatori comuni per il consumo di acqua, gas ed elettricità, secondo i quali, in Verranno infatti effettuati i pagamenti ai fornitori.

La tassa per la manutenzione di un edificio residenziale è, di norma, fissata per ciascun residente. Ad esempio, con una tariffa fissa di 500 rubli al mese, un edificio residenziale con 120 appartamenti porterà alla società di gestione 60mila rubli.

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L'articolo ne descrive le caratteristiche. Questo tipo di attività sta appena iniziando a svilupparsi in Russia, nonostante in Europa quasi il 100% di questo mercato appartenga a società private. Nel nostro Paese le autorità municipali lo fanno da molto tempo, ma ora esiste un'opportunità legale per gli imprenditori di entrare in questo difficile settore.

La difficoltà di creare una società di gestione dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali risiede nell'elevato numero di investimenti, nella necessità di studiare la legislazione vigente e di ottenere la fiducia della popolazione. Questi ostacoli possono essere superati attraverso un’adeguata pianificazione pre-lancio.

Caratteristiche principali di un business plan per una società di gestione di alloggi e servizi comunali

La pianificazione aziendale per una società di gestione dovrebbe iniziare con un'analisi della situazione del mercato, in particolare lo studio dei concorrenti e della loro redditività.

Il secondo punto importante è la conoscenza della legislazione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, poiché tutte le attività sono regolate in dettaglio da vari regolamenti e questo settore è caratterizzato da un alto grado di partecipazione statale.

L'essenza dell'attività è quella di creare una società di gestione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, che stipuli un accordo sulla gestione fiduciaria della proprietà con i proprietari dei locali residenziali. In conformità a ciò, svolge le seguenti funzioni:

• Garantire la pulizia e l'ordine nel territorio;
• Gestione dei beni comuni;
• Effettuare riparazioni estetiche e lavori di capitale;
• Rimozione dei rifiuti;
• Monitoraggio dello stato delle comunicazioni;
• Concludere accordi con i fornitori di risorse;
• Incasso delle fatture, ecc. previste dal contratto.

La difficoltà principale è convincere i cittadini a collaborare con voi. È impossibile convincere solo una parte dei proprietari; per firmare un accordo con voi occorre votare la maggioranza dell'assemblea generale.

1 – Riepilogo

1.1. L'essenza del progetto

1.2. Importo dell'investimento per avviare una società di gestione di alloggi e servizi comunali

1.3. Risultati del lavoro

2 – Concetto

2.1. Concetto di progetto

2.2. Descrizione/Proprietà/Caratteristiche

2.3. Obiettivi per 5 anni

3 – Mercato

3.1. Dimensioni del mercato

3.2. Dinamiche di mercato

4 – Personale

4.1. Tavolo del personale

4.2. Processi

4.3. Salario

5 – Piano finanziario

5.1. Piano di investimenti

5.2. Piano di finanziamento

5.3. Piano di vendita per lo sviluppo di una società di gestione di alloggi e servizi comunali

5.5. Piano di pagamento delle tasse

5.6. Rapporti

5.7. Reddito degli investitori

6 – Analisi

6.1. Analisi degli investimenti

6.2. L'analisi finanziaria

6.3. Rischi di una società di gestione di alloggi e servizi comunali

7 – Conclusioni

Il piano aziendale della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali è fornito in formato MS Word: contiene già tutte le tabelle, i grafici, i diagrammi e le descrizioni. Puoi usarli "così come sono" perché sono già pronti per l'uso. Oppure puoi modificare qualsiasi sezione in base alle tue esigenze.

Ad esempio: se devi cambiare il nome del progetto o la regione in cui è ubicata l'attività, puoi farlo facilmente nella sezione “Concept Progetto”

I calcoli finanziari sono forniti in formato MS Excel - i parametri sono evidenziati nel modello finanziario - ciò significa che puoi modificare qualsiasi parametro e il modello calcolerà tutto automaticamente: costruirà tutte le tabelle, i grafici e i diagrammi.

Ad esempio: se devi aumentare il tuo piano di vendita, modifica semplicemente il volume delle vendite per un determinato prodotto (servizio): il modello ricalcolerà tutto automaticamente e immediatamente tutte le tabelle e i diagrammi saranno pronti: piano di vendita mensile, struttura di vendita , dinamiche di vendita: tutto questo sarà pronto.

Una particolarità del modello finanziario è che tutte le formule, i parametri e le variabili sono modificabili, il che significa che qualsiasi specialista che sappia lavorare con MS Excel può adattare il modello alle proprie esigenze.

Feedback su un business plan per un'impresa di pulizie

Esprimiamo la nostra gratitudine per il lavoro svolto per creare un business plan per un'impresa di pulizie. Grazie a questo piano aziendale, la banca ha approvato un prestito di 18 milioni di rubli per 6 anni.

Elizaveta K.L., Kazan

Feedback su un piano aziendale per l'apertura di un banco dei pegni

Il business plan scaricato sul sito contiene una descrizione molto chiara e accessibile sia dell'attività in generale che della sua componente finanziaria in particolare. I calcoli mostrano un quadro abbastanza chiaro delle azioni e sono comodi da usare: apportare modifiche, adeguare investimenti, vendite, spese. Tutte le formule sono modificabili e trasparenti.

Ivan Nekrasov, città di Pskov

Feedback su un piano aziendale per la consegna di cibo a domicilio: pizze, sushi, pranzi, panini, torte

Il business plan è stato preparato da una società di consulenza per siti web in conformità con i requisiti, con alta qualità e anche un po' prima della data concordata. Di conseguenza, da un investitore privato sono stati ricevuti fondi per un importo di 50 milioni di rubli.

Oleg Alexandrovich, città di Sarov

Feedback sul piano aziendale della tipografia

Un business plan estremamente corretto. Ha aiutato la nostra tipografia a ottenere dalla Sberbank un prestito necessario per espandere la produzione (21 milioni di rubli) per un periodo di 4 anni.

Sergey V.V., regione di Nizhny Novgorod

Come accennato in precedenza, i clienti sono proprietari di condomini. Decidi tu stesso a quali case offrire i tuoi servizi.

Questa scelta deve essere affrontata con ogni responsabilità, poiché ci sono case nuove e di nuova costruzione ed edifici del vecchio patrimonio abitativo.

È più difficile convincere i residenti del primo della necessità di utilizzare i servizi dell'azienda, d'altra parte, la manutenzione delle case obsolete causa difficoltà e praticamente non porta profitti.

Una pratica comune è quella di raggiungere accordi con i promotori in fase di costruzione in modo che, dopo che la casa sarà messa in funzione, la vostra organizzazione verrà scelta come società di gestione dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali.

Inoltre, puoi concentrarti su un segmento specifico di alloggi: classe economica, classe business o case di lusso. Questi ultimi sono ad alta tecnologia e richiedono attrezzature aggiuntive. Più oggetti vengono serviti dalla società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, maggiore sarà il profitto che riceve.

Oltre alla registrazione come persona giuridica, alla registrazione fiscale e alla scelta del sistema fiscale, è necessaria una licenza speciale.

Per ottenerlo è necessario presentare domanda all'autorità di controllo della regione in cui si intende operare e fornire i seguenti documenti:

• Certificato di registrazione;
• Certificato di registrazione fiscale;
• Carta;
• Estratto del Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato;
• Decisione sull'elezione di un amministratore;
• Dichiarazione del capitale autorizzato;
• Contratto di locazione dei locali;
• Documentazione indicante la disponibilità delle risorse lavorative e delle attrezzature necessarie;
• Certificato di qualifica del regista, che viene rilasciato dopo aver superato con successo l'esame.

Inoltre, le autorità che rilasciano la licenza impongono alla società di gestione i seguenti requisiti:

• Disponibilità del personale;
• Posizione finanziaria stabile;
• Nessun debito fiscale.

Per realizzare un'idea imprenditoriale per aprire una società di gestione nel settore dell'edilizia abitativa e dei servizi comunali, è necessario seguire i seguenti passaggi:

Dopo aver superato tutte le fasi, l'organizzazione inizia a svolgere direttamente le sue funzioni.

Un elemento importante è la stesura di un business plan per una società di gestione di alloggi e servizi comunali, in cui tutte le informazioni sono strutturate, viene descritto il concetto e viene calcolato il modello finanziario. Il business plan finito può essere scaricato dal link sottostante. Questo documento sarà necessario non solo per la gestione operativa e il monitoraggio degli indicatori e delle scadenze, ma anche per attrarre ulteriori finanziamenti da parte di investitori e istituti di credito.

Questo tipo di attività richiederà una notevole quantità di investimenti all'inizio del progetto, compreso l'ottenimento di una licenza, quando le autorità di controllo dovranno dimostrare di disporre di tutte le risorse necessarie per svolgere la gestione. Il piano industriale della società di gestione prevede i seguenti investimenti iniziali:

• Affitto dei locali – xxx rub.;
• Acquisto di attrezzature e attrezzature speciali – xxx;
• Attività di marketing – xxx;
• Registrazione delle attività e registrazione dei permessi – xxx;
• Stock di denaro – xxx.

Totale, a seconda del numero di oggetti controllati, da 5 a 50 milioni di rubli.

Insieme minimo di attrezzature e attrezzature speciali per l'avvio di un'attività di società di gestione di alloggi e servizi comunali:

• Computer e apparecchiature per ufficio;
• Mobili per ufficio;
• Macchine e strumenti per la pulizia;
• Rubinetto;
• Trattore;
• Utensili per fabbri;
• Attrezzature per lavori di riparazione - scale a pioli, trapani, seghetti alternativi, ecc.

La quantità dipende dal database esistente di oggetti.

Per attirare l'attenzione dei proprietari di edifici residenziali, la società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali può fornire le seguenti attività di marketing nell'ambito del piano aziendale:

• Lavorare con gli anziani come opinion leader;
• Distribuire volantini, appendere manifesti in case selezionate;
• Convocazione dell'assemblea straordinaria dei residenti e intervento di un rappresentante dell'azienda;
• Realizzare eventi di PR per il miglioramento;
• Creazione di un sito web e di gruppi sui social network per dimostrare le risorse disponibili, i risultati del lavoro, ecc.

Pertanto, è importante trasmettere ai cittadini tutti i vantaggi della collaborazione con la propria società di gestione.

Dopo il lancio del progetto, dovresti lavorare costantemente per aumentare il numero di oggetti e migliorare la qualità.

Se ritieni che questa attività sia difficile da implementare, prova a esaminarla. Questa direzione è attualmente abbastanza popolare e promettente.

Per creare un modello finanziario in un piano aziendale, è necessario prevedere le entrate e le spese della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali, nonché la redditività dell'azienda.

Oltre ai costi di capitale sopra discussi, per garantire un funzionamento ininterrotto, la società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali dovrà sostenere i seguenti costi:

• Affitto dei locali e fatture – xxx rub.;
• Stipendio – xxx;
• Pubblicità e marketing – xxx;
• Manutenzione e riparazione di attrezzature e macchinari – xxx;
• Tasse e commissioni – xxx;
• Misure per la riscossione delle bollette dei residenti - xxx;
• Tenuta del conto corrente – xxx.

Inoltre, esiste la pratica di esternalizzare parte del lavoro; anche il relativo compenso è incluso nel costo totale. Totale da xxx rub. al mese.

La principale fonte di finanziamento è la percentuale addebitata ai proprietari di case per la fornitura di servizi da parte della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Di norma, il valore medio di mercato varia dal xxx% al xxx%. Quindi, durante la manutenzione degli appartamenti xxx, le entrate mensili saranno pari a xxx rubli.

Il profitto è calcolato come la differenza tra ricavi e costi e varia da xxx rub. mensile.

Nell'ambito del piano del personale del piano aziendale, nella società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali dovrebbero essere previste le seguenti posizioni:

• Direttore;
• Contabile;
• Economista;
• Responsabile del coinvolgimento della comunità;
• Avvocato;
• Responsabile dell'interazione con le organizzazioni di approvvigionamento delle risorse;
• Segretaria e responsabile d'ufficio.

Inoltre, le posizioni in cui i dipendenti svolgono direttamente le principali funzioni della società di gestione comprendono meccanici, elettricisti, addetti alle pulizie, autisti, idraulici, bidelli, spedizionieri, ecc. In totale, il numero totale sarà di 20 o più persone.

Il modello finanziario è un file separato in formato MS Excel: essenzialmente lo è
un prodotto separato progettato per la pianificazione aziendale e il calcolo di tutti i suoi
indicatori. Ciascuno dei parametri del modello finanziario può essere modificato manualmente.
Non ci sono macro nel modello finanziario. Tutte le formule sono trasparenti e accessibili
i cambiamenti.

Nel processo di elaborazione di un piano aziendale, esaminiamo dozzine di fonti diverse
informazione. Ciò include dati provenienti da fornitori di attrezzature, portali di settore, interviste con esperti di mercato e statistiche ufficiali: tale analisi sistematica dei dati fornisce un quadro completo di tutti i parametri del progetto: prezzi, costi delle attrezzature, costi dei locali, costi, ecc.

Nonostante la presenza di notevoli barriere all'ingresso nel mercato, l'attività di organizzazione di una società di gestione di alloggi e servizi comunali può portare profitti al suo proprietario e grandi prospettive di sviluppo.

Per fare ciò, è necessario formulare il concetto della futura impresa nella fase di lancio del progetto creando un piano aziendale dettagliato per la società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali. Abbiamo compilato per te un business plan già pronto con tutti i calcoli e le informazioni necessarie. Puoi scaricarlo dal link sottostante e utilizzarlo come strumento di gestione e parte integrante durante le trattative con gli investitori e l'ottenimento di prestiti dalle banche. Se desideri prendere in considerazione punti specifici, possiamo sviluppare un piano aziendale individuale chiavi in ​​mano.

Prima del lancio, assicurati di analizzare i possibili rischi della società di gestione degli alloggi e dei servizi comunali e di documentare le modalità per superarli nel piano aziendale.