Новый порядок получения земли: новый инструмент, но не новая стратегия. Продажа земли государственной и муниципальной собственности Статья 39 пункт 2

23 июля 2014 г. подписан закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» . Данный закон вступил в силу с 1 марта 2015 г. Одним из основных изменений стало дополнение Земельного кодекса главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». Данная глава с 1 марта 2015 г. регламентирует все случаи предоставления гражданам или юридическим лицам в аренду , в безвозмездное пользование , в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

Для всех этих случаев предоставления земельных участков предусмотрено две процедуры получения земли:

1) Без проведения торгов;

2) С проведением торгов (аукциона).

По длительности и сложности процедуры, а также по выкупной стоимости для граждан и организаций значительно выгоднее приобретать, получать в аренду или в безвозмездное пользование земельные участки без проведения аукциона. Давайте рассмотрим, как получить земельный участок без торгов в РФ (2015).

Условия предоставления земельных участков без торгов

Поскольку в данном случае мы рассматриваем общие основания для предоставления земельных участков без торгов на разных видах прав, то приведем перечень всех статей Земельного кодекса, в которых обозначены условия предоставления земельных участков без торгов . Перечень таких статей приведен в шестом подпункте пункта 1 ст. 39.15 ЗК РФ .

Без торгов земля предоставляется по следующим основаниям:

1) пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи, когда возможна продажа земельных участков без проведения торгов;

2) статья 39.5 устанавливает случаи предоставления земельного участка в собственность бесплатно (также без проведения торгов);

3) пункт 2 статьи 39.6 устанавливает случаи заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов;

4) пункт 2 статьи 39.10 устанавливает случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов.

Рассмотрение этих оснований предлагаем начать со ст. 39.5 , так как она предлагает наиболее выгодные условия получения земли - В СОБСТВЕННОСТЬ БЕСПЛАТНО без торгов. Всего таких ВОСЕМЬ УСЛОВИЙ.

Бесплатно без торгов земля может быть предоставлена в следующих случаях:

1) Если в отношении земельного участка заключен договор о развитии застроенной территории. При этом земля предоставляется лицу, с которым заключен такой договор;

2) Если на земельном участке расположены здания и сооружения религиозного либо благотворительного назначения. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации, которой принадлежат данные здания и сооружения;

3) Если земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства и ранее предоставлен религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом земля передается в собственность бесплатно религиозной организации;

4) Если земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного созданной гражданами некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества. При этом данный выделенный участок относится к имуществу общего пользования. Земля предоставляется в общую собственность гражданам, членам такой некоммерческой организации;

5) Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование гражданам для ведения ЛПХ или осуществления деятельности К(Ф)Х. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления, а также при условии использования его в указанный период в соответствии с разрешенным использованием;

6) Если земельный участок был ранее предоставлен в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ. При этом участок предоставляется в собственность гражданину, который использовал участок. Но при этом ставятся дополнительные условия: земельный участок передается в собственность по истечении 5 лет со дня предоставления; при условии использования его в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием; при условии, что гражданин работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которая определена законом субъекта РФ. То есть Земельным кодексом предусмотрено, что в каждом муниципальном образовании местными законами могут быть установлены приоритетные специальности, особо значимые для региона. И если человек работает на постоянном месте работы по данной специальности, то для него может быть предусмотрена возможность льготного получения земли для ИЖС или ЛПХ в собственность бесплатно ;

7) При предоставлении земельных участков гражданам, которые имеют трех и более детей. В основном для этих целей предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства. При этом органами государственной власти субъектов РФ могут быть предусмотрены дополнительные требования о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или иметь основания для постановки на такой учет. Также в некоторых муниципальных образованиях взамен предоставления многодетным семьям земельного участка в собственность бесплатно может быть установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями;

8) Если иные случаи предоставления земельных участков в собственность бесплатно без торгов предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации. При этом земля предоставляется тем категориям граждан, которые определены в этих местных законах.

Пункты 5,6,7 из этого списка - наиболее важные условия, когда земельный участок бесплатно в собственность может получить именно физическое лицо гражданин. Более детально они рассмотрены в отдельной статье о получении земельного участка в собственность бесплатно . В данной статье также приведен порядок предоставления земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование без проведения торгов . Поэтому если вас интересуют не только условия предоставления земли без торгов, но и сам порядок, то перейдя по ссылке , во втором пункте статьи вы увидите блок-схему с детальным описанием каждого шага.

Далее рассмотрим случаи предоставления земельных участков в безвозмездное пользование без торгов. Это ст. 39.10 ЗК РФ . Данный вид прав на землю выгоден тем, что не подразумевает никаких выплат за пользование участком (ни арендной платы, ни налогов, ни выкупной стоимости). Но при этом земля передается только во временное пользование.

Земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование без торгов:

1) гражданину для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности на срок не более чем 6 лет;

2) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства гражданам, которые работают по основному месту работы в муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта РФ, на срок не более чем 6 лет;

3) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;

4) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем 5 лет;

5) в виде служебных наделов работникам организаций на срок трудового договора;

6) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем 5 лет;

7) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем 5 лет;

8) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;

9) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до 10 лет;

10) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;

11) лицам, с которыми заключены гражданско-правовые договоры на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, осуществляемые полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения этих договоров;

12) лицам, с которыми заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, на срок исполнения указанного контракта;

13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам на срок не более чем 10 лет;

14) некоммерческим организациям, созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, на период осуществления строительства;

15) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок прекращено в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;

16) лицу, имеющему право на заключение договора безвозмездного пользования земельным участком, в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» .

Случаи продажи земельных участков без проведенияторгов согласно п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ наиболее детально рассмотрены в статье о приватизации (выкупе) земельных участков в 2015 г . В этой статье также рассмотрена сама процедура приобретения (то есть платного получения) участков как на торгах, так и без торгов.

Аренда земельного участка без торгов

Предоставление в аренду земельного участка из государственной или муниципальной собственности БЕЗ ТОРГОВ согласно п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ возможно в 33 случаях. Это очень объемный перечень, поэтому мы систематизировали эти случаи в зависимости от категории лиц, которым земля предоставляется в аренду.

Договор аренды без проведения торгов заключается:

с Физическими лицами (гражданами) в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования,

2) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования. Земля передается в аренду членам такой некоммерческой организации;

3) земельного участка зарезервированного для государственных или муниципальных нужд или ограниченного в обороте. При этом такой земельный участок может передаваться в аренду без торгов только лицам, которое имеют право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, в том числе бесплатно. То есть если человек имеет право без торгов получить в собственность земельный участок, но в данный момент участок не может быть предоставлен, поскольку зарезервирован для государственных нужд или ограничен в обороте, то он передается в аренду ;

4) земельного участка для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;

5) земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в случае его расположения за границами населенного пункта;

6) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

7) любого земельного участка, если он предоставляется гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации;

8) земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. То есть если после публикации извещения о предоставлении участка в исполнительный орган не поступило заявок от других граждан о намерении участвовать в аукционе;

9) земельного участка взамен земельного участка, уже предоставленного на праве аренды, но изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С Некоммерческими организациями в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства в случае, если это предусмотрено решением общего собрания;

2) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования;

С Юридическими лицами в случае передачи в аренду:

1) земельного участка по указу или распоряжению Президента РФ;

2) земельного участка по распоряжению Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

3) земельного участка по распоряжению высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов;

4) земельного участка для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц;

6) земельного участка взамен земельного участка, ранее предоставленного юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

С собственниками зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения. Также такие участки могут передаваться в аренду без торгов лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления;

2) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства;

С Лицами, с которыми ранее заключены какие-либо договоры в отношении земельных участков в случае передачи в аренду:

1) земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор комплексного освоения территории;

2) земельного участка, образованного в границах застроенной территории. Договор аренды без торгов заключается с лицами, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

3) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. Договор аренды без торгов заключается с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

4) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено концессионное соглашение;

5) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

6) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны;

7) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Договор аренды без торгов заключается с лицом, ранее заключившим договор об освоении территории;

8) земельного участка для добычи (вылова) водных биологических ресурсов. Договор аренды без торгов заключается с лицом, с которым ранее заключены договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами;

С религиозными организациями, казачьими обществами в случае передачи в аренду земельного участка для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ;

С недропользователями в случае передачи в аренду земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

С резидентами особой экономической зоны или управляющими компаниями в случае передачи в аренду земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

С резидентами зоны территориального развития в случае передачи в аренду земельного участка в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

С резидентами свободного порта Владивосток в случае передачи в аренду земельного участка на территории свободного порта Владивосток.

В особых случаях для выполнения деятельности, связанной с государственными интересами или интересами государственных компаний земельные участки без торгов могут передаваться в аренду:

1) для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

2) Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления деятельности в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

3) открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» для осуществления деятельности компании, а также для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

4) по решению Правительства Российской Федерации для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов;

5) для выполнения международных обязательств Российской Федерации;

Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности без проведения торгов может быть заключен повторно с арендатором

земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства. При этом необходимо, чтобы выполнялись условия надлежащего использования земли. А заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Цена земельного участка без проведения торгов

Одним из основных отличий при получении земельного участка по процедуре торгов и без проведения торгов является цена.

Цена приобретения (выкупа, приватизации) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1) по результатам аукциона;

2) в размере начальной цены предмета аукциона. При этом в качестве такой цены уполномоченный орган может выбрать рыночную либо кадастровую стоимость земельного участка. Устанавливать начальную цену на уровне кадастровой стоимости разрешено только в том случае, если кадастровая оценка проводилась не раньше чем за 5 лет до аукциона;

3) не выше кадастровой стоимости в случае заключения договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.

Цена аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может устанавливаться:

1) по результатам аукциона;

2) в размере начальной цены предмета аукциона;

3) в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления;

23 июня 2014 года был подписан Федеральный закон № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», вступающий в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений. Закон устанавливает порядок образования земельных участков и регулирует предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что этот закон означает для нас с вами?

Введение в проблематику

Чем определяется успешное выживание народа и его государственности? Ростом населения, ростом его культурного уровня, который выражается в повышении эффективности управления жизненно важными процессами, его достаточным материальным обеспечением, посредством 1) роста промышленности (т.к. она обеспечивает население потребительскими товарами), 2) роста темпов строительства (жилья и той же промышленности), 3) роста производительности сельского хозяйства (ибо никакая промышленность не нужна, и никакой космос недоступен, если населению нечего есть).

Все это – объекты инфраструктуры. Они не подвешены в воздухе, все они возводятся на земле. Дома и инженерные сети к ним надо строить быстро и с наименьшими затратами. А не тратить годы на бумажную волокиту вокруг прав на пустырь. Промышленность нужно строить быстро, не рискуя, что возведенные здания отнимут, сославшись на неправильно оформленную землю. Все от земли. Все вопросы упираются в землю. Потому земельный вопрос актуален всегда. Решает ли его новый закон?

С 1 марта 2015 года в России вступит в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам. Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, а также того, что сейчас в России преобладающая часть земли находится в государственной собственности, то указанный Федеральный закон № 171-ФЗ имеет ключевое значение.

Нюансы в данном вопросе заключены в словах «находится в государственной собственности». То есть чтобы на ней что-то делать, надо ее получить у государства - в большинстве случаев. Но как ее получить? Этот вопрос до настоящего момента оставался открытым.

Чтобы получить землю у государства, нужно иметь прописанное в законе право на это. Иначе чиновник, не найдя соответствующую норму, прямо указующую на его обязанность что-то сделать, ничего делать не будет. Далее, если у вас есть такое право, но не прописан порядок предоставления вам земли - результат будет тот же.

Но даже если и право у вас есть, и порядок такой прописан, то все равно этот механизм работать не будет, ибо он не говорит о том, как определить, сформировать земельный участок, который вы хотите получить и который чиновник вам должен предоставить. До настоящего момента в такую проблему и упирался существовавший порядок предоставления земли.

Дело в том, что в соответствии с настоящим законодательством, земля может попасть в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

Имеет четкие границы (сформирован),

Имеет кадастровый номер (поставлен на государственный учет (ГКН)),

Имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в государственный реестр прав (ЕГРП).

В настоящий момент большинство земель в «государственной собственности» не существуют, они как бы в статусе «держим в уме». Это выражается в белых пятнах на кадастровой карте Росреестра.

Более того, конкретного определения земельного участка как объекта хозяйственного оборота, не существовало.

Новый закон пытается решить эти проблемы:

Уточняется понятие «земельный участок»,

Устанавливается порядок формирования земельных участков,

Устанавливается порядок приобретения лицами земельных участков,

Вносятся корректирующие нормы в ряд других законов, связанных с земельными отношениями.

Ключевые положения нового порядка

1. Определены признаки земельного участка как объекта хозяйственного оборота и порядок его формирования.

В юридической практике (и не только в ней) почти все зависит от определения термина, которым оперирует закон. Вначале это может показаться только узко юридическим вопросом, не имеющим отношения к реальной деятельности, к сути проблемы, однако это не так. Нельзя управлять неопределенным и обсуждать неопределенное, как нельзя двум индивидам обсуждать слово «лук», не определившись, что они оба имеют в виду под этим словом - растение или оружие. Законодатели с третьей попытки (вначале определения земельного участка не было вообще), наконец, продемонстрировали элементы научного подхода, и для начала определились в терминах, что обещает разрешить множество вопросов, сейчас возникающих в судах.

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных… (законом) прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)).

2. Определен порядок формирования земельного участка.

Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых можно формировать земельные участки, положив конец неразберихе, порождаемой противоречием нескольких законов, регулирующих земельные отношения, как это и указывалось в пояснительной записке к законопроекту. В частности, это были противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ):

«Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;

2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).

Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Как видно, все завязывается на проект межевания, и в особенности на него замыкаются такие масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений. Что это значит?

Это означает, что законодатель сделал шаг в сторону концепции распоряжения землей на основе документов комплексного территориального планирования и удаляется от идеи «лоскутного одеяла». Это можно назвать положительным явлением. Дело в том, что проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства «шанхаев», никак не обеспеченных ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Итого: сначала планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как это было с наболевшим фактом точечной застройки.

Хотя для полноты следует отметить, что механизм внесения изменений в проект планировки и в документ «над ним» - правила землепользования и застройки, никто не отменял.

Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного участка (СЗУ). Лесные участки пока не рассматриваем, это совершенно отдельный вопрос.

Здесь видна нерешенная проблема. Законодатель переносит все заботы, в том числе и расходы по подготовке СЗУ (а во многих случаях, и проекта межевания, а соответственно, и проекта планировки) на нуждающееся в земле лицо. Статья 11.10 ЗК в новой редакции изобилует словом «может» по отношению к лицу, что по-русски означает «должен сделать». Это же распространяется и на случаи, когда участок предоставляется на аукционе: лицо рискует оформить участок за свой счет, но не выиграть этот аукцион. Порядок же возмещения расходов не предусмотрен. Есть только одно исключение - на территории Москвы и Петербурга это все же должен делать город сам.

Итого: нуждающийся опять оформляет документы сам, мы видим стандартную для российского законодательства ситуацию, когда попытка сделать «все как на Западе» опять приобретает неповторимый «российский» (именно такой, а не русский) колорит, который уничтожает всю задумку.

Законопроект подавался как попытка решения вопроса упрощения обеспечения землей инфраструктурных проектов и физических лиц по образу моделей, существующих на Западе. Такое решение вопроса сокращало бы сроки строительства, расходы строительства, урезало поле для коррупции и создания проволочек. Однако если анализировать опыт Финляндии или Германии, то можно смело сказать, что эта попытка не удалась. Чтобы не раздувать статью до размеров диссертации и не описывать опыт Запада, который, стоит отдать ему должное даже на фоне «Заката Европы», создал весьма комфортные для ведения бизнеса условия, этот опыт можно описать так:

Лицо определяется с местом и количеством земли,

Направляет запрос,

Государство само в течение четко определенного срока формирует участок, ставит его на учет. Готовит все необходимые документы,

Лицо получает участок в соответствии с утвержденной процедурой к заранее известной дате и по заранее известной цене.

У нас же лицо все опять делает все само. Фраза в той же статье 11.10 о том, что оно не должно проводить согласования подготовленной СЗУ, не сильно спасает ситуацию, это ясно практикующим специалистам.

3. Подробно определены случаи и порядок предоставления земельных участков.

А. Установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Б. Установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

В собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);

В собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);

В аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);

В безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ);

В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

В. Установлен порядок:

Проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);

Предоставления участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);

Предоставления ЗУ под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

Г. Установлен порядок использования земельного участка без передачи прав - посредством сервитута или без него.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ

Любой закон - это программа, алгоритм действий. Это установленный и легализованный порядок, последовательность действий, которые должно сделать в определенных случаях. Это указание о том, как надо поступать в определенных случаях. Соответственно, при анализе закона надо исходить из того, какие цели преследует законодатель, и на этой основе сделать вывод о том, насколько хорошо у него получилось эти цели достичь. При этом следует иметь в виду, что есть цели декларируемые, оглашаемые, и цели реальные, которые не оглашаются, но которые в полной мере отражаются в тексте закона. Которые в дальнейшем могут посчитать ошибкой, недосмотром законодателя, но которые таковой не являются.

Исходя из этого, не вдаваясь в нюансы формулировок и лазеек в тексте закона, подытожим, какое управляющее влияние окажет новый закон на земельные отношения.

1. Ясность. Безусловно, наконец, эта проблема решена, и с неразберихой и противоречиями покончено. Установлен четкий порядок действий во всех случаях, которые опять же четко предусмотрены и сформулированы. Однако сделать отличный автомобиль, это еще не решить задачу, куда он поедет.

2. Все по плану. Формирование и предоставление земельных участков полностью замыкается на документы территориального планирования, что создает среду для рационального и гармоничного развития территорий.

3. Легче строить комплексно. Устранение проблем с формированием земельных участков в случаях комплексной застройки и развития застроенных территорий. До настоящего момента строители тратили до трети времени и половины бюджета на решение вопроса о земле, не занимаясь своей прямой функцией. Существенным пробелом было то, что аукцион на предоставление земельного участка участники строительного процесса вынуждены были проходить даже тогда, когда это было полностью нецелесообразно, в результате строительство существенно обогащалось рисками и дорожало. То же с разработкой недр: выиграв право на разработку участка недр, нужно было еще и выиграть право на использование земли над этим участком. Получался абсурд. Теперь все подобные нюансы очерчены и прописаны в разделе исключений как случаи предоставления земли без торгов.

4. Легче строить линейные сооружения . Установлены нормы, решающие множество вопросов по земле, относительно строительства инженерной инфраструктуры - дорог, трубопроводов, линий связи. Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в ГКН. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Кстати, его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.

5. Легче оформить землю дачникам . Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме - более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров. Все это - разные статусы землепользователя и регулируются они разными специальными законами

6. Специалистам и многодетным - бесплатно. Предусмотрены случаи бесплатного предоставления земли отдельным категориям специалистов (эти категории еще должны быть установлены) и многодетным семьям (критерии предоставления также не уточнены). Следует заметить, что положение про «землю - многодетным» приняли уже давно, но оно было полностью саботировано всеми без исключения губернаторами субъектов Федерации. Признаться, данный случай позволяет каждого из них обвинять, как минимум, в препятствовании решению демографического вопроса. Дело в том, что федеральный закон имел (и имеет сейчас в данной части) чисто декларативный характер. Он объявляет о такой возможности предоставить землю многодетным семьям, отдавая на откуп регионам создание и внедрение механизма ее реализации. Понятно, что это невыгодно всем тем, кто мыслит исключительно в категориях прибыли. Соответственно, этот механизм не был реализован, и вызывает сильные сомнения, что он будет реализован и в данном случае.

Любое поручение, не имеющее цели, конкретных сроков, конкретной формулировки результата и конкретного ответственного лица является имитацией работы.

7. Купить может не каждый. В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли (которая содержалась в , о которой мы писали ранее) и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

- желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;

- участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;

- предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;

- продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;

- до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации, то есть по любым, каким захочет область (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).

Все это позволяет сделать вывод о том, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого несистемного использования .

В данном случае становится понятным факт задержки рассмотрения законопроекта об отмене категорий земель. В случае если он будет принят в предложенном Правительством виде, весь смысл данного, уже принятого закона, теряется, ибо будет ликвидирован принцип системного использования территорий.

Проанализировав закон, теперь следует вернуться к вопросам, обозначенным в начале данной статьи, и понять, помогает ли в их решении новый закон. Надо учитывать, что данный закон регулирует только один из аспектов решения указанных вопросов. Совершенно понятно, что одним правом на землю никак нельзя решить ни продовольственную проблему, ни демографическую, ни проблему промышленности. Для производства необходимы помимо земли финансовый ресурс, трудовой, а самое главное - рынки сбыта. Однако земельный вопрос является одним из оснований решения проблем выживания страны.

Итого:

- сделано существенное облегчение строителям в части организационных мероприятий, связанных с оформлением прав на землю,

- сделано некоторое облегчение фермерам, дачникам, садоводам и огородникам ТОЛЬКО в части организационных мероприятий,

- вопрос свободного доступа населения к земле для строительства жилья остается открытым, за исключением пока неопределенного круга специалистов.

По последнему вопросу идет борьба. Эта борьба хорошо иллюстрирует многоаспектность и взаимосвязь всех сфер экономики. С одной стороны, мы имеем внесенный недавно КПРФ законопроект о родовых поместьях, который призван обеспечить землей каждого россиянина бесплатно. Это вторая попытка после ЛДПР. С другой стороны, Правительство готовит существенное повышение налогов и лишение домохозяек прав на бесплатную медицинскую страховку. Вроде бы, как это связано с землей? Это связано так, что полностью закрывает вопрос о земле для многодетных, ибо многодетные - это трое и более детей. А до того момента, чтобы родить третьего, надо еще дожить с двумя старшими. В условиях же, когда оба родителя работают, а домохозяйки лишены поддержки, это невозможно. Таким образом, по совокупности признаков - закона об отмене категорий, закона о повышении налогов, мы имеем дело с прямой подрывной деятельностью Правительства, в частности, его экономического блока, деятельностью, направленной на сокращение роста населения нашей страны и подрыв ее экономики.

Мы имеем дело с противоборством идей, группировок в структурах государственной власти, что выражается в непоследовательном, рваном, концептуально и управленчески неопределенном законотворческом процессе.

Мы имеем дело с автомобильным движением на улицах Индии, а не стройным порядком танковых колонн, уверенно продвигающихся вперед. Движение есть, но суперсистемы, примером которой является российское государство, никогда не могут существовать в условиях броуновского движения.

Новый закон уточнил технологию, но не исправил суть проблемы: производство, являющееся общественно значимым явлением, находится в руках частных лиц и служит в угоду частным интересам, вредоносность противоборства которых для благосостояния общества государство «Вашингтонского консенсуса» пытается безуспешно прикрыть косметическими средствами.

Такие законы являются четким подтверждением вывода классиков социалистической идеологии (если перевести на русский о благе для всего общества, в отличие от капиталистической идеи о благе только для капитала) о том, что в условиях конкурентного противоборства никогда нельзя задействовать ресурс системы полностью для достижения блага всей системы.

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со настоящего Кодекса;

11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

• Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

  2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

• Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

  5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в . Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

• если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
• если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
• если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
• если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
• если на участке имеются постройки;
• земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
• земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
• земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном

1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: ). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

• место и дата осуществления сделки;
• реквизиты сторон;
• права и обязанности сторон;
• сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
• порядок выполнения расчетов по сделке;
• расчет стоимости участка;
• условия опротестования сделки;
• подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: ) могут выступать следующие бумаги:

• паспорт покупателя и документы продавца;
• технические бумаги на землю;
• документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
• бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
• финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить , и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи , но и пакет обязательных документов на землю.
9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи , потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ , земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.