La diferencia entre asociación de propietarios y tsn. ¿Qué es TSN? Decodificación, pros y contras Formación de una sociedad de propietarios de bienes raíces

Una asociación de propietarios de bienes raíces es una forma relativamente nueva de organización sin fines de lucro.

Se diferencia en su estatus organizativo y jurídico y se crea para unir a propietarios de diversos tipos.

Qué es TSN, qué leyes lo rigen y en qué se diferencia esta forma de organización, lo aprenderá después de leer el artículo.

El artículo 123 del Código Civil define la sociedad de propietarios de bienes inmuebles.

Según él, TSN es una asociación de propietarios de bienes inmuebles que, de forma voluntaria, crean una sociedad para organizar la propiedad conjunta, el uso y la enajenación de bienes inmuebles. También puede solucionar otros problemas que no violen la ley.

De esta forma, no sólo es más fácil mantener registros de los objetos inmobiliarios, sino también gestionarlos. Por ejemplo, los residentes propietarios de apartamentos en un edificio de apartamentos crean un TSN para regular la limpieza y el orden dentro del edificio (luces en los pisos, funcionamiento del ascensor, etc.) y en el área cercana. Su objetivo es proporcionar condiciones de vida cómodas.

Esta asociación es una persona jurídica cuyos miembros poseen bienes inmuebles del mismo tipo.

Camaradería une a los propietarios de cualquier inmueble:

• Locales (tanto residenciales como no residenciales) en un edificio (o varios).
• Casas residenciales o de campo.
• Parcelas de dacha.
• Jardines o huertas.

Regulación legislativa de la cuestión.

Los cambios en el Código Civil ocurridos en 2014 afectaron a casi todos los propietarios (y no solo a las personas jurídicas), aunque la ley no los obliga a someterse al procedimiento de reinscripción.

TSN se regula sobre la base del marco legislativo general relacionado con el sector inmobiliario.

Entre actos legislativos Relacionados con este tipo de organización, se distinguen los siguientes:

• Código Civil de la Federación de Rusia: artículos 49, 65, 123, 174, 181, 182 y 218.
• RF LC – Artículos 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 y 161.

Por cierto, desde 2014 ha habido cambios en la legislación, según los cuales SNT (asociaciones hortícolas sin fines de lucro) y (asociaciones de propietarios) ahora se crean en forma de TSN.

Funciones, tareas y objetivos de la organización.

Funciones en TSN distribuidos de la siguiente manera:

la tarea principal dicha asociación es la organización del uso colectivo de bienes inmuebles. Gracias a una comunidad de propietarios, los propietarios pueden gestionarla ellos mismos sin involucrar a terceros (por ejemplo).

Derechos y obligaciones

La capacidad jurídica de una asociación de propietarios de bienes raíces está consagrada en el documento principal: los estatutos de la organización.

Esta forma de legalidad la persona dispone de bienes específicos y separados, que, en su caso, serán utilizados para hacer frente a las obligaciones asumidas.

Entonces Los participantes no son responsables de las acciones de la organización.:

• Ni filial.
• No en solidaridad.
• Ni una acción.

La asociación se hace cargo deber para la formación de órganos de supervisión y gestión creados para coordinar y tomar decisiones de sus miembros y otras personas jurídicas (por ejemplo, para realizar obras de construcción o conectarse a la red de vivienda y servicios comunales). El principal órgano de gobierno de la asociación debe tomar decisiones sobre el establecimiento de contribuciones obligatorias para los miembros de la organización.

TSN puede realizar actividades comerciales y recibir ingresos de él (según el Código Civil de la Federación de Rusia), pero bajo dos condiciones:

• Esta actividad debe cumplir con los objetivos de la asociación (según lo consagrado en los estatutos).
• Las ganancias no se pueden distribuir entre los miembros de la organización.

Todas las acciones de la organización deben corresponder a sus metas y objetivos. en la asociación tener derechos:

Si los participantes no cumplen con sus obligaciones consagradas en el estatuto o en la decisión de la junta, la sociedad puede intentar ante los tribunales obligarlos a cumplir con sus obligaciones, realizar pagos o contribuciones. Además, la organización, ante los tribunales, puede exigir a los infractores una indemnización por las pérdidas causadas por el incumplimiento de sus obligaciones por parte de los miembros.

TNS obligado:

• Realizar sus actividades en el marco de las normas establecidas por la ley, así como de conformidad con sus estatutos.
• Celebrar contratos con terceros para realizar trabajos específicos.
• Cumplir con sus obligaciones y controlar el estado sanitario y técnico de los bienes comunes.

El propietario se convierte en miembro de TSN. después de presentar una solicitud de entrada allí. Puede abandonar la sociedad presentando una solicitud de desistimiento de la misma.

Su los miembros tienen derecho:

• Solicite a TSN información sobre sus actividades.
• Participar en las actividades de la asociación de forma independiente o enviando allí un apoderado (seleccionar y ser candidato para puestos directivos, hacer propuestas para mejorar la calidad del trabajo).
• Si no están de acuerdo con la decisión de los órganos rectores, pueden apelarla ante los tribunales.
• Familiarícese con los principales documentos de la organización.
• Exigir a TSN la adecuada calidad de los servicios y trabajos que están obligados a realizar de acuerdo con el estatuto.

Procedimiento de registro

EN carta unión es necesario especificarlo:

Los miembros de TSN (y al mismo tiempo sus fundadores) pueden ser:

1. Física. personas que sean propietarias de bienes inmuebles designados como bienes públicos.
2. Una entidad legal que tiene derecho a poseer, administrar y administrar la propiedad de la sociedad.

Al unirse a una organización y completar una solicitud, la persona que desea ingresar proporciona información sobre sí mismo. Posteriormente, esta información se ingresará en el registro para que se pueda establecer exactamente qué tipo de inmueble (participación) pertenece a este miembro. Si se producen cambios en los bienes inmuebles o en los datos personales, el participante de TSN deberá notificarlo a la junta directiva de la organización.

No existen requisitos estrictos y claramente definidos para los estatutos de una sociedad en la legislación. Lo principal es que sus disposiciones no violan las normas de los Códigos Civil y de Vivienda.

Ventajas y desventajas de tal asociación.

Ventajas asociaciones de propietarios de propiedades como sigue:

Defectos las asociaciones son:

• No es una organización universal con un estatus legal que pueda resolver cualquier problema. Mucho depende del tipo de propiedad en sí. No todos los propietarios deberían unirse. Por ejemplo, si la sociedad está formada por propietarios de viviendas inseguras o que viven en un edificio que requiere reparaciones importantes, es poco probable que puedan cobrar la cantidad requerida a tiempo.
• Existe un alto riesgo de quiebra de la asociación. En este caso, los propietarios no podrán devolver sus fondos y aportaciones.
• TSN debe obtener una licencia para realizar las actividades especificadas en el estatuto. Esto requerirá tiempo, esfuerzo y dinero adicionales.

Características distintivas

Tal asociación de propietarios diferente de HOA las siguientes características:

Sobre las ventajas de organizar este tipo de asociaciones de propietarios de inmuebles, consulta el siguiente vídeo:

Una sociedad de propietarios de bienes inmuebles, abreviada como TSN, es una nueva forma de gestión colectiva de la propiedad y, como su nombre indica, de cualquier inmueble, no solo de la vivienda.

Este concepto general, TSN, no ha reemplazado a otro término, HOA (asociación de propietarios). Según las nuevas reglas, la Asociación de Propietarios será una de las formas organizativas y jurídicas de la TSN.

¿Qué regula la ley de TSN?

El concepto de sociedad de propietarios de bienes raíces se introdujo el 1 de septiembre de 2014, cuando entró en vigor la Ley Federal No. 99-FZ del 05/05/2014 sobre enmiendas al Capítulo 4 de la Parte 1 del Código Civil de la Federación de Rusia. .

Ahora el estatuto debe contener las palabras “asociación de propietarios de bienes inmuebles” en la parte relativa al nombre.

Posteriormente, se promulgó la Ley Federal de 23 de mayo de 2015 No. 133-FZ “Sobre las enmiendas a la Primera Parte del Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley Federal “Sobre Partidos Políticos”. De conformidad con él, se realizaron cambios en el párrafo 1, párrafo 1 del artículo 54 del Código Civil.

Según estos cambios:

Las asociaciones de propietarios establecidas antes del 23 de mayo de 2015 ya como TSN o renombradas como TSN deben realizar cambios en los estatutos. En nombre de dichas organizaciones es necesario indicar que son una Asociación de Propietarios, que, a su vez, es una especie de TSN. No hay un plazo específico dentro del cual las organizaciones deban realizar estos cambios. Tan pronto como en la reunión de los miembros de la Asociación de Propietarios se tome la decisión de modificar cualquier parte de los estatutos, se harán aclaraciones sobre el nombre;

al registrar una organización después del 23 de mayo de 2015, la Asociación de Propietarios debe indicarse en el nombre y la Asociación de Propietarios debe indicarse en el estatuto, que se crea en la forma organizativa y legal de TSN;

Por lo tanto, el estatuto contendrá la redacción de la HOA, pero de hecho el estatuto indicará que la HOA es un tipo de TSN.

Similitudes y diferencias entre HOA y TSN

La asociación de propietarios y TSN se parecen en muchos aspectos: tanto en términos de actividades como en aspectos organizativos. Hasta ahora no tienen diferencias significativas obvias, excepto que una sociedad de propietarios de bienes raíces implica una gama más amplia de posibles sujetos de gestión. Para mayor claridad, los principales puntos de similitudes y diferencias entre estas formas de gestión se presentan en la tabla:

Perspectivas para TSN

En resumen, TSN es una forma organizativa y jurídica relativamente joven de gestión inmobiliaria, que cubre un grupo más amplio de objetos de gestión. Ahora bien, estos no son sólo edificios de apartamentos, sino también:

asociaciones de jardinería, parcelas;

asociaciones de jardinería sin fines de lucro;

locales en un edificio o incluso en varios edificios;

locales no residenciales;

casas de campo, etc

TSN se convertirá en una alternativa para aquellos propietarios que quieran poder gestionar no sólo el espacio residencial, sino también otros inmuebles. Actualmente se siguen creando o cambiando activamente el nombre de asociaciones de propietarios de bienes raíces, a pesar de algunas cuestiones controvertidas.

Existe una tendencia creciente a combinar varias casas en TSN, es decir, hay una especie de consolidación del tema de la gestión y, en consecuencia, aumenta la cantidad de trabajo para la organización involucrada en la gestión.

Poco a poco, las asociaciones de propietarios están ganando popularidad. Como resultado, todas las cuestiones y cuestiones controvertidas relacionadas con su funcionamiento se resolverán más rápidamente y de conformidad con la legislación. En el futuro, una forma organizativa y jurídica como TSN tiene todas las posibilidades de convertirse en la forma de gestión más popular, ya que no tiene restricciones especiales: la condición principal para la creación de esta asociación es la comunidad de bienes.

En 2014 se realizaron cambios en el Código Civil. Junto con las cooperativas de horticultura, jardinería y dacha (SNT, DNT, ONT), ha surgido una nueva forma jurídica de propiedad: una sociedad de propietarios de bienes inmuebles (TSN). Se discutirá más adelante en este artículo.

Asociación TSN: ¿qué es?

La nueva forma de propiedad se diferencia de la anterior, la misma Asociación de Propietarios. En primer lugar, los propietarios pueden decidir de forma independiente cómo gestionar el local. Si la calidad de los servicios recibidos no cumple con los requisitos, TSN puede rescindir el contrato e invitar a otras organizaciones a realizar el trabajo.

TSN obliga indirectamente a los residentes a cuidar las zonas comunes. Si el equipo se estropea, todos tendrán que pagar por ello. Los residentes sabrán cuánto cuesta pintar una pared pintada o reemplazar una ventana rota. Esto no sólo aumenta el valor de mercado de los apartamentos, sino que también puede reducir los pagos mensuales en el futuro. Sin excepción, todos los vecinos de la casa participan en los gastos de reparación. Este es el tipo de asociación que es: TSN.

Regulación legislativa

Echemos un vistazo más de cerca a qué tipo de asociación TSN es desde el punto de vista del Código Civil de la Federación de Rusia. La Ley Federal Nº 99 introdujo cambios en relación con las organizaciones corporativas sin fines de lucro.

TSN es una sociedad de propietarios de bienes inmuebles (locales en casas o en varios edificios residenciales, casas de verano), organizadas para propiedad y uso colectivo. La sociedad debe tener un estatuto que contenga el nombre del documento, la ubicación de la organización, su composición, el tema y propósito de sus actividades.

La Asociación no es responsable de las obligaciones de sus miembros. Sólo posee la propiedad especificada en el estatuto, sobre la base de propiedad compartida. El máximo organismo competente de la asociación determina el importe de las cuotas de afiliación obligatorias. La dirección de la organización la llevan a cabo el presidente y el consejo. Sus funciones podrán ser terminadas anticipadamente en caso de infracción grave de sus deberes.

Señales

• asociación de propietarios de forma voluntaria;
• creación de una organización para la propiedad, uso y disposición de bienes de forma voluntaria y dentro del marco de la ley;
• lograr otros objetivos.

asociación de propietarios

Con el fin de gestionar la casa, se crea una sociedad (comunidad) de propietarios. Se crea para administrar locales únicamente en edificios de apartamentos (MKD) con el fin de poseer, usar, enajenar bienes, crear, mantener, almacenar y aumentar bienes. La gestión de la sociedad la lleva a cabo la asamblea más alta de socios, el director y el presidente.

HOA y TSN (sociedad de propietarios de bienes raíces): pros y contras

HOA es un tipo de TSN. En el primer caso, estamos hablando sólo de la asociación de propietarios de edificios de apartamentos, y en el segundo, de la asociación de propietarios de diversas formas de bienes inmuebles (casas, edificios, jardinería, huertos, terrenos). Los dos términos no se reemplazan entre sí. La regulación de las actividades de las asociaciones de propietarios se lleva a cabo de acuerdo con las normas de la legislación de vivienda, que son especiales en comparación con las disposiciones generales del Código Civil. Es decir, al resolver cuestiones controvertidas, primero se debe confiar en las normas del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.

¿Qué tipo de asociación es esta “TSN”? En este caso estamos hablando de una asociación de propietarios de cualquier inmueble, tanto comercial como no comercial. Puede ser no sólo en casa. Pero también oficinas y garajes. Es decir, una organización sin fines de lucro satisface las necesidades de los propietarios que, por las circunstancias, se encuentran juntos.

La Asociación de Propietarios ha dejado de ser útil. Con la ayuda de una asociación de este tipo, por ejemplo, no se puede gestionar un edificio de oficinas situado en el centro de la ciudad. Al organizar TSN, puede llegar a acuerdos con agencias gubernamentales sobre temas clave. Además, el Código Civil de la Federación de Rusia detalla todas las disposiciones relativas a la creación, recaudación y disolución de una sociedad.

La Asociación de Propietarios tampoco se justifica porque la propiedad incluye no sólo un edificio residencial, sino también un terreno, un sótano y un ático. Anteriormente, los miembros de la asociación no podían gestionar estas instalaciones. A través de los tribunales se han resuelto muchas cuestiones sobre quién es el propietario del sótano y quién tiene derecho a alquilar el espacio del ático. Ahora todos estarán bajo la dirección de la asociación.

Un ejemplo más. ¿Cómo organizar el aparcamiento si el patio pertenece a varias casas? La eficacia de la sociedad se justificará si posee varios objetos.

La ley también detalla algunos matices que deben tenerse en cuenta al crear o reorganizar personas jurídicas. Si estamos hablando de una HOA, cuando se crea, el nombre de la organización debe reflejar claramente no solo su nombre, sino también su forma de propiedad, y si es un TSN, entonces no es necesario que el nombre indique la forma de propiedad. En general, a muchas personas les gustan las ventajas de TSN (sociedad de propietarios de inmuebles).

Ahorro de costes

Por ley, TSN (asociación de propietarios de bienes raíces) tiene derecho a determinar de forma independiente el orden de trabajo. Cualquier miembro de la sociedad puede controlar los gastos y los ingresos. Es decir, la sociedad puede alquilar el local. La Asociación puede crear condiciones para el uso económico de los recursos energéticos mediante la instalación de unidades y tecnologías de ahorro de energía. En algunas ciudades, los participantes de la asociación reciben:

• subsidios para compensar los costos de capacitación de los presidentes;
• reembolso de gastos de registro de TSN;
• subvenciones para compensar gastos destinados a la reparación de edificios de viviendas, fachadas, instalación de equipos, solares, etc.

Peculiaridades

Una entidad jurídica también puede convertirse en miembro de TSN. ¿Qué tipo de asociación se supone que es esta? Esta podría ser una organización de gestión de espacios de oficinas. Los individuos pueden unirse a varias asociaciones a la vez. Por ejemplo, por lugar de residencia, trabajo y ubicación de la casa de campo. Los expertos creen que los propietarios de parcelas de jardín estarán muy satisfechos con las innovaciones. Esta es la parte más vulnerable de la población. Anteriormente las carreteras y comunicaciones estaban prácticamente alquiladas. Ahora la población tiene la oportunidad de decidir de forma independiente cómo disponer de la propiedad conjunta.

registro TSN

Los propietarios de locales pueden crear una sociedad. La decisión correspondiente la toman los propietarios del local en reunión. Una decisión se considera positiva si más del 50% de los participantes en la asociación votan a favor. El protocolo de registro de TSN debe estar firmado por todos los participantes de la asociación. La carta también debe ser aprobada en una reunión de participantes. Describe todos los aspectos de la actividad: derechos, responsabilidades, inicio y terminación del trabajo, etc.

La junta de TSN debe ser aprobada antes de registrar la asociación. Posteriormente nombra un presidente. También se está creando un grupo de auditoría que controlará el trabajo de la junta. Al registrarse en una agencia gubernamental, debe presentar:

• solicitud de registro (n° 11001);
• acta notariada de la reunión;
• dos copias de la carta;
• recibo de pago del impuesto estatal.

Después del registro, debe abrir una cuenta bancaria. Recibirá cuotas de membresía y facturas de servicios públicos. Sólo queda concluir acuerdos con organizaciones de servicios. ¿Cómo se deben presentar los informes de la TSN (asociación de propietarios de inmuebles)? Dado que la sociedad está registrada como entidad jurídica, también deberá presentar informes como entidad jurídica.

Matices de registro

El método de gestión de los edificios de apartamentos lo eligen los propietarios y puede modificarse en cualquier momento. Las decisiones de TSN se aplican a todos los locales del edificio de apartamentos. Si la gestión de la propiedad estuvo a cargo de una organización de gestión, los propietarios deberían considerar primero la posibilidad de rechazar los servicios de esta empresa. La Carta es el único documento de TSN.

El iniciador de la reunión de propietarios de apartamentos deberá informar a todos los residentes sobre la fecha de la reunión con al menos 10 días de antelación entregando avisos contra firma o enviándolos por correo certificado.

Cualquier decisión de la sociedad se considera adoptada si el quórum, es decir, más del 50% de los propietarios, vota a favor de ellas. Si no hay quórum, el iniciador puede convocar una segunda reunión y tomar una decisión en ausencia. Las decisiones tomadas de esta manera deben comunicarse a todos los miembros de la sociedad. Para ello, el iniciador o sus representantes visitan todos los apartamentos y distribuyen las decisiones por escrito a los residentes.

Reembolso de gastos

Después del registro de TSN, una parte de los costes está sujeta a subvención, a saber, los costes de:

• pago de derechos estatales;
• obtener una copia de la carta;
• certificación de firmas del presidente, contador de TSN;
• abrir una cuenta bancaria;
• producción de impresión.

Conclusión

¿Qué tipo de asociación es ésta: TSN? Los expertos creen que la nueva forma de propiedad permitirá resolver una serie de cuestiones importantes: cómo organizar la vida y controlar el trabajo de los proveedores de servicios. La creación de TSN mejorará la calidad de la vivienda y los servicios comunales y alentará a los residentes a tratar sus propiedades con más cuidado. La Asociación de Propietarios no desaparecerá. Todas las asociaciones interesadas pueden reorganizarse. Para hacer esto, debe preparar un paquete de documentos y enviarlo a las agencias gubernamentales. La reinscripción tardará como máximo un mes y medio.

La Asociación de Propietarios, cifrada por conveniencia con la abreviatura TSN, ha ampliado recientemente la gama de posibles opciones para unir a los propietarios (en particular, bienes raíces). A diferencia de la Asociación de Propietarios, estrechamente relacionada, donde las relaciones se garantizan mediante acuerdos entre propietarios de viviendas exclusivamente, la TSN une a propietarios de cualquier tipo de inmueble: locales residenciales (tanto apartamentos de campo como urbanos), terrenos, edificios de oficinas.

Aunque en palabras (también en nombres) la diferencia entre estas dos organizaciones legalmente formalizadas es pequeña, en realidad las diferencias son significativas. El desconocimiento de los propietarios y la introducción relativamente reciente del TSN (desde 2014) les induce a error.

TSN tiene sus propias sutilezas, pero el propósito de su creación (de forma voluntaria) es garantizar el orden de propiedad y uso de la propiedad común. Por ejemplo, el TSN, registrado por los residentes/propietarios de apartamentos, regula las cuestiones de orden en la casa en su conjunto (entradas, ascensores, etc.) y el área local para una vida cómoda en esta casa.

Ventajas de crear TSN

La principal ventaja de TSN es toma de decisiones exclusiva(por la organización, por lo tanto por los propios propietarios) sobre la disposición/uso de locales residenciales y no residenciales, terrenos. En pocas palabras, el poder se transfiere a manos de los propietarios. A ellos también pasa la gestión directa de la casa o de la parcela. Al tomar decisiones sobre cuestiones generales, se tienen en cuenta las opiniones de todos los propietarios que participan en TSN.

Otra ventaja de este tipo de gestión de la propiedad es la transparencia de los estatutos de la asociación, que a su vez celebra contratos para la prestación de servicios públicos específicamente para ellos. La gestión directa, que caracteriza a una sociedad de propietarios de bienes inmuebles, permite a los propietarios evitar gastos irracionales/incomprensibles para el mantenimiento de una casa u otro territorio.

Entre otras cosas, los plazos para la recaudación de contribuciones y la realización de reparaciones aprobados por los propietarios, por ejemplo, son aprobados por ellos. Para ello, se elabora y aprueba un plan de trabajo y un presupuesto en una reunión con la presencia de todos los participantes de TSN.

En resumen, las ventajas de TSN se pueden describir como:

• Comunidad: propiedad común y gestión de la propiedad conjunta por parte de todos los propietarios.
• Carácter masivo: la posibilidad de combinar, por ejemplo, varias casas con un patio común. Lo que permite solucionar problemas (recaudar fondos) para reparaciones, construcción de un parque infantil o, por ejemplo, aparcamiento.

Desventajas de TSN

Los principales matices de crear una sociedad de propietarios negativos de bienes raíces incluyen:

• No es universal: no es racional combinar todos los edificios en TSN.
• La justificación legal y regulación del funcionamiento de TSN (es decir, su forma organizativa legal) tiene riesgo de quiebra.
• El apoyo legislativo (así como el de las asociaciones de propietarios) es el punto débil de la organización.

Cada una de estas deficiencias de TSN conlleva peligros para los propietarios y sus participantes. Respecto al primero: la cuestión de la imposibilidad de transferir la función de gestión de la propiedad directamente a los propios propietarios es especialmente grave para los residentes y propietarios de locales en edificios antiguos. Dado que estos locales, y el edificio en sí, requieren reparaciones importantes, que, entre otras cosas, son costosas, recaudar fondos para ello utilizando únicamente a los propietarios puede llevar mucho tiempo. Esto puede “dejar la casa en mal estado”.

Los dos últimos puntos plantean una amenaza de no devolución de los fondos invertidos y de las facturas de servicios públicos a los propietarios en caso de quiebra.

¿Debería cambiarme a TSN?

Es difícil responder de manera inequívoca, teniendo en cuenta todos los pros y los contras de organizar una asociación de propietarios de bienes raíces. Teniendo en cuenta el carácter voluntario de tal decisión (la creación de un TSN), serán los propietarios quienes deberán sopesar todos los pros y los contras. Los cuales dependen de muchos factores, incluidas las características del propio bien común.

Así, por ejemplo, los residentes de casas que necesitan reparaciones importantes pueden tener muchos menos argumentos a favor de organizar un TSN que los propietarios en áreas nuevas con edificios densos, edificios relativamente nuevos o locales con uso comercial.

Comentario al artículo 123.12

1. Desde el 1 de septiembre de 2014, el Código Civil de la Federación de Rusia amplía la regulación de las asociaciones de propietarios de tal o cual inmueble. Recordemos que anteriormente solo existían asociaciones de propietarios, organizaciones cuyas actividades se llevaban a cabo de acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, su art. 291 "Asociaciones de propietarios de viviendas" (de conformidad con él, en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia se incluyó una sección completa con un nombre similar al título del artículo 291 del Código Civil). Según la parte 1 del art. 135 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, una asociación de propietarios está reconocida como una organización sin fines de lucro, una asociación de propietarios de locales en un edificio de apartamentos para la gestión conjunta de un complejo de bienes raíces en un edificio de apartamentos, asegurando la operación de este conjunto, propiedad, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, disposición de los bienes comunes en un edificio de departamentos. El artículo comentado amplía las posibilidades de crear asociaciones de propietarios de bienes raíces; tales organizaciones pueden unir a propietarios no solo de viviendas, sino también de locales no residenciales, propietarios de casas de campo, terrenos, etc.
2. Los actos jurídicos reglamentarios utilizan el concepto de "asociación" para definir diversas asociaciones de entidades económicas.

La clasificación de las sociedades puede realizarse por diversos motivos. Sin embargo, parece que el factor clave que constituye la principal diferencia entre dichas asociaciones debería seguir siendo el propósito de la organización y las actividades de la asociación. La primera parte del Código Civil de la Federación de Rusia, que nombra este tipo de sociedades como sociedades plenas y limitadas (en comandita o mixta), indica que se trata de entidades jurídicas cuyo objetivo principal es generar beneficios, lo que permite denominarlas de tipo empresarial. asociaciones.

Al mismo tiempo, el Código Civil de la Federación de Rusia en la sección "Ciertos tipos de obligaciones" prevé la posibilidad de celebrar un acuerdo de asociación simple, según el cual las personas, combinando sus contribuciones, actúan juntas sin formar una entidad jurídica (Capítulo 55 ). Una asociación de este tipo puede definirse como una sociedad de tipo contractual.

A diferencia de las asociaciones antes mencionadas, existen asociaciones creadas y funcionando para satisfacer principalmente las necesidades de sus miembros, lo que permite denominarlas asociaciones de tipo consumidor. Estas asociaciones, por supuesto, incluyen asociaciones de propietarios de bienes raíces.

En la literatura jurídica se puede encontrar una sentencia de que dichas asociaciones pertenecen a cooperativas de consumidores.<1>. Declaraciones de este tipo se basan en el hecho de que el legislador impone muchos requisitos generales a las sociedades de propietarios de bienes inmuebles (en este caso particular, viviendas) y cooperativas de consumidores. De hecho, ambas entidades, como personas jurídicas, pertenecen a organizaciones sin fines de lucro. Sin embargo, parece que hay argumentos de mayor peso a favor del hecho de que las sociedades de propietarios de bienes inmuebles son una forma organizativa y jurídica independiente de entidades jurídicas.

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<1>Véase, por ejemplo: Comentario al Código Civil de la Federación de Rusia. Parte uno. M.: Yurinformtsentr, 1995. P. 313; Mushinsky V.O. Fundamentos del derecho civil. M.: Relaciones internacionales, 1995. P. 40; Derecho civil de Rusia: curso de conferencias. Parte uno. M.: Jurídico. iluminado., 1996. P. 220.

Una de las diferencias más importantes entre las asociaciones de propietarios de inmuebles y las cooperativas de consumidores es que en las asociaciones de propietarios de inmuebles no existen relaciones jurídicas participativas. En las cooperativas, los fondos del fondo mutuo son fondos de una persona jurídica y tienen un propósito estrictamente designado: están destinados exclusivamente a pagar la construcción o el costo de una casa construida.<1>. Y los miembros de las asociaciones de propietarios de inmuebles, como se desprende ya del nombre y lo confirma el derecho civil, son propietarios de bienes inmuebles, es decir, pagaron o compraron locales, terrenos, etc. por diversas razones antes de formar una sociedad (o antes de su formación).

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<1>Gendzekhadze E.N. Cooperativas de vivienda y construcción en la ciudad y en el campo. M.: Editorial Mosk. Universidad, 1976. P. 105.

Otra diferencia surge de una disposición que no figuraba anteriormente en la legislación sobre cooperación en materia de consumidores. Estamos hablando de una novedad que amplía significativamente los derechos de los miembros de las cooperativas de consumidores: la capacidad de una cooperativa de consumidores de distribuir los ingresos recibidos entre sus miembros de acuerdo con la ley y los estatutos. Una asociación de propietarios de bienes inmuebles no tiene ese derecho.

La siguiente diferencia es que los miembros de una asociación de propietarios de bienes raíces no tienen la obligación de cubrir las pérdidas resultantes mediante contribuciones adicionales (disponibles para los miembros de la cooperativa).

Las diferencias que se encuentran en el plano de las relaciones de propiedad son muy significativas. Por regla general, una sociedad de propietarios de bienes inmuebles no es objeto de derechos de propiedad sobre locales, terrenos, etc., ni sobre instalaciones públicas. Las cooperativas actúan como propietarias de sus bienes, incluidos los inmuebles.

Para un análisis más completo de las diferencias entre cooperativas de consumidores y asociaciones de propietarios de inmuebles, parece necesario señalar que, en las circunstancias señaladas en la ley, las asociaciones de propietarios de inmuebles surgen sobre la base de determinados tipos de cooperativas de consumidores. Estos tipos incluyen cooperativas de vivienda y construcción de viviendas, casas de campo y garajes, cuyos miembros han pagado íntegramente sus cuotas. En tales casos, la última parte de la contribución actúa como un catalizador, un transformador de las relaciones jurídicas: las relaciones jurídicas de vivienda obligatorias se transforman en relaciones jurídicas de propiedad. El núcleo de las relaciones cooperativas son las relaciones jurídicas compartidas, dejan de existir como tales y el derecho de uso de la vivienda ya no se basa en el hecho de ser miembro de una cooperativa, sino en el derecho de propiedad.

1. La posibilidad de crear y operar asociaciones de propietarios de bienes raíces en la Federación de Rusia apareció algo antes de la entrada en vigor de la Ley federal del 15 de junio de 1996 N 72-FZ "Sobre asociaciones de propietarios", el Código de Vivienda de la Federación de Rusia. , y especialmente las nuevas normas del Código Civil de la Federación de Rusia, que entró en vigor el 1 de septiembre de 2014. Aquí conviene recordar la legislación sobre privatización, art. 51 de la Ley de la URSS del 26 de mayo de 1988 N 8998-XI "Sobre la cooperación en la URSS" y algunas otras leyes. Sin embargo, estas regulaciones, si bien establecían el derecho de los propietarios de locales residenciales a unirse en sociedades y otras asociaciones, no proporcionaban una definición clara e inequívoca del estatus legal de una asociación de propietarios.

A nivel federal, la posibilidad de organizar asociaciones de propietarios de locales residenciales fue prevista por primera vez por la Ley de la RSFSR del 4 de julio de 1991 N 1541-1 "Sobre la privatización del parque de viviendas en la RSFSR", según la cual los propietarios de A las viviendas privatizadas se les otorgó el derecho a crear asociaciones y otras asociaciones. Sin embargo, esta norma no encontró ninguna implementación real, ya que dicha Ley no iba más allá de la proclamación de tal derecho. La siguiente ley fue la Ley de la Federación de Rusia del 24 de diciembre de 1992 N 4218-1 "Sobre los fundamentos de la política federal de vivienda". En su desarrollo por Decreto del Presidente de la Federación de Rusia del 23 de diciembre de 1993 N 2275<1>Se aprobó el Reglamento Transitorio de Condominios. Sin embargo, estas regulaciones eran muy contradictorias y, como resultado, su implementación fue difícil. Así, la Ley de Fundamentos de la Política Federal de Vivienda, que contiene sólo dos artículos dedicados a las asociaciones en cuestión, utilizando el término “condominio”, por un lado, las caracterizó como una sociedad de propietarios de inmuebles en el sector de la vivienda ( artículo 1, parte 1 del artículo 8), y por otra parte, indicó que dicha sociedad posee, por derecho de propiedad común, incluida la propiedad conjunta, los objetos de uso común de un edificio de apartamentos (parte 2 del artículo 8). Además, la Ley en cuestión indicaba los objetos que se combinan en un condominio (Parte 4, Artículo 8), es decir. Se trataba esencialmente de una especie de propiedad común.

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<1>Colección de actas del Presidente y del Gobierno de la Federación de Rusia. 1993. N 52. Arte. 5079.

La disposición de condominio temporal intentó “modificar” el estatuto. Dejando la legalidad de tales “enmiendas” más allá del alcance del estudio, observamos que las Regulaciones Temporales regulaban con cierto detalle, entre otras cuestiones, el estatus legal de las asociaciones de propietarios. Y, sin embargo, su efecto quedó prácticamente neutralizado por la norma que prevé la posibilidad de organizar dichas personas jurídicas no de forma voluntaria, sino obligatoria. Este Reglamento (que parece evidentemente inaplicable) obligó a las autoridades estatales de las entidades constitutivas de la Federación de Rusia (regiones de Moscú, Sverdlovsk y Yaroslavl, etc.) a adoptar sus propias disposiciones. Cabe señalar que las asociaciones de propietarios que surgieron antes de la aprobación de la Ley de Asociaciones de Propietarios se organizaron principalmente gracias a la normativa regional.

Los estudios de esa época señalaron acertadamente que las principales razones que obstaculizaban la formación de asociaciones de propietarios eran una legislación incompleta y contradictoria, la falta de comprensión de los beneficios y derechos, la imperfección de las leyes que regulaban la propiedad privada de bienes inmuebles y la organización de asociaciones.<1>.

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<1>Gardner D. Proyecto de demostración para la creación de asociaciones (condominios) de propietarios de viviendas en Jarkov (Ucrania) y Ekaterimburgo (Rusia) // Reforma de la política de vivienda en Ucrania durante el período de transición: conferencia internacional. Kiev: Comité Estatal de Ucrania para la Planificación Urbana y la Arquitectura, 1994. P. 70.

1. Subpárrafo 5 cap. 4 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene tres artículos: 123.12, 123.13 y 123.14, directamente relacionados con las asociaciones de propietarios de bienes inmuebles.

Además, es en el artículo comentado que se indica que las sociedades de propietarios de inmuebles deben crearse y operar de conformidad con las leyes federales. Según el artículo comentado, una sociedad de propietarios de bienes inmuebles es una organización sin fines de lucro, cuyo estatus legal está determinado por las leyes pertinentes. Como puede ver, el Código Civil de la Federación de Rusia implica la adopción de leyes federales que regulan la organización y las actividades de este tipo de organizaciones sin fines de lucro.

Adopción del Código de Vivienda de RF en 2004, que contiene (entre otras cosas) la Sección. VI “Asociación de Propietarios”, el legislador actuó de conformidad con el párrafo 2 del art. 291 del Código Civil de la Federación de Rusia, que indica el nivel del acto jurídico reglamentario: la ley federal, además de tener en cuenta la influencia de la Ley sobre asociaciones de propietarios y la correspondiente aplicación de la ley, incluida la práctica judicial.

No es posible no estar de acuerdo con la opinión de S.M. Korneev dice que la regulación de la organización y las actividades de las asociaciones de propietarios es “un producto de la intervención estatal en este ámbito”<1>(Esto, por supuesto, se aplica a todas las asociaciones de propietarios). Al mismo tiempo, parece que la ausencia de esa “interferencia” sienta las bases para abusos y violaciones de los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos.

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<1>Derecho civil de Rusia durante la transición al mercado: sáb. artículos en memoria del prof. vicepresidente Gribanova. M.: De Jure, 1995. P. 171.

Dado que actualmente existe una regulación detallada de la organización y las actividades sólo en relación con un tipo de asociaciones de propietarios de bienes raíces: las asociaciones de propietarios, creemos que, junto con el Código Civil de la Federación de Rusia, es necesario utilizar las normas de la Sección. IV Código de Vivienda de la Federación de Rusia por analogía.

1. La creación de una asociación de propietarios es posible si hay varios propietarios de locales residenciales o no residenciales en un edificio residencial. En este caso, el número de miembros de la asociación de propietarios debe exceder el 50% del número total de propietarios de locales residenciales en un edificio de apartamentos. De conformidad con el art. 136 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, los propietarios de locales en un edificio de apartamentos solo pueden crear una asociación de propietarios. La decisión de crear una asociación de propietarios la toman los propietarios de los locales de un edificio de apartamentos en su junta general. Tal decisión se considera adoptada si los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos correspondiente, con más del 50% de los votos del número total de votos de los propietarios de los locales en dicho edificio, votaron a favor.

Se puede crear una asociación de propietarios fusionando:

– varios edificios de apartamentos, cuyos locales pertenecen a diferentes (al menos dos y no más de 30) propietarios de los locales del edificio de apartamentos, con terrenos ubicados en un terreno común o en varios terrenos vecinos (limítrofes), con redes de ingeniería y soporte técnico y otros elementos de infraestructura;

– varios edificios, estructuras o estructuras cercanas – edificios residenciales destinados a residencia unifamiliar, casas de campo con o sin parcelas personales, con garajes y otros objetos ubicados en un terreno común o en varios terrenos vecinos (limítrofes), redes de servicios públicos - soporte técnico y otros elementos de infraestructura.

1. De conformidad con el art. 51 del Código Civil de la Federación de Rusia, cualquier entidad jurídica está sujeta al registro estatal en la forma determinada por la Ley de Registro de Personas Jurídicas. Desde el momento del registro estatal, la sociedad de propietarios de bienes raíces adquiere los derechos de una entidad legal.<1>.

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<1>Comentario a la Ley Federal “Sobre el Registro Estatal de Personas Jurídicas y Empresarios Individuales” / Ed. B.M. Góngalo, P.V. Krasheninnikova. 3ª ed., revisada. y adicional M.: Estatuto, 2006.

1. Para satisfacer las diversas necesidades de sus miembros, la sociedad entabla numerosas relaciones patrimoniales con diversas personas jurídicas y físicas.

Una asociación de propietarios de bienes inmuebles tiene derecho a:

– celebrar un acuerdo para la administración de bienes inmuebles y propiedad común, así como acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de la propiedad común, sobre la provisión de servicios públicos y otros acuerdos en interés de los miembros de la sociedad;

– determinar la estimación de ingresos y gastos del año, incluidos los gastos necesarios para el mantenimiento y reparación de la propiedad común, los costos de reparación y otros trabajos, las contribuciones especiales y deducciones al fondo de reserva, así como los gastos para otros fines establecidos por el estatuto de la asociación;

– establecer, sobre la base de la estimación aceptada de ingresos y gastos de la sociedad para el año, los montos de los pagos y contribuciones para cada propietario de acuerdo con su participación en el derecho de propiedad común de la propiedad común;

– realizar trabajos para los propietarios y prestarles servicios;

– utilizar los préstamos concedidos por los bancos en la forma y en las condiciones previstas por la ley;

– transferir recursos materiales y monetarios en virtud del contrato a personas que realizan trabajos para la sociedad y le prestan servicios;

– vender y transferir para uso temporal, permutar bienes pertenecientes a la sociedad.

En los casos en que esto no viole los derechos e intereses legítimos de los propietarios, la sociedad tiene derecho a:

– prever el uso o el uso limitado de parte de la propiedad común;

– según el procedimiento establecido, construir y reconstruir parte de la propiedad común;

– recibir para uso o recibir o adquirir terrenos y otras propiedades en propiedad común compartida de los propietarios de bienes inmuebles;

– llevar a cabo el desarrollo de terrenos de propiedad de los propietarios por cuenta y por cuenta de los propietarios;

– celebrar transacciones y realizar otras acciones consistentes con las metas y objetivos de la asociación.

Si los propietarios no cumplen con sus obligaciones de participar en los gastos comunes, la sociedad tiene derecho ante los tribunales a exigir el reembolso forzoso de los pagos y contribuciones obligatorios.

La sociedad puede exigir ante los tribunales una indemnización total por las pérdidas que le hayan causado como resultado del incumplimiento por parte de los propietarios de los bienes inmuebles de sus obligaciones de pagar los pagos y contribuciones obligatorios y pagar otros gastos generales.

La sociedad está obligada:

– garantizar el cumplimiento de los requisitos, disposiciones de los actos jurídicos reglamentarios, así como los estatutos de la asociación;

– celebrar acuerdos sobre el mantenimiento y reparación de bienes comunes con propietarios que no sean miembros de la sociedad;

– cumplir con las obligaciones derivadas del contrato;

– garantizar las condiciones sanitarias y técnicas adecuadas de los bienes comunes;

– garantizar que todos los propietarios cumplan con sus obligaciones de mantenimiento y reparación de la propiedad común de acuerdo con sus participaciones en el derecho de propiedad común de esta propiedad;

– garantizar el respeto de los derechos e intereses legítimos de los propietarios al establecer las condiciones y el procedimiento para la propiedad, uso y disposición de la propiedad común;

– tomar las medidas necesarias para prevenir o detener acciones de terceros que impidan o impidan el ejercicio de los derechos de propiedad, uso y, dentro de los límites establecidos por la ley, de disposición de bienes comunes por parte de los propietarios de bienes inmuebles;

– representar los intereses legítimos de los propietarios, incluso en las relaciones con terceros.

1. Por supuesto, la tarea principal de una sociedad es realizar la función de compartir bienes inmuebles.

La gestión, mantenimiento y operación de bienes inmuebles puede realizarse por nuestra cuenta o por otras organizaciones.

En el primer caso, la asociación emplea a ciudadanos que se dedican al mantenimiento de instalaciones (cerrajeros, electricistas, limpiadores, guardias de seguridad, conserjes, etc.) bajo un contrato de trabajo. La junta general, a propuesta del presidente de la junta, adopta el reglamento interno del personal de servicio de la sociedad y el reglamento sobre la remuneración de estos ciudadanos.

En el segundo caso, la sociedad celebra un acuerdo con la entidad explotadora para el mantenimiento de los bienes inmuebles. En virtud de dicho acuerdo, la entidad explotadora se compromete a realizar trabajos de reparación, limpieza de instalaciones públicas, recogida de basura, mantenimiento de sistemas de calefacción central, suministro de agua, etc.

El mantenimiento y la operación de equipos de gas y ascensores solo pueden ser realizados por organizaciones especializadas, con las que la asociación también celebra los acuerdos pertinentes.

Una vez más, se debe prestar atención al hecho de que las asociaciones de propietarios de bienes raíces son organizaciones sin fines de lucro; tienen derecho a participar únicamente en aquellas actividades previstas en el estatuto. El Código Civil de la Federación de Rusia establece la posibilidad de que dichas organizaciones realicen actividades empresariales, pero esto se debe a dos puntos:

– la actividad empresarial debe servir a los fines para los que se creó la sociedad;

– al obtener ganancias, la organización no tiene derecho a distribuir las ganancias recibidas entre los participantes de la organización.

Al realizar actividades empresariales o de otro tipo, la sociedad es responsable independientemente de sus obligaciones con todos los bienes que le pertenecen; los miembros de la sociedad no son responsables de sus deudas.

Artículo 123.13. Propiedad de la asociación de propietarios de inmuebles

Comentario al artículo 123.13

1. Según el artículo comentado, la propiedad de una sociedad de propietarios de bienes inmuebles puede incluir tanto bienes muebles como inmuebles.

El patrimonio de la sociedad consiste en:

– pagos obligatorios, entradas y otras contribuciones de los miembros de la sociedad;

– ingresos de las actividades económicas de la asociación, destinadas a lograr las metas, objetivos y el cumplimiento de las obligaciones de la asociación;

– subsidios para garantizar el funcionamiento de la propiedad común, realizar reparaciones importantes y actuales, proporcionar ciertos tipos de servicios públicos y otros subsidios;

– otros ingresos.

Por decisión de la junta general de miembros de una sociedad de propietarios de bienes inmuebles, se podrán formar fondos especiales en la sociedad, gastados para los fines previstos en el estatuto. El procedimiento para la formación de fondos especiales lo determina la junta general de miembros de la sociedad.

La junta directiva de una asociación de propietarios tiene derecho a disponer de los fondos de la asociación ubicados en la cuenta bancaria de acuerdo con el plan financiero de la asociación.

1. Para lograr los objetivos previstos en la carta, la asociación tiene derecho a participar en actividades económicas.

Una asociación de propietarios de bienes inmuebles podrá dedicarse a los siguientes tipos de actividades comerciales:

– mantenimiento, operación y reparación de bienes inmuebles;

– construcción de locales adicionales y propiedad común;

– arrendamiento, arrendamiento de parte de la propiedad común.

Con base en la decisión de la junta general de miembros de una sociedad de propietarios de bienes raíces, los ingresos de las actividades económicas de la sociedad se utilizan para pagar gastos generales o se envían a fondos especiales, cuyos fondos se gastan para los fines previstos. por los estatutos de la sociedad. Los ingresos adicionales se pueden utilizar para otros fines de las actividades de la asociación de propietarios, según lo dispuesto en los estatutos de la asociación.

Artículo 123.14. Características de la gestión en una sociedad de propietarios de inmuebles.

Comentario al artículo 123.14

1. Para coordinar los intereses de los miembros de la sociedad tanto entre ellos como con terceros, la sociedad de propietarios de inmuebles forma órganos de gestión y control. Dichos órganos se pueden dividir en:

- más alto;

– ejecutivo y administrativo;

- control;

– auxiliar.

Entonces, de acuerdo con el art. 145 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el órgano supremo de gobierno de la sociedad es la junta general. El alcance de los poderes del máximo órgano de dirección de la sociedad está determinado por el Código de Vivienda de la Federación de Rusia y los estatutos de la sociedad.

Según el artículo anterior, la competencia de la junta general de miembros de la sociedad incluye poderes que pueden dividirse en estatutarios, económicos y organizativos. El primero debe incluir cosas como la adopción de los estatutos de la asociación, la introducción de modificaciones y adiciones al mismo.

1. Los tipos de poderes de estatus económico incluyen:

– tomar decisiones sobre la reorganización o liquidación de la sociedad;

– tomar decisiones sobre enajenación, arrendamiento, pignoración o transferencia de otros derechos sobre la propiedad de la sociedad a terceros;

– provisión de servidumbres u otros derechos de uso de propiedad común;

– tomar decisiones sobre la adquisición, construcción, reconstrucción, incluida la ampliación (superestructura), sobre la construcción de dependencias y otras estructuras, y la reparación de bienes inmuebles;

– tomar decisiones sobre la obtención de fondos prestados, incluidos préstamos bancarios;

– determinación de las direcciones para el uso de los ingresos de las actividades económicas de la asociación.

1. Las competencias organizativas y técnicas que la junta general es competente para ejercer incluyen:

– introducción de restricciones al uso de la propiedad común;

– elección del consejo y de la comisión de auditoría;

– aprobación del plan económico y financiero anual e informe sobre su ejecución;

– establecer el monto de los pagos y contribuciones obligatorios de los miembros de la sociedad;

– formación de fondos especiales de la asociación, incluidos fondos de reserva;

– consideración de quejas sobre el trabajo de la junta directiva, el presidente de la junta directiva y la comisión de la sociedad;

– adopción y modificación, a propuesta del presidente de la junta directiva, del reglamento interno del personal de servicio de la sociedad, del reglamento sobre la remuneración de su trabajo;

– determinación del importe de la remuneración de los miembros del consejo de administración de la sociedad.

La junta general de la sociedad está presidida por el presidente de la junta directiva o su suplente. En caso de ausencia, uno de los miembros de la junta directiva. A falta de las personas antes mencionadas, el presidente podrá ser elegido entre los miembros de la sociedad.

Cabe señalar que las decisiones sobre el estatus y las cuestiones económicas se toman al menos con 2/3 de los votos del número total de votos de los miembros de la asociación. En otras cuestiones, las decisiones se toman por mayoría de votos de los miembros de la sociedad o de sus representantes presentes en la junta general.

El estatuto de la sociedad puede prever la votación separada por grupos (por ejemplo, propietarios de locales residenciales, según el tipo de local que posean en un edificio de apartamentos y las cuestiones que se estén resolviendo), así como un aumento en el número de votos. obligado a tomar decisiones sobre cuestiones clasificadas por la ley o los estatutos de la sociedad como competencia exclusiva de la junta general de miembros de la sociedad.

Además, parece que sólo la competencia exclusiva de la junta general en los estatutos de sociedades específicas debería incluir las siguientes cuestiones: sobre la responsabilidad financiera por los daños causados ​​​​a la propiedad de la sociedad, sobre su entrada en asociaciones (uniones) y su salida de a ellos.

1. La competencia alternativa de la junta general presupone la posibilidad de aceptar para su consideración cuestiones que sean competencia de los órganos ejecutivo, administrativo y de control de la sociedad.

El ámbito de competencia alternativa del órgano supremo de dirección lo determina la junta general de la sociedad. Entonces, en la parte 4 del art. 145 del Código de Vivienda de RF establece que la junta general tiene derecho a resolver cuestiones que sean competencia de la junta.

Al mismo tiempo, cabe señalar que, si bien tiene la capacidad de considerar cualquier cuestión relacionada con las actividades de la sociedad, el órgano supremo no tiene derecho a interferir con el ejercicio por parte de los miembros de la sociedad de sus derechos de propiedad sobre bienes raíces.

De conformidad con el art. 146 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la persona por cuya iniciativa se convoca la junta general envía por escrito una convocatoria de una reunión general de miembros de una asociación de propietarios y se entrega a cada miembro de la asociación contra firma o por correo (correo certificado). La convocatoria deberá enviarse a más tardar 10 días antes de la fecha de la junta general.

La convocatoria de una junta general de miembros de la sociedad deberá indicar información sobre la persona por cuya iniciativa se convoca la junta general, el lugar y la hora de la reunión y el orden del día de la junta general. La asamblea general de miembros de la asociación no tiene derecho a plantear temas de discusión que no hayan sido incluidos en el orden del día.

Las competencias de la junta general de miembros de una sociedad de propietarios de bienes inmuebles están establecidas por la ley y los estatutos de la sociedad. La asamblea general de miembros de la asociación de propietarios de bienes inmuebles es válida si en ella están presentes más de la mitad de los miembros de la asociación o sus representantes.

1. El estatuto de una sociedad de propietarios de bienes inmuebles puede prever la votación mediante encuesta por escrito o por grupos de miembros de la sociedad, según el tipo (locales residenciales, no residenciales, terrenos, etc.) de los objetos. poseen y los problemas que se están resolviendo.

Para realizar el trabajo actual y organizar la implementación de las decisiones tomadas, la junta general elige un órgano ejecutivo y administrativo: la junta directiva. Los estatutos de la sociedad determinan la duración de la actividad de la junta directiva, que no debe exceder los dos años. La junta directiva de la sociedad gestiona los asuntos actuales de la sociedad y toma decisiones sobre cuestiones que no son competencia exclusiva de la junta general.

Al formular las responsabilidades de la junta directiva de la sociedad, el Código de Vivienda de la Federación de Rusia en el art. 148 indica que entre las responsabilidades de la junta se incluyen:

– cumplimiento por parte de la asociación de la legislación vigente y de los requisitos de la carta;

– control sobre el pago oportuno por parte de los miembros de la sociedad de los pagos y contribuciones obligatorios establecidos;

– elaborar estimaciones de ingresos y gastos de la sociedad para el año correspondiente e informes sobre las actividades financieras, así como presentarlos a la junta general de miembros de la sociedad para su aprobación;

– gestión de complejos inmobiliarios o celebración de contratos para su gestión; contratar trabajadores para dar servicio a dichos complejos y despedirlos;

– celebrar acuerdos para el mantenimiento, operación y reparación de bienes comunes;

– mantener una lista de los miembros de la sociedad, trabajos de oficina, estados contables y financieros;

– convocar y celebrar una junta general de miembros de la asociación;

– cumplimiento de otras obligaciones derivadas del estatuto de la sociedad.

Las reuniones de la junta son convocadas por el presidente dentro de los plazos establecidos por los estatutos de la sociedad y se reconocen como válidas con la participación de la mayoría de los miembros de la junta.

1. Las actividades de la junta directiva de la sociedad son dirigidas por el presidente, que es elegido en una reunión del órgano administrativo superior o ejecutivo.

El presidente es elegido entre la junta directiva de la sociedad. Sin embargo, en las actividades de las asociaciones, parece que la práctica irá en dos direcciones. En las sociedades pequeñas se elegirá al presidente de la sociedad. En grandes complejos donde hay muchos propietarios, probablemente habrá un cargo de presidente de la junta directiva de la sociedad. Quién elige al presidente de la junta directiva de la sociedad o al presidente de la sociedad y cuáles son sus poderes los decide la junta general de la sociedad al desarrollar los estatutos.

El presidente de la junta, dentro de su competencia, sin poder, actúa en nombre de la sociedad de conformidad con la ley y los estatutos de la sociedad, firma documentos de pago y realiza transacciones que, de conformidad con la ley y los estatutos. de la sociedad, no requieren la aprobación obligatoria por parte de la junta directiva de la sociedad o de la junta general de miembros de la sociedad, desarrolla y emite para la aprobación de la junta general de miembros de la sociedad el reglamento interno de la sociedad en relación con los empleados cuyas funciones incluyen el mantenimiento de las instalaciones nombradas, las disposiciones sobre remuneración por su trabajo.

1. El órgano de control de una sociedad de propietarios de bienes inmuebles es la comisión de auditoría (auditor), que es elegida por la junta general, por regla general, por el mismo período que la junta directiva.

Por supuesto, la comisión de auditoría no puede incluir miembros de la junta directiva de la sociedad. La comisión de auditoría, compuesta por más de un auditor, elige un presidente entre sus miembros.

La Comisión de Auditoría (auditor) realiza las siguientes funciones:

– realiza auditorías programadas de las actividades económicas y financieras de la asociación al menos una vez al año;

– presenta a la asamblea general las conclusiones sobre el presupuesto, el informe anual y los importes de los pagos y contribuciones obligatorios;

– informes a la junta general.

1. Para solucionar un problema específico, el máximo órgano de dirección o la junta directiva de la sociedad podrán crear una comisión temporal. Las facultades de esta comisión deberán formalizarse mediante poder otorgado al titular de esta entidad. Al lograr su objetivo, la comisión informa a la junta general o al directorio de la sociedad y cesa sus actividades.
2. De las disposiciones del Código Civil de la Federación de Rusia se desprende que tres categorías de personas pueden ser miembros de una asociación de propietarios de bienes inmuebles.

En primer lugar, los ciudadanos son propietarios de locales residenciales y no residenciales, propietarios de terrenos, casas de campo, jardines y huertas y, en consecuencia, de bienes inmuebles que son propiedad pública. En este caso, los intereses de los menores, así como de los miembros de la sociedad incapacitados o parcialmente capaces, están representados por sus padres, tutores o apoderados. En los casos previstos por la ley, las acciones en nombre de los miembros menores de la sociedad se llevan a cabo con el consentimiento de las autoridades de tutela y tutela.

En segundo lugar, las personas jurídicas a las que pertenecen los objetos anteriores y, en consecuencia, los objetos públicos, por derecho de propiedad, así como por derecho de gestión económica (empresas unitarias estatales y municipales) o por derecho de gestión operativa (empresas estatales, así como instituciones).

En tercer lugar, las entidades públicas (municipios, entidades constitutivas de la Federación de Rusia y la Federación de Rusia), representadas por los organismos pertinentes a los que pertenecen los bienes inmuebles por derecho de propiedad.

En la práctica, es bastante común que un objeto pertenezca a varias personas bajo el derecho de propiedad común. En tales casos, es posible que varios propietarios se unan a la sociedad. Parece que cada una de estas personas tiene parte de los derechos y obligaciones de un miembro de la sociedad en proporción a su participación en el derecho a un objeto específico. Estas personas tienen derecho a autorizar a uno de los propietarios para que represente sus intereses en la sociedad.

En los casos de terminación de la propiedad de un miembro de una sociedad sobre un objeto por fallecimiento de un ciudadano, o con la liquidación de una persona jurídica, o con la enajenación de este inmueble, o por otras razones, la membresía en la sociedad. Se extingue desde el momento de la pérdida de propiedad del objeto.

Cuando se reorganiza una entidad jurídica, un miembro de una sociedad, o en caso de fallecimiento de un ciudadano, un miembro de la sociedad, los sucesores legales (herederos) pueden unirse a la sociedad por decisión de la junta general de sus miembros.

De conformidad con el art. 143 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, la membresía en una asociación de propietarios surge del propietario de un local en un edificio de apartamentos sobre la base de una solicitud para unirse a la asociación de propietarios. Si se ha creado una asociación de propietarios en un edificio de apartamentos, las personas que compren un local en este edificio tienen derecho a convertirse en miembros de la asociación después de adquirir la propiedad del local. La membresía en una asociación de propietarios termina desde el momento de la presentación de una solicitud para abandonar la sociedad o desde el momento de la terminación del derecho de propiedad de un miembro de la sociedad sobre un local en un edificio de apartamentos.

1. Los miembros de una asociación de propietarios de bienes inmuebles tienen una gama bastante amplia de derechos y asumen una serie de responsabilidades.

Los derechos y obligaciones básicos de los miembros de una sociedad se definen en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia (creemos que también son relevantes para otras sociedades de propietarios de bienes raíces) y en los estatutos de sociedades específicas.

Los miembros de la sociedad tienen derecho:

– disponer de sus bienes de forma independiente, sin el consentimiento de otros propietarios;

– utilizar la propiedad común de acuerdo con su finalidad y teniendo en cuenta los requisitos de la carta;

– participar en las actividades de la asociación tanto personalmente como a través de su representante;

– elegir y ser elegidos para los órganos de dirección y control de la sociedad;

– hacer propuestas para mejorar las actividades de la asociación y eliminar las deficiencias en el trabajo de sus órganos.

Los miembros de la sociedad están obligados a:

– cumplir con los requisitos de la ley y los estatutos de la sociedad;

– cumplir con las normas técnicas, contra incendios y sanitarias para el mantenimiento de una casa, un terreno, una vivienda y un área local;

– participar en los costos y garantizar el pago de las contribuciones necesarias para cubrir los costos asociados con la construcción, reconstrucción, mantenimiento, operación y revisión de la propiedad común, en proporción al tamaño de su participación en la propiedad común, realizar pagos puntuales por servicios, contribuciones específicas y tarifas especiales por el monto aprobado por la junta general de miembros de la asociación.

Me gustaría llamar la atención sobre el hecho de que si el estatuto contiene una restricción que viola los derechos e intereses legítimos de los miembros de la sociedad (por ejemplo, el derecho de propiedad de una propiedad inmobiliaria), entonces, por supuesto, el El estatuto en esta parte no será válido.