Compania de management ca afacerea ta

Afacerile din sectorul locuințelor și serviciilor comunale sunt o tentație. Găurile din legislație și tradițiile consacrate oferă aici nenumărate oportunități de câștig, majoritatea nu foarte etice.

Antreprenorul din Perm Elena Yurievna Kotova a venit la conducerea clădirii din afacerea imobiliară. Ea nu a venit astăzi - în urmă cu trei ani, adică nu a fugit de pe o navă care se scufunda. Doar că, în lumina reformei, afacerile din sectorul locuințelor și serviciilor comunale i s-au părut mai promițătoare. Astăzi, Elena Yuryevna este președintele asociației companiilor de management din Perm și ea însăși deține două astfel de companii - Prospect-Eco și Leader. Ei administrează peste 200 de case.

„Aceasta nu este încă o afacere, ci fundamentul unei afaceri În primul rând, doar Prospect-Eco, care administrează case noi decente, lucrează la tarif individual, și Leader - la un tarif aprobat de primărie , știi, o mătură nouă pentru un portar ar trebui să coste 18 ruble. În al doilea rând, nu există o piață dezvoltată pentru servicii, de multe ori trebuie să ai de-a face cu companii monopoliste, iar timpul trece într-o luptă nesfârșită cu prețurile și calitatea muncii lor.

Criza a afectat sectorul locuințelor și al serviciilor comunale în două moduri. Pe de o parte, a devenit mai ușor cu personalul: există o coadă de oameni care doresc să lucreze ca îngrijitori, instalatori și electricieni; Din afacerile bancare și de construcții curgeau râuri de finanțatori și manageri. Pe de altă parte, numărul neplătitorilor în rândul rezidenților este în creștere. Trebuie să te învârți și să fantezi. Și Kotova se învârte. Într-un caz, un teren a fost închiriat cu preț redus unei agenții de securitate, care a preluat protecția casei și nu a perceput niciun ban pentru aceasta. Într-un altul - cu o casă la marginea orașului - au început să fie închiriate locuitorilor înșiși pentru menaj, terenuri care au devenit brusc relevante.

„Știți, mulți dintre colegii mei cred că afacerile se pot face doar acolo unde există fond de locuințe noi. Este o abordare leneșă. Este clar că în casele bune se pot vinde mai multe servicii - aici sunt renovarea apartamentelor și amenajarea teritoriului. în plus, în clădirile noi există mai multe spații nerezidențiale și ele însele sunt mai bune, dar priviți cu ochiul proprietarului - și veți înțelege cum să îmbunătățiți răul În special, trebuie să lucrați cu economisirea de energie, să creați o linie de tarife. Acum formăm o astfel de linie - de la tariful „economie” la „lux” Cel mai convenabil design pentru a lucra cu o astfel de linie ar fi cooperarea cu HOA - un președinte are mai multe „portofele” pentru diferite tarife. Atunci lucrarea ar fi într-adevăr realizată mai precis, pentru diferite solicitări și oportunități.”

Elena Kotova estimează profitabilitatea afacerii sale la 5-10%. Dacă numărul de case aflate în administrare se dublează, cifra va crește, dar nu se va dubla. „Acesta este un venit mic, dar stabil, companiile care funcționează sincer au aproximativ aceeași sumă în medie”, spune ea.

Adevărat, recunoaște ea, nu toată lumea este mulțumită de acest nivel de profitabilitate. „Pur și simplu nu există o limită superioară. Dorim să lucrăm pe piață de mult timp, așa că ne facem munca cât mai mult posibil în interesul rezidenților și, de asemenea, facem multă muncă socială, care este în esență costisitoare organizați vacanțe în curți, seminarii pentru rezidenți.”

Oameni nelacomi

În urmă cu doi ani, noul Cod al Locuinței îi obliga pe proprietarii de locuințe să aleagă cum să-și administreze locuința. Apoi s-a părut că o nouă zonă se deschide pentru afaceri private - așa cum a spus Kotova, moderat profitabilă, dar stabilă.

De exemplu, un plan de afaceri standard pentru o companie de management, care nu promite munți de aur, a fost oferit de agenția Step-by-Step. Investiția inițială, conform experților, ar fi trebuit să fie de 50 de mii de dolari, perioada de rambursare - 5-6 ani, iar profitabilitatea la 10%, și numai dacă ar fi putut fi gestionate cel puțin 10 case. Dacă sunt cinci case, afacerea va fi neprofitabilă.

„Așa este”, spune Evgeny Purgin, șeful Asociației Ruse a Organizațiilor de Administrare și Operare din Sectorul Locuințelor „Chiar dacă statul încă reglementează acest domeniu și este el însuși un participant activ în el, afacerile aici funcționează în prag. de profitabilitate Gestionarea locuințelor vechi un fond este în general neprofitabil, dar cu unul nou poți câștiga 1-2%.

Evgeny Purgin (el însuși este proprietarul companiei de management Stax din Sankt Petersburg, portofoliul acesteia de aproximativ 80 de case) consideră că în timpul crizei, profitabilitatea ar trebui doar să se înrăutățească. „Acum cele mai solicitate nu vor fi HOA sau companiile de management, ci managementul direct Pentru că această formă de management al casei este mai profitabilă pentru proprietar: fiecare proprietar încheie contracte directe cu organizațiile de servicii și le transferă plățile direct , el nu este responsabil pentru neplătitorii din casa lui și aceștia nu îi pot opri apa și curentul - dar dacă casa este administrată de un HOA, atunci ei pot”, notează Purgin.

Conform scenariului managementului direct, Stax lucrează deja în mai multe case, asumându-și doar supravegherea tehnică. „Dacă o companie de administrare preia controlul asupra întregii case, primește aproximativ 2% din suma totală a plăților de la fiecare apartament (aproximativ 70% este plata pentru utilități, aproximativ 30% merge către organizațiile de servicii și, în același timp,). compania trebuie să fie responsabilă pentru neplătitori cu fonduri proprii Iar supravegherea tehnică este, în general, mai mică de 1%. Dar în aceste case nu riscăm nimic: dacă numărul morților crește, acest lucru nu ne privește”, spune Evgeniy. Purgin.

Cinci milioane pentru un registru al spațiilor verzi

Nu se poate spune că în doi ani au fost multe afaceri private în acest domeniu. „Reforma se mișcă, dar mult mai lentă decât ne-am dori”, se plânge Dmitri Gordeev, expert la Institutul de Economie Urbană, „Există schimbări bune în Rostov-pe-Don, Perm, Novosibirsk, Tomsk este cel mai rău în Moscova și Sankt Petersburg - în orașele capitale, municipalitățile se luptă până la moarte pentru a împiedica afacerile private să intre în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Se crede că, la cealaltă extremă, regiuni precum regiunile Belgorod și Saratov -. au cele mai multe case în procente create de HOA, și au încheiat acorduri cu firme de administrare Dar practic este un fals asociațiile de proprietari se creează aproape cu forța, unind cartiere întregi, iar firmele de administrare sunt aceleași întreprinderi ca înainte.”

Rentabilitatea întreprinderilor și organizațiilor unitare municipale create pe baza acestora poate fi apreciată numai prin date de agenți și indirecte. Dar remarca Elenei Kotova că „nu există o limită superioară a profitabilității în sectorul locuințelor și serviciilor comunale” se referă cu siguranță în primul rând la aceste structuri. În ciuda faptului că Codul Locuinței obliga toate organizațiile de management - atât private, cât și publice - să raporteze proprietarilor de case, întreprinderile unitare municipale își păstrează în continuare finanțele secrete.

„Am reușit în mod miraculos să fac cunoștință cu documentația financiară a uneia dintre companiile de administrare a statului, după care mi-am dat seama în cele din urmă că nu are rost să le lupt”, spune șeful uneia dintre HOA din Moscova care luptă pentru schimbarea companiei de administrare. De exemplu, a existat o linie: „cinci milioane de ruble pentru a menține un registru al spațiilor verzi.” Este evident că nu vor fi niciodată dați afară din această afacere”.

„Aceasta este o particularitate a Moscovei”, ridică din umeri Dmitri Gordeev „Orașul se agăță cu toată puterea de vechiul sistem, refuză să nu mai subvenționeze complexul de locuințe și servicii comunale, cheltuiește miliarde pentru asta și, astfel, menține integritatea acestui sistem. întreg colos corupt al complexului de locuințe și servicii comunale.”

„A avea o resursă administrativă reprezintă 80% din succesul pe piața locuințelor și a serviciilor comunale”, spune Evgeny Purgin, „Aseme companii - fie ele de stat sau presupuse private - caută orice tarif de la municipalități, orice subvenție.

„În primul rând, sistemul de câștiguri al acestor organizații constă în subvenții bugetare și bani colectați de la plătitori”, spune Vladimir Kudryavtsev, șeful HOA din districtul Kurkino, „și deseori iau bani de două ori pentru același lucru. de exemplu, în regiune, aceste firme eliberează bonuri conform standardelor, deși casele au contoare instalate și datele contoarelor sunt semnificativ mai mici, dar cu siguranță plătesc furnizorii conform contoarelor și, în al treilea rând, companiile de administrare, de regulă , sunt afiliați la companii de servicii - adică nimic nu este nevoie să spunem ce fel de concurență."

Comparație cu întreprinderile municipale unitare

În general, este acceptat că rămășițele „gestionării casei” sovietice vor fi eliminate prin introducerea în sectorul locativ și al serviciilor comunale a unui număr suficient de proprietari privați pentru a crea concurență. Între timp, astăzi nici măcar participanții de pe piață nu mai pot trasa o linie clară între structurile private și cele de stat. Companiile de stat devin private și uneori își pierd apropierea anterioară de putere, în timp ce cele private cresc la putere și uneori se extind mai mult decât oricare, chiar și cele mai extinse întreprinderi unitare municipale.

Merită spus că companiile private au în prezent aproape la fel de multe oportunități de câștiguri neloiale ca și cele de stat. De exemplu, multe companii private de management, precum și cele de stat, încasează bani conform tarifelor stabilite și plătesc furnizorii conform contorului.

„Principalul venit al companiilor private de management este format din diferența de tarife”, spune redactorul șef al revistei „Președintele HOA” Saule Berkimbaeva „În majoritatea regiunilor, tarifele pentru apă și electricitate sunt foarte umflate. și puteți face bani grozavi pe diferență Și despre asta le place să vorbească antreprenorilor , - activitatea economică în sine - aici rămâne cu mult în urma primei poziții. Cu toate acestea, acest element de venit nu este mai puțin important - atât calitatea serviciilor profitabilitatea afacerii depinde de calitatea contractelor. De exemplu, o companie poate încheia un acord pentru eliminarea zilnică a gunoiului sau poate comanda compactarea gunoiului și scoaterea acestuia de trei ori pe săptămână vă va economisi până la 20 de mii de ruble sau folosirea unui spațiu ca publicitate este din nou un beneficiu.”

Legea nu consideră infracțiune fuzionarea cu organizații de servicii din sectorul locuințelor și serviciilor comunale. „Legea nu limitează în niciun fel afilierea companiilor de management cu companiile de servicii”, notează Dmitri Gordeev de la Fundația Institutul de Economie Urbană „Dar din punct de vedere al eticii și al eficienței managementului, prezența afilierii este foarte proastă .”

„Da, este rău”, este de acord Evgeny Purgin „Dar pur și simplu suntem forțați să ne creăm propriile organizații de servicii, deoarece nu putem găsi alte companii care să lucreze la tarifele aprobate. Desigur, majoritatea companiilor de management își creează propriile companii de servicii.

Oameni de afaceri din organizații non-profit

Cele mai odioase exemple de câștiguri din piața locuințelor și serviciilor comunale sunt asociate cu asociațiile de proprietari. Afacerea HOA este, de fapt, un oximoron, o combinație a incompatibilului: asociațiile de proprietari sunt, prin lege, organizații non-profit și nu ar trebui să urmărească scopul de a obține profit. Dar, din păcate, sunt persecutați destul de des. Aceeași lege face ca HOA-urile să fie cât mai atractive pentru schemele frauduloase: doar 6% impozit pe venit, posibilitatea de a obține credite bancare etc.

La instigarea municipalităților și dezvoltatorilor, a apărut o masă de pseudo-HOA, care chinuiește locuitorii cu pretenții de a face plăți de utilități cu un an în avans și de a plăti pentru evacuarea gunoiului deja plătită. Ei introduc o taxă pentru utilizarea liftului (de exemplu, Zapovedny HOA într-o clădire nouă la Ostrovityanova, 6, care stabilește o taxă de 1.200 de ruble pe oră de funcționare a liftului) și se întâmplă ca președintele HOA pur și simplu să dispară în spatiu cu banii locuitorilor. Cu toate acestea, pentru fiecare zece exemple negative există încă unul sau două pozitive.

„Acum doi ani s-a auzit de pretutindeni că președintele HOA a fugit cu banii, i-a furat, i-a încasat, dar nu a făcut nimic, însă, acum, în opinia mea, situația se schimbă”, spune Saule Berkimbaeva revista „Președintele Asociației de proprietari.” „Pot să vă spun o poveste, o doamnă, șefa unei asociații de proprietari, nu a putut face ca autoritățile municipale să oficializeze documentația pentru casa ei și, pentru a realiza acest lucru, a mers. să lucreze la GUIZ Șeful administrației a rezistat mult timp la decizia ei, dar a fost nevoit să o asculte periodic și s-a convins treptat că este „Așa că a completat documentele pentru ea și a cerut-o în privat ea să creeze un HOA în alte două case – el a indicat adresele și a ajutat cu actele. S-a dovedit că copiii lui locuiau în aceste case”, așa că se dovedește că a ales cel mai bun pentru copii.

„O HOA fără a angaja o companie de management este cu adevărat cea mai eficientă modalitate de a gestiona o casă”, notează președintele unuia dintre HOA Ufa, Irina Antonova-Neshina „Datorită impozitării scăzute, putem crea locuri de muncă, păstrăm salarii mari personal, și să oferim servicii mai bune Suntem din punct de vedere tehnic Ne-am cumpărat - mașini de tuns iarba, de exemplu, acum avem totul de-al nostru în intrări nu se desfășoară în fiecare zi și acest lucru este la cele mai normale tarife de servicii de care trebuie să câștige bani, au alte sarcini.

Cu toate acestea, Antonova-Neshina admite că aproape totul aici depinde de calitățile personale ale președintelui HOA. „Da, există o părere că a conduce un HOA este ca și cum ai avea două tarabe, dar nu o împărtășesc, lucrez pentru un salariu care a fost aprobat de consiliu și toate activitățile noastre sunt cât se poate de transparente”, spune ea. .

Ekaterina Drankina

Societatea de administrare este un intermediar între firmele care dețin resurse de utilități și rezidenți. Conducerea societății de administrare semnează contracte, ține evidența încasărilor pentru locuințe și servicii comunale și efectuează întreținerea tehnică a spațiilor. Pentru aceasta, firma primește un procent mic, care în termeni reali, având în vedere numărul mare de case deservite, se ridică la o sumă substanțială.

Câștigul de bani din tarife este cea mai comună schemă.

Compania realizează o mică majorare pe resursele furnizate de alte companii.

Această majorare este specificată în contractul colectiv.

Locuitorii știu din timp că firma va lua o anumită sumă. Dar aici există o nuanță în ceea ce privește transparența facturilor la utilități.

În Rusia nu există o reglementare care să oblige societatea de administrare să raporteze periodic rezidenților cheltuielile efectuate. Deși acordul presupune de obicei că fiecare chiriaș poate accesa aceste informații, cei mai mulți dintre ei nu vor fi interesați de cheltuielile companiei de administrare. Companiile câștigă bani din asta taxând rezidenții cu 20-30% mai mult decât tarifele guvernamentale.

Important! Această metodă de îmbogățire este criminală și este considerată de agențiile de aplicare a legii drept fraudă. Prin urmare, atunci când organizați o companie de management, gândiți-vă la modalități legale de a câștiga bani.

Și acesta nu este doar un procent pentru gestionarea contabilității și încheierea contractelor. Locuitorii plătesc bani într-un fond separat de societatea de administrare, desemnat fondul de întreținere.

Plata lunară către acest fond pe apartament este de 300-500 de ruble, dar există și cheltuieli neașteptate. Locuitorii au dreptul de a aduna un grup de inițiativă pentru a forța societatea de administrare să organizeze parcări, să construiască un loc de joacă sau pur și simplu să îmbunătățească zona locală.

După ce a strâns bani în aceste scopuri de la rezidenți, societatea de administrare păstrează pentru ea însăși 3% din sumă.

Totodată, are dreptul să cumpere teren în jurul casei, să cumpere câte materiale dorește și să angajeze muncitori la discreția ei.

Suma câștigurilor pentru companie este decentă, aproximativ 70-80 de mii de ruble pentru un serviciu furnizat.

Există două modalități suplimentare de a câștiga bani pentru companiile care pot adăuga un plus de 50-70 de mii de ruble pentru profit pe lună.

Acesta din urmă este valabil mai ales pentru acele companii de management care sunt asociate cu dezvoltatorii.

Prima dată după mutare, locuitorii au nevoie aproape întotdeauna de servicii suplimentare de la constructori pentru a efectua reparații cosmetice.

Prin solicitarea unui preț pentru cooperarea cu astfel de companii, societatea de administrare poate avea aproximativ 50 de mii de ruble de profit suplimentar. De asemenea, puteți plasa reclame pentru companii terțe pe standuri în intrări și lifturi, costul obișnuit al unei reclame pe un stand este de aproximativ 200 de ruble pe săptămână. Compania câștigă 20-30 de mii de ruble pe lună din astfel de reclame.

Un plan de afaceri este un document elaborat și aprobat înainte de lansarea unui proiect în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Conține o evaluare a riscurilor așteptate, o analiză a stării generale a industriei și a nivelului concurenței, precum și etapele dezvoltării inițiale a companiei. Un plan de afaceri pentru locuințe și servicii comunale este necesar în primul rând pentru claritatea acțiunilor la deschiderea unei societăți de management, dar poate fi util și la contractarea unui credit de la o bancă.

În primul rând, planul de afaceri al companiei de management al locuințelor și serviciilor comunale oferă o scurtă descriere a proiectului (rezumat).

Ideea principală este descrisă, de exemplu, „Crearea unei companii de management cu o cifră de afaceri anuală de un milion de dolari”.

Pe parcurs, obiectivele specifice ale proiectului sunt subliniate pe scurt, de exemplu, „atingerea unei profitabilități ridicate în 6 luni”.

O parte importantă a CV-ului este o descriere a surselor de finanțare pentru proiect. Fie sunt scrise detaliile investitorilor și condițiile în care aceștia investesc în întreprindere, fie condițiile împrumutului pe care aspiranții antreprenori urmează să-l ia ca capital inițial.

Planul de afaceri pentru locuințe și servicii comunale cuprinde condițiile inițiale de existență a unei astfel de firme, necesare realizării scopurilor acțiunii. Acestea includ nu numai înregistrarea formală a afacerii, ci și desfășurarea unei campanii de publicitate, organizarea de primire a rezidenților, închirierea unui birou și angajarea de securitate.

Procesul caracterizează nu doar viitoarea întreprindere, ci și întregul sector în care va funcționa. În primul rând, se evaluează nivelul concurenței. Punctele forte și punctele slabe ale acestui sector sunt evidențiate pentru a concentra activitatea asupra acestora în viitor.

ATENŢIE! În sectorul locuințelor și serviciilor comunale este recomandabil să evaluați rolul resurselor administrative în regiunea dumneavoastră.

La Moscova, piața serviciilor de management este aproape monopolizată din cauza preferințelor pentru acestea din partea primăriei, un număr mic de companii împart piața uriașă. Dar deja în regiunea Moscovei, concurența pentru clădiri noi este enormă.

Zona pieței este împărțită în segmente.

În cazul nostru, acestea sunt case vechi și noi, precum și case de lux și de clasă bugetară.

Pentru începătorii în această afacere, este mai ușor să înceapă cu case vechi, dar profitabilitatea unei astfel de întreprinderi va fi minimă.

Prea mulți bani vor fi cheltuiți pentru întreținerea infrastructurii învechite. Cea mai bună opțiune pentru un plan de afaceri ar fi să te concentrezi pe noi case de clasă bugetară.

În sfârșit, este monitorizată dinamica segmentului de piață din regiune. Numărul de consumatori, volumul de servicii consumate, exprimat în bani.

Statisticile sunt analizate pentru a înțelege ce oră este cel mai bine să alegeți pentru a deschide o afacere și dacă să o deschideți. Un semn sigur că merită să deschidem o afacere de utilități în regiune este creșterea intensivă a consumatorilor de astfel de servicii cu un număr tot mai mare de companii din industrie. Există o mulțime de exemple de planuri de afaceri pentru locuințe și servicii comunale pe Internet.

Pentru a nu strânge și analiza statistici, pierzându-și timpul cu o muncă posibil inutilă, mulți antreprenori începători își deschid propria afacere ca franciză. Proprietarul unei francize a unei firme de management de locuințe și servicii comunale oferă unui om de afaceri o idee, mecanică și recomandări pentru deschiderea unei sucursale a companiei sale în altă regiune. Îl cumpără și îl vinde, transferând în unele cazuri un anumit procent proprietarului francizei.

Tipul de francize în sectorul locuințelor și serviciilor comunale din Rusia este foarte specific.

Aceasta este o afacere de a lucra pentru alte companii de management.

Avantajul este că nu trebuie să vă asumați bătaia de cap de a colecta taxe de la rezidenți și de a întreține casa.

Puteți deschide o companie care va ajuta la lupta împotriva debitorilor.

Acest lucru se realizează prin instalarea unui dispozitiv special la abordările sistemului de canalizare al debitorului. Aceasta este o măsură foarte eficientă, deoarece persoanele care sunt obișnuite cu prezența cel puțin a apei reci sunt private de accesul la cel mai necesar serviciu.

Acest lucru rezolvă problemele companiei de management și umple portofelul întreprinderii dvs. francizate cu 5 mii de ruble. Costul inițial al echipamentelor va fi de aproximativ 170 de mii, nu veți avea probleme cu clienții, deoarece numărul debitorilor din orice regiune crește în fiecare lună. Cititorul poate găsi multe recenzii despre franciza de utilități cercetând Internetul.

În acest domeniu sunt posibile afaceri în sectorul locuințelor și serviciilor comunale. Toate clădirile noi sunt deservite de companii private de utilități. Singura întrebare este cât de recomandabil este să începeți această afacere în regiunea dvs.

Notă! Domeniul este închis pentru nou-veniți este imposibil să încheiați un contract profitabil cu locuitorii unei case noi fără contacte cu dezvoltatorul acesteia. Puteți încerca să recuperați case vechi, dar acest lucru va necesita cheltuieli suplimentare pentru o campanie de PR și pentru modernizarea infrastructurii.

Această afacere nu poate fi numită ușoară, deoarece este mai puțin profitabilă în comparație cu aceleași vânzări și necesită cunoștințe mult mai aprofundate. Este recomandat pentru deschidere de catre cei care au experienta solida in lucrul cu imobiliare.

Companiile de administrare câștigă bani din operațiunile intermediare și întreținerea infrastructurii. Planul de afaceri conturează principalele riscuri și etapele dezvoltării afacerii.

Francizele în afacerile de utilități există și implică pretenții de bani de la debitori.

De mai bine de 10 ani, firmele private sunt atrase să execute diverse lucrări în sistemul locativ și de servicii comunale. Aceștia sunt angajați în diverse lucrări: renovarea caselor, cablajele electrice în apartamente, înlocuirea instalațiilor sanitare, îndepărtarea gunoiului din curți etc. În sectorul locuințelor și serviciilor comunale, a rămas de fapt un singur monopolist astăzi - aceasta este utilitatea de apă. . Și în toate celelalte domenii ale economiei orașului, concurența se dezvoltă treptat.

Care sunt beneficiile acestei afaceri?

Stabilitate ridicată, deoarece stocul de locuințe este acum, va fi mai târziu, precum și moda pentru curțile și intrările curate este întotdeauna relevantă. Dar profiturile aici sunt mici.

Pentru ca o companie privată să poată obține un contract de întreținere a clădirilor rezidențiale, trebuie să câștige un concurs, care se desfășoară sub conducerea DEZ (client unic). Astfel de competiții se desfășoară în conformitate cu aceleași proceduri în toată Rusia. Clientul anunță competiția în presă cu nu mai puțin de 45 de zile înainte, în timp ce antreprenorul trebuie să fie mereu în alertă, întrucât în ​​termen de două săptămâni trebuie să furnizeze documentele sale clientului. Documentul principal pe care contractantul este obligat să îl furnizeze este o copie a bilanţului contabil, care este certificată legal.

Întreprinderile private care activează în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, pe lângă „bani reali” de la populație, vor primi și fonduri de la bugetul municipal. Și astăzi reprezintă o parte relativ mare din veniturile lor, în valoare de 60%. Dar din cauza schimbărilor și reformelor viitoare din partea guvernului, este de așteptat ca această proporție să se schimbe. Astfel, subvențiile guvernamentale vor trece pe lângă birourile de locuințe și vor ajunge direct în mâinile cetățenilor. De asemenea, statul nu va mai restrânge prețurile la serviciile organizațiilor de utilități publice. Și atunci va deveni mai profitabil să reparați robinete și să înlocuiți coloanele în case decât în ​​prezent.

Astăzi există deja birouri private de locuințe în Kazan, Ulyanovsk și alte orașe care încheie acorduri cu cetățenii (rezidenți) și îi deservesc conform programului. Este posibil ca acum să fie nevoie să ne gândim la asta și să aruncăm o privire mai atentă asupra acestei piețe, pentru că poate aceasta este afacerea de care avem nevoie.

Capacitatea de a comunica și de a convinge oamenii este una dintre principalele componente ale succesului unei companii de management. Trebuie să creați condiții confortabile de viață pentru locuitorii caselor, fără a uita de voi...

Societatea de administrare este o organizație care înregistrează consumul de apă, energie electrică, gaz și asigură, de asemenea, optimizarea chiriei. Principalul lucru este să-i convingi pe locuitori că transferul controlului casei către o societate de administrare va fi benefic pentru ei. În practică, acest lucru nu este deloc dificil de făcut, este suficient doar să anunțați locuitorii casei la o adunare generală că, în acest caz, suma facturilor la utilități va fi redusă pentru ei de 2-3 ori. Pentru ca transferul să fie aprobat, este necesar să se obțină acordul majorității simple a rezidenților, adică să se obțină acordul a cel puțin 50% din persoane + un vot.

De exemplu, dacă sunteți un bun manager și, de asemenea, un economist sau un contabil care are timpul și dorința să se ocupe de problemele financiare ale conducerii unei case, poate fi mai profitabil pentru Proprietari să vă angajeze pentru a îndeplini funcțiile de manager. mai degrabă decât să angajeze pe cineva din afară. Dacă dintre Proprietari este selectat un întreg grup de persoane pregătite profesional care au dorința și capacitatea de a gestiona casa, puteți crea un HOA pentru a îndeplini funcțiile de management în mod independent. Dacă în casă sunt persoane responsabile, dar nu sunt suficient de pregătite profesional, sau sunt specialiști buni, dar nu au timp suficient pentru a gestiona casa, atunci puteți crea și un HOA prin transferul, în baza unui contract, a unei părți din funcțiile de conducere la o organizație sau manager profesională terță parte.

Trebuie să știți că, în orice caz, atunci când Proprietarii nu îndeplinesc ei înșiși toate funcțiile de conducere, ci le transferă altor persoane, aceștia nu își pierd dreptul inițial de a administra proprietatea comună.

Reducerea costurilor este organizarea unui sistem de contorizare a apei. În conformitate cu standardele în vigoare în Rusia, plățile pentru alimentarea cu apă se bazează pe consumul de apă în valoare de 300 de litri pe zi de persoană, ceea ce este mult mai mult decât volumele reale consumate. Puteți rezolva această problemă și reduce costurile cu 50-60% prin instalarea unui apometru comun.

Este demn de remarcat faptul că aceeași situație apare și cu electricitatea și gazul - prin instalarea contoarelor puteți reduce semnificativ costurile. Drept urmare, o administrare competentă a locuinței poate reduce facturile la utilități de 4-5 ori.

O HOA sau o altă asociație de locuințe creată într-o clădire angajează un manager sau o organizație de management angajat. În acest caz, sunt posibile două opțiuni.

Prima varianta. HOA transferă aproape toate funcțiile de management către manager sau organizație de management, încheiend un acord de management cu aceștia și rezervându-și un minim de funcții, de exemplu, control și colectare de fonduri de la Proprietari. Managerul angajat sau organizația de management încheie acorduri cu organizațiile de locuințe contractuale pentru întreținerea și reparațiile continue ale casei și organizațiile de furnizare de resurse pentru furnizarea de utilități. Proprietarii fac pretenții privind calitatea lucrărilor către HOA, care, în baza unui acord de management, verifică aceste pretenții și le transferă organizației de conducere, iar aceasta, în consecință, antreprenorilor responsabili cu executarea anumitor lucrări.

A doua opțiune este atunci când HOA păstrează unele dintre funcțiile de management și transferă unele unei terțe părți. În același timp, HOA poate efectua în mod independent o serie de lucrări de întreținere și reparare a casei, indiferent dacă implică sau nu antreprenori în acest scop.

Dacă casa este o clădire nouă, în care nu există multe deficiențe semnificative, iar starea sa tehnică este satisfăcătoare, este rentabil din punct de vedere economic pentru orice organizație de management (asociație de proprietari, privat, proprietarii înșiși) să gestioneze o astfel de instalație. Nu există prea multă muncă de făcut cu privire la reparațiile curente ale casei, prin urmare, nu există multe costuri și se pot colecta destule de la proprietari fără prea multe dificultăți (dacă majoritatea spațiilor din casă sunt proprietate privată, atunci proprietarii în astfel de case, de regulă, sunt oameni bogați). De asemenea, problemele cu reparațiile majore în astfel de case nu sunt relevante (în ceea ce privește urgența implementării acesteia). Compoziția Proprietarilor este, de asemenea, mai mult sau mai puțin omogenă. Această împrejurare facilitează munca de informare și explicație în rândul rezidenților.

Pentru a vă crea propria companie de administrare, trebuie în primul rând să o înregistrați la organele fiscale. Acest proces va dura aproximativ o săptămână și nu va necesita prea mult efort. În continuare, trebuie să găsiți o clădire de apartamente și să plasați o reclamă despre serviciile oferite de companie, apoi să vă adunați și să organizați o adunare generală a locuitorilor clădirii. În cazul în care se obține acordul rezidenților, se vor încheia contracte directe cu compania de apă, vânzări de energie, furnizori de gaze etc. și trebuie instalate contoare comune pentru consumul de apă, gaz și energie electrică, conform cărora, în de fapt, se vor face plăți către furnizori.

Taxa de întreținere a unei clădiri de locuit este, de regulă, fixă ​​pentru fiecare rezident. De exemplu, cu o taxă fixă ​​de 500 de ruble pe lună, o clădire rezidențială cu 120 de apartamente va aduce companiei de administrare 60 de mii de ruble.

Ai o idee de afaceri? Pe site-ul nostru îi puteți calcula Rentabilitatea Online!

Articolul descrie caracteristicile. Acest tip de activitate abia începe să se dezvolte în Rusia, în ciuda faptului că în Europa aproape 100% din această piață aparține companiilor private. În țara noastră, autoritățile municipale fac acest lucru de mult timp, dar acum există o oportunitate legală pentru antreprenori de a intra în această industrie dificilă.

Dificultatea creării unei firme de administrare a locuințelor și serviciilor comunale constă în numărul mare de investiții, nevoia de a studia legislația actuală și de a câștiga încrederea populației. Aceste bariere pot fi depășite printr-o planificare adecvată înainte de lansare.

Caracteristicile cheie ale unui plan de afaceri pentru o companie de gestionare a locuințelor și serviciilor comunale

Planificarea afacerilor pentru o companie de management ar trebui să înceapă cu o analiză a situației pieței, în special cu studiul concurenților și profitabilitatea acestora.

Al doilea punct important este cunoașterea legislației din sectorul locuințelor și serviciilor comunale, deoarece toate activitățile sunt reglementate în detaliu prin diverse reglementări, iar această industrie se caracterizează printr-un grad ridicat de participare a statului.

Esența afacerii este crearea unei companii de management în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, care încheie un acord privind gestionarea încrederii proprietății cu proprietarii spațiilor rezidențiale. În conformitate cu aceasta, îndeplinește următoarele funcții:

• Asigurarea curățeniei și ordinii în teritoriu;
• Administrarea proprietății comune;
• Efectuarea de reparații cosmetice și lucrări capitale;
• Îndepărtarea gunoiului;
• Monitorizarea starii comunicatiilor;
• Încheierea de acorduri cu furnizorii de resurse;
• Încasarea facturilor de utilități etc. prevăzute prin contract.

Principala dificultate este să convingi cetățenii să coopereze cu tine. Este imposibil să convingi doar o parte a proprietarilor, o majoritate în adunarea generală trebuie să voteze pentru a semna un acord cu tine.

1 – Rezumat

1.1. Esența proiectului

1.2. Suma investiției pentru lansarea unei companii de administrare a locuințelor și serviciilor comunale

1.3. Rezultatele muncii

2 – Concept

2.1. Conceptul de proiect

2.2. Descriere/Proprietăți/Caracteristici

2.3. Obiective pe 5 ani

3 – Piața

3.1. Dimensiunea pieței

3.2. Dinamica pieței

4 – Personalul

4.1. Masa de personal

4.2. Procesele

4.3. Salariu

5 – Plan financiar

5.1. Plan de investiții

5.2. Planul de finanțare

5.3. Plan de vanzari pentru dezvoltarea companiei de management locativ si servicii comunale

5.5. Planul de plată a impozitelor

5.6. Rapoarte

5.7. Venitul investitorilor

6 – Analiză

6.1. Analiza investitiilor

6.2. Analiza financiară

6.3. Riscurile unei companii de management de locuințe și servicii comunale

7 – Concluzii

Planul de afaceri al companiei de administrare a locuințelor și serviciilor comunale este furnizat în format MS Word - conține deja toate tabelele, graficele, diagramele și descrierile. Le puteți folosi „ca atare”, deoarece este deja gata de utilizare. Sau puteți ajusta orice secțiune pentru a vă potrivi.

De exemplu: dacă trebuie să schimbați numele proiectului sau regiunea în care se află afacerea, acest lucru se poate face cu ușurință în secțiunea „Concept de proiect”

Calculele financiare sunt furnizate în format MS Excel - parametrii sunt evidențiați în modelul financiar - asta înseamnă că puteți modifica orice parametru, iar modelul va calcula automat totul: va construi toate tabelele, graficele și diagramele.

De exemplu: dacă trebuie să vă creșteți planul de vânzări, atunci modificați doar volumul vânzărilor pentru un anumit produs (serviciu) - modelul va recalcula totul automat și imediat toate tabelele și diagramele vor fi gata: planul de vânzări lunar, structura vânzărilor , dinamica vânzărilor - toate acestea vor fi gata .

O caracteristică specială a modelului financiar este că toate formulele, parametrii și variabilele sunt disponibile pentru schimbare, ceea ce înseamnă că orice specialist care știe să lucreze în MS Excel poate ajusta modelul pentru a se potrivi.

Feedback cu privire la un plan de afaceri pentru o companie de curățenie

Ne exprimăm recunoștința pentru munca depusă pentru a crea un plan de afaceri pentru o companie de curățenie. Datorită acestui plan de afaceri, banca a aprobat un împrumut de 18 milioane de ruble pentru 6 ani.

Elizaveta K.L., Kazan

Feedback cu privire la un plan de afaceri pentru deschiderea unei case de amanet

Planul de afaceri descărcat pe site conține o descriere foarte clară și accesibilă atât a afacerii în general, cât și a componentei sale financiare în special. Calculele arată o imagine destul de clară a acțiunilor și sunt convenabile de utilizat: faceți modificări, ajustați investițiile, vânzările, cheltuielile. Toate formulele sunt editabile și transparente.

Ivan Nekrasov, orașul Pskov

Feedback cu privire la un plan de afaceri pentru livrarea alimentelor la domiciliu: pizza, sushi, prânzuri, chifle, plăcinte

Planul de afaceri a fost intocmit de o firma de consultanta site-uri in conformitate cu cerintele, cu o calitate ridicata si chiar putin mai devreme decat data convenita. Ca urmare, fonduri în valoare de 50 de milioane de ruble au fost primite de la un investitor privat.

Oleg Alexandrovici, orașul Sarov

Feedback cu privire la planul de afaceri al tipografiei

Un plan de afaceri extrem de corect. A ajutat tipografia noastră să obțină un împrumut de la Sberbank necesar extinderii producției (21 de milioane de ruble) pe o perioadă de 4 ani.

Sergey V.V., regiunea Nijni Novgorod

După cum am menționat mai sus, clienții sunt proprietari de blocuri de locuințe. Tu decizi singur la care case vei oferi serviciile tale.

Această alegere trebuie abordată cu toată responsabilitatea, deoarece există case noi, nou construite și clădiri din vechiul fond locativ.

Este mai dificil să-i convingi pe locuitorii celor dintâi de necesitatea de a utiliza serviciile companiei, pe de altă parte, deservirea caselor învechite provoacă dificultăți și practic nu aduce profit.

O practică obișnuită este de a ajunge la acorduri cu dezvoltatorii în faza de construcție, astfel încât după punerea în funcțiune a casei, organizația dumneavoastră să fie aleasă ca societate de administrare a locuințelor și serviciilor comunale.

În plus, vă puteți concentra pe un anumit segment de locuințe - clasa economică, clasa business sau locuințe de lux. Acestea din urmă sunt de înaltă tehnologie și necesită echipamente suplimentare. Cu cât mai multe obiecte sunt deservite de către societatea de administrare a locuințelor și serviciilor comunale, cu atât primește mai mult profit.

Pe lângă înregistrarea ca persoană juridică, înregistrarea fiscală și alegerea unui sistem de impozitare, este necesară o licență specială.

Pentru a-l obține, trebuie să depuneți o cerere la autoritatea de supraveghere a regiunii în care intenționați să operați și să furnizați următoarele documente:

• Certificat de inregistrare;
• Certificat de înregistrare fiscală;
• Cartă;
• Extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
• Decizia privind alegerea unui director;
• Declarația capitalului autorizat;
• Contract de inchiriere spatii;
• Documentația care indică disponibilitatea resurselor de muncă și a echipamentelor necesare;
• Certificat de calificare al directorului, care se eliberează după promovarea cu succes a examenului.

În plus, autoritățile care eliberează licența impun societății de administrare următoarele cerințe:

• Disponibilitatea personalului;
• Poziție financiară stabilă;
• Fără datorii fiscale.

Pentru a implementa o idee de afaceri pentru a deschide o companie de management în sectorul locuințelor și serviciilor comunale, ar trebui să parcurgeți următorii pași:

După ce a trecut prin toate etapele, organizația începe să își îndeplinească direct funcțiile.

Un element important este întocmirea unui plan de afaceri pentru o companie de administrare a locuințelor și serviciilor comunale, în care toate informațiile sunt structurate, este descris conceptul și este calculat modelul financiar. Planul de afaceri finalizat poate fi descărcat din linkul de mai jos. Acest document va fi necesar nu numai pentru managementul operațional și monitorizarea indicatorilor și a termenelor limită, ci și pentru atragerea de finanțare suplimentară de la investitori și instituții de credit.

Acest tip de activitate va necesita o sumă importantă de investiții la începutul proiectului, inclusiv pentru obținerea unei licențe, când autoritățile de supraveghere vor trebui să demonstreze că aveți toate resursele necesare pentru a efectua managementul. Planul de afaceri al societății de administrare prevede următoarele investiții inițiale:

• Închiriere spații – xxx rub.;
• Achiziționarea de echipamente și echipamente speciale – ​​xxx;
• Activități de marketing – xxx;
• Înregistrarea activităților și înregistrarea permiselor – xxx;
• Stoc de bani – xxx.

Total, în funcție de numărul de obiecte controlate, de la 5 la 50 de milioane de ruble.

Set minim de echipamente și echipamente speciale pentru demararea unei afaceri de companie de management de locuințe și servicii comunale:

• Calculatoare și echipamente de birou;
• Mobila de birou;
• Mașini și unelte de curățat;
• Atingeți;
• Tractor;
• Unelte de lăcătuș;
• Echipamente pentru lucrări de reparații - scări, burghie, ferăstrău, etc.

Cantitatea depinde de baza de date existentă de obiecte.

Pentru a atrage atenția proprietarilor de clădiri rezidențiale, compania de administrare a locuințelor și serviciilor comunale poate oferi următoarele activități de marketing ca parte a planului de afaceri:

• Lucrul cu bătrânii ca lideri de opinie;
• Distribuirea de pliante, agățarea afișelor în casele selectate;
• Convocarea unei adunări extraordinare a rezidenților și a unui discurs al unui reprezentant al companiei la aceasta;
• Realizarea de evenimente PR pentru imbunatatire;
• Crearea unui site web și a unor grupuri pe rețelele sociale pentru a demonstra resursele disponibile și rezultatele muncii etc.

Astfel, este important să transmiteți cetățenilor toate beneficiile cooperării cu compania dumneavoastră de management.

După lansarea proiectului, ar trebui să lucrați constant pentru a crește numărul de obiecte și a îmbunătăți calitatea.

Dacă vi se pare dificil de implementat această afacere, atunci încercați să o priviți. Această direcție este în prezent destul de populară și promițătoare.

Pentru a crea un model financiar într-un plan de afaceri, este necesar să se prognozeze veniturile și cheltuielile companiei de administrare a locuințelor și serviciilor comunale, precum și profitabilitatea companiei.

Pe lângă costurile de capital discutate mai sus, pentru a asigura funcționarea neîntreruptă, societatea de administrare a locuințelor și serviciilor comunale va suporta următoarele costuri:

• Închiriere spații și facturi de utilități – xxx rub.;
• Salariu – xxx;
• Publicitate și marketing – xxx;
• Întreținerea și repararea echipamentelor și utilajelor – xxx;
• Impozite și taxe – xxx;
• Măsuri de încasare a facturilor de utilități de la rezidenți - xxx;
• Menținerea contului curent – ​​xxx.

În plus, există o practică de externalizare a unei părți a lucrării; Total de la xxx frecare. pe luna.

Principala sursă de fonduri este procentul perceput de proprietari pentru prestarea serviciilor de către societatea de administrare a locuințelor și serviciilor comunale. De regulă, valoarea medie de piață variază de la xxx% la xxx%. Apoi, atunci când deserviți apartamente xxx, venitul lunar va fi de xxx ruble.

Profitul este calculat ca diferență dintre venituri și costuri și va varia de la xxx rub. lunar.

Ca parte a planului de personal al planului de afaceri, în societatea de administrare a locuințelor și serviciilor comunale ar trebui prevăzute următoarele posturi:

• Director;
• Contabil;
• Economist;
• Manager de implicare în comunitate;
• Avocat;
• Manager pentru interacțiunea cu organizațiile furnizoare de resurse;
• Secretar și director de birou.

În plus, posturile în care angajații îndeplinesc în mod direct principalele funcții ale societății de management includ mecanici, electricieni, curățeni, șoferi, instalatori, construcții, dispeceri etc. În total, numărul total va fi de 20 sau mai multe persoane.

Modelul financiar este un fișier separat în format MS Excel - în esență este
un produs separat conceput pentru planificarea afacerii și calcularea tuturor acestora
indicatori. Fiecare dintre parametrii modelului financiar poate fi modificat manual.
Nu există macro-uri în modelul financiar. Toate formulele sunt transparente și accesibile
schimbări.

În procesul de lucru la un plan de afaceri, analizăm zeci de surse diferite
informație. Acestea includ date de la furnizorii de echipamente, portaluri din industrie, interviuri cu experți de pe piață și statistici oficiale - o astfel de analiză sistematică a datelor oferă o imagine completă a tuturor parametrilor proiectului: prețuri, costuri echipamente, costuri spații, costuri etc.

În ciuda prezenței unor bariere semnificative la intrarea pe piață, afacerea de organizare a unei companii de administrare a locuințelor și serviciilor comunale poate aduce profit proprietarului său și perspective mari de dezvoltare.

Pentru a face acest lucru, este necesar să se formuleze conceptul de viitoare întreprindere în etapa de lansare a proiectului prin crearea unui plan de afaceri detaliat pentru compania de management al locuințelor și serviciilor comunale. Am întocmit un plan de afaceri gata făcut pentru tine, cu toate calculele și informațiile necesare. Îl puteți descărca din linkul de mai jos și îl puteți folosi ca instrument de management și parte integrantă atunci când negociați cu investitorii și obțineți împrumuturi de la bănci. Dacă doriți să luați în considerare probleme specifice, putem dezvolta un plan de afaceri individual la cheie.

Înainte de lansare, asigurați-vă că analizați posibilele riscuri ale companiei de administrare a locuințelor și serviciilor comunale și documentați modalități de depășire a acestora în planul de afaceri.